Pravni vidiki prodaje stanovanja v Italiji: Gradbeno dovoljenje in lastniški dokument

Pri nakupu nepremičnine v Italiji je treba izpolniti več formalnih in vsebinskih zahtev v zvezi z gradbenimi dovoljenji, da se zagotovi, da je listina o lastništvu pravno pravilna, da so izpolnjene davčne obveznosti ter da se kupec in prodajalec zaščitita pred "nesporazumi", do katerih bi lahko prišlo po prodaji.

Gradbena dovoljenja morajo biti navedena v pogodbi o lastništvu

Za začetek morajo biti v prodajni pogodbi navedena vsa pomembna gradbena dovoljenja ("titoli abilitativi"), ki so bila izdana za stavbo ali enoto v stavbi (npr.stanovanje v kondominiju). Priporočljivo je navesti vsa gradbena dovoljenja, večja in manjša. Na nacionalni ravni so bila gradbena dovoljenja uvedena leta 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ za mestna območja, razširjena na podeželje leta 1967 (L. 765 / 1967) ^2. Nekatera mesta so morda izdala gradbena dovoljenja pred letom 1942. Če gradbena dovoljenja niso navedena ali če prodajalec vsaj ne navede, da se je gradnja začela pred 1. septembrom 1967, je pravni naslov ničen, nikoli ni nastal ³. Dovoljenja morajo obstajati, veljati morajo za stavbo, ki se prodaja, vendar jih ni treba predložiti ne kupcu ne Notaio. Laž v pogodbi o javni listini se v skladu s členom 483 ⁴ kazenskega zakonika kaznuje z zaporom do dveh let.

Namen zahteve po navedbi gradbenega dovoljenja je predvsem preprečiti prodajo nepremičnin, zgrajenih v konkurenci brez gradbenega dovoljenja.

Zaprisežena izjava o "zakonitem stanju" stavbe bi se lahko priložila k listini.

Zgolj obstoj gradbenih dovoljenj ne zagotavlja, da se dejansko zgrajeno ujema z dovoljenim. Zakonodaja, sprejeta leta 2020 (D.L. 76 / 2020), ⁵ gre nekaj korakov dlje in predlaga, da se zakonito stanje stavbe preveri z gradbenimi dovoljenji ali, če teh ni, z drugo nedvoumno dokumentacijo, na primer s podatki davčnega urada (catasto). Poleg tega mora obstoječa gradnja odražati tisto, kar je bilo dovoljeno, v okviru določenih odstopanj. V primeru prodaje nepremičnin se lahko prodajni listini priloži zaprisežena izjava o zakonitem stanju: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Po klasični italijanski modi je besedilo dvoumno in zakon ne določa nobene kazni, kar odpira pot dodatnim sodnim sporom, ki bodo zamotili sodni sistem.

V večjem delu Toskane in v nekaterih delih Emilije-Romanje je bilo treba zapriseženo poročilo (conformità urbanistica) usposobljenega tehničnega strokovnjaka (geometra arhitekt, gradbeni inženir, perito industriale) je v praksi, če že ne v zakonu, del prodajnega postopka že 5 do 10 let; glavne spremembe se nanašajo na določitev toleranc za skladnost in navedbo, da je treba zapriseženo poročilo priložiti k listini.

Evidence davčnega urada (catasto) morajo biti pravilne: "conformità catastale"

Zakon iz leta ²⁰¹⁰⁶ zahteva, da mora biti tloris davčnega urada (planimetria catastale) natančno odražal nepremičnino, kakršna je danes, v okviru določenih toleranc, ki ne vplivajo na davčno ocenjeno vrednost nepremičnine. Prav tako mora biti točen besedilni zapis, če bi vplival na davčno vrednost. Čeprav naslova nepremičnine ni treba popraviti, je to dobro storiti v okviru priprave nepremičnine za prodajo. A Notaio lahko od strank, kupca in prodajalca, zahteva, da podpišeta tloris davčnega urada, in ga lahko priloži prodajni listini, vendar to ni obvezno.

Evidenca nepremičnin davčnega urada obstaja ločeno od evidence nepremičnin urada za urbanizem. Popravki evidenc urada za urbanizem ne popravijo samodejno evidenc davčnega urada in obratno, razen na omejenih območjih severne Italije, ki uporabljajo enoten sistem vodenja evidenc, podedovan iz nekdanje avstrijske vladavine.

Pravni strokovnjaki ne preverjajo in ne morejo preverjati tehnične skladnosti

Pogosta napačna predstava kupcev nepremičnin v Italiji, tako domačinov kot tujcev, je, da pravni strokovnjak, ki Notaio, preverja pravilnost tehnične dokumentacije nepremičnine. Pravni strokovnjak ni tehnični strokovnjak. Samo usposobljen tehnični strokovnjak (geometra , arhitekt, gradbeni inženir, perito industriale) lahko preveri pravilnost tehnične dokumentacije. To mora storiti z zapriseženo izjavo: poiščite besedo "asseverata". Tisti, ki prihajajo iz jurisdikcij s splošnim pravom, bodo avtomatično dobili pobudo, da"poiščejo odvetnika". Brez pretiranega poudarjanja lahko rečemo, da poskus uporabe izvijača, ko je potreben ključ, ne bo pomagal: rešitev je tehnični strokovnjak in ne pravni strokovnjak.

Kaj se zgodi, če se pred prodajo ugotovi nedovoljena gradnja?

V preteklosti je bila strogost pri pridobivanju gradbenih dovoljenj manjša, kot se pričakuje danes. Nič kaj pretirano ni mogoče trditi, da ima večina hiš v Italiji težave z gradbenimi dovoljenji, ki jih je treba odpraviti pred prodajo. Priporočamo, da prodajalec kot pogoj za prodajo predloži zapriseženo poročilo o zakonitem stanju nepremičnine (tehnična skladnost).

Poročilo o tehnični skladnosti lahko traja več mesecev zaradi časa, potrebnega za zahtevo dokumentacije od urada za urbanizem, izvedbo meritev in pisanje poročila.

Vprašanja, ki se lahko pojavijo:

• manjše deformacije, ki presegajo dovoljene tolerance: dovoljenje za nazaj se izvede z obvestilom mestu
• srednje velike deformacije: od mesta se zahteva dovoljenje za nazaj
• deformacije, ki jih trenutno ni mogoče dovoliti: stanje je treba spremeniti (vključno z rušenjem), da ustreza temu, kar je bilo dejansko dovoljeno.

Prisotnost nedovoljenih del bo odložila prodajo. Dolžina zamude je odvisna od resnosti problema, razpoložljivosti tehnične stroke in gradbenikov, če je to potrebno, ter letnega časa (prazniki so na poti).

Kakšne so posledice nakupa stanovanja z nedovoljeno gradnjo (abuso edilizio)?

Obstajajo lahko razlogi, zaradi katerih želi kupec, ki se zaveda nedovoljene gradnje, nadaljevati z nakupom nepremičnine v sedanji obliki.

1. V pogodbi o prenosu listine morajo biti navedena večja gradbena dovoljenja, dovoljenja morajo obstajati in se nanašati na nepremičnino, ki se prodaja. Tako ni mogoče prodati nepremičnine, zgrajene po letu 1942 (na mestnem območju, leta 1967 na podeželju), ki nima vsaj prvega gradbenega dovoljenja.
2. Kupci, ki potrebujejo hipoteko, bodo ugotovili, da banka ne bo želela odobriti posojila za nepremičnino, če vprašanja gradbenih dovoljenj niso rešena pred dokončanjem prodaje.
3. Prihodnja gradbena dovoljenja, ki jih mora odobriti mesto, imajo kot pogoj zakonito stanje nepremičnine.
4. Če obstaja dokaz, da je bil kupec ob prodaji seznanjen z nedovoljenimi deli, je kupec soodgovoren tudi za morebitne globe in stroške rušenja, če mesto izvede rušenje ^. V skrajnih primerih, npr. če kljub odredbi o začasni ustavitvi nadaljuje z izvajanjem nedovoljenih del, je možna tudi zaporna kazen. V praksi je izvrševanje šibko.
5. Dokumentacija davčnega urada mora ob prodaji natančno odražati, kaj se prodaja; davčna revizija po prodaji je lahko boleča, če se izkaže, da so davčni parametri, navedeni ob prodaji, podcenili nepremičnino in s tem tudi plačani davek.

Če se kupec, ki podeduje nedovoljena dela, tega zaveda ali ne, mora zadevo rešiti (odstraniti ali, če je mogoče, pridobiti dovoljenje za nazaj) takoj, ko se z njo seznani. Občina je na prisotnost nedovoljene gradnje pogosto opozorjena šele potem, ko jo na to opozori nezadovoljen sosed.

Naj spomnimo, da pravni strokovnjaki NE preverjajo tehničnih gradbenih dovoljenj.

Priporočamo, da prodajalec vsa vprašanja v zvezi z gradbenimi dovoljenji reši pred zaključkom prodaje, tudi če ta postopek neizogibno povzroči zamudo pri prodaji. Kupec mora pričakovati zapriseženo zakonito državno poročilo ... in biti pripravljen zanj plačati, če je to potrebno.

Druga gradbena potrdila, ki so potrebna ali koristna za prodajo nepremičnine v Italiji

Energetska izkaznica, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Prodajalec mora kupcu predložiti veljavno kopijo energetske izkaznice takoj, ko kupec razmišlja o nakupu nepremičnine. Energetsko izkaznico je treba navesti v pogodbi o nakupu nepremičnine in jo priložiti k pogodbi. Čeprav so nameni energetskega pregleda odlični, je tržna cena energetskih pregledov zelo nizka glede na delo, ki je potrebno za strokovni pregled. Posledično pri izvajanju energetskih pregledov ni veliko strogosti. Na splošno so zanesljive le izkaznice za nove stavbe. Veljavnost energetskih izkaznic poteče po 10 letih; prej, če se spremeni eden od parametrov, ki določa oceno izkaznice, npr. če se zamenja ogrevalni sistem.

Sistemska potrdila (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Italija je leta 1990 ( L. 46/1990) uvedla sistem za certificiranje vgradnje in pomembnih sprememb sistemov (npr. ogrevanje in hlajenje, vodovod, elektrika, požarna zaščita, dvigala, televizija...) ¹⁰, posodobljen leta 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. V preteklosti potrdila niso bila vedno izdana, saj je bilo veliko del opravljenih "neformalno", brez računov. Ob prodaji lahko prodajalec izjavi, da sistem ne izpolnjuje standardov, in kupec mora sistem uskladiti z veljavnimi standardi. Teoretično je mogoče potrdilo o skladnosti nadomestiti s potrdilom o odgovornosti (dichiarazione di rispondenza, DiRi) za sisteme, nameščene med letoma 1990 in 2008, vendar bo v praksi le malo tehničnih strokovnjakov želelo prevzeti odgovornost za delo, ki ga niso opravili sami. DiRi je bolj realna rešitev za tehničnega strokovnjaka, da potrdi predhodno delo, ki ga je opravil.

Obstojnost / primernost za bivanje (agibilità) potrdilo

Hiša v Italiji mora izpolnjevati minimalne "zdravstveno in varnostno" naravnane zahteve, npr. višina stropa v bivalnih prostorih mora biti vsaj 2,7 metra, imeti mora kopalnico (višina 2,4 m) z oknom itd. Gradbenik potrdi, da stavba izpolnjuje minimalne stanovanjske zahteve, ko je gradnja končana ali ko se s pomembnimi deli spremeni obstoječa stavba. Potrdila, ki so se leta 1934 začela izdajati kot zdravstveno usmerjena direktiva, se trenutno zahtevajo za dela, opravljena po 30. 6. 2002 (kot je določeno z d.P.R. 380/2001 ¹² in D.L. 222 / 2016 ¹³), in šele po tem datumu. Agibilità ima kot pogoj energetski pregled APE, sistemske certifikate in od 11. decembra 2016 skladnost z gradbenim dovoljenjem (conformità urbanistica). Certifikati niso potrebni za prodajo nepremičnine, vendar morajo biti navedeni v listini, če so bili izdani po 30. 6. 2002. Potrdila, izdana pred tem datumom, so dejansko brez pomena, saj so bili zakoni, na podlagi katerih so bila izdana, odpravljeni. Vsebinsko upoštevanje minimalnih stanovanjskih standardov se zahteva tudi, če ni agibilità potrdila.

Ta članek je namenjen splošnemu pregledu te teme; ne nadomešča pregleda konkretne situacije s strani usposobljenega tehničnega strokovnjaka in ne odraža nujno veljavne zakonodaje.

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.