Trenger jeg en advokat for å kjøpe en eiendom i Italia?

I rettssystemet for sivil lov som brukes i Italia, er det Notaio (notarius publicus), en offentlig tjenestemann, som er ansvarlig for det juridiske arbeidet ved salg av fast eiendom, ikke en advokat. Notaio utfører juridisk due diligence, for eksempel tittelsøk, og sikrer integriteten til eiendommens tittel og overføring. Sivilkodeksen Notaio har ingenting med notarius publicus å gjøre som finnes i common law juridisk system brukt i engelsktalende land, et punkt med forståelig forvirring for engelsktalende. I det common law-rettssystemet brukes vanligvis en advokat, hvis det ikke er påkrevd, for å utføre juridisk due diligence.

Italienere vil sjelden engasjere en advokat når de kjøper en bolig. Som et resultat er få advokater i Italia godt kjent med vanskelighetene ved eiendomslovgivning som loven er. et bredt felt og eiendom er ikke deres brød og smør. Notai har direkte tilgang på nett til eiendomsregistreringer og gjør bedre eiendomsmeglere som meg. De fleste advokater gjør det ikke.

Hvem velger Notaio når du kjøper eiendom i Italia?

Kjøperen velger Notaio og betaler for dem. Notaio er ment å være upartisk og representere kjøperen i selgeren, men i en stilltiende erkjennelse av at kjøperen er den svakere parten i transaksjonen (kjøperen gir opp noe som er lett å forstå, kontanter for noe komplekst, eiendommen), praksis har kjøperen velge Notaio. Kjøperen bør absolutt huske på selgerens situasjon: hvis selgeren bor i Toscana, kan det hende at selgeren ikke er så fornøyd med at en kjøper ønsker å velge en Notaio i Milano eller Palermo.

Hvordan velge en Notaio når du kjøper eiendom i Italia

De fleste Notai er kompetente, men som alle profesjonelle er noen bedre enn andre. Ideelt sett bør man spørre betrodde venner om anbefalinger. De fleste eiendomsmeglere har Notai de jobber regelmessig med, noe som kan være bra eller dårlig. Det er mulig å be om et pristilbud, som vanligvis vil inkludere skatter som staten skal betale, på forhånd fra en eller flere Notai; de må ha en veldefinert oversikt over salget for å kunne gi et nøyaktig tilbud.

Når bør kjøperen engasjere Notaio?

Kjøperen bør ideelt sett engasjere seg og snakke med sin Notaio før de forplikter seg til å kjøpe en bestemt eiendom. Notaio er tilgjengelig i en konsulentrolle. Kjøperen kan velge å la Notaio føre tilsyn med en foreløpig avtale hvis det er behov for en. Få gjør dette på grunn av tilleggskostnadene, men det er ikke en dårlig idé for de som leter etter ekstra trygghet.

Hvordan velge en advokat når du kjøper eiendom i Italia

Det kan være verdifullt å engasjere en advokat for å overvåke riktigheten av Notaios arbeid; et advokathonorar kan være en utmerket forsikring. En advokat kan også opptre på en kjøpers vegne i tilfelle kjøperen ikke kan være tilstede for å signere og/eller ikke snakker ikke italiensk. Ved valg av advokat er det viktig å forsikre seg om de har betydelig erfaring innen eiendomsrett: få har det. En advokats verdi vil være svært begrenset dersom de har liten erfaring med eiendomsrett.

Kan en advokat tilby deponeringskontotjenester når de kjøper eiendom i Italia?

En advokat kan ikke tilby en deponeringstjeneste: bare en Notaio kan tilby en juridisk beskyttet deponeringskontotjeneste.

Utfører en Notaio eller advokat teknisk due diligence?

En Notaio er en juridisk ekspert, en ekspert på juss, det samme er en advokat. Det er heller ingen ekspert på konstruksjon. De besøker ikke en eiendom. De bekrefter ikke at en eiendom har alle de nødvendige tillatelsene på plass. En Notaio vil ta erklæringer om dette fra selgeren og inkludere dem i salgskontrakten. Loven krever ikke mer. Å utføre en bygginspeksjon og bekrefte byggetillatelser er domenet til en teknisk fagperson, for eksempel en geometra eller en arkitekt. I noen få begrensede deler av Italia, for eksempel store deler av Toscana, vil Notaio be om en sverget teknisk samsvarsrapport fra en teknisk fagperson.

Kan en eiendomsmegler i Italia utføre juridisk due diligence?

Bedre eiendomsmeglere i Italia er i stand til å utføre innledende juridisk due diligence på vegne av kjøper. En eiendomsmegler i Italia kan velge å betale løpende gebyrer for å få tilgang til det offisielle skattekontoret (Catasto) og rettigheter (tittel, panterett) informasjon om eiendommer i Italia. Mange betaler for Catasto skattekontorposter; kun bedre eiendomsmeglere har tilgang til rettighetsinformasjon da systemet er tungvint og dyrt.

Kan jeg velge megler i Italia?

Som standard vil en eiendomskjøper i Italia samarbeide med oppføringsagenten, agenten selgeren velger. Loven krever at eiendomsmegleren skal være upartisk, men praktisk talt er det kun én eiendom og agentens forhold til selger kan reflektere dette. De fleste eiendomsmeglere i Italia vil samarbeide med andre kolleger, men det er viktig for kjøperen å la sin agent kontakte noteringsmegleren for å unngå forvirring om hvem som betaler hvem som betaler provisjon. I motsetning til hva mange tror, representerer en eiendomsmegler i Italia IKKE bare eiendommene i sin egen portefølje. Praktisk sett vil en noteringsagent ha en tendens til å være mer motivert til å presse en spesifikk eiendom i stedet for å hjelpe kjøperen med å finne den beste eiendommen totalt sett. Kontakt meg for mer informasjon om hvordan jeg kan hjelpe deg som din kjøpers agent.

❖ ❖ ❖

Ovennevnte tilbys som generell veiledning uten garanti; endringer kan ha skjedd siden den ble skrevet. Rådfør deg med passende kvalifiserte fagfolk om din spesifikke situasjon før du foretar et eiendomskjøp.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos vokste opp på Rhode Island i USA. Han studerte i USA, Storbritannia og Tyskland før han bosatte seg i Italia, der han har bodd i over 25 år i tre ulike regioner.

Sean er lisensiert eiendomsmegler i Italia

strong> med over 10 års erfaring i bransjen, og han vil gjerne høre fra deg hvis du ønsker å kjøpe eller selge eiendom i Italia.