Kako kupiti dom v Italiji
Skoraj končni vodnik za nakup stanovanja v Italiji.
Italija je dovolj prava. Najboljša država na svetu za življenje.
- Mark Twain, New York Times, 10. april 1904
Razmišljate o nakupu stanovanja v Italiji, čestitamo! Želeli boste razumeti, kako poteka postopek. Želeli se boste izogniti pastem na tej poti. Nedvomno imate veliko vprašanj. Na videz je postopek nakupa precej preprost in v večini primerov poteka gladko... glede na to, da je lastništvo stanovanj v Italiji malo manj kot 80-odstotno, stvari ne morejo biti pretežke! Vendar imate prav, da ne predvidevate, da se bo vse uredilo samo od sebe.
Na koncu tega vodnika se boste počutili veliko bolj pripravljeni. Nakup stanovanja v tuji državi je velik podvig, zato je to besedilo nekoliko daljše, vendar je njegov cilj informirati vas, ne pa vas odvračati! Za ljudi, ki jim je to najpomembnejše, uporabite kazalo vsebine, da skočite naokoli in si ogledate dele, ki jih potrebujete, ali pa nas kontaktirajte, če želite strokovno pomoč ali se osebno srečati na kavi!
Kje v Italiji je najboljši kraj za nakup stanovanja?
Veliko ljudi se o tem, kje v Italiji kupiti nepremičnino, odloča na podlagi družinskih povezav ali delovnih zahtev. Za druge pa so zagotovo privlačni jezera, gore ali morje. Italija na površini 301 338 km² ponuja nekaj za vsakogar. Če še nimate določenega kraja v mislih, si oglejte poglavje Najboljši kraji za življenje v Italiji in si oglejte prednosti in slabosti različnih območij.
Iskanje doma v Italiji
Splet se sreča z resničnostjo razdrobljenosti
V dobi interneta se zdi intuitivno, da je prvo mesto za iskanje doma splet. Vendar se kmalu pojavi italijanska realnost. Italijanski nepremičninski trg je frustrirajoče razdrobljen. Ne obstaja ena sama spletna stran, kot so Rightmove v Združenem kraljestvu, Zillow.com v ZDA ali Immobilienscout24 v Nemčiji, ampak jih je veliko. Kmalu se vam zgodi, da isto iskanje opravite na pet različnih načinov na petih različnih spletnih mestih. Rezultati iskanja na posameznem spletnem mestu lahko vključujejo isto nepremičnino, ki je navedena štirikrat - z dvema ali več cenami! Druge hiše morda niso navedene na nobenem od spletnih mest, razen na enem, kar ni tako dobro, če ne preverite "pravega" mesta. Nekatere nepremičnine višjega cenovnega razreda niso nikjer javno objavljene, ker lastnik želi biti popolnoma diskreten.
Kljub nasprotnim trditvam ni celovite italijanske spletne strani "MLS ".
Klasificirani oglasi
V nekaterih krajih so še vedno na voljo lokalni oglasi, ki jih lahko prebirate, kar le še povečuje razdrobljenost.
Sprehodi naokoli
Drug pristop je, da se sprehodite po soseski in iščete oznake vendesi, ki jih lahko opazite visoko in nizko. Vendar vse nepremičnine niso vidne z ulice. Prav tako vsi razpoložljivi objekti niso označeni z znaki, saj si lastnik morda želi malo diskretnosti.
Dajte delo uglednemu nepremičninskemu posredniku
Z veliko vztrajnosti boste morda lahko sami našli svoj idealen dom v Italiji. Vendar pa je ugleden nepremičninski posrednik lahko tisti partner, ki ga potrebujete.
Njihovo znanje in pomoč vam lahko prihranita čas in denar. Pomagajo vam lahko krmariti skozi zapletenost nakupnega postopka, vključno s skrbno oceno nepremičnine precej pred časom zaprtja/izvedbe, da se težave ne pojavijo v zadnjem trenutku.
Veljavna italijanska zakonodaja zahteva, da so nepremičninski posredniki usposobljeni na davčnem, pravnem in tehničnem področju, da imajo certifikat (v povprečju ga opravi le 20 % kandidatov), licenco in zavarovanje poklicne odgovornosti. Ugleden nepremičninski posrednik je tako resnično pripravljen, da vas vodi skozi vse korake postopka nakupa nepremičnine.
Med prednostmi, ki jih lahko pričakujete kot kupec, če uporabljate storitve profesionalnega nepremičninskega posrednika, so:
- pomoč pri iskanju idealnega doma na pravi lokaciji glede na vaše zahteve
- Je strokovnjak za iskanje po različnih spletnih storitvah za oglaševanje in vam lahko pomaga pri učinkovitejšem iskanju.
- Pregledali bodo podatke o vsaki nepremičnini, tako da ne boste zapravljali dragocenega časa z ogledovanjem nepremičnin, ki jih ne bi nikoli upoštevali.
- Predlagajo lahko nepremičnine, ki uradno niso na trgu.
- Obsežno poznavanje tehničnih, pravnih in davčnih vprašanj v zvezi z nepremičninami.
- Obsežno poznavanje trenutnih razmer na trgu
- Iskanje lastništva in pregled dokumentacije dane nepremičnine, od zapisov o lastništvu do predpisov o stanovanjskih hišah, kjer je to primerno, preden oddate ponudbo.
- Podpora pri razumevanju možnosti financiranja (od hipotekarnih posojil do rent to buy/Rent to own).
- pomoč pri pogajanjih
- birokratska podpora, od pridobitve davčne številke do izpolnjevanja zakonskih zahtev.
Provizija nepremičninskega agenta
Nepremičninski posrednik mora biti po zakonu nepristranski, privzeto deluje v imenu kupca in prodajalca, zato njegovo provizijo običajno plačata tako kupec kot prodajalec. Vsak agent določi svoje tarife. Kupec običajno plača 3-5 % DDV na prodajno ceno. 4-odstotni DDV je dandanes precej običajen, zlasti če je kupec tujec (tujci potrebujejo bistveno več pomoči kot domačini); 5-odstotni DDV je značilen za franšize (približno le 10 % italijanskih agencij), saj morajo plačati licenčnino za svojo blagovno znamko, kar je za njihove stranke vprašljiva vrednost. Minimalna provizija namesto odstotka običajno velja za nepremičnine nizke vrednosti, tj. tiste, ki se prodajajo za manj kot približno 150.000 EUR. 19 % provizije za nakup primarnega stanovanja se lahko odšteje od italijanskega davka na dohodek, kar pomeni največ 1000 EUR provizije (lahko se spremeni).
Uporaba posrednika za kotizacijo - zastopnika prodajalca
Če kupec odkrije določeno nepremičnino, ki ga zanima, z delom nepremičninskega agenta, ki je sodeloval s prodajalcem ( agentom, ki objavlja ponudbo), da bi razširil informacije o razpoložljivosti nepremičnine, bo kupec privzeto sodeloval neposredno z agentom, ki mora po zakonu delati nepristransko v imenu kupca in prodajalca.
Uporaba iskalca nepremičnin - kupčevega zastopnika
Alternativa uporabi zastopnika, ki je naveden na seznamu (prodajalca), je, da si kupec sam izbere želenega nepremičninskega zastopnika, tj. zastopnika kupca, včasih znanega tudi kot iskalec nepremičnin ali ekskluzivni zastopnik kupca(EBA).
Kupčev zastopnik, imenovan tudi iskalec nepremičnin, je nepremičninski posrednik z licenco v Italiji, ki ga angažira kupec, da dela v njegovem imenu, namesto da bi delal za kupca in prodajalca (privzeti primer v Italiji) ali samo za prodajalca.
Opomba: iskalec nepremičnine mora biti certificiran in licenciran nepremičninski posrednik v Italiji; vsi drugi to počnejo nezakonito. Zlasti "agencije", registrirane v Združenem kraljestvu ali kako drugače zunaj Italije, delujejo nezakonito, prav tako pa tudi samooklicani "strokovnjaki guruji". Žal omemba v publikacijah v angleškem jeziku ni zagotovilo, da nekdo dela zakonito.
Kupec, ki uporablja kupčevega zastopnika, mora svojega zastopnika angažirati že na začetku postopka nakupa. Kupec mora svojemu zastopniku omogočiti, da vzpostavi prvi stik z zastopnikom, ki je naveden na seznamu (prodajalec), da se izogne dodatnim stroškom provizije.
V praksi bo kupčev zastopnik sodeloval z zastopnikom, ki je uvrščen na seznam; dogovorila se bosta o delitvi provizije.
Agent kupca lahko ponudi skoraj vsako nepremičnino na trgu in ni omejen na nepremičnine iz svojega portfelja. V Italiji je uporaba kupčevega zastopnika vse bolj razširjena, čeprav se pojavlja nekaj odpora, zlasti na aktivnih trgih v Milanu in Rimu, saj se dejanska provizija posrednika, ki objavlja ponudbo, zmanjša. V pokrajini Rim agenti, ki kotirajo, običajno pričakujejo povračilo (storno) od kupčevega agenta.
Iščete pooblaščenega kupčevega agenta/iskalca nepremičnin? Za informacije o tem, kako vam lahko pomagamo, nas kontaktirajte še danes.
Nekaj opomb, če uporabljate zastopnika
- V zvezi z izrazoma agent in posrednik: nekatera območja zunaj Italije omogočajo polno usposobljene nepremičninske posrednike in mlajše agente. V Italiji morajo biti vsi nepremičninski strokovnjaki, ki povezujejo kupce in prodajalce, popolnoma usposobljeni; izraza agent in posrednik sta zamenljiva. Druga pogosta izraza sta nepremičninski agent (Združeno kraljestvo) in nepremičninski posrednik (Severna Amerika).
- Nekatere agencije lahko za neposredno delo s strankami uporabljajo osebje brez licence. Vse, kar počnejo, razen administracije, ni zakonito. Imate vso pravico, da delate neposredno s popolnoma usposobljenim in kvalificiranim strokovnjakom. Za vašo zaščito italijanska zakonodaja določa:
- če uporabljate nelicenciranega zastopnika, niste dolžni plačati nobene pristojbine
- ime zastopnika mora biti navedeno v listini o prenosu, tudi če ni pravno usposobljen
- če tega ne storite, vam grozi kazen od 500 do 10 000 EUR
- Morda boste naleteli na nekoga, kot je zobozdravnik, odvetnik, računovodja, arhitekt ali prevajalec, ki "dela na črno" kot nepremičninski posrednik. Če želi oseba plačano pomagati kupcem in prodajalcem nepremičnin, mora tudi ona opraviti postopek usposabljanja in pridobitve licence, po zakonu pa se mora odpovedati svojemu dosedanjemu poklicu: ne more biti hkrati nepremičninski posrednik in odvetnik itd. Takšno delo na črno je v Italiji nezakonito in se kaznuje z denarno kaznijo do 15 000 EUR. Usklajeni govorci vam bodo rekli, da licence ne potrebujejo. Ne recite, da niste bili opozorjeni: uomo avvisato, mezzo salvato, kot pravijo.
- Kot v vsakem poklicu tudi tu obstaja nekaj slabih jabolk, ki so deležna pretirane pozornosti. Človeška narava je nagnjena k poudarjanju negativnega, namesto da bi pohvalila dobro opravljeno delo; za vsako slabo jabolko obstaja veliko dobrih nepremičninskih strokovnjakov, ki se trudijo v imenu svojih strank.
Oddaja ponudbe, ko ste našli idealen dom
Našli ste dom svojih sanj, čestitke! Običajno želeni kupec poda ponudbo prodajalcu. To je lahko neformalna ustna ponudba ali pa je v obliki pisne kupoprodajne pogodbe, ki postane zavezujoča, ko jo prodajalec obvesti o sprejetju. Če je ponudba ustna, se lahko stranki odločita za sklenitev pisne prodajne pogodbe, če želita odložiti dejanski prenos nepremičnine (zaprtje/izvedbo). Zadnji korak je podpis uradnega dokumenta o prenosu lastnine, rogito, ki je podoben listini v jurisdikcijah običajnega prava, in posodobitev registrov javnih evidenc.
1. Pogajanja o ponudbi / predlog → 2. Predhodna prodajna pogodba → 3. Zaključek / dokončanje (rogito)
Opomba: letretji korak, tj. zaključek / dokončanje (rogito), je nujno potreben.
1. Predlog ponudbe
V ponudbenem predlogu potencialni kupec navede, koliko je pripravljen plačati in pod kakšnimi pogoji. Ustna ponudba je pogosto koristna, da preverite, ali bo prodajalec sprejel vaše pogoje, ne da bi se bistveno zavezali, vendar ima zelo majhno praktično vrednost (po zakonu mora biti dejanska prodajna pogodba v pisni obliki). Običajna alternativa je, da prodajalcu predložite predhodno prodajno pogodbo z rokom za sprejem, ki je običajno približno 15 dni. Če je tak predlog pravilno pripravljen, postane za stranke zavezujoč, ko ga prodajalec sprejme.
Opozorilo: nekatere pogodbe o predlogu so zgolj obljuba, da se določi prihodnja pogodba, ki po drugi strani obljublja dopolnitev pogodbe o javni listini. Italijansko vrhovno sodišče je tovrstne pogodbe razglasilo za neveljavne, tj. ničvredne.
Nasvet: Pred oddajo ponudbe se prepričajte, da popolnoma razumete, kaj bi kupili; glejte poglavje o skrbnem pregledu.
2. Predhodna prodajna pogodba (il contratto preliminare, tudi "compromesso")
V večini primerov se stranki odločita za sklenitev predhodne prodajne pogodbe, ki se pogovorno imenuje compromesso (kompromis), ki je pravilno sestavljena pravno zavezujoča pisna pogodba, s katero se zavežeta k prenosu prodaje nepremičnine, ki bo sklenjena v prihodnosti. To je koristno, kadar katera koli od strank potrebuje nekaj mesecev, preden je pripravljena dokončati uradni prenos nepremičnine, npr. ko mora kupec še pridobiti hipoteko in/ali ko prodajalec še ni pripravljen zapustiti nepremičnine.
Pisna pogodba ima lahko eno od treh pravnih oblik, in sicer zasebno podpisano pogodbo (scrittura privata), overjeno zasebno pogodbo (scrittura privata autenticata) ali javno listino (atto pubblico). Overjena zasebna pogodba je zasebna pogodba, podpisana pred notaio. Javno listino sestavi notaio, ki nato potrdi podpise.
Glej tudi: "Javna listina o ustanovitvi javnega podjetja": Kaj je notar (notar civilnega prava) in kaj počne?
Prodajna pogodba se lahko prepiše v javni register lastništva nepremičnin, kar je možnost, ki kupcu zagotavlja pomembno dodatno zaščito v primeru, da gre prodajalec v stečaj pred zaključkom postopka ali če brezvestni prodajalec naknadno proda nepremičnino drugemu kupcu. Če je za overitev ali sestavo pogodbe uporabljena spletna stran notaio ( overjena zasebna listina [sporazum] ali javna listina), jo je treba prepisati1.
Na tej točki se plača polog; višina pologa, ki običajno znaša od 5 do 20 %, je odvisna od odločitve strank. Varščina je lahko v različnih oblikah: caparra confirmatoria (confirmatory deposit)Najpogostejša vrsta pologa je caparra penitenziale (kazenski polog) ali preprosto acconto (predplačilo). caparra confirmatoria zavezuje stranki, da dokončata transakcijo ali pa izgubita varščino (če je prodajalec kriv, mora vrniti varščino in plačati enak znesek kupcu; to se pogosto in napačno opisuje, kot da prodajalec plača kupcu dvojno varščino). Stranko, ki je storila prekršek, je mogoče še vedno tožiti za dodatno škodo in/ali jo pravno prisiliti, da spoštuje pogodbo2. Spletna stran caparra penitenziale daje strankam pravico, da odstopijo od pogodbe z izgubo (ali plačilom zneska) pologa brez nadaljnje odškodninske odgovornosti. Nazadnje, acconto je preprosto predplačilo za nakupno ceno.
Kupoprodajno pogodbo je treba registrirati v 20 dneh3; če uporabljate agencijo, jo bo ta registrirala namesto vas(v primeru javne listine jo bo v 30 dneh registriral in prepisal notar (notaio, podrobneje opisano v naslednjem poglavju)).
Trenutne pristojbine za registracijo
Davek | Vrsta pologa/kazni | Znesek | |
---|---|---|---|
Kolkovina za pogodbo (Imposta di bollo) | 16 EUR za vsake 4 strani ali 100 vrstic 2 EUR za vsako grafično stran (npr. tloris), 1 EUR, če je podpisan izvirnik (skupaj na kopijo) - ali - 155 EUR, če se uporablja notaio | ||
Davek za registracijo pogodbe (Imposta di registro) | Osnovna fiksna pristojbina | € 200 | |
Potrditvena (caparra confirmatoria) | 0,5 % depozita | ||
Kazen (caparra penitenziale) | 3 % depozita | ||
Predplačilo na (acconto) | posameznika(-e) | 3 % pologa | |
podjetje(-a) | 200 € DDV | ||
Kazenska klavzula (redko) | 3 %; najmanj 200 EUR |
Nasvet: poskrbite, da je v pogodbi naveden namen(-i) predplačila. Privzeto se bo štelo za navadno predplačilo (acconto).
Po zakonu kupec plača davke na podlagi dokončne listine4, razen če se stranki ne odločita drugače. Običaj narekuje, da kupec plača pristojbine za registracijo predhodne pogodbe, razen če se stranki dogovorita drugače, saj so davki na predplačilo zgolj predujem za tisto, kar bo treba plačati za transakcijo z listino. Pri tem lahko pride do nejasnosti, saj zakon določa, da je vsaka od strank, ki ima korist od registracije splošne pogodbe (v nasprotju s prodajno pogodbo), odgovorna za nevračljivi del dajatev in pristojbin za registracijo.
Predhodna pogodba mora vsebovati naslednje:
- kopijo energetske izkaznice in davčni žig v vrednosti 16 EUR
- potrdila o zgodovini lastništva iz zemljiške knjige (visure), vključno z načrtom nadstropja (vsak davčni žig za 2 €)
- kopijo obrazca F24, na katerem je navedeno plačilo davka za registracijo
- Obrazec za registracijo 69
Opomba: Davčne znamke je treba nalepiti ob podpisu pogodbe ( po datumu sklenitve pogodbe jih ni mogoče izdati).
Dodatni stroški za prepis (npr. pri uporabi spletne strani notaio) predhodne pogodbe so
Davek | Znesek |
---|---|
Kolkovina za registracijo pogodbe (imposta di bollo) | 155 EUR (namesto zgoraj navedenih) |
Davek na registracijo pogodbe | kot je navedeno v prejšnji preglednici |
Davek na prepis | € 200 |
Pristojbina za prepis (tasse ipotecarie) | € 35 |
notaio pristojbina | Določi notaio na podlagi lastne cenovne politike, ki upošteva vrednost transakcije. |
Če uporabljate storitev nepremičninskega posrednika, se zdaj zaračuna njegova pristojbina5.
Opomba: v preteklosti je bila predhodna pogodba pogosto že dokončna pogodba o prenosu lastninske pravice, vključno z obveznostjo ponovitve pogodbe za namene prepisa v registru lastništva nepremičnin. V prvi različici pogodbe je bila običajno navedena dejanska prodajna cena; v poznejši različici pogodbe je bila pogosto navedena nižja davčno ocenjena vrednost, da bi se zmanjšalo kupčevo davčno breme. Čeprav ta praksa ni bila zakonita, je bila tako pogosta, da so oblasti leta 2006 za transakcije med zasebniki uradno uvedle obdavčitev na podlagi davčno ocenjene vrednosti (prezzo-valore) in ne na podlagi transakcijske vrednosti, s čimer je bila odpravljena motivacija, ki je vodila k tej zvijači. Za lažno prijavo vrednosti so predvidene kazni.
3. Zaključek / dokončanje (rogito)
Zadnji korak prenosa, edini, ki ga zahteva zakon, je dokončna pogodba o prenosu nepremičnine med strankama, ki jo mora sestaviti in potrditi notar (notaio). Prodajalec mora plačati preostanek plačila, prav tako pa tudi pristojbino notaio in davke na prenos, ki jih pobere notaio, ki bo poskrbel tudi za pravilno posodobitev registra nepremičnin za davčne namene (catasto) in registra lastništva nepremičnin.
Po zakonu ima notaio 30 dni časa za posodobitev javnih podatkovnih zbirk. Čim prej, tem bolje, zato pri spletni strani notaio preverite, kdaj se bo to zgodilo in ali se je že zgodilo. Če gre za hipoteko, bodo v tem času podpisani tudi hipotekarni dokumenti, notaio pa bo v imenu posojilodajalca vpisal zastavno pravico na nepremičnini. Če stranki nista določili predhodne prodajne pogodbe (compromesso) in so bile uporabljene storitve nepremičninskega posrednika, je zdaj treba plačati njegovo provizijo.
Med kupčevimi obveznostmi so:
- plačati preostalo dolgovano kupnino
- plačati različne dajatve in davke, ki jih pobere notar
- plačati nadomestilo notarju
- plačati nadomestilo za posrednika, če je primerno in še vedno neporavnano
Med prodajalčeve obveznosti spadajo:
- priseči, da sedanje stanje nepremičnine ustreza pravnemu načrtu etaže ali parcele, vpisanemu v registru nepremičnin (catasto)
- navesti, ali komunalne storitve (impianti) ustrezajo standardom ali ne
- predložiti veljavno energetsko izkaznico za nepremičnino
- plačati nadomestilo agentu, če je primerno in še vedno neporavnano
- izročite ključe nepremičnine; zagotovite, da v njej ni ljudi in stvari, razen če ni dogovorjeno drugače
med drugim na spletni strani notaio's tasks zagotovite uspešno zaključitev/izvedbo:
- opravite iskanje lastništva
- zagotovi, da je kupec seznanjen z morebitnimi obremenitvami (omejitvami) na nepremičninskih pravicah, ki jih bo pridobil
- npr. služnosti in pravice poti, zastavne pravice (hipoteka, izvršba), predkupna pravica
- zagotovi, da je kupec seznanjen z morebitnimi obremenitvami (omejitvami) na nepremičninskih pravicah, ki jih bo pridobil
- preveri identiteto strank pri prodaji; zagotovi, da izpolnjujejo zakonske zahteve za sklenitev pogodbe (npr. najnižja starost, razsodnost)
- potrdite davčni režim, ki ga je treba uporabiti, in izterjajte zapadle davke
- pripravi listino o prenosu nepremičnine in zagotovi, da je skladna z vsemi veljavnimi zakoni
- priložite pravne načrte nadstropij in/ali parcel za nepremičnino
- strankam prebere pogodbo o prenosu nepremičnine in se prepriča, da so jo razumele in da izraža njihovo voljo
- v imenu države pobira kolkovine in davke, ki jih je treba plačati
- vpis prenosa nepremičnine v register lastništva nepremičnin in zemljiško knjigo (catasto)
Znamka in davki, ki jih je treba plačati ob prodaji nepremičnine
Določitev natančnega zneska dolgovanega davka je nekoliko zapletena, saj je vključenih več spremenljivk. V spodnji preglednici so prikazani različni davki, ki so odvisni od konkretne situacije. Ne obupajte, vaš nepremičninski agent ali notaio vam lahko zagotovi prospekt veljavnih davkov glede na določeno situacijo. Pri prodaji med zasebniki (ki niso podjetja) se davki plačajo na podlagi davčne vrednosti, ki je običajno precej nižja od tržne vrednosti. Obstajajo tudi znatni popusti, če bo kupec uporabljal stanovanje kot svoje primarno prebivališče6, razen pri nepremičninah višjega razreda, uvrščenih v razrede A1, A8 in A9.
Primer | Če se kupi od | Davčna osnova | DDV | Pristojbina za registracijo dokumenta o prenosu nepremičnine (Imposta di registro) | Pristojbina za registracijo lastništva nepremičnine (Imposta ipotecaria) | Pristojbina za registracijo davka na nepremičnine (Imposta catastale) | Min. pristojbina za registracijo dokumenta |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Osnovno stanovanje (razen nepremičnin kategorij A1, A8, A9) | posameznik(i) | Katastrska vrednost ( rendita catastale * 100, povečana za 5 % in 10 % (1,155) | - | 2% | € 50 | € 50 | € 1000 |
Druge nepremičnine za domove, zazidljiva zemljišča | Katastrska vrednost (rendita catastale * 100, povečana za 5 % in 20 % (1,26)) | 9% | |||||
Osnovna hiša | podjetje(-a) | Dejanska prodajna cena | 4% | € 200 | € 200 | € 200 | - |
Dodatne hiše | 10% | ||||||
Domovi v kategorijah A1, A8, A9 | 22% | ||||||
Kmetijska zemljišča | Če se proda podjetniku(-kom) s polnim delovnim časom (60 % ) | Dejanska prodajna cena | - | € 200 | € 200 | 1% | € 1000 |
Če se proda podjetniku(-kom), ki ne dela s polnim delovnim časom | Dejanska prodajna cena | - | 15% | € 50 | € 50 |
Kot ste verjetno opazili, je Italija zelo dobra pri ustvarjanju zapletenih davčnih režimov!
Opomba: če je bila uporabljena predhodna pogodba, se davek, plačan od predplačila, prišteje k znesku, ki ga je treba plačati ob sklenitvi pogodbe (rogito).
Preden podpišete pogodbo, opravite skrbni pregled
Preden oddate ponudbo, poskrbite za ustrezen skrbni pregled nepremičnine, da se izognete kasnejšim presenečenjem. Če uporabljate uglednega nepremičninskega posrednika, vam bo pomagal pri tem postopku. Drugi strokovnjaki lahko pomagajo pri določenih delih postopka.
- opravijo ogled na kraju samem, da preverijo, ali se nepremičnina ujema z opisom v zemljiškoknjižnih dokumentih
- za pomoč boste morda želeli najeti poklicnega geodeta(geometra) ali arhitekta, odvisno od kompleksnosti nepremičnine
- stroški za pregled na kraju samem se razlikujejo glede na lokacijo in zapletenost, vendar običajno znašajo manj kot 1 000 EUR.
- Oglejte si tudi: Ali je poročilo o pregledu stanovanja del postopka prodaje?
- za pomoč boste morda želeli najeti poklicnega geodeta(geometra) ali arhitekta, odvisno od kompleksnosti nepremičnine
- preverite trenutno lastništvo in zgodovino lastništva v zadnjih 20 letih(iskanje lastništva: visura ipotecaria)
- vaš nepremičninski agent bi vam moral zagotoviti uradno dokumentacijo, prav tako bi vam jo lahko zagotovil notaio.
- lahko se odločite tudi za angažiranje odvetnika, vendar je to v Italiji neobičajno, saj večino tega, kar bi v drugih državah opravil odvetnik ali strokovnjak za iskanje naslova, opravi notaio, včasih pa tudi nepremičninski posrednik. Z angažiranjem dodatnega strokovnjaka za drugo ali tretje mnenje si lahko zagotovite dodatno varnost.
- nasvet: obstaja nekaj primerov, ki si zaslužijo posebno pozornost, na primer kadar so bile lastninske pravice prenesene z donacijo ali dedovanjem.
- vaš nepremičninski agent bi vam moral zagotoviti uradno dokumentacijo, prav tako bi vam jo lahko zagotovil notaio.
- preverite, ali obstajajo kakršne koli omejitve lastništva, kot so pravice poti in druge služnosti, zastavne pravice ali nedoločen najem (površinska pravica).
- preverjanje lastništva lahko za vas opravi pooblaščeni nepremičninski agent; lahko pa se odločite tudi za odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo, ali notaio da vam pomaga pri zgornjih dveh točkah
- preverite, ali ima kdo zakonsko pravico do prve zavrnitve nakupa nepremičnine, npr. obstoječi najemnik ali lastnik sosednjega zemljišča.
- preverite, ali je nepremičnina vpisana v zgodovinski register, tj. ali zanjo veljajo omejitve, ki jih nadzira Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici.7
- povprašajte nepremičninskega posrednika, ali morda velja predkupna pravica, in o načinih za zmanjšanje morebitnega tveganja.
preverite celotne stroške nakupa, vključno z davki in pristojbinami za lastništvo.
- Nepremičninski posrednik vam lahko poda prospekt o povezanih stroških, ki se razlikujejo ne le glede na ceno, temveč tudi glede na značilnosti nepremičnine, profil sedanjega lastnika (lastnikov) (podjetja ali zasebniki), ali bo nepremičnina glavno bivališče ... itd.
- . nadaljnji podatki o davkih in stroških sledijo
Pri pripravi pogodbe o ponudbi za nakup:
- natančno navedite, kaj kupujete, npr. opis nepremičnine in zemljiškoknjižne identifikatorje nepremičnine
- nakup pogojite z dostavo vse pravne dokumentacije, ki se zahteva za določeno nepremičnino (ta se razlikuje glede na to, kdaj je bila stavba zgrajena, na splošno pa vključuje potrdilo o uporabi, potrdilo o energetskem pregledu, gradbeno dovoljenje itd.)
- če boste najeli hipoteko, lahko od svoje banke pridobite pismo o predhodni odobritvi ali pa hipoteko pogojujete z nakupom.
- Prodajalec morda ne bo pripravljen sprejeti ponudbe pod pogojem.
- če boste najeli hipoteko, lahko od svoje banke pridobite pismo o predhodni odobritvi ali pa hipoteko pogojujete z nakupom.
- poskrbite, da bo ponudba imela datum izteka veljavnosti/iztek veljavnosti
- poskrbite, da bodo vse ustne obljube zapisane v pisni obliki. Obstaja odobritev gradbenega dovoljenja za namestitev bazena? Prepričajte se, da je to dokumentirano.
Kaj je notar in kaj počne?
notaio ( notar spravno izobrazbo, ki ga ne smemo zamenjevati z notarjem manjšega obsega, ki ga najdemo v jurisdikcijah splošnega prava) je samozaposleni javni uslužbenec, ki deluje v splošnem javnem interesu, torej za kupca in prodajalca, da bi zagotovil neoporečnost javnih listin, vključno s prenosi nepremičnin, bodisi z nakupom, dedovanjem ali sodno odločbo.
V italijanskem sistemu notaio opravi poizvedbo o lastništvu in sestavi pogodbo o prenosu, kar so naloge, ki jih v državah, ki uporabljajo sistem common law, kot sta ZDA in Združeno kraljestvo, opravi odvetnik ali drug strokovnjak.
Za pripravo in registracijo končne prodajne pogodbe (listine) se po zakonu zahteva spletna stran notaio. Ker je v postopku prodaje nepremičnine najbolj izpostavljen tveganju kupec, običaj narekuje, da notaio izbere kupec, ki plača pristojbino za notaio. Medtem ko notarja plača kupec, pa v navideznem protislovju zakonsko deluje v imenu države in mora zaščititi interese tako kupca kot prodajalca. notaio ne sme delovati, če bi njegovo delovanje povzročilo navzkrižje interesov, npr. če je ena od strank sorodnik.
Eno od področij možnih nesporazumov je, da notaio ne opravlja pregleda kraja: ne preverja resničnega trenutnega stanja nepremičnine, ki ustreza temu, kar je pravno dokumentirano, razen da od prodajalca prevzame izjavo, ki je lahko resnična ali pa tudi ne.
notaio costs
Vsaka spletna stran notaio določa svoje pristojbine. Pristojbina je običajno drsni odstotek prodajne cene; nižja kot je prodajna cena, višji je odstotek. Fiksne pristojbine so bile odpravljene z Bersanijevimi reformami leta 2006; smernice, objavljene leta 2012, kažejo, da povprečna pristojbina znaša 1,1 % za povprečno prodajno ceno 500 000 EUR, pri prodajnih vrednostih med 25 000 in 1 milijonom EUR pa se giblje od 0,4 do 4,82 %. Dejansko zaračunana pristojbina bo delno odvisna od zapletenosti transakcije (koliko lastnikov, iz koliko parcel je nepremičnina sestavljena, kako obsežno bo notarjevo sodelovanje v vsaki fazi prenosa) in od obsega konkurenčnih pritiskov na določenem geografskem območju. Če je vključena hipoteka, prištejte k honorarju še približno 60 %, saj je notaio odgovoren tudi za vpis hipotekarne zastavne pravice. Od notaio lahko brez dodatnih obveznosti zahtevate pisno oceno njegovih honorarjev za določen posel. Tako kot pri vseh drugih poklicih so nekateri notai bolj vestni, odzivni in strokovni kot drugi. Prosite za priporočilo osebo, ki ji zaupate, in se ravnajte po njem.
notaio pobira tudi davke in pristojbine, ki jih dolguje država; davki bodo prikazani na njihovem računu in se pogosto napačno štejejo za del stroškov notaio.
Če ena od strank ne govori italijansko
Uradna pogodba o prenosu premoženja bo v italijanskem jeziku. Če kupec (ali prodajalec) ne zna brati italijansko, običajno angažira dvojezičnega odvetnika s pooblastilom (procura), da deluje v njegovem imenu. Možni so tudi drugi scenariji, npr. če vse stranke (kupec, prodajalec in notar) govorijo isti tuji jezik, se lahko pogodbe sklenejo v tem jeziku, vendar je treba priloge prevesti iz italijanščine in pogodbo še vedno prevesti v italijanščino, kar vse je lahko bolj zapleteno, kot se morda zdi na prvi pogled.
Plačevanje novega doma v Italiji: banke, financiranje in še več!
Postopek plačila
Če se stranki odločita za sklenitev predhodnega sporazuma pred dejanskim zaključkom transakcije, kupec običajno plača predplačilo v obliki osebnega čeka, izdanega neposredno preverjenemu lastniku zadevne nepremičnine.
Preostala plačila se običajno izvedejo z neprenosljivim blagajniškim čekom(znanim tudi kot bančni ček, assegno circolare), ki se plača prodajalcu.
Imate pod vzmetnico nekaj dodatnih opek denarja? Na splošno morajo biti gotovinske transakcije manjše od 5 000 EUR, da se upoštevajo zakoni proti recikliranju.
Depozit za plačilo (deposito del prezzo)
Ko je pogodba o prenosu nepremičnine podpisana pri notarju, mora notar registrirati pogodbo o prenosu nepremičnine ter posodobiti zemljiško knjigo in davčno zbirko podatkov (catasto). Člen 2671 civilnega zakonika določa, da je treba to storiti čim prej, v vsakem primeru pa v 30 dneh. Čeprav ta postopek običajno poteka brez težav, je kupec izpostavljen tveganju , da se na nepremičnini pred prepisom v zemljiško knjigo pojavijo škodljivi zahtevki, kot je bančna ali davčna zastavna pravica.
Zakon 124/2017 to težavo rešuje z uvedbo skrbniškega računa (deposito del prezzo 8), ki ga upravlja Notaio. Neobvezno uporabo skrbniškega računa lahko zahteva katera koli stranka, čeprav bo to skoraj vedno kupec, ki je jasen upravičenec. Nobena od strank ne more ugovarjati uporabi depozitnega računa, niti kot pogoj za prodajo. Če želi kupec uporabiti možnost skrbniškega računa, mora to željo izraziti vnaprej, da lahko notar pripravi potrebno dokumentacijo in da prodajalca ne preseneti. Zakon dopušča, da stranki izbereta možnost skrbniškega računa tudi ob zaključku prodaje (rogito); v praksi si je to težko predstavljati.
Sredstva, ki jih zbere notaio (blagajniški ček oziroma bančna položnica, izdana na notaio), se položijo na poseben bančni račun, ki je pravno ločen od notaiovega premoženja. Notaio mora sredstva sprostiti prodajalcu po uspešnem prepisu prenosa listine.
Kupec lahko razmisli tudi o uporabi depozitnega mehanizma za postavitev pogoja za prenos listine, npr. sredstva se lahko sprostijo šele po prenehanju obstoječe hipotekarne zastavne pravice ali po plačilu stroškov kondominija ali po izpraznitvi nepremičnine stvari in/ali najemnika. Ni si težko predstavljati, da bi tovrstna pogojna uporaba depozitnega aranžmaja s strani kupca, ki bi jo vsilil neprostovoljnemu prodajalcu, privedla do sodnih postopkov.
Ker bodo notarju nastali dodatni stroški za upravljanje postopka skrbništva, bo to storitev verjetno zaračunal.
Kratkoročno lahko kupci pričakujejo, da bodo prodajalci nezadovoljni z uporabo skrbniškega računa, saj bo moral prodajalec na plačilo čakati približno teden dni.
Bančništvo v Italiji
Večina kupcev nepremičnin bo želela imeti bančni račun v Italiji, da bi poenostavili plačevanje svojega novega doma in plačevanje prihodnjih računov za komunalne storitve itd.
Za odprtje računa v Italiji bo banka zahtevala osebni dokument in italijansko davčno identifikacijsko številko (codice fiscale) (pogosto slabo prevedeno kot "davčna številka"). Dobra novica je, da je pridobitev davčne številke (codice fiscale) precej preprosta, davčni organi pa z veseljem pomagajo vsem, ki bi prej ali slej želeli plačati davek! Vaš nepremičninski agent vam lahko pomaga pridobiti davčno številko, če jo potrebujete.
Nasvet: Izogibajte se spletnim simulacijskim orodjem, ki ustvarijo davčno številko na podlagi vašega imena, datuma rojstva in kraja rojstva. Ta orodja dejansko ne ustvarijo kode pri davčnih organih.
Opomba: Državljani in stalni prebivalci ZDA bodo ugotovili, da jim nekatere banke ne bodo dovolile odpreti računa. Razlog za to je nepremišljena zakonodaja ZDA, ki predvideva, da je vsak račun v tujini, tudi v jurisdikciji s srednjo ali visoko stopnjo obdavčitve, namenjen skrivanju denarja. Nepremičninski posrednik, specializiran za delo z državljani ZDA, vam lahko pomaga najti banko, ki bo vesela vašega posla.
Pridobitev hipoteke
Kupci s stalnim prebivališčem v Italiji bi morali imeti možnost pridobiti hipoteko za nepremičnino, če lahko dokažejo zadostne prihodke za plačilo. Vrednost hipoteke ne sme presegati 80 % vrednosti nepremičnine, ki jo določi bančni cenilec (ta vrednost je lahko večja ali manjša od prodajne cene). Hipotekarna zastavna pravica na nepremičnini je lahko višja od dejanskega zneska hipoteke, saj želi banka zaščititi ne le posojeni znesek, temveč tudi svoje stroške, če bi morala izterjati dolg.
Če kupec nima stalnega prebivališča v Italiji in dokazila o dohodku, je pridobitev hipoteke v Italiji težja, vendar obstajajo hipotekarni posredniki, ki lahko v nekaterih primerih pomagajo. Nekateri kupci vzamejo hipoteko na nepremičnino, ki jo že imajo v lasti drugje, kar je včasih znano kot stanovanjsko posojilo. Prednost tega je, da kupec ni izpostavljen nihanju menjalnih tečajev, ki lahko v obdobju 10-20 let znaša 25 % ali več.
Rent to buy / rent to own
Prodajalec je morda pripravljen financirati nakup kupca v okviru sheme Rent to Buy(tudi rent to own, affitto con riscatto), ki je bila uvedena konec leta 2014. Zaradi omejitev programa bodo tako kupci kot prodajalci najverjetneje upoštevali Rent to Buy kot zadnjo možnost financiranja.
Hipotekarni stroški v Italiji
Za določitev hipoteke v Italiji boste imeli večino ali vse naslednje stroške:
- pristojbina za vlogo za hipoteko (spese istruttoria)
- Tega ne zaračunavajo vse banke, vendar lahko pri tistih, ki ga zaračunavajo, znaša od 500 do 1000 EUR.
- pristojbina za cenitev nepremičnine
- banka bo ocenila nepremičnino, da bi neodvisno določila njeno vrednost ne glede na izklicno ali prodajno ceno
- zavarovalna polica za
- nepremičnine
- hipotekarni posojilojemalec
- notaio fee
- required to register the mortgage lien
- kolkovina za hipotekarno pogodbo
- davek na vpis zastavne pravice; davek na hipoteko: davek na hipoteko: 0,25 % za primarno stanovanje, 2 % v drugih primerih
- "podporni" bančni račun
- številne banke zahtevajo, da poleg hipotekarnega računa pri njih vodite tudi podporni račun. Za to ni nobenega logičnega razloga, razen tega, da k stroškom poslovanja z njimi dodajo dodatno provizijo. Izogibajte se mu, razen če ga ne potrebujete.
Ali lahko tujci kupijo nepremičnino v Italiji?
Z veseljem boste izvedeli, da Italija na splošno dovoljuje tujcem nakup nepremičnin v Italiji, če je Italijanom to dovoljeno v državi izvora kupca ali če tujec živi ("regolarmente soggiornante") v Italiji. Za državljane EU in EFTA ni omejitev.
Ali lahko državljani držav, ki niso članice EU, živijo v Italiji, če kupijo stanovanje?
Lastništvo nepremičnine v Italiji ne zagotavlja posebnih pravic za bivanje v Italiji, še vedno za vas veljajo običajni predpisi o priseljevanju, ki mnogim omogočajo brezvizumsko bivanje v Italiji do 90 dni. Izbirni vizum za dolgoročno bivanje je mogoče pridobiti, če lahko dokumentirate, da vam v Italiji ne bo treba delati, npr. da imate znatne dohodke (več kot 31 160 EUR na leto), kot so avtorski honorarji, pokojnina, naložbe zunaj Italije. Na splošno je delovni vizum v Italiji zelo težko pridobiti.
Po nakupu stanovanja
Obvestila
Ko ste kupili svoj novi dom, boste morali o dobri novici obvestiti druge! Kdo natančno mora biti obveščen, je odvisno od primera, pri tem vam lahko pomaga vaš nepremičninski agent. Nekaj primerov:
- Če je dom vaše glavno prebivališče
- prijavite svoje prebivališče pri mestni upravi, kar je pomembno, če uveljavljate davčne olajšave za "primarni dom". Trenutno imate za to na voljo do 18 mesecev, vendar ne odlašajte!
- posodobite osebno izkaznico, vozniško dovoljenje
- obvestite svojo banko, avtomobilsko zavarovanje
- prijavite se k novemu zdravniku, če ste v drugi jurisdikciji ASL
- davčni organ, pokojninski sistem: obvestite svojega delodajalca ali neposredno davčno upravo, če ste samozaposleni
- vložite obvestilo o spremembi naslova na pošti ("Seguimi"), stane približno 30 EUR na leto
- Komunalna podjetja
- v večini primerov je najcenejša samo sprememba imena stranke (voltura), ne pa začetek nove storitve
- npr. prejšnji lastnik, številka računa, številka števca
- v večini primerov je najcenejša samo sprememba imena stranke (voltura), ne pa začetek nove storitve
- Upravitelj stanovanjskega objekta
- Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - za nepremičnine na seznamu, v večini primerov mora to storiti prodajalec
Tekoči stroški
Ko postanete novi lastnik stanovanja, boste imeli nekaj tekočih stroškov:
- komunalne storitve
- stanovanjske pristojbine
- veljajo samo, če je vaša nepremičnina del kondominija
- lokalni davek na odpadke in storitve
- davek na nepremičnine za financiranje mestnih dejavnosti
- oprostitev, če se vaše stanovanje šteje za primarno prebivališče
- zavarovanje
- razmislite vsaj o zavarovalni polici, ki krije škodo tretjim osebam, na primer, če se zlomi vodovodna cev in poplavi sosede. Razmislite lahko tudi o zavarovanju za primer kraje, požara in drugih zavarovanj.
- izogibajte se podvajanju kritja, ki ga morda že imate
- Če živite v kondominiju, lahko obstaja skupinska zavarovalna polica za stavbo
- Če ste najeli hipoteko, boste imeli določeno kritje za čas trajanja hipoteke
Nasvet: Nepremičninski posrednik vam lahko zagotovi prospekt pričakovanih letnih stroškov lastništva.
Davčne olajšave
Lastniki nepremičnin lahko izkoristijo vrsto davčnih olajšav, če vložijo davčno napoved v Italiji. Natančne podrobnosti se lahko iz leta v leto spreminjajo.
- Pristojbina za nepremičninskega posrednika
- Hipotekarne obresti
- Stroški prenove
- Izboljšave za ohranjanje energije
Tukaj smo vam na voljo za pomoč
Če želite kupiti nepremičnino v Italiji, vam bomo z veseljem pomagali pri postopku. Sporočite nam, kako vam lahko pomagamo.(o avtorju)
Opomba: informacije v tem vodniku so bile v času objave pravilne po našem najboljšem vedenju. Zagotovljene so "takšne, kot so", brez kakršnega koli izrecnega ali implicitnega jamstva. Sporočite nam, če menite, da bi morali v tem vodniku zajeti še kaj drugega.
Nadaljnje branje o tej temi
- Finančna shema Rent to Buy
- Pojasnilo o sistemu Catasto
- Kje živeti v Italiji
- Italijansko državljanstvo z nekaj solzami
Vsebina
- Kako kupiti stanovanje v Italiji
- Kje v Italiji je najboljši kraj za nakup stanovanja?
- Iskanje stanovanja v Italiji
- Izdelava ponudbe, ko ste našli idealen dom
- Kolkovina in davki, ki jih je treba plačati ob prodaji nepremičnine
- Preden podpišete pogodbo, opravite skrbni pregled
- Kaj je notaio (notar) in kaj počne?
- Če ena od strank ne govori italijansko
- Plačevanje novega doma v Italiji: banke, financiranje in še več!
- Ali lahko tujci kupijo nepremičnino v Italiji?
- Ali lahko državljani držav nečlanic EU živijo v Italiji, če kupijo stanovanje?
- Po nakupu stanovanja
- Tu smo vam na voljo za pomoč
- Nadaljnje branje o tej temi
Opombe pod črto
1 L. 28-2-1997, # 30
2 člen 2932 cc
3 čl. 13 D.P.R. 131/86 e čl. 10 della Tariffa, Parte I, D.P.R. 131/86
4 čl. 1475 cc
5 čl. 1755 cc
6 40 T.U. 286/98
7 D.Lgs 42/2004
8 Legge 4 agosto 2017, # 124
❖ ❖ ❖
Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.
O avtorju
Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.
Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.