Megfelel nekem a Bérletből vásárlásra lakásfinanszírozási program?

Egy olyan időszakban, amikor Olaszországban a nem rezidensek számára a lakáshitel megszerzése lehetetlennek tűnhet, a Rent to Buy(más néven bérleti díj), affitto con riscatto, lízing-vásárlás, bérlet-vásárlás) lehet, hogy néhány leendő lakásvásárló számára ez a megoldás, de józan megfontolás után a legtöbben szirénhangnak fogják találni.

Hogyan működik a bérleti díj

Az olasz törvényekben 2014 végén ^kodifikált1, a bérleti díj ellenében történő lakás vásárlás lehetővé teszi a potenciális lakásvásárló számára, hogy kezdetben bérbe adjon/béreljen egy ingatlant, és a bérleti időszak végén előre meghatározott áron megvásárolhassa azt. Minden egyes időszakos fizetés két részből áll: egy bérleti díjból és egy részletfizetésből a jövőbeli vásárlásra. A feleknek meg kell állapodniuk mind a kifizetések gyakoriságáról, mind a bérleti díjra és a részletfizetésre szánt összegekről. A bérleti időszaknak 10 év nél rövidebbnek kell lennie, hogy mind a vevő, mind az eladó számára fontos jogi védelmet biztosítson.

A bérleti időszak végén a potenciális vevő dönti el, hogy megvásárolja-e az ingatlant vagy sem (a tulajdonos köteles eladni az ingatlant a korábban megállapított áron, levonva a részletfizetéseket; a potenciális vevő NEM köteles a vásárlást teljesíteni). Ha a potenciális vevő úgy dönt, hogy megvásárolja az ingatlant, akkor ki kell fizetnie a fennálló egyenleget. Ha úgy dönt, hogy eláll, akkor a részletfizetéseit - részben vagy egészben - visszakaphatja, vagy nem, az általuk kialkudott szerződés feltételeitől függően.

Előnyök a vevők számára

A vevők számára az elsődleges előny az, hogy már most lefoglalhatják egy ingatlan jövőbeli megvásárlását egy adott áron, ugyanakkor a fizetés nagy részét néhány évvel későbbi időpontra halasztják. Hogy egyértelmű legyen, a bérleti díj csak a számadás pillanatát halasztja el, amikor a vevőnek még mindig elő kell teremtenie az ingatlan megvásárlásához szükséges pénzeszközök nagy részét. Hasznos lehet olyan helyzetekben, amikor a vevőnek rövid távú likviditási problémája van, amelyet várhatóan a bérleti joggal történő megvásárlás/sajátítás időszakának vége előtt megold. Mivel a vevőnek mind a bérleti díjat, mind az előlegfizetést teljesítenie kell időközben, a Bérlet-vásárlás nem megfelelő megoldás, ha nem számít pénzügyi helyzetének javulására a Bérlet-vásárlási megállapodás időtartama alatt, kivéve talán azt az esetet, amikor a vevő jelentős inflációra számít a következő néhány évben.

A potenciális vevőknek azt is figyelembe kell venniük, hogy a legtöbb eladó sokkal inkább szeretne most készpénzt a kezében tudni, minthogy részletfizetéseket gyűjtsön egy néhány év múlva esedékes eladásra, amely eladásra talán nem is kerül sor. Az okos eladók csak olyan ingatlanok esetében veszik fontolóra a bérbeadásra vonatkozó ajánlatokat, amelyeket másképp nem tudnak eladni, vagy ha a potenciális vevő jelentős prémiumot kínál az eladó kockázatáért. Az a lehetőség, amelyet az eladó ad a potenciális vevőnek, hogy a jövőben megvásárolja az ingatlant vagy sem, nem ingyenes! Szinte minden vevő számára a hagyományos jelzáloghitel vagy lakáscélú hitel továbbra is sokkal vonzóbb megoldás marad, mint a bérleti díjjal történő megvásárlás/saját finanszírozás; a bérleti díj nem helyettesíti a hagyományos jelzáloghitelt. Azoknak, akiknek a jövedelme nem euróban van, különös előnye van annak, ha a meglévő "otthoni" vagyontárgyakat használják az olaszországi ingatlan finanszírozására: a valutaárfolyamok könnyen 30%-kal vagy annál is nagyobb mértékben ingadozhatnak 10 év alatt. Ez a devizakockázat így elkerülhető.

Előnyök az eladók számára

Az eladók számára a bérleti joggal történő vásárlásra vonatkozó program elsődleges előnye az, hogy - legalábbis papíron - növeli a potenciális vevők körét. Ez azonban jelentős kockázattal jár az eladó számára. Az eladási árbevétel nagy részének beszedését egy későbbi időpontra halasztják, ami lehet, hogy nem is következik be. Ha a potenciális vásárlók a bérleti konstrukciót választják új otthonuk finanszírozására, mivel jelenleg nem jogosultak jelzáloghitelre, vajon milyen valószínűséggel lesznek képesek 3-5 év múlva megfizetni az ingatlan hátralévő törlesztőrészletét? Az eladónak mérlegelnie kell azt a nagy kockázatot, hogy a potenciális vevő nem lesz képes élni a vételi opciójával. Több év elteltével az eladók újra a kiindulóponton találhatják magukat: még mindig van egy eladatlan ingatlanuk. Természetesen a bérleti díj olyan ingatlanok esetében, amelyeket másképp nem tudnának eladni, érdemes lehet megfontolni, de még ebben az esetben is évekbe telik, mire az eladó megtudja, hogy valóban eladta-e az ingatlant.

A vevőknek és az eladóknak csökkenteniük kell a kockázatokat

Mind a vevők, mind az eladók számára jelentős kockázatokat rejt a Rent to Buy program, amelyeket csökkenteniük kell azáltal, hogy olyan szilárd szerződést készítenek, amely megfelel az igényeiknek, és biztosítják, hogy a szerződést átírják a nyilvános ingatlan-nyilvántartásba, hogy mindkét fél számára jelentős jogi védelmet nyújtson. Ingatlanközvetítője, ügyvédje vagy a notaio webold alon található notaio azonban a szabványos sablonokból kiindulva elkészítheti az igényeinek megfelelő szerződést, az átíráshoz azonban szüksége lesz egy weboldalra. Győződjön meg arról, hogy az Ön által a bérleti szerződés elkészítésére kiválasztott szakember teljes körű ismeretekkel rendelkezik, és hogy teljes mértékben megbízhat benne.

A potenciális vásárlóknak több dolgot is meg kell tenniük érdekeik védelme érdekében. Az első az, hogy biztosítsák, hogy ugyanazt az átvilágítást végezzék el, amelyet általában egy ingatlan lezárása előtt (pl. a tulajdonosi előzmények, az okirat, az alaprajz, az útjogok, a zálogjogok és egyéb tulajdonjogi korlátozások), mielőtt elkötelezik magukat a bérleti szerződés mellett. Másodszor, amint azt már korábban említettük, de érdemes hangsúlyozni, a szerződést a notaio oldalon kell átíratni, hogy a vevő részletfizetései és a vételi opció védve legyenek, ha az eladó pénzügyi nehézségekkel szembesülne, vagy később megpróbálná eladni az ingatlant valaki másnak.

Az eladók biztosítani akarják, hogy a szerződés átírásra kerüljön, hogy megkönnyítsék az ingatlan visszavételét, ha a potenciális vevő elmarad a fizetések teljesítésével.

Egyéb késleltetett adásvételi szerződés formanyomtatványok

Eddig a pontig az olasz jog által előírt speciális bérleti szerződési formulára összpontosítottunk. Más szerződési formák is lehetségesek, némelyek törvényben kodifikáltak, pl. részletvásárlás / részletfizetési terv (vendita con riserva della proprietà), némelyek pedig egyedi / szokványos. Egyes "szakemberek" helytelenül használhatják a Rent-to-Buy kifejezést az olasz jogban kodifikáltól eltérő szerződéses formára. Ne hagyja, hogy összezavarják: az előző bekezdésekben tárgyalt problémák többsége a használt forma és elnevezés ellenére is fennáll; egyes kockázatok más szerződéses formák használatával felnagyíthatók.

Ne feledje, hogy itt nincs varázslat: a vevőnek előbb vagy utóbb meg kell találnia a vásárlást befejező pénzeszközöket. Ha az eladó finanszírozást biztosít, és olyan kockázatot vállal, amelyhez egy bank hozzá sem nyúlna, az eladó további kompenzációt fog kérni az erőfeszítéseiért. Caveat emptor.

Amikor az ingatlanügynöki jutalékok esedékesek

Amennyiben a potenciális vevő és az eladó ingatlanügynök szolgáltatásait veszi igénybe, a bérleti szerződés megkötésekor a bérleti díjért jutalék jár. Az ingatlan eladására vonatkozó jutalék csak akkor esedékes, amikor és amennyiben a potenciális vevő él a vételi opciójával. A potenciális vevőnek tehát tisztában kell lennie azzal, hogy mivel a legtöbb eladó manapság a készpénzes fizetést részesíti előnyben, így a legtöbb ingatlanügynök is ezt teszi. Nem hiszem, hogy ez érvényteleníti a fentiekben kifejtetteket, de végül is, megfelelően tájékozódva, Ön a bíró!

Igen, ahogy fentebb említettük, van néhány olyan forgatókönyv, amikor a bérleti díjnak lehet értelme. Összességében azonban ezek szélsőséges esetek: a legtöbb vásárló és eladó számára a bérleti díj a végső megoldás finanszírozási megoldása.

További olvasnivalók: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, a notai egyesület által készített útmutató.

Elsődleges előnyök

• a vevő számára
• a lakás jövőbeli megvásárlására adott áron történő tartalékolás lehetősége, a fizetés elhalasztása.
• hasznos, ha a vevőnek készpénzzel kapcsolatos likviditási problémája van, amelyet várhatóan a vételi opció bérleti díjának lejárta előtt (legfeljebb 10 év) meg tud oldani.
• az eladó számára
• potenciális vevők vonzása, akik hajlandóak magasabb árat elfogadni.
• potenciális vevőket vonz egy egyébként nehezen eladható ingatlanhoz.
• potenciálisan jelentős bevételre tehet szert, ha a potenciális vevő nem él a vételi opcióval, és az eladó megtarthatja a részletfizetések jelentős részét.
• a vevő opciós jogának eredményétől és a bérleti szerződés kezdeti feltételeitől függ.

Elsődleges bérleti jog hátrányai

• a vevő számára
• a vételár fedezetének előteremtése késleltetve, de nem megoldva
• az eladók kevés ösztönzővel rendelkeznek a bérleti díj elfogadására
• a legtöbb eladó inkább a készpénzzel való készpénzhez jutás biztonságát szeretné most, mintsem a vételi opció által teremtett bizonytalanságot.
• A bérleti díj többe kerül, mint a hagyományos jelzáloghitel.
• az eladók nem akarnak a finanszírozási üzletágban részt venni: egy éber eladó elvárja, hogy kompenzációt kapjon azért, amit egy bank nem fog nyújtani.
• a vevőnek gondoskodnia kell arról, hogy a szokásos, az ingatlan eladásának lezárásakor elvégzett átvilágítás megtörténjen, mielőtt aláírja a bérleti szerződést.
• jelentős jogi védelem nem garantált, hacsak nem használnak notaio-t a szerződés átírására. Túl könnyű kihagyni ezt a lépést a gazdaságosság vagy rosszabb esetben a gazdaságosság nevében.
• az eladó számára
• az eladó feltétel nélküli kötelezettséget vállal az ingatlan eladására a potenciális vevő kölcsönös kötelezettségvállalása nélkül.
• az ingatlan eladásából származó jelentős bevétel évekig vagy örökre elmarad

Lábjegyzetek

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

A fentiek általános útmutatásként szolgálnak, garancia nélkül; a megírása óta változások történhettek. Ingatlanvásárlás előtt konzultáljon megfelelő képzett szakemberekkel az Ön konkrét helyzetéről.

A szerzőről

Sean Michael Carlos Rhode Islanden, az Egyesült Államokban nőtt fel. Tanulmányait az Egyesült Államokban, az Egyesült Királyságban és Németországban végezte, mielőtt Olaszországban telepedett le, ahol több mint huszonöt éve él, három különböző régióban.

Sean több mint 10 éves olaszországi ingatlanügynöki engedéllyel rendelkezik, és örömmel venné, ha Ön is jelentkezne, ha Olaszországban szeretne ingatlant vásárolni vagy eladni.