Ingatlanértékesítés Olaszországban: dokumentum-ellenőrzési lista

Olaszországban tervezi eladni ingatlanát? Az első aggályai valószínűleg a piaci értékkel és az eladási idővel kapcsolatosak. Jogosan. Nem kevés ingatlanügynök (és azok szélhámosai) szívesen adnak Önnek egy szalvéta mögötti értékbecslést, hogy megszerezzék az Ön megbízását. Egy professzionális ingatlanértékelésnek azonban többnek kell lennie, mint egy 2 perces gyakorlatnak; nevezetesen tartalmaznia kell az összes vonatkozó dokumentáció felülvizsgálatát. A dokumentációnak a potenciális vevők számára betekintésre rendelkezésre kell állnia. Ezen túlmenően bizonyos dokumentációkat jogszabály ír elő az előzetes és/vagy a záró/végleges adásvételi szerződéshez.

Hallottam ezt a nyögést. Igaz, a dokumentumgyűjtés folyamata kissé fárasztó lehet, különösen, ha már évek óta a tulajdonában van az otthona. Higgye el, nem szívesen vagyok a rossz hír hozója! Az eladó túl gyakran csak a zárás/teljesítés időpontjának közeledtével szerez tudomást ezekről a követelményekről. Pedig számos előnye van annak, ha korán összegyűjti az ingatlanok dokumentumait:

1. a pontosabb értékbecslés megnyugvást nyújt Önnek abban, hogy ésszerű időn belül tisztességes árat kap az ingatlanáért.
2. azáltal, hogy inkább előbb, mint utóbb szembesül a problémával, nem kockáztatja az eladás elvesztését, amint felbukkan egy lehetséges vevő; a vevő nem akar heteket várni a dokumentumok megtekintésére. Előre figyelmeztetve, elővigyázatosnak kell lenni!

Íme, mit kell összegyűjtenie és miért:

• Az ingatlan-nyilvántartási bizonyítványt (Visura catastale) és Az alaprajzot az ingatlan bármelyik tulajdonosa ingyenesen letöltheti az ingatlan-nyilvántartásból (catasto), amely a belföldi adóhatósághoz tartozik (Agenzia delle Entrate). A törvény értelmében az eladónak a közjegyző által hitelesített adásvételi előszerződés részeként és a végleges ingatlanátruházási szerződésben nyilatkoznia kell arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási adatok, beleértve az alaprajzot is, pontosan tükrözik a jelenlegi állapot ot (conformità catastale) ^1. Ha valamilyen okból eltérés van, azt az adásvétel lezárása előtt orvosolni kell. Az ingatlanügynöke is beszerezheti Önnek az alaprajzot.
• az ingatlant Önre ( és adott esetben a társtulajdonosokra) átruházó közjegyzői okirat. Ha az ingatlan kevesebb mint 20 éve az Ön tulajdonában van, hasznos lesz, és abban az esetben, ha a vevőnek jelzáloghitelre van szüksége, szükséges, hogy legalább 20 évre visszamenőleg dokumentálja a korábbi tulajdonjogot. A 20 év azért van, mert a földfoglalónak bizonyos feltételek mellett törvényes joga van a tulajdonossá válásra, amit akvizíciós elévülésnek vagy usucaptionnak neveznek. Gyakori probléma, ha egy ingatlant örököltek, de az okiratátruházás nem történt meg. Ezt ki kell tölteni.
• hitelek és terhek jelentés (ispezione ipotecaria). Bármelyik tulajdonos kinyomtathat egy ingyenes példányt a belföldi adóhatóság által működtetett ingatlaninformációs szolgálatból. Szüksége lesz bejelentkezési adatokra, pl. SPID-re, ami Olaszországban bonyolult. A vevő tudni szeretné, hogy az ingatlanon jelenleg van-e jelzálog vagy egyéb zálogjog. A végleges ellenőrzést a közjegyző végzi el a zárás során. Bizonyos
esetekben
• elővásárlási jog állhat fenn, például a szomszédos mezőgazdasági ingatlanok tulajdonosai vagy jelenlegi bérlők esetében.
• ^2. Szolgáltatási rendszerek megfelelőségi tanúsítványai, vagy adott esetben nyilatkozat arról, hogy nem felelnek meg. Ez vonatkozik minden egyes közműre (impianti), pl. gáz, villany, fűtés és hűtés, víz és csatorna, liftek, tv vétel, tűzjelző, automatikus kapuk és ajtók, amelyeket 2008. március 27. után telepítettek, illetve bizonyos esetekben az 1990. március 13. után telepített rendszerek esetében. A rendszerek telepítésekor vagy cseréjekor a szakembernek igazolást kell adnia arról, hogy a munkát a hatályos szabványoknak megfelelően végezték el. Ezt a dokumentációt azért kell benyújtani, hogy a vevő tudja, mit kap, és később ne tudjon ellenkezőjére hivatkozni, így mind a vevő, mind az eladó számára előnyös. Ne felejtse el mellékelni a fűtési és hűtési rendszer karbantartási nyilvántartását (libretto d'impianto).
• A leendő vevők számára ellenőrzés céljából szükséges az energetikai minősítési tanúsítvány (APE: attestato di prestazione energetica), amelyet a végleges adásvételi szerződéshez kell csatolni, és amelynek hiánya esetén 3000-18 000 eurós bírságot kell fizetni, amelyet a vevő és az eladó között kell megosztani ^3. A műszaki szakember ⁴ meg akarja majd tekinteni az alaprajzot és a fűtési és hűtési rendszerek karbantartási nyilvántartását (libretto d'impianto). Vegye figyelembe, hogy a tanúsítványt újra kell készíteni, ha olyan változások történnek, amelyek hatással lehetnek az energetikai minősítésre ( felújítás, berendezéscsere), egyébként 10 évig érvényes. A költségek az épülettől és annak elhelyezkedésétől függően változnak; valahol 150-300 EUR közötti összegre számíthat. Ne feledje, hogy a szakember szakértelméért, idejéért ( beleértve a távoli helyszínekre való utazást is) és a jogi felelősségért fizet.
• ^5. építési engedély építési tanúsítvány vagy pardon (condono). Ezt a városháza biztosítja, gyakran online. Kérheti közvetlenül, vagy fizethet szakembernek, hogy szerezze be Önnek.
Az
• 1967. szeptember 1. előtt épült épületek esetében alternatív nyilatkozatot lehet tenni, mivel feltételezhető, hogy a régebbi nyilvántartások hiányoznak vagy rossz minőségűek ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Lakhatósági igazolás (certificato di agibilità) A városházán kapható. Nem szükséges az 1934 ^{előtt elkészült épületek esetében 7} . Az eladáshoz nem feltétlenül szükséges, de hasznos, ha rendelkezésre áll.

Társasházi lakás esetén:

• A társasházi szabályzat. A vevő tudni szeretné, hogy a szabályzatban milyen korlátozások vannak, ha vannak ilyenek, ha vannak.
• Társasházi közgyűlési jegyzőkönyvek az elmúlt egy, vagy jobb esetben két évről ( rendkívüli és rendkívüli közgyűlés), beleértve a múltbeli kiadásokat és a tervezett költségvetést. A vevő tudni szeretné, hogy milyen éves díjakra számíthat. Tudni akar majd a tervezett rendkívüli kiadásokról is.
• Az épületkezelő nyilatkozata a társasházi befizetések jelenlegi helyzetéről. Ha az eladó elmaradásban van a befizetésekkel, a vevő tudni akarja majd.
• Táblázat millesimali: esetleg egy vagy több táblázat, amely jelzi az egyes közös költségeken való osztozkodáshoz használandó ‰-t.

A jelenleg bérbe adott ingatlan esetében:

• A bérleti szerződés. A vevő tudni szeretné, hogy mikor jár le, és milyen bevételre számíthat.

Az egyes eladók tekintetében:

• Legális személyazonosító okmány. Ennek érvényesnek kell lennie (nem lejárt). Erre azért van szükség, hogy igazolja, ki írja alá az adásvételi szerződést (előzetes és/vagy záró/lezáró).
• Adóazonosító szám (codice fiscale, gyakran rosszul fordítva adóazonosító kód).
• Családi állapot igazolás, és ha házas, házassági rendszer (regime patrimoniale). Ez nem feltétlenül szükséges az Olaszországon kívül lakóhellyel rendelkező külföldiek esetében.

Lábjegyzetek

¹ 2010. május 31-i törvényerejű rendelet, № 78

² 2008. január 22-i 37. számú rendelet

³ 2013. december 23-i törvényerejű rendelet, № 145

⁴ Ki végezheti az energetikai tanúsítványt (olasz nyelven)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

A fentiek általános útmutatásként szolgálnak, garancia nélkül; a megírása óta változások történhettek. Ingatlanvásárlás előtt konzultáljon megfelelő képzett szakemberekkel az Ön konkrét helyzetéről.

A szerzőről

Sean Michael Carlos Rhode Islanden, az Egyesült Államokban nőtt fel. Tanulmányait az Egyesült Államokban, az Egyesült Királyságban és Németországban végezte, mielőtt Olaszországban telepedett le, ahol több mint huszonöt éve él, három különböző régióban.

Sean több mint 10 éves olaszországi ingatlanügynöki engedéllyel rendelkezik, és örömmel venné, ha Ön is jelentkezne, ha Olaszországban szeretne ingatlant vásárolni vagy eladni.