Jogi megfontolások az olaszországi lakáseladáshoz: Az építési engedélyek és a tulajdoni lap

Az olaszországi ingatlanvásárlás során az építési engedélyekkel kapcsolatban számos formai és anyagi követelménynek kell megfelelni, hogy az okirat jogilag helyes legyen, az adókötelezettségek teljesüljenek, és hogy a vevőt és az eladót megvédjék az adásvétel után esetlegesen felmerülő "félreértésektől".

Az építési engedélyeket meg kell említeni a tulajdonjogról szóló szerződésben

Kezdjük azzal, hogy az adásvételi okiratban meg kell említeni minden jelentős építési engedélyt ("titoli abilitativi"), amelyeket az épületre vagy az épületben lévő egységre (pl. társasházi lakás) adtak ki. Az ajánlás az összes építési engedélyt, a fontosabbakat és a kisebbeket is meg kell említeni. Országosan az építési engedélyeket 1942-ben vezették be (1150/1942. sz. törvény) ¹ a városi területekre, 1967-ben kiterjesztették a vidéki területekre (765/1967. sz. törvény) ². Egyes városok már 1942 előtt is adhattak ki építési engedélyeket. Az építési engedélyek feltüntetésének hiánya, vagy legalább az eladó nyilatkozata arról, hogy az építkezés 1967. szeptember 1-je előtt kezdődött, a jogcímet érvénytelenné teszi, az soha nem jött létre ^3. A jogcím nem létezik. Az engedélyeknek létezniük kell, az eladásra kerülő épületre kell vonatkozniuk, de nem kell bemutatni sem a vevőnek, sem a Notaio. A közokirati szerződésben való hazugság a büntető törvénykönyv 483. cikkelyének ^4. pontja szerint 2 évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő.

Az építési engedélyek feltüntetésére vonatkozó követelmény célja elsősorban az, hogy megakadályozza az építési engedélyek hiányában épített ingatlanok eladását.

Az épület "jogszerű állapotáról" szóló eskü alatt tett nyilatkozatot csatolni lehetne az okirathoz.

Az építési engedélyek puszta megléte nem garantálja, hogy a ténylegesen megépített ingatlan megfelel az engedélyezettnek. A 2020-ban elfogadott jogszabály (D.L. 76 / 2020) ⁵ több lépéssel tovább megy, és azt javasolja, hogy az épület jogszerű állapotát építési engedélyekkel, vagy ezek hiányában más egyértelmű dokumentumokkal, például az adóhivatal (catasto) nyilvántartás. Ezen túlmenően a meglévő építménynek tükröznie kell azt, amit engedélyeztek, meghatározott tűréshatárokon belül. Ingatlanértékesítés esetén az adásvételi okirathoz csatolni lehetne a jogszerű állapotról szóló eskü alatt tett nyilatkozatot: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Klasszikus olasz módra a megfogalmazás kétértelmű, és a törvény nem határoz meg szankciót, ami utat nyit további pereskedéseknek, amelyek lekötik a bírósági rendszert.

Toszkána nagy részén és Emilia Romagna egyes részein egy eskü alatt tett jegyzőkönyv (conformità urbanistica), amelyet egy képzett műszaki szakember (geometra , építész, építőmérnök, perito industriale) a gyakorlatban, ha nem is jogszabályban, de 5-10 éve része az adásvételi folyamatnak; az elsődleges változások a megfelelési tűréshatárok meghatározásában és az eskü alatt tett jelentésnek az okirathoz való csatolására vonatkozó előírásokban állnak.

Az adóhivatali nyilvántartások (catasto) helyesnek kell lenniük: "conformità catastale"

Egy 2010-es törvény ⁶ előírja, hogy az adóhivatali alaprajz (planimetria catastale) pontosan tükrözze az ingatlan mai állapotát, bizonyos tűréshatárokon belül, amelyek nem befolyásolják az ingatlan adóügyi értékbecslését. A szöveges feljegyzésnek, amennyiben az hatással lenne az adóértékre, szintén pontosnak kell lennie. Bár az ingatlan címét nem kell korrigálni, az ingatlan értékesítésre való előkészítése során ezt célszerű elvégezni. A Notaio kérheti a felektől, a vevőtől és az eladótól, hogy írják alá az adóhivatali alaprajzot, és csatolhatja azt az adásvételi okirathoz, de ez nem kötelező.

Az adóhivatali ingatlan-nyilvántartás a városrendezési hivatali ingatlan-nyilvántartástól elkülönülten létezik. A várostervezési hivatal nyilvántartásának javítása nem jelenti automatikusan az adóhivatali nyilvántartás javítását, és fordítva, kivéve Észak-Olaszország korlátozott területein, ahol a korábbi osztrák uralomból örökölt egységes nyilvántartási rendszer működik.

A jogi szakemberek nem ellenőrzik és nem is ellenőrizhetik a technikai megfelelőséget

Az olaszországi ingatlanvásárlók - mind a belföldiek, mind a külföldiek - körében gyakori tévhit, hogy a jogi szakember, a Notaio, ellenőrzi az ingatlan műszaki dokumentációjának helyességét. A jogi szakember nem műszaki szakember. Csak egy képzett műszaki szakember (geometra építész, építészmérnök, építőmérnök, perito industriale) ellenőrizheti a műszaki dokumentáció helyességét. Ezt eskü alatt tett nyilatkozattal kell megtennie: keresse a "asseverata". Aki a common law jogrendszerből érkezik, annak automatikusan az lesz az indíttatása, hogy"szerezzen ügyvédet". Anélkül, hogy túl finomkodnánk, nem segít, ha csavarhúzóval próbálkozunk, amikor csavarkulcsra van szükség: a megoldás egy műszaki szakember, nem pedig egy jogi szakember.

Mi történik, ha engedély nélküli építkezést találnak az adásvétel előtt?

Történelmileg kevésbé volt szigorú az építési engedélyek kiváltása, mint ahogy az ma elvárható. Nem túlzás azt állítani, hogy a legtöbb olaszországi házban vannak olyan építési engedélyezési problémák, amelyeket az eladás előtt orvosolni kell. Erősen javasolt, hogy az eladó az eladás feltételeként adjon át egy eskü alatt tett, az ingatlan törvényes állapotáról szóló jelentést (műszaki megfelelőség).

A műszaki megfelelőségi jelentés elkészítése több hónapot is igénybe vehet, mivel a dokumentáció bekérése a városrendezési hivataltól, a mérés elvégzése és a jelentés megírása több időt vesz igénybe.

Felmerülő problémák:

• a megengedett tűréshatárokon túli kisebb deformitások: visszamenőleges engedélyezés a város értesítésével.
• Közepes deformitások: visszamenőleges engedélyt kérnek a várostól.
• jelenleg nem engedélyezhető deformitások: a helyzetet módosítani kell (beleértve a bontást is), hogy megfeleljen a ténylegesen engedélyezettnek.

Az engedély nélküli munkálatok jelenléte késlelteti az értékesítést. A késedelem hossza függ a probléma súlyosságától, a műszaki szakma és szükség esetén az építők elérhetőségétől, az évszaktól (az ünnepek útban vannak).

Milyen következményekkel jár egy olyan lakásvásárlás, amely engedély nélküli építkezéssel rendelkezik (abuso edilizio)?

Lehetnek olyan okok, amelyek miatt a vevő az engedély nélküli építkezés tudatában a jelenlegi formájában kívánja folytatni az ingatlan megvásárlását.

1. Az adásvételi szerződésben meg kell említeni a főbb építési engedélyeket, az engedélyeknek létezniük kell, és az eladásra kerülő ingatlanra kell vonatkozniuk. Így nem lehet eladni egy 1942 után épült ingatlant (városi területen, vidéken 1967-ben), amely nem rendelkezik legalább első építési engedéllyel.
2. A jelzáloghitelt igénylő vevők azt fogják tapasztalni, hogy a bank nem hajlandó hitelt nyújtani az ingatlanra, ha az építési engedélyezési kérdések nem rendeződnek az eladás befejezése előtt.
3. A város jóváhagyásától függő jövőbeli építési engedélyek feltétele az ingatlan törvényes állapota.
4. Amennyiben bizonyítható, hogy a vevő az adásvétel időpontjában tudott az engedély nélküli munkálatokról, akkor a vevő egyetemlegesen felelős az esetleges bírságokért és a bontás költségeiért is, amennyiben a város bontást hajt végre ^. Szélsőséges esetekben, pl. a felfüggesztő határozat ellenére az engedély nélküli munkálatok folytatása esetén börtönbüntetés is kiszabható. A gyakorlatban a végrehajtás gyenge.
5. Az adóhivatali dokumentációnak pontosan tükröznie kell az eladás időpontjában az eladás tárgyát; egy eladás utáni adóellenőrzés fájdalmas lehet, ha kiderül, hogy az eladás időpontjában feltüntetett adózási paraméterek alulértékelték az ingatlant és így a befizetett adót is.

Tudatában vagy sem, az engedély nélküli munkát öröklő vevőnek azonnal meg kell oldania (eltávolítani, vagy ha lehetséges, utólagos engedélyt kell szereznie) a problémát, amint az a tudomására jut. Az engedély nélküli építkezés gyakran csak azután jut a város tudomására, hogy egy elégedetlen szomszéd figyelmezteti a várost.

Emlékeztetőül: a jogi szakemberek NEM ellenőrzik a műszaki építési engedélyeket.

Erős ajánlás, hogy az eladó az összes építési engedélyezési problémát az eladás befejezése előtt oldja meg, még akkor is, ha ez a folyamat elkerülhetetlenül késlelteti az eladást. A vevőnek el kell várnia egy eskü alatt készített törvényes állami jelentést... és legyen hajlandó fizetni érte, ha szükséges.

Az olaszországi ingatlanértékesítéshez szükséges vagy hasznos egyéb építési tanúsítványok

Energetikai minősítési tanúsítvány, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Az eladónak a vevő rendelkezésére kell bocsátania az energetikai minősítési tanúsítvány érvényes másolatát, amint a vevő fontolóra veszi az ingatlan megvásárlását. Az energetikai tanúsítványt az adásvételi szerződésben meg kell határozni és csatolni kell hozzá. Bár az energiaaudit mögött álló szándékok kiválóak, az energiaauditok piaci ára nagyon alacsony a professzionális auditáláshoz szükséges munkához képest. Következésképpen az energiaauditok elvégzése nem túl szigorú. Általában csak az új épületekre vonatkozó tanúsítványok megbízhatóak. Az energiatanúsítványok 10 év után lejárnak; hamarabb, ha a tanúsítvány minősítését meghatározó paraméterek valamelyikében változások történnek, például ha a fűtési rendszert kicserélik.

Rendszertanúsítványok (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Olaszország 1990-ben bevezetett egy rendszert a rendszerek (pl. fűtés és hűtés, vízvezeték, villanyszerelés, tűzvédelem, felvonók, televízió...) telepítésének és jelentős módosításának tanúsítására (L. 46/1990) ¹⁰, amelyet 2008-ban frissítettek (D.M. 37/2008) ^11. A múltban nem mindig állítottak ki tanúsítványokat, mivel sok munkát "informálisan", számla nélkül végeztek. Az eladáskor az eladó kijelentheti, hogy a rendszer nem felel meg a szabványoknak, és a vevőre hárul a kötelezettség, hogy a rendszert a jelenlegi szabványoknak megfelelővé tegye. Elméletileg lehetséges a megfelelőségi tanúsítványt felelősségvállalási tanúsítvánnyal helyettesíteni (dichiarazione di rispondenza, DiRi) az 1990 és 2008 között telepített rendszerek esetében, a gyakorlatban azonban kevés műszaki szakember akar felelősséget vállalni olyan munkáért, amelyet nem ő maga végzett. A DiRi reálisabb megoldás a műszaki szakemberek számára az általa végzett korábbi munkák igazolására.

Lakhatóság / lakhatóság (agibilità) igazolás

Egy olaszországi otthonnak meg kell felelnie az "egészség és biztonság" orientált minimális követelményeknek, pl. a lakótérben legalább 2,7 méteres belmagassággal kell rendelkeznie, a fürdőszobának (2,4 m magasságú) ablakkal kell rendelkeznie stb. Az építtető akkor igazolja, hogy az épület megfelel a minimális lakásügyi követelményeknek, amikor az építkezés befejeződik, vagy amikor jelentős munkálatokkal módosítják a meglévő épületet. Az 1934-ben egészségügyi célú irányelvként indult, jelenleg a 2002. 6. 30. után végzett munkálatokhoz (a 380/2001 ^12. és a 222/2016 ¹³. sz. d.P.R. által meghatározottak szerint) és csak ezen időpont után kell tanúsítványt kérni. Agibilità előfeltételei az APE energiaaudit, a rendszerek tanúsítványai, és 2016. december 11. óta az építési engedélyeknek való megfelelés (conformità urbanistica). A tanúsítványok nem szükségesek az ingatlan eladásához, de meg kell említeni az okiratban, ha azt 2002. 6. 30. után állították ki. Az ezen időpont előtt kiadott tanúsítványok gyakorlatilag értelmetlenek, mivel a jogszabályokat, amelyek alapján kiállították őket, eltörölték. A minimális lakhatási előírásoknak való érdemi megfelelés akkor is szükséges, ha nincs tanúsítvány. agibilità tanúsítvány hiányában.

E cikk célja, hogy általános áttekintést nyújtson a témáról; nem helyettesíti egy konkrét helyzet szakképzett műszaki szakember általi felülvizsgálatát, és nem feltétlenül tükrözi a hatályos jogot.

❖ ❖ ❖

A fentiek általános útmutatásként szolgálnak, garancia nélkül; a megírása óta változások történhettek. Ingatlanvásárlás előtt konzultáljon megfelelő képzett szakemberekkel az Ön konkrét helyzetéről.

A szerzőről

Sean Michael Carlos Rhode Islanden, az Egyesült Államokban nőtt fel. Tanulmányait az Egyesült Államokban, az Egyesült Királyságban és Németországban végezte, mielőtt Olaszországban telepedett le, ahol több mint huszonöt éve él, három különböző régióban.

Sean több mint 10 éves olaszországi ingatlanügynöki engedéllyel rendelkezik, és örömmel venné, ha Ön is jelentkezne, ha Olaszországban szeretne ingatlant vásárolni vagy eladni.