Szükségem van ügyvédre ahhoz, hogy ingatlant vásároljak Olaszországban?

Az Olaszországban alkalmazott polgári törvénykönyv szerinti jogrendszerben a Notaio (közjegyző), egy közhivatalnok az, aki az ingatlanok eladásakor a jogi munkát végzi, nem pedig egy ügyvéd. A Notaio elvégzi a jogi átvilágítást, például a tulajdonjog-kutatást, és biztosítja az ingatlan tulajdonjogának és átruházásának sértetlenségét. A polgári törvénykönyvnek Notaio semmi kö ze az angol nyelvű országokban használt common law jogrendszerben található közjegyzőhöz, ami érthetően zavart okoz az angolul beszélők számára. A common law jogrendszerben a jogi átvilágítás elvégzésére általában solicitor-t vesznek igénybe, ha nem is kötelező.

Az olaszok ritkán vesznek igénybe ügyvédet lakóingatlan vásárlásakor. Ennek eredményeképpen kevés olaszországi ügyvéd járatos az ingatlanjog bonyolult részleteiben, mivel a jog széles terület, és az ingatlan nem az ő kenyerük. Notai közvetlen online hozzáféréssel rendelkezik az ingatlanok tulajdoni lapjaihoz, valamint a hozzám hasonló jobb ingatlanügynökökhöz. A legtöbb ügyvédek nem.

Ki választja ki a Notaio oldalt, ha Olaszországban vásárol ingatlant?

A vevő választja ki a Notaio, és fizet érte. A Notaio elvileg pártatlan, és egyformán képviseli a vevőt és az eladót, de a gyakorlat - annak hallgatólagos elismeréseként, hogy a vevő a gyengébbik fél az ügyletben (a vevő lemond valami könnyen érthető dologról, a készpénzről valami összetett dologért, az ingatlanért) - a vevő választja ki a Notaio-t. Természetesen a vevőnek szem előtt kell tartania az eladó helyzetét: ha az eladó Toszkánában él, az eladó nem biztos, hogy túl boldog lesz, ha a vevő Milánóban vagy Palermóban akarja kiválasztani a Notaio -t.

Hogyan válasszuk ki a Notaio címet, ha Olaszországban vásárolunk ingatlant?

A legtöbb Notai hozzáértő, de mint minden szakember, egyesek jobbak, mint mások. Ideális esetben megbízható barátoktól kell ajánlásokat kérni. A legtöbb ingatlanközvetítőnek van Notai, akikkel rendszeresen együtt dolgozik, ami lehet jó vagy rossz dolog. Előzetesen lehet árajánlatot kérni, amely általában tartalmazza az államnak járó adókat is, egy vagy több Notai-tól ; nekik jól körülhatárolt áttekintéssel kell rendelkezniük az eladásról ahhoz, hogy pontos árajánlatot tudjanak adni.

Mikor kell a vevőnek a Notaio-t megbíznia?

A vevőnek ideális esetben fel kell vennie és beszélnie kell a Notaio címmel, mielőtt elkötelezné magát egy adott ingatlan megvásárlására. A Notaio tanácsadói szerepkörben áll rendelkezésre. A vevő dönthet úgy, hogy a Notaio felügyeli az előzetes megállapodást, ha erre szükség van. Ezt kevesen teszik meg a többletköltségek miatt, de nem rossz ötlet azok számára, akik további nyugalmat keresnek.

Hogyan válasszunk ügyvédet olaszországi ingatlanvásárlás esetén?

Ügyvéd megbízása értékes lehet, hogy felügyelje a Notaio'munkájának helyességét; az ügyvédi díj kiváló biztosíték lehet. Az ügyvéd a vevő nevében is eljárhat abban az esetben, ha a vevő nem tud jelen lenni az aláírásnál és/vagy nem beszél olaszul. Az ügyvéd kiválasztásakor fontos meggyőződni arról, hogy rendelkezik-e jelentős tapasztalattal az ingatlanjog területén: kevesen rendelkeznek ilyennel. Egy ügyvéd értéke nagyon korlátozott lesz, ha kevés tapasztalattal rendelkezik az ingatlanjog területén.

Tud-e ügyvéd letéti számla szolgáltatást nyújtani olaszországi ingatlanvásárlás esetén?

Ügyvéd nem nyújthat letéti szolgáltatást: csak a Notaio oldalon lehet jogilag védett letéti számla szolgáltatást nyújtani.

A Notaio vagy az ügyvéd végez technikai átvilágítást?

A Notaio jogi szakember, jogi szakértő, akárcsak az ügyvéd. Egyik sem az építőipar szakértője. Nem járják be az ingatlant. Nem ellenőrzik, hogy az ingatlan rendelkezik-e az összes megfelelő engedéllyel. A Notaio az eladótól erre vonatkozó nyilatkozatokat vesz fel, és azokat belefoglalja az adásvételi szerződésbe. A törvény ennél többet nem ír elő. Az építési ellenőrzés elvégzése és az építési engedélyek ellenőrzése olyan műszaki szakemberek feladata, mint például egy geometra vagy építész. Olaszország néhány korlátozott részén, például Toszkána nagy részén, a Notaio kérni fogja egy műszaki szakember eskü alatt készített műszaki megfelelőségi jelentését.

Olaszországban végezhet-e ingatlanügynök jogi átvilágítást?

A jobb olaszországi ingatlanügynökök képesek a vevő nevében elvégezni a kezdeti jogi átvilágítást. Az olaszországi ingatlanügynök dönthet úgy, hogy folyamatos díjakat fizet a hivatalos adóhivatalhoz való hozzáférésért (Catasto) és az olaszországi ingatlanokra vonatkozó jogokkal (tulajdonjog, zálogjog) kapcsolatos információkhoz. Sokan fizetnek a Catasto adóhivatali nyilvántartásokért; csak a jobb ingatlanügynökök férnek hozzá a jogokkal kapcsolatos információkhoz, mivel a rendszer nehézkes és drága.

Megválaszthatom az ingatlanügynökömet Olaszországban?

Alapértelmezés szerint egy ingatlanvásárló Olaszországban a listázó ügynökkel dolgozik, az eladó által választott ügynökkel. A törvény előírja, hogy az ingatlanügynöknek pártatlannak kell lennie, de gyakorlatilag csak egy ingatlan van, és az ügynöknek az eladóval való kapcsolata ezt tükrözheti. A legtöbb olaszországi ingatlanügynök együttműködik más kollégákkal, azonban fontos, hogy a vevő hagyja, hogy ügynöke felvegye a kapcsolatot a listázó ügynökkel, hogy elkerülje a zavart abban, hogy ki kinek fizet jutalékot. A közhiedelemmel ellentétben egy olaszországi ingatlanügynök NEM csak a saját portfóliójában lévő ingatlanokat képviseli. Gyakorlatilag a listázó ügynök inkább arra törekszik, hogy egy adott ingatlant erőltessen, mint arra, hogy segítsen a vevőnek az összességében legjobb ingatlan megtalálásában. Vegye fel velem a kapcsolatot, ha további információt szeretne arról, hogyan tudnék segíteni Önnek, mint vevői ügynök.

❖ ❖ ❖

A fentiek általános útmutatásként szolgálnak, garancia nélkül; a megírása óta változások történhettek. Ingatlanvásárlás előtt konzultáljon megfelelő képzett szakemberekkel az Ön konkrét helyzetéről.

A szerzőről

Sean Michael Carlos Rhode Islanden, az Egyesült Államokban nőtt fel. Tanulmányait az Egyesült Államokban, az Egyesült Királyságban és Németországban végezte, mielőtt Olaszországban telepedett le, ahol több mint huszonöt éve él, három különböző régióban.

Sean több mint 10 éves olaszországi ingatlanügynöki engedéllyel rendelkezik, és örömmel venné, ha Ön is jelentkezne, ha Olaszországban szeretne ingatlant vásárolni vagy eladni.