Juridiske forhold ved boligsalg i Italia: Byggetillatelser og skjøte

Flere formelle og materielle krav til byggetillatelser må oppfylles ved kjøp av bolig i Italia for å sikre at skjøtet er juridisk korrekt, at skatteforpliktelsene er oppfylt og for å beskytte kjøper og selger mot "misforståelser" som kan oppstå etter salget.

Byggetillatelser må nevnes i skjøtet

Til å begynne med må skjøtet nevne alle vesentlige byggetillatelser ("titoli abilitativi") som er utstedt for bygningen eller enheten i en bygning (f.eks. leilighet i et sameie). Det anbefales å oppgi alle byggetillatelser, både større og mindre. Nasjonalt ble byggetillatelser innført i 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ for byområder, utvidet til landlige områder i 1967 (L. 765 / 1967) ². Noen byer kan ha utstedt byggetillatelser før 1942. Unnlatelse av å nevne byggetillatelsene, eller i det minste en uttalelse fra selgeren om at byggingen startet før 1. september 1967, gjør tittelen ugyldig, den ble aldri til ³. Byggetillatelsene må foreligge, de må gjelde for bygningen som selges, men de trenger ikke å fremlegges for kjøperen eller for Notaio. En løgn i en offentlig skjøtekontrakt kan i henhold til straffelovens artikkel 483 ⁴ straffes med inntil 2 års fengsel.

Hensikten med kravet om å opplyse om byggetillatelse er først og fremst å hindre salg av eiendommer som er bygget uten byggetillatelse.

En edsvoren erklæring om bygningens "lovlige tilstand" kan vedlegges skjøtet.

Det at det foreligger en byggetillatelse, er ingen garanti for at det som faktisk er bygget, stemmer overens med det som er tillatt. Lovgivningen som ble vedtatt i 2020 (D.L. 76 / 2020) ⁵, går flere skritt videre og foreslår at bygningens lovlige status skal verifiseres ved hjelp av byggetillatelser, eller i mangel av disse ved hjelp av annen utvetydig dokumentasjon, for eksempel skattekontorets (catasto). I tillegg må den eksisterende konstruksjonen gjenspeile det som var tillatt, innenfor visse toleranser. Ved salg av eiendom kan en edsvoren erklæring om den lovlige tilstanden legges ved skjøtet: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". På klassisk italiensk vis er ordlyden tvetydig, og det er ikke spesifisert noen straff i loven, noe som baner vei for flere rettstvister som kan binde opp rettssystemet.

I det meste av Toscana og i deler av Emilia Romagna kreves det en edsvoren rapport (conformità urbanistica) fra en kvalifisert teknisk fagperson (geometra arkitekt, sivilingeniør, perito industriale) har vært en del av salgsprosessen i praksis, om enn ikke i loven, i 5-10 år; de viktigste endringene består i å spesifisere toleranser for overholdelse og indikasjoner på at den edsvorne rapporten skal vedlegges skjøtet.

Skattekontorets registreringer (catasto) må være korrekte: "conformità catastale"

En lov fra 2010 krever at skattekontorets plantegning (planimetria catastale) nøyaktig gjenspeiler eiendommen slik den er i dag, innenfor visse toleranser som ikke påvirker eiendommens takstverdi. Tekstopplysningene, i den grad de påvirker ligningsverdien, må også være korrekte. Det er ikke nødvendig å korrigere eiendommens adresse, men det er en god idé å gjøre dette som en del av klargjøringen av eiendommen for salg. A Notaio kan be partene, kjøper og selger, om å signere skattekontorets plantegning og legge den ved skjøtet, men det er ikke et krav.

Skattekontorets eiendomsregister eksisterer separat fra byplankontorets eiendomsregister. En rettelse i eiendomsregisteret på byplankontoret fører ikke automatisk til en rettelse i eiendomsregisteret på skattekontoret og vice versa, bortsett fra i enkelte områder i Nord-Italia der man har et enhetlig registersystem som er arvet fra det tidligere østerrikske styret.

Jurister verken kontrollerer eller kan kontrollere at tekniske krav er oppfylt

En vanlig misoppfatning blant kjøpere av eiendom i Italia, både innfødte og utlendinger, er at den juridiske fagpersonen, juristen, verifiserer riktigheten av de tekniske spesifikasjonene. Notaioverifiserer at den tekniske dokumentasjonen av eiendommen er korrekt. En jurist er ikke en teknisk fagperson. Bare en kvalifisert teknisk fag person (geometra arkitekt, sivilingeniør, perito industriale) kan verifisere riktigheten av den tekniske dokumentasjonen. De må gjøre det med en edsvoren erklæring: se etter ordet "asseverata". De som kommer fra jurisdiksjoner med sedvanerett, vil automatisk få en impuls til å"skaffe seg en advokat". Uten å sette det på spissen, hjelper det ikke å prøve å bruke en skrutrekker når man trenger en skiftenøkkel: Løsningen er en teknisk fagperson, ikke en jurist.

Hva skjer hvis det oppdages ulovlig bygging før et salg?

Historisk sett var man ikke like nøye med å få byggetillatelse som man er i dag. Det er ikke vanskelig å si at de fleste boliger i Italia har problemer med byggetillatelsen som må utbedres før salg. Det anbefales på det sterkeste at selger fremlegger en edsvoren tilstandsrapport (teknisk samsvar) som en betingelse for salget.

Den tekniske tilstandsrapporten kan ta flere måneder på grunn av tiden det tar å be om dokumentasjon fra byplankontoret, utføre målinger og skrive rapporten.

Problemer som kan dukke opp:

• mindre misdannelser som overskrider de tillatte toleransene: tillatelse med tilbakevirkende kraft kan gis med melding til kommunen.
• middels store deformiteter: tillatelse med tilbakevirkende kraft kreves fra kommunen.
• deformiteter som ikke kan tillates på nåværende tidspunkt: situasjonen må endres (inkludert riving) for å samsvare med det som faktisk ble tillatt.

Ikke tillatte arbeider vil forsinke et salg. Hvor lenge forsinkelsen varer, avhenger av hvor alvorlig problemet er, tilgjengeligheten av tekniske fagfolk og eventuelle håndverkere, og årstiden (ferier kommer i veien).

Hva er konsekvensene av å kjøpe en bolig som ikke er godkjent (abuso edilizio)?

Det kan være grunner til at en kjøper, som er klar over at det foreligger ikke-godkjente arbeider, ønsker å kjøpe boligen slik den er i dag.

1. Overdragelsesavtalen må nevne større byggetillatelser, tillatelsene må foreligge og gjelde eiendommen som selges. Det er derfor ikke mulig å selge en eiendom som er bygget etter 1942 (i et byområde, 1967 i et landlig område) og som ikke har minst en første byggetillatelse.
2. Kjøpere som trenger boliglån, vil oppleve at bankene ikke er villige til å gi lån til eiendommen hvis ikke byggetillatelsen er på plass før salget gjennomføres.
3. Fremtidige byggetillatelser som skal godkjennes av kommunen, forutsetter at eiendommen er i lovlig stand.
4. Hvis det kan bevises at kjøperen var klar over det ulovlige arbeidet på salgstidspunktet, er kjøperen også medansvarlig for eventuelle bøter og rivingskostnader dersom kommunen beslutter riving ^. I ekstreme tilfeller, f.eks. hvis man fortsetter å utføre ulovlig arbeid til tross for pålegg om stans, kan man bli dømt til fengselsstraff. I praksis er håndhevelsen svak.
5. Skattekontorets dokumentasjon må nøyaktig gjenspeile det som selges på salgstidspunktet, og en skatterevisjon i etterkant kan være smertefull hvis det viser seg at de skatteparametrene som ble oppgitt på salgstidspunktet, undervurderte eiendommen og dermed skatten som ble betalt.

Uansett om kjøperen er klar over det eller ikke, må han eller hun løse problemet (fjerne eller om mulig få tillatelse med tilbakevirkende kraft) så snart han eller hun blir oppmerksom på det. Ofte er det først etter at en misfornøyd nabo har varslet kommunen om at det finnes et ulovlig byggverk, at kommunen blir oppmerksom på det.

Vi minner om at jurister IKKE kontrollerer tekniske byggetillatelser.

Det anbefales på det sterkeste at selgeren løser alle problemer med byggetillatelser før salget fullføres, selv om denne prosessen uunngåelig vil forsinke salget. Kjøperen bør forvente en edsvoren tilstandsrapport ... og være villig til å betale for den om nødvendig.

Andre bygningssertifikater som er nødvendige eller nyttige ved salg av eiendom i Italia

Sertifikat for energimerking, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Selgeren må gi kjøperen en gyldig kopi av energiattesten så snart en kjøper vurderer å kjøpe en bolig. Energiattesten må spesifiseres i skjøtekontrakten og vedlegges denne. Selv om intensjonene bak energiattesten er gode, er markedsprisen for energiattester svært lav i forhold til det arbeidet som kreves for en profesjonell attest. Følgelig er det ikke så stor grad av nøyaktighet i utførelsen av energirevisjoner. Kun energiattester for nye bygninger er generelt pålitelige. Energiattester utløper etter 10 år, og tidligere hvis det gjøres endringer i en av parameterne som bestemmer sertifikatets karakter, f.eks. hvis et varmesystem skiftes ut.

Systemsertifikater (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Italia innførte en ordning for sertifisering av installasjon og vesentlige endringer av systemer (f.eks. oppvarming og kjøling, VVS, elektrisitet, brannvern, heiser, TV...) i 1990 ( L. 46/1990) ¹⁰, oppdatert i 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. Tidligere ble det ikke alltid utstedt sertifikater, ettersom mye arbeid ble utført "uformelt", uten fakturaer. På salgstidspunktet kan en selger erklære at et system ikke oppfyller standardene, og det er da opp til kjøperen å bringe systemet opp til gjeldende standarder. Det er i teorien mulig å erstatte et samsvarssertifikat med et ansvarssertifikat (dichiarazione di rispondenzaDiRi) for systemer som er installert mellom 1990 og 2008, men i praksis er det få tekniske fagfolk som ønsker å ta ansvar for arbeid de ikke har utført selv. DiRi er en mer realistisk løsning for en teknisk fagperson for å sertifisere tidligere arbeid han eller hun har utført.

Bruks- og beboelighetssertifikat (agibilità) sertifikat

En bolig i Italia må oppfylle minimumskrav til "helse og sikkerhet", f.eks. ha en takhøyde på minst 2,7 meter i oppholdsrom, ha et bad (2,4 m høyde) med vindu osv. En byggherre skal sertifisere at en bygning oppfyller minstekravene til boliger når bygningen er ferdigstilt, eller når det gjøres vesentlige endringer i en eksisterende bygning. Det ble startet som et helserettet direktiv i 1934, og i dag kreves det sertifikater for arbeid utført etter 30/6/2002 (som spesifisert i d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) og bare etter denne datoen. Agibilità har som forutsetninger energirevisjon APE, systemsertifikater og, siden 11. desember 2016, samsvar med byggetillatelse (conformità urbanistica). Sertifikater er ikke påkrevd ved salg av eiendom, men bør nevnes i skjøtet hvis de er utstedt etter 30/6/2002. Sertifikater som er utstedt før denne datoen, er i praksis meningsløse ettersom lovene de ble utstedt i henhold til, ble opphevet. Selv om det ikke foreligger noe sertifikat, er det nødvendig å overholde minimumsstandardene for boliger. agibilità sertifikat.

Denne artikkelen er ment å gi en generell oversikt over dette emnet; den erstatter ikke en gjennomgang av en spesifikk situasjon av en kvalifisert teknisk fagperson og gjenspeiler heller ikke nødvendigvis gjeldende lov.

❖ ❖ ❖

Ovennevnte tilbys som generell veiledning uten garanti; endringer kan ha skjedd siden den ble skrevet. Rådfør deg med passende kvalifiserte fagfolk om din spesifikke situasjon før du foretar et eiendomskjøp.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos vokste opp på Rhode Island i USA. Han studerte i USA, Storbritannia og Tyskland før han bosatte seg i Italia, der han har bodd i over 25 år i tre ulike regioner.

Sean er lisensiert eiendomsmegler i Italia

strong> med over 10 års erfaring i bransjen, og han vil gjerne høre fra deg hvis du ønsker å kjøpe eller selge eiendom i Italia.