Ali je poročilo o pregledu stanovanja del postopka prodaje?

Obstaja vrsta zahtev, ki jih mora izpolniti prodajalec; te so dokumentirane (vendar ne preverjene) na spletni strani notaio.

Po zakonu je prodajalec odgovoren za zagotovitev, da ima nepremičnina gradbeno dovoljenje in gradbeno dovoljenje za naknadne spremembe, kadar je to potrebno (po potrebi pridobi ustrezne dokumente in jih navede v pogodbi o prenosu ali v nekaterih primerih za to priseže), in je odgovoren za pravilnost podatkov zemljiške knjige(catasto), ki se uporabljajo za davčne namene. To se pogosto imenuje conformità catastale, urbanistica ed edilizia.

Ime gradbenega dovoljenja, ki se na nacionalni ravni zahteva za stavbe, zgrajene od leta 1942, se je skozi čas spreminjalo:

• Licenza ediliziaza stavbe, zgrajene med 17. 10. 1942 in 30. 1. 1977 ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: za stavbe, zgrajene med 30-01-1977 in 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruire: za stavbe, zgrajene po 30. 6. 2003 (Testo Unico DPR 380/01)

Stavbe, zgrajene pred zahtevo Licenza edilizia, so na splošno izvzete iz zahteve po gradbenem dovoljenju. Možno je tudi samopotrditi, da ima stavba, zgrajena pred septembrom 1967, gradbeno dovoljenje, vendar je najbolje poiskati gradbeno dovoljenje.

Dokumentirati je treba tudi spremembe, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje (dovoljenja za spremembo stavbe).

Nekatera dela so bila morda opravljena nezakonito in nato legalizirana v okviru amnestije v letih 1985, 1994 in 2003. To je treba dokumentirati.

Lastnik mora torej razpolagati z dovoljenji, ki ustrezajo trenutnemu stanju. Dovoljenja je mogoče dobiti v lokalni mestni ali krajevni "tehnični" pisarni.

Potrdilo o primernosti za bivanje. Ko je stavba dokončana, je treba izdati potrdilo o primernosti za bivanje (agibilità). To ni nujno potrebno za prodajo, je pa zelo priporočljivo.

Prodajalec mora predložiti tudi energetsko izkaznico, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

Na nekaterih območjih, zlasti v delih Emilije-Romanje in Toskane, bo notaio zahteval tehnično poročilo (ki ga pripravi geometra, arhitekt ali druga usposobljena oseba), ki dokumentira conformità edilizia &urbanistica. To je odlična ideja za zaščito kupca in prodajalca (prodajalec ima pravno odgovornost) in ga običajno plača prodajalec, razen nekaterih izjem. Kljub temu, da bi lahko iz notaio izhajalo, da poročilo ni zakonsko obvezno. Nedavno je bila izdana odločba organa za varstvo konkurence, ki izrecno navaja, da notaio ne more zahtevati poročila od tehnika.

Kupec se lahko odloči, da bo najel svojega strokovnjaka, ki bo pregledal gradbena dovoljenja in stanje na terenu, tudi če prodajalec zagotovi poročilo: zaupaj, vendar preverjaj.

Certificiranje sistemov (impianti a norma): sistemi, zgrajeni/nameščeni po 13. marcu 1990, morajo izpolnjevati ali presegati standarde, ki so veljali v času vgradnje. To vključuje stvari, kot so električni, ogrevalni, hladilni in vodovodni sistemi. Namesto certifikatov lahko prodajalec izjavi, da sistem ne ustreza standardom, odgovornost za uskladitev sistema(-ov) s standardi pa nosi kupec. To je precej pogosto, zlasti pri hišah, ki že več let niso bile posodobljene.

Kupec lahko strokovnjaku naroči pregled morebitnih nevarnosti, ki lahko glede na nepremičnino vključujejo svinčeno barvo, vlago, azbest ali radon. V Italiji je tovrstni pregled precej redek.

Seveda se boste pred oddajo ponudbe želeli seznaniti s stanjem hiše ali pa boste svojo ponudbo morebiti želeli pogojiti z zgoraj navedenimi zahtevami.

❖ ❖ ❖

Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.

O avtorju

Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.

Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.