Er Rent to Buy-boligfinansieringsordningen noe for meg?

Euromynter og -sedler, Avij, Public domain, via Wikimedia Commons

I en tid da det kan virke som å få et boliglån i Italia for ikke-beboere mission umulig, Leie for å kjøpe (a.k.a. leie å eie, affitto con riscatto, lease-purchase, leie-kjøp)-ordningen kan være akkurat løsningen for noen få håpefulle boligkjøpere, men etter nøktern overveielse vil de fleste synes det ligner på en sirenesang.

Slik fungerer Rent to Buy

Kodifisert i italiensk lov ved utgangen av 2014¹, Leie å kjøpe lar en potensiell boligkjøper i utgangspunktet leie / leie ut en eiendom med opsjon på å kjøpe den for en forhåndsbestemt pris ved slutten av leieperioden. Hver periodisk betaling består av to deler: en leieavgift og en avdragsbetaling mot det fremtidige kjøpet. Partene må forhandle både betalingshyppighet og beløp øremerket leie- og avdragsbetalinger. Leieperioden må være mindre enn 10 år for å sikre viktig juridisk beskyttelse for både kjøper og selger.

På slutten av leieperioden velger den potensielle kjøperen å kjøpe eiendommen eller ikke (eieren er forpliktet til å selge eiendommen til den tidligere fastsatte prisen minus avdragsbetalingene; potensiell kjøper er IKKE forpliktet til å gjennomføre kjøpet). Hvis den potensielle kjøperen velger å kjøpe eiendommen, må de betale den utestående saldoen. Hvis de velger å gå bort, kan det hende at de får tilbakebetalt avdrag, helt eller delvis, avhengig av vilkårene i kontrakten de forhandlet frem.

Fordeler for kjøpere

Den primære fordelen for kjøpere er at de kan reservere fremtidig kjøp av en eiendom til en gitt pris nå, men likevel utsette det meste av betalingen til en dato noen år frem i tid. For å være klar, Leie for å kjøpe forsinker bare regnskapsøyeblikket når kjøperen fortsatt må komme opp med mesteparten av midlene for å kjøpe eiendommen . Det kan være nyttig i en situasjon der kjøperen har et kortsiktig kontantlikviditetsproblem som de forventer å løse før slutten av Leie til kjøp/eie-perioden. Ettersom kjøperen må foreta både leie og forskuddsbetalinger i mellomtiden, er Leie for å kjøpe en dårlig løsning hvis de ikke forventer at deres økonomiske status vil forbedres i løpet av Leie for å kjøpe. avtale, kanskje med unntak av tilfellet der kjøperen forventer betydelig inflasjon i løpet av de neste årene.

Potensielle kjøpere må også vurdere at de fleste selgere mye heller vil ha kontanter i hånden nå i stedet for å samle inn avdrag for et salg om noen år, et salg som kanskje ikke en gang vil skje. Erfarne selgere vil kun vurdere forslag til Leie for å kjøpe for eiendommer de på annen måte ikke kan selge, eller hvis den potensielle kjøperen tilbyr en betydelig premie for selgerens risiko. Alternativet en selger gir en potensiell kjøper til å kjøpe eiendommen i fremtiden eller ikke, er ikke gratis! For nesten alle kjøpere vil et tradisjonelt boliglån eller eiendomslån forbli en mye mer attraktiv løsning i stedet for Leie for å kjøpe/eie finansiering; Leie for å kjøpe er ikke en erstatning for et tradisjonelt boliglån. For de med inntekter i ikke-euro-valutaer, er det en spesiell fordel ved å bruke eksisterende eiendeler "hjemme" for å finansiere eiendom i Italia: valutakurser kan lett svinge 30 % eller mer over en 10-års tidsramme. Denne valutarisikoen unngås dermed.

Fordeler for selgere

Den primære fordelen for selgere fra Lei til kjøp-ordningen er at den øker antallet potensielle kjøpere, i det minste på papiret. Dette innebærer imidlertid en betydelig risiko for selgeren. De forsinker innsamlingen av det meste av salgsinntektene til en fremtidig dato som kanskje ikke en gang inntreffer. Hvis potensielle kjøpere velger å Leie for å kjøpe for å finansiere sitt nye hjem siden de for øyeblikket ikke kvalifiserer for et boliglån, hvor sannsynlig er det at de vil ha råd til den utestående betalingen på eiendommen 3- 5 år fra nå? En selger må veie den høye risikoen for at den potensielle kjøperen ikke vil være i stand til å utøve sin kjøpsopsjon. Flere år på selgere kan godt finne seg selv tilbake på utgangspunktet: de har fortsatt en usolgt eiendom. Absolutt kan Leie for å kjøpe være verdt å vurdere for eiendommer som ellers ikke ville solgt, men selv da vil det ta år før selgeren oppdager om de virkelig har solgt eiendommen.

Kjøpere og selgere må redusere risikoen

For både kjøpere og selgere er det betydelige risikoer i Lei til kjøp-programmet som de må redusere ved å utarbeide en robust kontrakt som oppfyller deres respektive behov og sikrer at kontrakten transkriberes i det offentlige eiendomsregisteret for å gi betydelig juridisk beskyttelse til begge parter. Din eiendomsmegler, advokat eller notaio kan utarbeide en kontrakt for å møte dine behov, fra og med standardmaler, men du trenger en notaio for transkripsjonen. Sørg for at fagpersonen du velger for å utarbeide Lei to Buy-avtalen er fullt kunnskapsrik og at du kan stole på dem fullt ut.

Potensielle kjøpere må gjøre flere ting for å beskytte interessene sine. Den første er å sikre at den samme due diligence som normalt gjøres før en eiendom stenger (f.eks. eierhistorie, skjøte, plantegning, veirett, heftelser og andre eiendomsrettsbegrensninger) blir gjort før man forplikter seg til en Leie for å kjøpe-kontrakt. For det andre, som tidligere nevnt, men verdt å understreke, bør kontrakten transkriberes av en notaio for å sikre at kjøperens avdragsbetalinger og kjøpsmulighet er beskyttet dersom selger støter på økonomiske vanskeligheter eller prøver i ettertid å selge eiendommen til noen andre.

Selgere vil forsikre seg om at kontrakten blir transkribert for å lette overtakelse av eiendommen deres hvis den potensielle kjøperen kommer på etterskudd med å foreta betalinger.

Andre skjemaer for forsinket kjøpskontrakt

Inntil nå har diskusjonen vår fokusert på den spesifikke Leie-til-kjøp-formelen som er foreskrevet av italiensk lov. Andre kontraktsformer er mulige, noen kodifisert i lov, f.eks. leiekjøp / avdragsplan (vendita con riserva della proprietà), noen skreddersydde/tilpassede . Noen "profesjonelle" kan feilaktig bruke begrepet Rent-to-Buy for å referere til en kontraktsform som er forskjellig fra den som er kodifisert i italiensk lov. Ikke la dem forvirre deg: de fleste problemene som ble diskutert i de foregående avsnittene forblir til tross for formen og navnet som brukes; noen risikoer forstørres ved å bruke andre kontraktsformer.

Husk at det ikke er noen magi her: kjøperen må finne pengene for å fullføre kjøpet, før eller siden. Hvis en selger gir finansiering, og aksepterer risikoen for at en bank ikke en gang vil røre, vil selgeren ha ytterligere kompensasjon for innsatsen. Advarselsøker.

Når eiendomsmeglerprovisjoner forfaller

Skal den potensielle kjøperen og selgeren bruke tjenestene til en eiendomsmegler, vil en provisjon på leie forfaller ved inngåelse av Lei to Buy-avtalen. En provisjon på eiendomssalget skal bare betales når, og hvis, den potensielle kjøperen utøver sin kjøpsopsjon. Den potensielle kjøperen bør derfor være klar over at ettersom de fleste selgere foretrekker kontanter i dag, så gjør de fleste eiendomsmeglere det også. Jeg tror ikke det ugyldiggjør punktene ovenfor, men til slutt, riktig informert, er du dommeren!

Ja, som nevnt ovenfor er det noen få scenarier der Leie for å kjøpe kan være fornuftige. I det hele tatt er de fordelaktige tilfeller: for de fleste, kjøpere og selgere, er Lei for å kjøpe en finansieringsløsning som siste utvei.

Ytterligere lesing: I leie for å kjøpe e altri modi per comprare casa, en guide utarbeidet av notai-foreningen.

Primære Rent to Buy-fordeler

for en kjøper

mulighet til å reservere fremtidig kjøp av bolig til en gitt pris, utsette betaling

nyttig når kjøper har et kontantlikviditetsproblem som de forventer å løse før fristen for leie for å kjøpe kjøpsopsjon (maks. 10 år)

for en selger

tiltrekk potensielle kjøpere som er villige til å godta en premiumpris
tiltrekke potensielle kjøpere for en eiendom som ellers er vanskelig å selge
potensielt oppnå betydelig inntekt hvis potensiell kjøper ikke benytter kjøpsopsjonen og selgeren er i stand til å beholde en betydelig del av avdragsbetalingene

avhengig av utfallet av kjøperens valg og de første vilkårene i Lei to Buy-avtalen

Primære Lei to Buy ulemper

for en kjøper

behovet for å finne midler til kjøpesummen er forsinket, men ikke løst
selgere har få insentiver til å omfavne Rent-to-Buy

de fleste selgere vil ha sikkerheten til kontanter i hånden nå i stedet for usikkerheten et kjøpsalternativ skaper.

Leie-til-kjøp vil koste mer enn et tradisjonelt boliglån

selgere ønsker ikke å være i finansbransjen: en varslet selger vil forvente å bli kompensert for å gi det en bank ikke vil

Kjøperen må sørge for at den vanlige due diligence-undersøkelsen er utført når tidspunktet for salget av eiendommen avsluttes, før de signerer en leiekontrakt
Betydende juridisk beskyttelse er ikke garantert med mindre en notaio brukes til å transkribere kontrakten. Det er altfor lett å hoppe over dette trinnet i økonomiens navn eller enda verre.

for en selger

selger forplikter seg ubetinget til å selge eiendommen uten gjensidig forpliktelse fra den potensielle kjøperen
betydelige inntekter fra eiendomssalget er forsinket i årevis eller for alltid

Fotnoter

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, konv. i L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Ovennevnte tilbys som generell veiledning uten garanti; endringer kan ha skjedd siden den ble skrevet. Rådfør deg med passende kvalifiserte fagfolk om din spesifikke situasjon før du foretar et eiendomskjøp.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos vokste opp på Rhode Island i USA. Han studerte i USA, Storbritannia og Tyskland før han bosatte seg i Italia, der han har bodd i over 25 år i tre ulike regioner.

Sean er lisensiert eiendomsmegler i Italia

strong> med over 10 års erfaring i bransjen, og han vil gjerne høre fra deg hvis du ønsker å kjøpe eller selge eiendom i Italia.