Hvordan kjøpe et hjem i Italia

Den nesten definitive guiden til å kjøpe bolig i Italia.

Å, Italia har rett nok. Det beste landet i verden å bo i.
— Mark Twain, i New York Times, 10. april 1904

Så du vurderer å kjøpe bolig i Italia, gratulerer! Du vil gjerne forstå hvordan prosessen fungerer. Du bør unngå feller underveis. Ingen tvil om at du har mange spørsmål. På overflaten er kjøpsprosessen ganske enkel og i de fleste tilfeller går kjøpsprosessen jevnt... med boligeierskap i Italia bare 80 % unna, kan ting ikke være for mye hard! Likevel har du rett i å ikke bare anta at alt vil falle på plass av seg selv.

På slutten av denne veiledningen burde du føle deg mye mer forberedt. Å kjøpe bolig i et fremmed land er en stor oppgave, så denne teksten er litt lang, men målet er å informere deg, ikke avskrekke deg! For TL;DR-folket, bruk innholdsfortegnelsen for å hoppe rundt for å se bitene du trenger når du trenger dem, eller kontakt oss hvis du ønsker profesjonell hjelp eller for å møte personlig for en kaffe!

Hvor er det beste stedet i Italia å kjøpe bolig?

For mange mennesker tas beslutningen om hvor de skal kjøpe eiendom i Italia basert på familieforbindelser eller arbeidskrav. For andre er det en bestemt lokke av innsjøer, fjell eller hav. Med sine 301 338 km² tilbyr Italia noe for enhver smak. Hvis du ikke allerede har et bestemt sted i tankene, kan du se de beste stedene for å bor i Italia for å vurdere fordeler og ulemper ved forskjellige områder.

Finne et hjem i Italia

Online møter fragmenteringsvirkelighet

I internettalderen virker det intuitivt at det første stedet å lete etter et hjem er online. Likevel inntrer snart en italiensk virkelighet. Det italienske eiendomsmarkedet er frustrerende fragmentert. Det finnes ikke ett "gå til"-nettsted som Rightmove i Storbritannia, Zillow.com i USA eller Immobilienscout24 i Tyskland er det mange. Snart finner du deg selv i å utføre det samme søket 5 forskjellige måter på 5 forskjellige nettsteder. Søkeresultatene på et bestemt nettsted kan inkludere den samme eiendommen oppført 4 ganger – med 2 eller flere priser! Andre boliger er kanskje ikke oppført på noen av nettstedene bortsett fra ett, ikke så bra hvis du ikke sjekker "riktig" sted. Noen eksklusive eiendommer er ikke offentlig oppført noe sted på grunn av en eiers ønske om fullstendig skjønn.

Det finnes ingen omfattende italiensk "MLS" til tross for påstander om det motsatte.

Klassifiserte annonser

Noen steder er det fortsatt lokale klassifiserte annonser å lese, noe som bare øker fragmenteringen.

Sparer rundt

En annen tilnærming er å gå rundt i et nabolag som ser høyt og lavt ut for å se vendesi-skiltene. Likevel er ikke alle eiendommer synlige fra gaten. Heller ikke alle tilgjengelige eiendommer har skilt, da eieren kanskje vil ha et minimum av skjønn.

Sett en anerkjent eiendomsmegler til å jobbe for deg

Med mye utholdenhet kan du kanskje finne ditt ideelle hjem i Italia på egen hånd. Likevel kan en anerkjent eiendomsmegler være akkurat partneren du trenger.

Deres kunnskap og hjelp kan spare deg for både tid og penger. De kan hjelpe deg med å navigere gjennom detaljene i kjøpsprosessen, inkludert en due diligence-evaluering av en eiendom i god tid før stenge-/ ferdigstillelsestidspunkt, slik at problemer ikke dukker opp i siste liten.

Gjeldende italiensk lov krever at eiendomsmeglere er opplært innen skattemessige, juridiske og tekniske områder, sertifisert (bare 20 % av kandidatene består i gjennomsnitt), lisensiert og de må ha profesjonell ansvarsforsikring. En anerkjent eiendomsmegler er derfor virkelig forberedt på å veilede deg gjennom hvert trinn i eiendomskjøpsprosessen.

Blant fordelene du kan forvente som kjøper når du bruker en profesjonell eiendomsmegler:

• Hjelp til å finne det ideelle hjemmet på riktig sted basert på dine behov
• De er eksperter på å søke i de ulike oppføringstjenestene på nettet og kan hjelpe deg søke mer effektivt.
• De vil gjennomgå data for hver eiendom, slik at du ikke kaster bort den verdifulle tiden din på å se på eiendommer du aldri ville vurdert.
• De kan foreslå eiendommer som ikke er offisielt på markedet.
• Omfattende kunnskap om tekniske, juridiske og skattemessige spørsmål knyttet til eiendom.
• Omfattende kunnskap om gjeldende markedsforhold
• Tittelsøk og dokumentasjonsgjennomgang av gitt eiendom, fra eierskapsregister til sameierforskrifter der det er aktuelt, før du foretar et tilbud.
• Støtte for å forstå finansieringsalternativer (fra boliglån til Leie for å kjøpe /Leie til eier)
• Forhandlingshjelp
• Byråkratisk støtte, fra innhenting av et skatte-ID-nummer til overholdelse av juridiske krav.

eiendomsmeglerprovisjon

En eiendomsmegler er pålagt ved lov å være upartisk, arbeider som standard på vegne av både kjøper og selger, og derfor blir deres provisjon normalt betalt av både kjøper og selger. Hver agent bestemmer sine egne priser. En kjøper vil vanligvis betale 3-5 % + mva på salgsprisen. 4 % + MVA er ganske vanlig i disse dager, spesielt når kjøperen er en utlending (utlendinger trenger betydelig mer hjelp enn lokalbefolkningen); 5 % er typisk blant franchisetakere (bare 10 %, omtrentlig, av italienske byråer) ettersom de har royalties å betale for merkevaren sin – en tvilsom verdi for kundene sine. En minsteprovisjon i stedet for en prosentandel vil normalt gjelde for eiendommer med lav verdi, det vil si de som selger for mindre enn € 150 000 eller så. 19 % av provisjonen ved kjøp av en primær bolig kan trekkes fra italiensk inntektsskatt, for maksimalt € 1000 i provisjon (med forbehold om endringer).

Bruke oppføringsagenten – selgers agent

Skal en kjøper oppdage en bestemt eiendom av interesse gjennom arbeidet til en eiendomsmegler som har jobbet med en selger (noteringsmegleren) for å få ordet på eiendommens tilgjengelighet som standard, vil kjøperen jobbe direkte med oppføringsagenten, som ved lov må arbeide upartisk på vegne av både kjøper og selger.

Bruke en eiendomsfinner – kjøpers agent

Alternativet til å bruke oppføringen (selgers) agent er at kjøperen velger sin egen foretrukne eiendomsmegler, kjøperens megler, noen ganger også kjent som en eiendomssøker eller som en eksklusiv kjøperagent (EBA).

Kjøperens megler, a.k.a. eiendomsfinner, er en eiendomsmegler lisensiert i Italia som er engasjert av kjøperen for å jobbe på kjøperens vegne i stedet for å jobbe for kjøperen og selgeren (standardtilfellet i Italia) eller bare selgeren.

Merk: eiendomsfinneren må være en sertifisert og lisensiert eiendomsmegler i Italia; alle andre gjør det ulovlig. Spesielt "byråer" registrert i Storbritannia eller på annen måte utenfor Italia jobber ulovlig, det samme er selverklærte "gurueksperter". Akk, omtale i engelskspråklige publikasjoner er ikke en garanti for at noen jobber lovlig.

En kjøper som bruker en kjøpers agent bør engasjere sin agent tidlig i kjøpsprosessen. Kjøperen må la sin agent etablere første kontakt med noterings(selgers) agent for å unngå å pådra seg ekstra provisjonskostnader.

I praksis vil kjøperens agent jobbe i samarbeid med noteringsagenten; de to vil bli enige om en avgiftsdeling.

En kjøpers agent kan tilby nesten hvilken som helst eiendom på markedet, de er ikke begrenset til eiendommer i sin egen portefølje. Bruk av en kjøpers agent blir mer vanlig i Italia, selv om det er en viss motstand, spesielt i de aktive markedene i Milano og Roma ettersom noteringsagentens effektive provisjon reduseres. I provinsen Roma forventer noteringsagenter vanligvis et tilbakeslag (storno) fra kjøperens agent.

Ser du etter en lisensiert kjøperagent / eiendomssøker? Kontakt oss i dag for informasjon om hvordan vi kan være til hjelp.

Noen merknader bør du bruke en agent

• Angående begrepene agent og megler: noen områder utenfor Italia tillater fullt kvalifiserte eiendomsmeglere og junioragenter. I Italia må alle eiendomsmeglere som samler kjøpere og selgere være fullt kvalifisert; begrepene agent og megler er utskiftbare. Andre vanlige begreper inkluderer eiendomsmegler (Storbritannia) og eiendomsmegler (Nord-Amerika).
• Noen byråer kan bruke ulisensiert personale for å jobbe direkte med kunder . Alt de gjør utover administrasjon er ikke lovlig. Du har all rett til å jobbe direkte med en fullt utdannet og kvalifisert fagperson. For å beskytte deg sier italiensk lov:
• du skylder ingen gebyr hvis du bruker en ulisensiert agent
• agentens navn må spesifiseres i overdragelsesskjøtet, selv om de ikke er juridisk kvalifisert
• du står overfor en straff på € 500 - 10 000 for ikke å gjøre det
• Du kan komme over noen, for eksempel en tannlege, advokat, regnskapsfører, arkitekt eller oversetter, «moonlighting» som eiendomsmegler. Hvis en person ønsker å bistå kjøpere og selgere av fast eiendom i en betalt egenskap, må de også gjennomgå opplærings- og lisensieringsprosessen, og ved lov må de gi opp sin nåværende karriere: de kan ikke være både eiendomsmegler og advokat osv. Slike måneskinn er ulovlig i Italia, med bøter på opptil € 15 000-. En jevn foredragsholder vil fortelle deg at de ikke trenger lisens. Ikke si at du ikke ble advart: uomo avvisato, mezzo salvato som de sier.
• Som i alle yrker finnes det noen få dårlige epler som få uforholdsmessig mye oppmerksomhet. Menneskets natur har en tendens til å fremheve det negative i stedet for å rose en godt utført jobb; for hvert dårlige eple er det mange flinke eiendomsmeglere som sliter på vegne av kundene sine.

Gi et tilbud når du har funnet ditt ideelle hjem

Du har funnet drømmehjemmet, gratulerer! Vanligvis gir den aspirerende kjøperen et forslag til selgeren. Det kan være et uformelt muntlig tilbud eller det kan være i form av en skriftlig kjøpekontrakt som blir bindende ved melding om aksept fra selger. Skulle tilbudet være muntlig, kan partene velge å fullføre en skriftlig salgsavtale dersom de ønsker å utsette selve eiendomsoverdragelsen (stenging/gjennomføring). Det siste trinnet er signering av det formelle eiendomsoverføringsdokumentet, rogito, i likhet med skjøtet i fellesrettslige jurisdiksjoner, og oppdatering av offentlige registre.

1. Tilbudsforhandling / forslag → 2. Foreløpig salgsavtale → 3. Avslutning / ferdigstillelse (rogito)

Merk: bare det tredje^dje trinnet, avslutningen/fullføringen (rogito), er strengt nødvendig.

1. Tilbudsforslaget

I tilbudsforslaget oppgir den potensielle kjøperen hva de er villige til å betale og på hvilke vilkår. Et muntlig tilbud er ofte nyttig for å se om en selger vil godta vilkårene dine uten å forplikte seg vesentlig, men har svært liten praktisk verdi (ved lov må selve salgsavtalen være skriftlig). Et vanlig alternativ er å presentere en foreløpig salgsavtale for selger med akseptfrist, vanligvis 15 dager eller så. Et slikt forslag, dersom det er korrekt utformet, blir bindende for partene når det er akseptert av selgeren.

Advarsel: noen forslagskontrakter er rett og slett et løfte om å fastsette en fremtidig kontrakt som igjen lover å fullføre den offentlige skjøteavtalen. Denne typen kontrakt har blitt dømt ugyldig av den italienske høyesterett, dvs. verdiløs.

Tips: Før du gir et tilbud, sørg for at du helt forstår hva du vil kjøpe. se delen due diligence.

2. Den foreløpige salgsavtalen (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")

I de fleste tilfeller vil partene velge å inngå en foreløpig salgsavtale, i daglig tale kalt compromesso (kompromiss) som, riktig utformet, er en juridisk bindende skriftlig kontrakt som forplikter dem til eiendomssalgsoverføringen som vil bli avsluttet på et fremtidig tidspunkt. Dette er nyttig når en av partene trenger noen måneder før de er klare til å fullføre den formelle eiendomsoverføringen, f.eks. for eksempel når kjøperen fortsatt trenger å få et boliglån og/eller når selgeren ennå ikke er klar til å forlate eiendommen.

Den skriftlige avtalen kan ha en av tre juridiske former, en privat signert avtale (scrittura privata), en autentisert privat avtale (scrittura privata autenticata) eller offentlig instrument (atto pubblico). En autentisert privat avtale er en privat avtale signert foran en notaio. Et offentlig dokument er utarbeidet av notaio som så ser underskriftene.

Se også: Hva er en notaio (notarius publicus) og hva gjør de?

Salgskontrakten kan transkriberes til det offentlige eiendomsregisteret, et alternativ som gir betydelig tilleggsbeskyttelse til kjøperen i tilfelle selgeren går konkurs før stengingen eller skulle en useriøs selger i ettertid selge eiendommen til en annen kjøper. Hvis en notaio brukes til å autentisere eller utarbeide kontrakten, (en autentisert privat handling [avtale] eller en offentlig handling) så må den transkriberes¹.

Et depositum betales på dette tidspunktet; beløpet, vanligvis i området 5-20 %, er etter partenes skjønn. Innskuddet kan ha en rekke former: caparra confirmatoria (bekreftende innskudd), den vanligste innskuddstypen, caparra penitenziale (straffeavgift) eller ganske enkelt acconto (forskuddsbetaling). En caparra confirmatoria forplikter partene til å fullføre transaksjonen eller tape depositumet (hvis selgeren har feil, må de returnere depositumet og betale det samme beløp til kjøperen; dette er ofte, og feilaktig, beskrevet som at selgeren betaler kjøperen dobbelt depositum). Den fornærmende parten kan fortsatt være injurierende for ytterligere skader og/eller juridisk tvunget til å overholde kontrakten². En caparra penitenziale gir partene rett til å trekke seg ut av kontrakten ved å tape (eller betale beløpet for) depositumet uten ytterligere erstatningsansvar . Til slutt er en acconto ganske enkelt en forskuddsbetaling mot kjøpesummen.

Salgskontrakten må registreres innen 20 dager³; hvis du bruker et byrå, vil byrået registrere det for deg (i tilfelle av en offentlig handling, en notarius publicus (notaio, beskrevet mer detaljert i en følgende seksjon) vil registrere og transkribere handlingen innen 30 dager).

Gjeldende registreringsavgifter

Tips: sørg for at kontrakten spesifiserer formålet med forskuddsbetalingen. Som standard vil det bli betraktet som en enkel forskuddsbetaling (acconto).

I henhold til loven betaler kjøperen skatten på det endelige skjøtet⁴ med mindre partene bestemme noe annet. Custom dikterer kjøperen betaler registreringsavgiftene for den foreløpige kontrakten med mindre partene blir enige om annerledes, da avgiftene på forskuddsbetalingen bare er et forskudd på hva som skal betales for skjøtetransaksjonen. Det kan oppstå forvirring på dette punktet ettersom loven sier at hver av partene som nyter godt av registreringen av en generell kontrakt (i motsetning til en salgskontrakt) er ansvarlig for den ikke-refunderbare delen av avgiftene og registreringsavgiftene.

Den foreløpige avtalen bør inneholde følgende:

• Energisertifisering + kopi og avgiftsstempel på € 16
• Eierskapssertifikater for eiendomsregisteret (visure) inkludert plantegning (2 € skattestempel hver)
• Kopi av F24-skjema som indikerer betaling av registreringsavgift
• Registreringen skjema 69

Merk: Skattestemplene må påføres når kontrakten signeres (de kan ikke utstedes etter kontraktsdatoen).

Tilleggskostnadene for å transkribere (f.eks. når en notaio brukes) er den foreløpige avtalen:

Hvis du bruker en eiendomsmegler, skal honoraret nå betales⁵.

Merk: Tidligere var den foreløpige kontrakten ofte allerede en endelig kontrakt for å overføre eiendomsretten, inkludert en forpliktelse til å gjenta kontrakten med henblikk på transkripsjonen i eiendomsregisteret. Den første versjonen av kontrakten vil normalt referere til den reelle salgsprisen; den senere versjonen av kontrakten vil ofte referere til en lavere takstverdi for å redusere kjøperens skattebyrde. Selv om denne praksisen ikke var lovlig, var det så vanlig at myndighetene i 2006 formelt innførte beskatning, for transaksjoner mellom privatpersoner, på den skattemessige verdien (prezzo-valore) i stedet for transaksjonsverdien, og dermed fjernet motivasjonen som førte til dette underskuddet. . Det er straffer for en falsk verdierklæring.

3. Avslutning / fullføring (rogito)

Det siste overdragelsestrinnet, det eneste som kreves ved lov, er den endelige eiendomsoverføringskontrakten mellom partene, som må utarbeides og bevitnes av notarius publicus (notaio). Betalingssaldoen skyldes selgeren, i likhet med notaio-gebyret og overføringsskatter, innkrevd av notaio som også skal sørge for at eiendomsregisteret skattemessig (catasto) og eiendomsregisteret er korrekt oppdatert .

I henhold til loven har notaio 30 dager på seg til å oppdatere de offentlige databasene. Jo før jo bedre, så bekreft med din notaio når dette vil skje og at det har skjedd. Hvis det er snakk om pant, vil pantedokumentene også undertegnes på dette tidspunktet, og notaio vil registrere panteretten mot eiendommen på långivers vegne . Hvis partene ikke har fastsatt en foreløpig salgsavtale (compromesso) og tjenestene til en eiendomsmegler ble brukt, forfaller provisjonen deres nå.

Blant kjøperens forpliktelser er å:

• betal restbeløpet
• betale diverse toll og skatter, innkrevd av notaio
• betal notaio-kompensasjonen
• betal agenten kompensasjon, hvis aktuelt og fortsatt utestående

Blant selgers forpliktelser er å:

• sverger at den nåværende tilstanden til eiendommen tilsvarer den juridiske etasje- eller tomteplanen som er registrert hos eiendomsregisteret (catasto)
• oppgi om verktøyene (impianti) oppfyller standarden eller ikke
• gi et gjeldende energisertifikat for eiendommen
• betal agenten kompensasjon, hvis aktuelt og fortsatt utestående
• levere nøklene til eiendommen; sikre at den er fri for personer og ting med mindre annet er avtalt

Blant en notaios oppgaver for å sikre en vellykket avslutning/fullføring:

• utfør et tittelsøk
  • sikre at kjøperen er klar over eventuelle heftelser (begrensninger) på eiendomsrettighetene de skal erverve
    • f.eks. servitutter og veirett, panterett (pant, utlegg), forkjøpsrett
• bekrefte identiteten til partene i salget; sikre at de oppfyller de juridiske kravene for å inngå avtalen (f.eks. minimumsalder, sunn sinn)
• bekreft skatteregimet for å søke og kreve inn de skyldige skattene
• utarbeide eiendomsoverføringsskjøtet, og sikre at det er i samsvar med alle gjeldende lover
• vedlegg den juridiske etasje- og/eller tomteplanen for eiendommen
• les skjøteoverføringsavtalen til partene, og sørg for at de har forstått den og at den representerer deres vilje
• samle inn stempelavgift og skatter som skal betales på vegne av staten
• registrer eiendomsoverføringen i eierskapsregisteret for eiendom og i eiendomsregisteret (catasto)

Stempelavgift og skatter ved salg av eiendom

Fastsettingen av den nøyaktige skatten er noe komplisert ettersom en rekke variabler er involvert. Tabellen nedenfor illustrerer ulike skatter avhengig av den spesielle situasjonen. Fortvil ikke, din eiendomsmegler eller notaio kan gi deg et prospekt av gjeldende skatter basert på den spesielle situasjonen. For salg mellom private borgere (ikke-bedrifter) betales skatt av takstverdien som vanligvis er godt under markedsverdien. Det gis også betydelige rabatter dersom kjøperen skal bruke boligen som primærbolig⁶, med unntak av opp- skala egenskaper klassifisert som A1, A8 og A9.

Som du sikkert har lagt merke til, er Italia veldig flinke til å lage komplekse skatteregimer!

Merk: hvis en foreløpig avtale ble brukt, krediteres skatt betalt på en forskuddsbetaling til det skyldige beløpet ved avslutningen ( rogito).

Utfør due diligence før du signerer en kontrakt

Sørg for at det utføres passende due diligence på en eiendom før du gir et tilbud for å unngå overraskelser i etterkant. Hvis du bruker en anerkjent eiendomsmegler eiendomsmegler, vil de hjelpe deg gjennom prosessen. Andre fagfolk kan bistå med spesifikke deler av prosessen.

• utfør en undersøkelse på stedet for å bekrefte at eiendommen samsvarer med det som er beskrevet i tinglysingsdokumentene
  • det kan være lurt å engasjere en profesjonell landmåler (geometra) eller en arkitekt for å hjelpe deg, avhengig av kompleksiteten til eiendommen
    • Gebyrene for en nettstedsundersøkelse vil variere avhengig av plassering og kompleksitet, men vil vanligvis være mindre enn € 1000.
  • Se også: Er en boliginspeksjonsrapport en del av salgsprosessen?
• bekreft det nåværende eierskapet og eierskapshistorikken de siste 20 årene (tittelsøk: visura ipotecaria)
  • eiendomsmegleren din bør gi deg offisiell dokumentasjon på samme måte som en notaio.
    • du kan også velge å engasjere en advokat, men dette er uvanlig i Italia ettersom mye av det en advokat eller tittelsøker ville gjøre i andre jurisdiksjoner gjøres av notaio og noen ganger av eiendomsmegleren. Å engasjere en ekstra profesjonell for en andre eller tredje mening kan sikkert gi ekstra sjelefred.
  • tips: Det er noen få tilfeller som fortjener spesiell gransking, for eksempel når eiendomsrettigheter ble overført gjennom en donasjon eller en arv.
• bekreft om det er noen begrensninger på eierskap, for eksempel forkjørsrett og andre servitutter, pantrett, eller en tidsubestemt festerett (overflaterett).
  • en lisensiert eiendomsmegler kan utføre eierskapskontroller for deg; alternativt kan du ønske å engasjere en advokat spesialisert i eiendomsrett eller en notaio for å hjelpe deg med de to punktene ovenfor
• kontrollere om noen har lovlig forkjøpsrett ved kjøp av eiendommen, f.eks. en eksisterende leietaker eller en nabo grunneier.
  • bekreft om eiendommen er oppført i det historiske registeret, dvs. er underlagt restriksjoner overvåket av Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici.⁷
  • spør eiendomsmegleren din om en forkjøpsrett kan gjelde og om måter å redusere en mulig risiko på.

Bekreft hele kostnaden for kjøpet, inkludert skatter og tittelavgifter.

• eiendomsmegleren din kan gi deg et prospekt av kostnadene som er involvert, som vil variere avhengig av ikke bare prisen, men egenskapene til eiendommen, profilen til den(e) nåværende eieren (bedrifts- eller privatborgere), om eiendommen vil være et primært oppholdssted... osv.
  • ytterligere detaljer om skatter og kostnader følger

Når du utarbeider en kjøpstilbudskontrakt:

• spesifiser nøyaktig hva du kjøper, f.eks. en beskrivelse av eiendommen og tinglysende identifikatorer for eiendommen
• beting kjøpet med levering av all juridisk dokumentasjon som kreves for den spesifikke eiendommen (dette varierer avhengig av når bygningen ble bygget, men inkluderer vanligvis bruksattest, energirevisjonssertifikat, bygning tillatelser osv.)
  • hvis du skal ta opp et pantelån, kan du enten få et forhåndsgodkjenningsbrev fra banken din eller gjør boliglånet til en betingelse for kjøpet.
    • en selger er kanskje ikke villig til å godta et betinget tilbud.
• sørg for at tilbudet har en utløps-/utløpsdato
• sørg for at eventuelle løfter som gis muntlig, blir satt skriftlig. Er det godkjenning av planleggingstillatelse for å installere et svømmebasseng? Sørg for at det er dokumentert.

Hva er en notaio (notarius publicus) og hva gjør de?

En notaio (en notarius med juridisk opplæring, ikke å forveksle med utleieren notarius publicus som finnes i fellesrettslige jurisdiksjoner) er en selvstendig næringsdrivende offentlig tjenestemann som handler i allmennhetens interesse, altså både for kjøper og selger, å sikre integriteten til offentlige skjøter, inkludert eiendomsoverdragelser, enten det er ved kjøp, arv eller rettsavgjørelse.

I det italienske systemet utfører Notaio tittelsøket og utarbeider skjøteavtalen, og overfører oppgaver som en advokat eller annen fagperson ville utføre i land som bruker fellesrettssystemet som USA og Storbritannia.

En notaio er lovpålagt for utforming og registrering av den endelige salgsavtalen (skjøtet). Siden det er kjøperen som er mest utsatt i eiendomssalgsprosessen, tilsier tilpasset at notaio velges av kjøperen som betaler notaio-avgift. Mens notaioen betales av kjøperen, jobber de i en tilsynelatende motsetning lovlig på vegne av staten og er pålagt å beskytte interessene til både kjøperen og selgeren. En notaio kan ikke handle når handlingen deres vil skape en interessekonflikt, f.eks. når en av partene er pårørende.

Et område med potensiell misforståelse er at en notaio ikke utfører en nettstedsundersøkelse: de bekrefter ikke den sanne nåværende tilstanden til en eiendom tilsvarer det som er juridisk dokumentert utover å ta en uttalelse fra selgeren, en uttalelse som kanskje er sann eller ikke.

notaiokostnader

Hver notaio setter sine egne avgifter. Gebyret er vanligvis en glidende prosent av salgsprisen; jo lavere salgspris, jo høyere prosentandel. Faste avgifter ble avskaffet med Bersani-reformene i 2006; veiledning publisert i 2012 antyder en gjennomsnittlig avgift på 1,1 % for en gjennomsnittlig salgspris på 500 000 med et område fra 0,4 til 4,82 % for salgsverdier mellom € 25 000 og 1 million. Det faktiske gebyret som belastes vil delvis avhenge av kompleksiteten til transaksjonen (hvor mange eiere, hvor mange tomter består eiendommen av, hvor omfattende vil notioens involvering være i hver overdragelsesfase) og av omfanget av konkurransepress i en bestemt geografi. Hvis et boliglån skal inkluderes, legg til ytterligere 60 % eller så til gebyret, da notaio også er ansvarlig for registreringen panterett. Du kan be en notaio om et skriftlig estimat for deres gebyrer for en bestemt transaksjon uten ytterligere forpliktelser. Som alle andre yrker vil noen notai være mer nøye, lydhøre og profesjonelle enn andre. Be om en anbefaling fra en person du stoler på, og gå med den.

notaio innkrever også skatter og avgifter til staten; avgiftene vil vises på regningen og blir ofte feilaktig betraktet som en del av kostnadene for notaio.

Hvis en av partene ikke snakker italiensk

Den offisielle avtalen om eiendomsoverføring vil være på italiensk. Hvis en kjøper (eller selger) ikke kan lese italiensk, engasjerer de vanligvis en tospråklig advokat med en fullmakt (procura) til å handle på deres vegne. Andre scenarier er mulige, f.eks. hvis alle parter (kjøper, selger og Notaio) snakker samme fremmedspråk, kan kontraktene gjøres på det språket, men vedleggene må oversettes fra italiensk og avtalen må fortsatt oversettes til italiensk, som alle kan være mer kompliserte enn det kan virke på overflaten.

Betal for ditt nye hjem i Italia: banker, finansiering og mer!

Betalingsprosessen

Skulle partene velge å fullføre en foreløpig avtale før den faktiske avsluttende transaksjonen, foretar kjøperen vanligvis en forskuddsbetaling i form av en personlig sjekk direkte til den bekreftede eieren av den aktuelle eiendommen.

Saldobetalinger utføres vanligvis med en ikke-overførbar kassesjekk (a.k.a. banktrekk, assegno circolare ) betales til selgeren.

Har du noen ekstra klosser under madrassen? Generelt kontanttransaksjoner må være mindre enn € 5000 for å overholde lover mot resirkulering.

Depositum for betaling (deposito del prezzo)

Når overføringskontrakten for eiendomsskjøte er signert med Notaio, må Notaio registrere skjøteoverføringskontrakten og oppdatere grunnboken og skattedatabasen (catasto). Civil Code artikkel 2671 sier at dette bør gjøres så raskt som mulig og i alle fall innen 30 dager. Selv om denne prosessen normalt går uten problemer, står en kjøper i risiko for skadelig krav, for eksempel en bank eller skattepant, som blir plassert på eiendommen før tinglysingen transkripsjon skjer.

Lov 124/2017 løser dette problemet ved å introdusere en sperret konto (deposito del prezzo⁸), administrert av Notaio. Den valgfrie bruken av en sperret konto kan forespørres av begge parter, selv om dette nesten alltid vil være kjøperen, den klare mottakeren. Ingen av partene kan protestere mot bruken av deponeringsfasiliteten, heller ikke som betingelse for salget. Hvis kjøperen ønsker å bruke deponeringskontoen, bør de uttrykke dette ønsket på forhånd slik at Notaio er i stand til å utarbeide nødvendig dokumentasjon og selgeren ikke blir overrasket. Loven tillater partene å velge deponeringsalternativet selv på tidspunktet for lukkingen (rogito); det er vanskelig å forestille seg dette i praksis.

Mengdene som samles inn av Notaio (en kassesjekk, aka banktrekk, utstedt til Notaio) vil bli satt inn på en dedikert bankkonto som er juridisk atskilt fra Notaios eget arv. Notaio må frigi midlene til selgeren etter vellykket transkripsjon av skjøteoverføringen.

En kjøper kan også vurdere å bruke deponeringsfasiliteten for å sette et vilkår for skjøteoverføringen, f.eks. midlene kan frigis først når en eksisterende panterett er opphørt eller når sameieutgifter er betalt eller når eiendommen er tømt for ting og/eller leietaker. Det er ikke vanskelig å forestille seg denne typen betinget bruk av deponeringsfasiliteten av kjøperen, pålagt en uvillig selger, som fører til rettssaker.

Ettersom en Notaio vil pådra seg ekstra kostnader for å administrere deponeringsprosessen, er det sannsynlig at de vil ta betalt for denne tjenesten.

På kort sikt kan kjøpere forvente at selgere er misfornøyde med bruken av deponeringskontoer, da selgeren må vente en uke eller så på betaling.

Bankvirksomhet i Italia

De fleste eiendomskjøpere vil ha en bankkonto i Italia for å forenkle betalingen av deres nye bolig og betale fremtidige bruksregninger osv.

For å åpne en konto i Italia vil en bank be om personlig identifikasjon og et italiensk skatte-ID-nummer (codice fiscale) (ofte dårlig oversatt som "skattekode"). Den gode nyheten er at får en kodicefiscale er ganske enkelt, skattemyndighetene hjelper gjerne alle som måtte ønske å betale skatt før eller siden! Eiendomsmegleren din kan hjelpe deg med å få skatte-ID-en din hvis du trenger en.

Tips: Unngå online simuleringsverktøy som genererer en skatte-ID basert på ditt navn, fødselsdato og fødselssted. Disse verktøyene oppretter faktisk ikke koden hos skattemyndighetene.

Merk: Innbyggere og fastboende i USA vil finne at noen banker ikke vil tillate dem å åpne en konto. Årsaken skyldes dårlig gjennomtenkt amerikansk lovgivning som forutsetter at enhver konto i utlandet, selv i en middels eller høy skattejurisdiksjon, eksisterer for å skjule penger. En eiendomsmegler spesialisert på å jobbe med amerikanske statsborgere kan hjelpe deg med å finne en bank som er glad i å ha virksomheten din.

Få et boliglån

Kjøpere bosatt i Italia bør kunne få et pantelån for eiendommen forutsatt at de kan demonstrere tilstrekkelig inntekt til å dekke betalinger. Verdien av boliglånet kan ikke overstige 80 % av verdien av eiendommen, som fastsatt av bankens takstmann (denne verdien kan potensielt være mer eller mindre enn salgsprisen). Panteretten som er plassert på eiendommen kan være mer enn det faktiske pantebeløpet, ettersom banken ønsker å beskytte ikke bare det utlånte beløpet, men også kostnadene dersom den trenger å inndrive gjelden.

Hvis kjøperen ikke er bosatt i Italia med bevis på inntekt, er det vanskeligere å få et boliglån i Italia, men det finnes boliglånsmeglere som kan hjelpe i noen tilfeller. Noen kjøpere vil ta opp et boliglån i eiendom de allerede eier andre steder, noen ganger kjent som et eiendomslån. Dette har faktisk fordelen at kjøperen ikke utsettes for valutavekslings kurssvingninger som lett kan være 25 % eller mer over en tidsramme på 10–20 år.

Leie for å kjøpe / leie for å eie

En selger kan være villig til å finansiere kjøperens kjøp under Lei for å kjøpe (a.k.a. leie til eie, affitto con riscatto) ordning innført i slutten av 2014. På grunn av begrensninger i programmet, vil både kjøpere og selgere mest sannsynlig vurdere Rent to Buy en finansieringsløsning av siste utvei.

Lånekostnader i Italia

For å avtale et boliglån i Italia, vil du pådra deg de fleste eller alle følgende utgifter:

• gebyr for søknad om boliglån (spese istruttoria)
  • ikke alle banker belaster dette, men det kan løpe fra € 500-€ 1000 for de som gjør det.
• eiendomsvurderingsgebyr
  • banken vil vurdere eiendommen for uavhengig å bestemme dens verdi uavhengig av prisantydning eller salgspris
• forsikring på
  • eiendom
  • boliglåntaker
• notaio-avgift
  • påkrevd for å tinglyse panteretten
• stempelavgift på panteavtalen
• registreringsavgift for panterett; skatt på boliglånet: 0,25 % for primærbolig, 2 % ellers
• "støttende" bankkonto
  • mange banker ber deg om å ha en konto hos dem i tillegg til boliglånet. Det er ingen logisk grunn for denne andre å legge til en ekstra avgift til kostnadene ved å gjøre forretninger med dem. Du bør unngå det med mindre du trenger det.

Kan utlendinger kjøpe eiendom i Italia?

Du vil være glad for å vite at Italia generelt tillater utlendinger å kjøpe eiendom i Italia så lenge italienere har lov til å gjør det samme i kjøperens opprinnelsesland eller hvis utlendingen bor ("regolarmente soggiornante") i Italia. Det er ingen begrensninger for EU- og EFTA-borgere.

Kan ikke-EU-borgere bo i Italia hvis de kjøper en bolig?

Eierskap av eiendom i Italia gir ikke spesifikke rettigheter til å bli i Italia, du er fortsatt underlagt vanlige immigrasjonsbestemmelser, som for mange tillater et visumfritt opphold i Italia i opptil 90 dager. Det er mulig å få et langsiktig Elective Residence Visa hvis du kan dokumentere at du ikke trenger å jobbe i Italia, f.eks. du har betydelig inntekt (mer enn € 31 160/år) som royalties, en pensjon, investeringer fra utenfor Italia. Generelt er det svært vanskelig å få arbeidsvisum i Italia.

Etter boligkjøpet

Varsler

Når du har kjøpt ditt nye hjem, må du varsle andre om de gode nyhetene! Nøyaktig hvem som skal varsles vil avhenge av saken, din eiendomsmegler kan hjelpe deg. Noen få eksempler:

• Hvis hjemmet er din primære bolig
  • registrer bostedet ditt hos byen, viktig hvis du krever skattelettelser for "primærhjem". For øyeblikket har du opptil 18 måneder på deg til å gjøre dette, men ikke tull!
  • oppdater identitetskortet ditt, førerkortet
  • varsle banken din, bilforsikring
  • registrer deg for en ny lege hvis du er i en annen ASL-jurisdiksjon
  • Skattemyndighet, pensjonssystem: Gi beskjed direkte til arbeidsgiver eller skattemyndighetene dersom du er selvstendig næringsdrivende
  • send inn en melding om adresseendring til postkontoret ("Seguimi"), koster rundt € 30 / år
• Forsyningsselskaper
  • i de fleste tilfeller er det billigst å bare endre navnet på klienten (voltura) i stedet for å starte en ny tjeneste
    • f.eks. tidligere eier, kontonummer, målernummer
• Condominium administrator
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio – for listede eiendommer, i de fleste tilfeller utført av selgeren

Løpende kostnader

Når du har blitt en ny huseier, vil du ha noen gjentakende kostnader:

• verktøy
• sameieavgifter
  • gjelder kun hvis eiendommen din er en del av et sameie
• en lokal søppel- og tjenesteavgift
• en eiendomsskatt for å finansiere byens aktiviteter
  • frafalles hvis boligen din anses som hovedbolig
• forsikring
  • du bør i det minste vurdere en forsikring som dekker skade på tredjeparter, for eksempel hvis et vannrør bryter og oversvømmer naboene. Du kan også vurdere tyveri, brann og annen dekning.
  • unngå å duplisere dekningen du allerede har
    • Hvis du bor i et sameie, kan det være en gruppepolicy på bygget
    • Hvis du tok opp et boliglån, har du en viss dekning for boliglånets levetid

Tips: Eiendomsmegleren din kan gi et prospekt over dine forventede årlige eierkostnader.

Skattefradrag

Eiendomseiere kan dra nytte av en rekke skattefradrag hvis de sender inn selvangivelse i Italia. De nøyaktige detaljene kan endres fra år til år.

• Eiendomsmeglerhonorar
• Boliglånsrenter
• Renovasjonskostnader
• Forbedringer av energisparing

Vi er her for å hjelpe

Hvis du ønsker å kjøpe eiendom i Italia, hjelper vi deg gjerne gjennom prosessen. Fortell oss hvordan vi kan hjelpe deg. (om forfatteren)

Merk: informasjonen i denne veiledningen var riktig så vidt vi vet på publiseringstidspunktet. Den leveres "som den er" uten garanti av noe slag, verken uttrykt eller underforstått. Vennligst gi oss beskjed hvis du føler at det er noe annet vi bør dekke i denne veiledningen.

Ytterligere lesing om dette emnet

• The Rent to Buy-finansieringsordningen
• Catasto forklart
  • Last ned din egen visure
• Hvor å bo i Italia
• Italiensk statsborgerskap med få tårer

Innhold

• Hvordan kjøpe et hjem i Italia
  • Hvor er det beste stedet å kjøpe bolig i Italia?
  • Finne et hjem i Italia
    • Online møter fragmenteringsvirkelighet
    • Klassifiserte annonser
    • Spurer rundt
    • Sett en anerkjent eiendomsmegler til å jobbe for deg
      • eiendomsmeglerprovisjon
      • Bruke oppføringsagenten – selgers agent
      • Bruke en eiendomsfinner – kjøpers agent
      • Noen merknader bør du bruke en agent
  • Gi et tilbud når du har funnet ditt ideelle hjem
    • 1. Tilbudsforslaget
    • 2. Den foreløpige salgsavtalen (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")
    • 3. Avslutning / fullføring (rogito)
  • Stempelavgift og skatter ved et eiendomssalg
  • Utfør due diligence før du signerer en kontrakt
  • Hva er en notaio (notarius publicus) og hva gjør de?
    • notaio-kostnader
  • Hvis en av partene ikke snakker italiensk
  • Betal for ditt nye hjem i Italia: banker, finansiering og mer!
    • Betalingsprosessen
      • Depositum for betaling
    • Bankvirksomhet i Italia
    • Få et boliglån
    • Leie for å kjøpe / leie for å eie
    • Lånekostnader i Italia
  • Kan utlendinger kjøpe eiendom i Italia?
  • Kan ikke-EU-borgere bo i Italia hvis de kjøper bolig?
  • Etter boligkjøpet
    • Varsler
    • Løpende kostnader
    • Skattefradrag
  • Vi er her for å hjelpe
  • Ytterligere lesing om dette emnet

❖ ❖ ❖

Ovennevnte tilbys som generell veiledning uten garanti; endringer kan ha skjedd siden den ble skrevet. Rådfør deg med passende kvalifiserte fagfolk om din spesifikke situasjon før du foretar et eiendomskjøp.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos vokste opp på Rhode Island i USA. Han studerte i USA, Storbritannia og Tyskland før han bosatte seg i Italia, der han har bodd i over 25 år i tre ulike regioner.

Sean er lisensiert eiendomsmegler i Italia

strong> med over 10 års erfaring i bransjen, og han vil gjerne høre fra deg hvis du ønsker å kjøpe eller selge eiendom i Italia.