Hogyan vásároljon otthont Olaszországban

A szinte végleges útmutató az olaszországi lakásvásárláshoz.

Ó, Olaszország eléggé igaz. A világ legjobb országa, ahol érdemes élni.
- Mark Twain, a New York Times-ban, 1904. április 10-én.

Szóval Ön fontolgatja, hogy Olaszországban vásárol otthont, gratulálok! Szeretné megérteni , hogyan működik a folyamat. El akarja kerülni a csapdákat az út során. Kétségtelenül rengeteg kérdése van. A felszínen a vásárlás folyamata meglehetősen egyszerű, és a legtöbb esetben a vásárlási folyamat zökkenőmentesen zajlik... mivel Olaszországban a lakástulajdon aránya alig éri el a 80%-ot, a dolgok nem lehetnek túl nehezek! Mégis igaza van abban, hogy nem szabad azt feltételeznie, hogy minden magától a helyére kerül.

Az útmutató végére sokkal felkészültebbnek kell éreznie magát. Egy külföldi országban lakást vásárolni komoly vállalkozás, ezért ez a szöveg kissé hosszúra nyúlt, a cél azonban a tájékoztatás, nem pedig az elrettentés! A TL;DR emberek számára, használja a tartalomjegyzéket, hogy ugráljon, hogy a szükséges részeket szükség szerint átnézze, vagy vegye fel velünk a kapcsolatot, ha szakmai segítségre vagy személyes találkozóra, kávéra vágyik!

Hol a legjobb hely Olaszországban lakást vásárolni?

Sok ember számára a döntés, hogy hol vásároljon ingatlant Olaszországban, a családi kapcsolatok vagy a munkahelyi követelmények alapján születik meg. Mások számára egyértelműen a tavak, a hegyek vagy a tenger jelentik a csábítást. A 301 338 km²-es Olaszország mindenki számára kínál valamit. Ha még nincs konkrét hely a fejében, tekintse meg a legjobb helyek Olaszországban, ahol érdemes élni, és tekintse át a különböző területek előnyeit és hátrányait.

Lakáskeresés Olaszországban

Az online találkozik a széttöredezett valósággal

Az internet korában intuitívnak tűnik, hogy az első hely, ahol otthont keresünk, az online. Mégis hamarosan beüt az olasz valóság. Az olasz ingatlanpiac elkeserítően széttöredezett. Nincs egyetlen olyan weboldal, mint a Rightmove az Egyesült Királyságban, a Zillow.com az Egyesült Államokban vagy az Immobilienscout24 Németországban, hanem számos. Hamarosan azon kapja magát, hogy ugyanazt a keresést 5 különböző módon végzi el 5 különböző oldalon. A keresési eredmények között bármelyik oldalon 4 alkalommal is szerepelhet ugyanaz az ingatlan - 2 vagy több árral! Más lakások esetleg nem szerepelnek egyik oldalon sem, kivéve egyet, ami nem túl jó, ha nem a "megfelelő" helyen keres. Néhány előkelő ingatlan nem szerepel nyilvánosan sehol, mivel a tulajdonos teljes diszkrécióra törekszik.

Nincs átfogó olasz "MLS" az ellenkezőjét állító állítások ellenére.

Apróhirdetések

Néhány helyen még mindig vannak helyi apróhirdetések, amelyeket át lehet böngészni, ami csak tovább növeli a széttagoltságot.

Sétálgatás

Egy másik megközelítés az, hogy körbesétálunk egy környéken, és magasról és mélyről megnézzük a vendesi táblákat. Pedig nem minden ingatlan látható az utcáról. És nem is minden elérhető ingatlanra van kiírva tábla, mivel a tulajdonos talán egy kis diszkréciót szeretne.

Vegyen igénybe egy jó hírű ingatlanközvetítőt.

Sok kitartással talán egyedül is megtalálhatja az ideális olaszországi otthont. Egy jó hírű ingatlanközvetítő mégis lehet az a partner, akire szüksége van.

Az ő tudásuk és segítségükkel időt és pénzt takaríthat meg Önnek. Segítenek eligazodni a vásárlási folyamat bonyolult részleteiben, beleértve az ingatlan átvilágítását jóval a zárás/befejezés időpontja előtt, hogy a problémák ne az utolsó pillanatban merüljenek fel.

A jelenlegi olasz törvények előírják, hogy az ingatlanközvetítőknek adóügyi, jogi és műszaki területen képzettnek, képzettnek (átlagosan a jelentkezőknek csak 20%-a tesz sikeres vizsgát), engedéllyel rendelkező nek kell lenniük, és szakmai felelősségbiztosítással kell rendelkezniük. Egy jó hírű ingatlanügynök tehát valóban felkészült arra, hogy végigvezesse Önt az ingatlanvásárlási folyamat minden lépésén.

Az előnyök között szerepelnek azok, amelyekre vevőként számíthat, ha profi ingatlanügynököt vesz igénybe:

• Segítség az Ön igényei alapján a megfelelő helyen lévő, ideális otthon megtalálásában.
• Szakértője a különböző online hirdetési szolgáltatásokban való keresésnek, és segíthet a hatékonyabb keresésben.
• Átnézik az egyes ingatlanok adatait, így nem pazarolja értékes idejét olyan ingatlanok megtekintésére, amelyeket soha nem vennének figyelembe.
• Javasolhatnak olyan ingatlanokat, amelyek hivatalosan nincsenek a piacon.
• Az ingatlanokkal kapcsolatos műszaki, jogi és adózási kérdések széleskörű ismerete.
• Az aktuális piaci feltételek széleskörű ismerete
• Az adott ingatlantulajdonjogi keresése és dokumentációjának felülvizsgálata, a tulajdoni lapoktól a társasházi szabályzatokig, ahol alkalmazható, mielőtt ajánlatot tesz.
• Támogatás a finanszírozási lehetőségek megértésében (a jelzáloghiteltől a bérleti díjjal történő megvásárlásig/bérbeadásig).
• Tárgyalási segítségnyújtás
• Bürokratikus támogatás, az adóazonosító szám megszerzésétől a jogi követelményeknek való megfelelésig.

Ingatlanügynöki jutalék

Az ingatlanügynöknek a törvény szerint pártatlannak kell lennie, alapesetben mind a vevő, mind az eladó nevében dolgozik, ezért jutalékát általában a vevő és az eladó is fizeti. Minden ügynök maga határozza meg a saját díjszabását. A vevő általában az eladási ár után 3-5% ÁFA-t fizet. A 4%-os áfa manapság meglehetősen gyakori, különösen, ha a vevő külföldi (a külföldieknek lényegesen több segítségre van szükségük, mint a helyieknek); az 5%-os áfa a franchise-ügynökségek körében jellemző (az olasz ügynökségeknek nagyjából csak 10%-a), mivel a márkájukért jogdíjat kell fizetniük - ami kétes érték az ügyfeleik számára. Az alacsony értékű, azaz 150 000 eurónál kisebb értékű ingatlanok esetében általában százalékos helyett minimális jutalékot alkalmaznak. Az első lakáshoz tartozó ingatlanok vásárlásakor a jutalék 19%-a levonható az olasz jövedelemadóból, ami legfeljebb 1000 € jutalékot jelenthet (változás lehetséges).

A listázó ügynök - az eladó ügynöke

Amennyiben a vevő egy olyan ingatlanügynök munkája révén fedezi fel az őt érdeklő konkrét ingatlant, aki az eladóval (a listázó ügynökkel) együttműködve alapesetben közvetlenül a listázó ügynökkel dolgozik együtt, aki a törvény szerint pártatlanul kell eljárnia mind a vevő, mind az eladó nevében.

Ingatlankereső - vevői ügynök használata

A listázó (eladói) ügynök igénybevételének alternatívája az, hogy a vevő maga választja ki a saját preferált ingatlanügynökét, a vevő ügynökét, amelyet néha ingatlankeresőnek vagy kizárólagos vevőügynöknek(EBA) is neveznek.

A vevő ügynöke, más néven ingatlankereső egy Olaszországban engedélyezett ingatlanügynök, akit a vevő bíz meg azzal, hogy a vevő nevében dolgozzon, nem pedig a vevő és az eladó (ez az alapeset Olaszországban) vagy csak az eladó számára.

Megjegyzés: az ingatlankeresőnek Olaszországban hitelesített és engedélyezett ingatlanügynöknek kell lennie; bárki más illegálisan jár el. Különösen az Egyesült Királyságban vagy más módon Olaszországon kívül bejegyzett "ügynökségek", valamint az önjelölt "guru szakértők" dolgoznak illegálisan. Sajnos az angol nyelvű kiadványokban való megemlítés nem garancia arra, hogy valaki legálisan dolgozik.

A vevőnek, aki vevői ügynököt vesz igénybe, már a vásárlási folyamat elején fel kell vennie az ügynököt. A vevőnek hagynia kell, hogy ügynöke vegye fel az első kapcsolatot a listázó (eladói) ügynökkel, hogy elkerülje az extra jutalékköltségeket.

A gyakorlatban a vevőügynök a listázó ügynökkel együttműködve fog dolgozni; a két ügynök meg fog állapodni a díjmegosztásról.

A vevői ügynök szinte bármilyen, a piacon lévő ingatlant fel tud ajánlani, nem korlátozódik a saját portfóliójában lévő ingatlanokra. A vevői ügynök igénybevétele egyre gyakoribb Olaszországban, bár különösen Milánó és Róma aktív piacain tapasztalható némi ellenállás, mivel a listázó ügynök tényleges jutaléka csökken. Róma tartományban a listázó ügynökök általában visszautalást várnak el (storno) a vevőügynöktől.

Engedéllyel rendelkező vevői ügynököt / ingatlanközvetítőt keres? Vegye fel velünk még ma a kapcsolatot, hogy megtudja, hogyan tudunk segíteni.

Néhány megjegyzés, ha ügynököt vesz igénybe

• Az ügynök és a bróker kifejezésekkel kapcsolatban: Olaszországon kívül egyes területeken engedélyezett a teljes körűen képzett ingatlanközvetítők és a junior ügynökök alkalmazása. Olaszországban minden olyan ingatlanszakembernek, aki vevőket és eladókat hoz össze, teljes körű képesítéssel kell rendelkeznie; az ügynök és a bróker kifejezések felcserélhetők. Egyéb gyakori kifejezések: estate agent (Egyesült Királyság) és realtor (Észak-Amerika).
• Egyes ügynökségek engedély nélküli személyzetet is alkalmazhatnak, akik közvetlenül az ügyfelekkel dolgoznak. Bármi, amit az ügyintézésen túl tesznek, nem legális. Önnek minden joga megvan ahhoz, hogy közvetlenül egy teljes körűen képzett és képzett szakemberrel dolgozzon. Az olasz törvények az Ön védelme érdekében kimondják:
• Ön nem tartozik semmilyen díjjal, ha engedély nélküli ügynököt vesz igénybe.
• az ügynök nevét fel kell tüntetni az átruházási okiratban, még akkor is, ha nem rendelkezik jogi képesítéssel.
• ennek elmulasztása esetén 500 és 10 000 EUR közötti bírsággal kell számolnia.
• Előfordulhat, hogy valaki, például egy fogorvos, ügyvéd, könyvelő, építész vagy fordító "másodállásban" ingatlanügynökként dolgozik. Ha valaki fizetett minőségben szeretne ingatlanvásárlóknak és -eladóknak segíteni, akkor neki is át kell esnie a képzési és engedélyeztetési folyamaton, és a törvény szerint fel kell adnia jelenlegi szakmáját: nem lehet egyszerre ingatlanügynök és ügyvéd stb. is. Az ilyen feketemunka Olaszországban illegális, és 15 000 euróig terjedő bírsággal sújtható. A simulékony beszédűek azt fogják mondani, hogy nincs szükségük engedélyre. Ne mondja, hogy nem figyelmeztették: uomo avvisato, mezzo salvato ahogy mondani szokták.
• Mint minden szakmában, itt is van néhány rossz alma, akikre túlzottan nagy figyelmet fordítanak. Az emberi természet hajlamos inkább a negatívumokat kiemelni, mint a jól végzett munkát dicsérni; minden rossz alma mellett sok jó ingatlanszakember dolgozik ügyfeleiért.

Ajánlattétel, ha megtalálta az ideális otthont.

Megtalálta álmai otthonát, gratulálok! Jellemzően a leendő vevő ajánlatot tesz az eladónak. Ez lehet egy informális szóbeli ajánlat, de lehet írásbeli adásvételi szerződés formájában is, amely az eladó általi elfogadásról szóló értesítéssel válik kötelezővé. Amennyiben az ajánlat szóbeli, a felek dönthetnek úgy, hogy írásos adásvételi szerződést kötnek, ha a tényleges ingatlanátadást (zárás/eladás) el kívánják halasztani. Az utolsó lépés a hivatalos ingatlanátruházási dokumentum, a rogito aláírása, amely a common law jogrendszerekben az okirathoz hasonló, és a közhiteles nyilvántartások frissítése.

1. Ajánlati tárgyalás / ajánlat → 2. Előzetes adásvételi megállapodás → 3. Lezárás / befejezés (rogito)

Megjegyzés: csak a^3. lépés, a lezárás / befejezés (rogito), szigorúan kötelező.

1. Az ajánlati javaslat

Az ajánlati javaslatban a leendő vevő kifejti, hogy mennyit és milyen feltételekkel hajlandó fizetni. A szóbeli ajánlat gyakran hasznos, hogy lássa, az eladó elfogadná-e az Ön feltételeit anélkül, hogy jelentősen elkötelezné magát, de gyakorlati értéke igen csekély (a törvény szerint a tényleges adásvételi szerződésnek írásba kell foglalnia). Gyakori alternatíva, hogy előzetes adásvételi szerződést nyújtanak be az eladónak egy - általában 15 napos - elfogadási határidővel. Egy ilyen javaslat, ha helyesen van megfogalmazva, kötelező érvényűvé válik a felekre nézve, amint az eladó elfogadja.

Figyelmeztetés: egyes ajánlati szerződések csupán ígéretet tartalmaznak egy jövőbeli szerződés kikötésére, amely viszont ígéretet tesz a közokiratba foglalt szerződés kiegészítésére. Az ilyen típusú szerződéseket az olasz legfelsőbb bíróság érvénytelennek, azaz értéktelennek nyilvánította.

Tipp: Mielőtt ajánlatot tesz, győződjön meg arról, hogy teljesen tisztában van azzal, hogy mit vásárolna; lásd az átvilágításról szóló részt.

2. Az előzetes adásvételi szerződés (il contratto preliminare, más né ven "compromesso").

A legtöbb esetben a felek úgy döntenek, hogy előzetes adásvételi megállapodást kötnek, amelyet a köznyelvben compromesso (kompromisszum), amely megfelelően megfogalmazva egy olyan jogilag kötelező erejű írásbeli szerződés, amely kötelezi őket az ingatlan adásvételi átruházására, amelyet egy későbbi időpontban kötnek meg. Ez akkor hasznos, ha bármelyik félnek szüksége van néhány hónapra, mielőtt készen áll a hivatalos ingatlanátruházás véglegesítésére, pl. amikor a vevőnek még jelzáloghitelt kell felvennie és/vagy amikor az eladó még nem áll készen arra, hogy elhagyja az ingatlant.

Az írásbeli megállapodás három jogi formát ölthet: aláírt magánokirat (scrittura privata), hitelesített magánokirat (scrittura privata autenticata) vagy közokirat (atto pubblico). A hitelesített magánokirat a notaio előtt aláírt magánokirat. A közokiratot a notaio készíti el, aki az aláírásokat tanúsítja.

Lásd még: Mi az a notaio (polgári jogi közjegyző) és mit csinál?

Az adásvételi szerződés átírható a nyilvános ingatlan-nyilvántartásba, amely lehetőség jelentős további védelmet nyújt a vevőnek arra az esetre, ha az eladó a zárás előtt csődbe menne, vagy ha egy gátlástalan eladó később eladná az ingatlant egy másik vevőnek. Ha a szerződés hitelesítésére vagy elkészítésére a notaio honlapot használják (hiteles magánokirat [megállapodás] vagy közokirat), akkor azt át kell ^írni1.

Ezen a ponton foglalót kell fizetni; az összeg, amely általában 5-20% közötti, a felek belátása szerint alakul. A letét többféle formában is letétbe helyezhető: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), a leggyakoribb kauciótípus, a caparra penitenziale (büntető kaució) vagy egyszerűen acconto (előleg). A caparra confirmatoria kötelezi a feleket az ügylet teljesítésére vagy a foglaló elvesztésére (ha az eladó hibázik, vissza kell fizetnie a foglalót, és ugyanekkora összeget kell fizetnie a vevőnek; ezt általában - tévesen - úgy írják le, hogy az eladó a foglaló kétszeresét fizeti a vevőnek). A vétkes fél még mindig perelhető további kártérítésért és/vagy jogilag kötelezhető a szerződés ^{betartására2}. A caparra penitenziale a feleknek jogot ad arra, hogy a foglaló elvesztésével (vagy annak összegének kifizetésével) visszalépjenek a szerződéstől, anélkül, hogy további kártérítési felelősséggel tartoznának. Végül a acconto egyszerűen egy előleg a vételárra.

Az adásvételi szerződést 20 napon belül be kell ^jegyeztetni3; ha Ön ügynökséget vesz igénybe, az ügynökség jegyzi be Ön helyett (közokirat esetén a közjegyző (notaio, amelyet a következő szakaszban részletesebben ismertetünk) 30 napon belül jegyzi be és írja át az okiratot).

A jelenlegi bejegyzési díjak

Tipp: győződjön meg arról, hogy a szerződésben szerepel az előleg célja(i). Alapértelmezés szerint egyszerű előlegnek minősül (acconto).

A törvény szerint a vevő fizeti az adót a végleges ^okirat4 alapján, hacsak a felek másként nem döntenek. A szokások szerint a vevő fizeti az előszerződés nyilvántartási díjait, hacsak a felek másként nem állapodnak meg, mivel az előlegre fizetett adók egyszerűen előlegként szolgálnak az okirati ügyletért fizetendő összegre. E ponton zavar lehet, mivel a törvény kimondja, hogy az általános szerződés (szemben az adásvételi szerződéssel) nyilvántartásba vételéből hasznot húzó felek mindegyike felelős az illetékek és a nyilvántartásba vételi díjak vissza nem térítendő részéért.

Az előzetes megállapodásnak a következőket kell tartalmaznia:

• Energetikai tanúsítvány másolata és 16 eurós adójegy
• a földhivatali tulajdonjogtörténeti tanúsítványok (visure), beleértve az alaprajzot is (2 EUR értékű adójegyenként)
• F24 nyomtatvány másolata a regisztrációs adó befizetéséről
• A 69. számú bejegyzési űrlap

Megjegyzés: Az adójegyeket a szerződés aláírásakor kell elhelyezni (a szerződéskötés időpontja után nem adhatók ki).

Az előszerződés átírásának (pl. a notaio weboldal használata esetén) további költségei:

Ha ingatlanügynököt vesz igénybe, akkor az ő díjukat kell ^fizetni5.

Megjegyzés: a múltban az előszerződés gyakran már végleges szerződés volt az ingatlan tulajdonjogának átruházására, beleértve a szerződés megismétlésére vonatkozó kötelezettséget az átírás céljából az ingatlan-nyilvántartásban. A szerződés első változata általában a tényleges eladási árra hivatkozott; a szerződés későbbi változata gyakran alacsonyabb adóbecslési értékre hivatkozott, hogy csökkentse a vevő adóterheit. Bár ez a gyakorlat nem volt törvényes, annyira elterjedt volt, hogy 2006-ban a hatóságok hivatalosan bevezették, hogy a magánszemélyek közötti tranzakciók esetében az adózás az adóra becsült érték (prezzo-valore), nem pedig a tranzakciós érték alapján történjen, így megszűnt az a motiváció, amely ehhez a trükközéshez vezetett. A hamis értéknyilatkozat büntetést von maga után.

3. Lezárás / befejezés (rogito)

Az utolsó, a törvény által előírt utolsó lépés a felek közötti végleges ingatlanátruházási szerződés, amelyet a közjegyzőnek kell elkészítenie és tanúsítania (notaio). Az eladónak meg kell fizetnie az egyenleget, valamint a notaio díjat és az átruházási adót, amelyet a notaio szed be, aki gondoskodik az ingatlan-nyilvántartás adóügyi célú (catasto) és az ingatlan tulajdonjogi nyilvántartásának megfelelő frissítéséről is.

A törvény értelmében a notaio 30 nap áll rendelkezésére a nyilvános adatbázisok frissítésére. Minél hamarabb, annál jobb, ezért ellenőrizze a notaio címen, hogy ez mikor történik meg, és hogy megtörtént-e. Ha jelzáloghitelről van szó, a jelzáloghitel dokumentumokat is ekkor írják alá, és a notaio a hitelező nevében bejegyzi a zálogjogot az ingatlanra. Ha a felek nem kötöttek adásvételi előszerződést (compromesso), és ingatlanügynök szolgáltatásait vették igénybe, akkor az ő jutalékuk most esedékes.

A vevő kötelezettségei közé tartozik többek között:

• az esedékes egyenleg megfizetése
• különböző illetékek és adók megfizetése, amelyeket a jegyző szed be.
• a notaio kártérítésének kifizetése
• a közvetítői díjazás kifizetése, ha az adott esetben fennáll, és még nem fizették ki.

Az eladó kötelezettségei közé tartozik:

• megesküdni, hogy az ingatlan jelenlegi állapota megfelel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogi alaprajznak vagy telekrajznak (catasto).
• nyilatkozni arról, hogy a közművek (impianti) megfelelnek-e a szabványnak vagy sem.
• benyújtja az ingatlan aktuális energetikai minősítési tanúsítványát
• kifizetni az ügynöknek a kártérítést, ha az adott esetben fennáll és még nem fizették ki.
• átadja az ingatlan kulcsait; gondoskodik arról, hogy az ingatlan mentes legyen az emberektől és tárgyaktól, hacsak nem állapodtak meg másképp.

A notaio's tasks között a sikeres zárás / befejezés biztosítása érdekében:

• elvégezni a tulajdonjog átvizsgálását
  • biztosítja, hogy a vevő tisztában legyen a megszerzendő tulajdonjogot terhelő terhekkel (korlátozásokkal).
    • pl. szolgalmak és útjogok, zálogjogok (jelzálog, végrehajtás), elővásárlási jog.
• ellenőrizze az adásvételben részt vevő felek személyazonosságát; győződjön meg arról, hogy megfelelnek a megállapodás megkötéséhez szükséges jogi követelményeknek (pl. minimális életkor, beszámíthatóak).
• megerősíti az alkalmazandó adórendszert és a fizetendő adók beszedését.
• elkészíti az ingatlanátruházási okiratot, biztosítva, hogy az megfeleljen az összes alkalmazandó jogszabálynak
• csatolja az ingatlan jogi alaprajzát és/vagy a telekrajzokat.
• felolvassa az átruházási szerződést a feleknek, biztosítva, hogy megértették azt, és hogy az a felek akaratát képviseli.
• az állam nevében beszedi a bélyegilletéket és az esedékes adókat
• bejegyzi az ingatlanátruházást az ingatlan-nyilvántartásba és az ingatlan-nyilvántartásba (catasto).

Az ingatlanértékesítés után fizetendő bélyegilleték és adók

A fizetendő adó pontos megállapítása némileg bonyolult, mivel számos változó játszik szerepet. Az alábbi táblázat a különböző adókat szemlélteti az adott helyzettől függően. Ne essen kétségbe, ingatlanügynöke vagy a notaio honlapon az adott helyzet alapján az alkalmazandó adókról tájékoztatót tud adni. Magánszemélyek (nem vállalkozások) közötti adásvételek esetén az adót az adóbecslési érték után kell fizetni, amely általában jóval a piaci érték alatt van. Jelentős kedvezmények is igénybe vehetők, ha a vevő a lakást elsődleges lakóhelyeként ^használja6, kivéve az A1, A8 és A9 kategóriába sorolt, magas kategóriájú ingatlanokat.

Mint azt már bizonyára észrevette, Olaszország nagyon jó abban, hogy bonyolult adórendszereket hozzon létre!

Megjegyzés: ha előszerződést használtak, az előleg után fizetett adót a záráskor fizetendő összegbe írják jóvá (rogito).

A szerződés aláírása előtt végezze el a kellő körültekintést

Győződjön meg arról, hogy megfelelő átvilágítást végzett egy ingatlanról, mielőtt ajánlatot tesz, hogy elkerülje az utólagos meglepetéseket. Ha egy jó hírű ingatlanügynök ingatlanbrókert vesz igénybe, ők segíteni fogják Önt a folyamat során. Más szakemberek a folyamat bizonyos részeiben tudnak segíteni.

• helyszíni felmérést végeznek annak ellenőrzésére, hogy az ingatlan megfelel-e a földhivatali dokumentumokban leírtaknak.
  • az ingatlan összetettségétől függően érdemes lehet hivatásos földmérő(geometra) vagy építész segítségét igénybe venni.
    • a helyszíni felmérés díja a helyszíntől és a bonyolultságtól függően változik, de általában 1000 EUR alatt marad.
  • Lásd még: A lakásvizsgálati jelentés az eladási folyamat része?
• ellenőrizze a jelenlegi tulajdonjogot és az elmúlt 20 év tulajdonosi múltját(tulajdonjog-keresés: visura ipotecaria).
  • az ingatlanügynökének hivatalos dokumentációt kell biztosítania Önnek, mint ahogyan azt a notaio is megteheti.
    • Ön dönthet úgy is, hogy ügyvédet vesz igénybe, ez azonban Olaszországban nem gyakori, mivel sok mindent, amit más jogrendszerekben egy ügyvéd vagy egy jogcímkutató szakember végez, a notaio és néha az ingatlanügynök végez. Egy további szakember bevonása egy második vagy harmadik véleményért minden bizonnyal további biztonságot nyújthat.
  • tipp: van néhány olyan eset, amely különös figyelmet érdemel, például amikor a tulajdonjogot ajándékozás vagy öröklés útján adták át.
• ellenőrizze, hogy vannak-e a tulajdonjogra vonatkozó korlátozások, például útjogok és egyéb szolgalmak, zálogjogok vagy határozatlan idejű haszonbérleti jog (felszíni jog).
  • egy engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő elvégezheti Ön helyett a tulajdonjog ellenőrzését; alternatívaként felkérhet egy ingatlanjogra szakosodott ügyvédet vagy egy notaio hogy segítsen Önnek a fenti két pontban
• ellenőrizze, hogy van-e valakinek törvényes elővásárlási joga az ingatlan megvásárlására, például egy meglévő bérlőnek vagy egy szomszédos földtulajdonosnak.
  • ellenőrizze, hogy az ingatlan szerepel-e a műemléki nyilvántartásban, azaz a Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici által felügyelt korlátozások hatálya alá tartozik-e^{. .7}
  • kérdezze meg ingatlanügynökét, hogy fennállhat-e elővásárlási jog, és milyen módon lehet csökkenteni az esetleges kockázatot.

Ellenőrizze a vásárlás teljes költségét, beleértve az adókat és a tulajdoni illetékeket.

• ingatlanügynöke tud Önnek egy tájékoztatót adni a felmerülő költségekről, amelyek nem csak az ártól, hanem az ingatlan jellemzőitől, a jelenlegi tulajdonos(ok) profiljától (üzleti vagy magánszemélyek), attól, hogy az ingatlan elsődleges lakóhelye lesz-e... stb. függően változnak.
  • további részletek az adókról és költségekről következnek
  .

Az adásvételi ajánlati szerződés elkészítésekor:

• pontosan meg kell határozni, hogy mit vásárol, pl. az ingatlan leírását és az ingatlan földhivatali azonosítóit.
• az adásvételt az adott ingatlanhoz szükséges valamennyi jogi dokumentáció átadásától tegye függővé (ez az épület építési idejétől függően változik, de általában tartalmazza a használatbavételi engedélyt, az energiaaudit tanúsítványát, az építési engedélyeket stb.)
  • ha jelzáloghitelt vesz fel, akkor vagy szerezzen be egy előzetes jóváhagyó levelet a bankjától, vagy tegye a jelzáloghitel felvételét a vásárlás feltételévé.
    • az eladó nem biztos, hogy hajlandó feltételes ajánlatot elfogadni.
• győződjön meg arról, hogy az ajánlatnak van lejárati/lejárati dátuma.
• győződjön meg arról, hogy a szóban tett ígéreteket írásban is rögzítik. Van építési engedélyezési jóváhagyás egy úszómedence telepítéséhez? Győződjön meg róla, hogy ez dokumentálva van.

Mi az a notaio (közjegyző) és mit csinálnak?

A notaio (jogi végzettséggel rendelkező közjegyző, nem tévesztendő össze a common law jogrendszerekben található bérbeadó közjegyzővel) olyan önálló közhivatalnok, aki az általános közérdek érdekében, tehát mind a vevő, mind az eladó érdekében jár el, hogy biztosítsa a közokiratok sértetlenségét, beleértve az ingatlanok átruházását, legyen az adásvétel, öröklés vagy bírósági döntés útján történő átruházás.

Az olasz rendszerben a Notaio végzi a tulajdonjogi kutatást és készíti el az okiratszerződést, vagyis olyan feladatokat, amelyeket a common law rendszert alkalmazó országokban, például az Egyesült Államokban és az Egyesült Királyságban ügyvéd vagy más szakember látna el.

A végleges adásvételi szerződés (okirat) elkészítéséhez és nyilvántartásba vételéhez a törvény szerint a notaio weboldalon kell jelentkezni. Mivel a vevő az, aki a legnagyobb kockázatnak van kitéve az ingatlanértékesítési folyamat során, a szokások azt diktálják, hogy a notaio honlapot a vevő válassza ki, aki a notaio díjat fizeti. Míg a notaio-t a vevő fizeti, látszólagos ellentmondásként törvényesen az állam nevében dolgoznak, és kötelesek mind a vevő, mind az eladó érdekeit védeni. A notaio nem járhat el, ha tevékenysége összeférhetetlenséget okozna, például ha az egyik fél rokon.

Az egyik lehetséges félreértés az, hogy a notaio nem végez helyszíni felmérést: nem ellenőrzi, hogy az ingatlan jelenlegi állapota megfelel-e a jogi dokumentációban foglaltaknak, azon túl, hogy az eladó nyilatkozatát felveszi, amely nyilatkozat lehet, hogy igaz, de lehet, hogy nem.

notaio costs

Minden egyes notaio saját díjat állapít meg. A díj általában az eladási ár egy változó százaléka; minél alacsonyabb az eladási ár, annál magasabb a százalékos arány. A fix díjakat a 2006-os Bersani-reformmal eltörölték; a 2012-ben közzétett iránymutatás szerint az átlagos díj 1,1 vagy 500 000 EUR átlagos eladási ár esetén 0,4 és 4,82 közötti értékhatárral, illetve 25 000 és 1 millió EUR közötti eladási érték esetén. A ténylegesen felszámított díj részben az ügylet összetettségétől függ (hány tulajdonos, hány telekből áll az ingatlan, mennyire lesz kiterjedt a notaio részvétele az egyes közvetítési fázisokban), valamint az adott földrajzi területen fennálló versenykényszer mértékétől. Ha jelzálogjogot is be kell jegyezni, a díjhoz hozzá kell adni még körülbelül 60%-ot, mivel a notaio a jelzálogjog bejegyzéséért is felelős. Ön minden további kötelezettség nélkül kérhet a notaio címen írásbeli becslést az adott ügyletre vonatkozó díjairól. Mint minden más szakmában, a notai egyesek lelkiismeretesebbek, gyorsabbak és szakszerűbbek, mint mások. Kérjen ajánlást egy olyan személytől, akiben megbízik, és kövesse azt.

A notaio az államnak járó adókat és illetékeket is beszedi; az adók megjelennek a számlájukon, és gyakran tévesen a notaio költségeinek részének tekintik.

Ha az egyik fél nem beszél olaszul.

A hivatalos ingatlanátruházási szerződés olasz nyelven készül. Ha a vevő (vagy az eladó) nem tud olaszul, akkor általában megbíznak egy kétnyelvű ügyvédet, aki meghatalmazással (procura) jár el a nevükben. Más forgatókönyvek is lehetségesek, pl. ha minden fél (vevő, eladó és a Notaio) ugyanazt az idegen nyelvet beszéli, akkor a szerződések ezen a nyelven is megköthetők, de a mellékleteket le kell fordítani olaszból, és a megállapodást is le kell fordítani olaszra, ami mind bonyolultabb lehet, mint amilyennek a felszínen látszik.

Fizetés az új otthonért Olaszországban: bankok, finanszírozás és még sok más!

A fizetési folyamat

Amennyiben a felek úgy döntenek, hogy a tényleges záróügylet előtt megkötik az előzetes megállapodást, a vevő általában előleget fizet, amelyet közvetlenül az adott ingatlan igazolt tulajdonosának kiállított személyes csekk formájában teljesít.

Az egyenleg kifizetése általában az eladónak szóló, nem átruházható pénztári csekk(más né ven banki váltó, assegno circolare) formájában történik.

Van néhány felesleges tégla készpénze a matraca alatt? Általában a készpénzes tranzakcióknak 5000 €-nál kisebbnek kell lenniük, hogy megfeleljenek az újrahasznosítás elleni törvényeknek.

Fizetési letét (deposito del prezzo)

Miután az ingatlan átruházási szerződést aláírták a Notaióval, a Notaiónak be kell jegyeznie az átruházási szerződést, és frissítenie kell a földhivatalt és az adóügyi adatbázist (catasto). A polgári törvénykönyv 2671. cikke szerint ezt a lehető leggyorsabban, de mindenképpen 30 napon belül kell megtenni. Bár ez a folyamat általában zökkenőmentesen zajlik, a vevőnél fennáll a veszélye annak, hogy az ingatlanra káros követelés, például banki vagy adóügyi zálogjog kerül, mielőtt a telekkönyvi átírás megtörténik.

A 124/2017-es törvény ezt a problémát a Notaio által kezelt letéti számla (deposito del prezzo 8) bevezetésével oldja meg. A letéti számla opcionális használatát bármelyik fél kérheti, bár ez szinte mindig a vevő, az egyértelmű kedvezményezett lesz. A letéti számla használatát egyik fél sem kifogásolhatja, még az adásvétel feltételeként sem. Amennyiben a vevő a letéti számla lehetőségét kívánja igénybe venni, ezt a kívánságát előre ki kell fejeznie, hogy a Notaio elkészíthesse a szükséges dokumentációt, és az eladót ne érje meglepetésként. A törvény lehetővé teszi, hogy a felek a záráskor is választhassák a letéti letéti lehetőséget (rogito); a gyakorlatban ez nehezen elképzelhető.

A Notaio által beszedett pénzösszegek (a Notaio nevére kiállított pénztári csekk, más néven banki csekk) egy erre a célra elkülönített bankszámlára kerülnek, amely jogilag elkülönül a Notaio saját vagyonától. A Notaio köteles a pénzeszközt az eladónak átadni a sikeres átírást követően.

A vevő azt is fontolóra veheti, hogy a letéti lehetőséget arra használja, hogy az okiratátruházást feltételekhez kösse, pl. a pénzeszközöket csak akkor lehet felszabadítani, ha egy meglévő jelzálogjog megszűnik, vagy ha a társasházi költségeket kifizették, vagy ha az ingatlant kiürítették a dolgoktól és/vagy a bérlőtől. Nem nehéz elképzelni, hogy a letéti eszköz ilyen típusú, a vevő által a nem akaró eladóra kényszerített feltételes használata bírósági ügyekhez vezet.

Mivel a Notaio-nak további költségei merülnek fel a letéti letéti eljárás adminisztrálásával kapcsolatban, valószínű, hogy díjat számítanak fel ezért a szolgáltatásért.

Rövid távon a vevők számíthatnak arra, hogy az eladók elégedetlenek lesznek a letéti számla használatával, mivel az eladónak körülbelül egy hetet kell várnia a fizetésre.

Banki ügyintézés Olaszországban

A legtöbb ingatlanvásárlónak szüksége lesz egy olaszországi bankszámlára, hogy egyszerűsítse az új otthona kifizetését és a jövőbeli közüzemi számlák stb. kifizetését.

Az olaszországi számlanyitáshoz a bank kérni fogja a személyi azonosítót és az olasz adóazonosító számot (codice fiscale) (gyakran rosszul fordítva "adóügyi kód"). A jó hír az, hogy a codice fiscale megszerzése meglehetősen egyszerű, az adóhatóság szívesen segít mindenkinek, aki előbb-utóbb adót akar fizetni! Az ingatlanügynöke segíthet az adóazonosító jel megszerzésében, ha szüksége van rá.

Tipp: Kerülje az olyan online szimulációs eszközöket, amelyek az Ön neve, születési dátuma és születési helye alapján generálnak adóazonosítót. Ezek az eszközök valójában nem hozzák létre a kódot az adóhatósággal.

Megjegyzés: Az Egyesült Államok állampolgárai és állandó lakosai egyes bankoknál nem nyithatnak számlát. Ennek oka a rosszul átgondolt amerikai törvényhozás, amely feltételezi, hogy minden külföldi számla, még egy közepes vagy magas adózású országban is, a pénz elrejtésére szolgál. Az amerikai állampolgárokkal való együttműködésre szakosodott ingatlanügynök segíthet Önnek megtalálni egy olyan bankot, amely örömmel fogadja az Ön üzletét.

Jelzáloghitel felvétele

Az olaszországi illetőségű vevőknek képesnek kell lenniük arra, hogy jelzáloghitelt kapjanak az ingatlanra, feltéve, hogy elegendő jövedelmet tudnak igazolni a kifizetések teljesítéséhez. A jelzáloghitel értéke nem haladhatja meg az ingatlan értékének 80%-át, amelyet a bank értékbecslője határoz meg (ez az érték potenciálisan több vagy kevesebb lehet, mint az eladási ár). Az ingatlanon elhelyezett jelzálogjog összege meghaladhatja a tényleges jelzáloghitel összegét, mivel a bank nem csak a kölcsönadott összeget, hanem saját költségeit is meg akarja védeni, ha a tartozás behajtására lenne szüksége.

Ha a vevő nem Olaszországban lakik, és nem rendelkezik jövedelemigazolással, akkor Olaszországban nehezebb jelzáloghitelt felvenni, de vannak jelzáloghitel-ügynökök, akik bizonyos esetekben tudnak segíteni. Egyes vásárlók jelzáloghitelt vesznek fel olyan ingatlanra, amely már máshol is a tulajdonukban van, ez az úgynevezett lakáscélú hitel. Ennek az az előnye, hogy a vevő nincs kitéve az árfolyam-ingadozásoknak, amelyek 10-20 év alatt könnyen elérhetik a 25%-ot vagy annál is többet.

Bérbeadás megvásárlásra / bérbeadás saját tulajdonra

Az eladó hajlandó lehet finanszírozni a vevő vásárlását a 2014 végén bevezetett Rent to Buy(más né ven bérleti díj, affitto con riscatto) rendszer keretében. A program korlátai miatt a vevők és az eladók is valószínűleg a Rent to Buy-t a végső megoldás finanszírozási megoldásának tekintik.

Jelzálogköltségek Olaszországban

Az olaszországi jelzáloghitel kikötéséhez az alábbi költségek többsége vagy mindegyike felmerül:

• Jelzáloghitel igénylési díj (spese istruttoria)
  • nem minden bank számít fel ilyet, de azoknál, amelyek igen, 500-1000 € között lehet.
• ingatlanértékelési díj
  • a bank értékbecslést készít az ingatlanról, hogy függetlenül meghatározza annak értékét, függetlenül a kért vagy eladási ártól.
• biztosítási kötvény az ingatlanra
  • ingatlan
  • jelzáloghitel-felvevő
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• a jelzálogszerződés bélyegilletéke
• zálogjog bejegyzési adó; a jelzálogjogot terhelő adó: 0,25vagy elsődleges lakás, 2% egyébként
• "támogató" bankszámla
  • sok bank kéri, hogy a jelzáloghitel mellett egy számlát is vezessen náluk. Ennek nincs más logikus oka, minthogy a velük való üzletkötés költségeihez még egy plusz díjat is hozzáadnak. Kerülje el, hacsak nincs rá szüksége.

Külföldiek vásárolhatnak ingatlant Olaszországban?

Örömmel fogja tudni, hogy Olaszország általában megengedi, hogy külföldiek ingatlant vásároljanak Olaszországban, amennyiben az olaszok is megtehetik ugyanezt a vásárló származási országában, vagy ha a külföldi Olaszországban él ("regolarmente soggiornante"). Az EU- és EFTA-állampolgárokra vonatkozóan nincsenek korlátozások.

Élhetnek-e nem uniós állampolgárok Olaszországban, ha lakást vásárolnak?

Az olaszországi ingatlan tulajdonlása nem biztosít külön jogokat az olaszországi tartózkodásra, Önre továbbra is a szokásos bevándorlási szabályok vonatkoznak, amelyek sokak számára lehetővé teszik a vízummentes olaszországi tartózkodást legfeljebb 90 napig. Lehetőség van hosszú távú választási tartózkodási vízum megszerzésére, ha igazolni tudja, hogy nem kell Olaszországban dolgoznia, pl. jelentős jövedelemmel rendelkezik (több mint 31 160 €/év), például jogdíjból, nyugdíjból, Olaszországon kívüli befektetésekből. Általánosságban elmondható, hogy Olaszországban nagyon nehéz munkavállalási vízumot szerezni.

Lakásvásárlás után

Értesítések

Miután megvásárolta új otthonát, értesítenie kell másokat a jó hírről! Hogy pontosan kit kell értesíteni, az esettől függ, az ingatlanügynöke tud segíteni. Néhány példa:

• Ha a lakás az Ön elsődleges lakóhelye
  • Jelentse be a lakóhelyét a városnál, ez fontos, ha "elsődleges otthon" adókedvezményt vesz igénybe. Jelenleg erre legfeljebb 18 hónap áll rendelkezésére, de ne tétlenkedjen!
  • frissítse személyi igazolványát, jogosítványát
  • értesítse a bankját, az autóbiztosítót
  • jelentkezzen be új orvoshoz, ha más ASL-joghatóság alá tartozik.
  • adóhatóság, nyugdíjrendszer: értesítse munkáltatóját vagy közvetlenül az adóhatóságot, ha önfoglalkoztató.
  • a postahivatalnál ("Seguimi") címváltozásról szóló értesítést kell benyújtania, kb. 30 €/év költséggel.
• Közműszolgáltatók
  • a legtöbb esetben a legolcsóbb, ha csak az ügyfél nevét változtatja meg (voltura), ahelyett, hogy új szolgáltatást kezdeményezne.
    • pl. korábbi tulajdonos, számlaszám, mérőóra száma.
• Lakáskezelő
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - a felsorolt ingatlanok esetében, a legtöbb esetben az eladónak kell elvégeznie.

Folyamatos költségek

Miután Ön új lakástulajdonos lett, néhány ismétlődő költséggel kell számolnia:

• Közművek
• társasházi díjak
  • csak akkor alkalmazandó, ha az ingatlan társasház része.
• helyi szemét- és szolgáltatási adó
• ingatlanadó a városi tevékenységek finanszírozására
  • mentesül, ha az Ön otthona elsődleges lakóhelynek minősül.
• biztosítás
  • legalább olyan biztosítás megkötését fontolja meg, amely fedezi a harmadik feleknek okozott károkat, például ha egy vízcsőtörés elárasztja a szomszédokat. Megfontolhatja a lopás, tűz és egyéb fedezeteket is.
  • kerülje el a már meglévő fedezetek megkettőzését
    • Ha társasházban lakik, előfordulhat, hogy az épületre van egy csoportos biztosítási kötvénye
    • Ha jelzáloghitelt vett fel, akkor a jelzáloghitel futamidejére van bizonyos fedezete.

Tipp: Az ingatlanközvetítője prospektust tud adni a várható éves tulajdonosi költségekről.

Adólevonások

Az ingatlantulajdonosok egy sor adókedvezményt vehetnek igénybe, ha Olaszországban adóbevallást nyújtanak be. A pontos részletek évről évre változhatnak.

• Ingatlanközvetítői díj
• Jelzálog kamatai
• Felújítási költségek
• Energiatakarékossági fejlesztések

Segítünk

Ha Olaszországban szeretne ingatlant vásárolni, szívesen segítünk Önnek a folyamat során. Tudassa velünk, hogyan segíthetünk Önnek.(a szerzőről)

Megjegyzés: az ebben az útmutatóban szereplő információk a legjobb tudásunk szerint a kiadás időpontjában helytállóak voltak. Az útmutatót "úgy, ahogy van" nyújtjuk, bármiféle kifejezett vagy hallgatólagos garancia nélkül. Kérjük, értesítsen minket, ha úgy érzi, hogy van még valami, amivel foglalkoznunk kellene ebben az útmutatóban.

További olvasnivalók ebben a témában

• A bérletből vásárlásra finanszírozási rendszer
• A Catasto magyarázata
  • Töltse le a saját látleletét
• Hol lehet Olaszországban élni
• Olasz állampolgárság néhány könnycseppel

Tartalom:

• Hogyan vásároljunk lakást Olaszországban
  • Hol a legjobb hely Olaszországban lakást vásárolni?
  • Lakáskeresés Olaszországban
    • Az online találkozik a széttöredezettség valóságával
    • Apróhirdetések
    • Sétálgatás
    • Állítson munkába egy jó hírű ingatlanközvetítőt
      • Ingatlanközvetítői jutalék
      • A listázó ügynök - eladó ügynökének használata
      • Ingatlankereső használata - a vevő ügynöke
      • Néhány megjegyzés, ha ingatlanügynököt vesz igénybe
  • Ajánlattétel, ha megtalálta az ideális otthont
    • 1. Az ajánlati javaslat
    • 2. Az előzetes adásvételi szerződés (il contratto preliminare, más néven"compromesso").
    • 3. Lezárás / befejezés (rogito )
  • Az ingatlanértékesítés után fizetendő bélyegilleték és adók
  • A szerződés aláírása előtt végezze el az átvilágítást.
  • Mi az a notaio (közjegyző) és mi a feladata?
    • notaio costs
  • Ha az egyik fél nem beszél olaszul
  • Fizetés új otthonáért Olaszországban: bankok, finanszírozás és még sok más!
    • A fizetési folyamat
      • Fizetési letétbe helyezés
    • Banki ügyintézés Olaszországban
    • Jelzáloghitel felvétele
    • Bérleti jog / bérleti jog tulajdonba vételére
    • Jelzálogköltségek Olaszországban
  • Külföldiek is vásárolhatnak ingatlant Olaszországban?
  • Élhetnek-e nem uniós állampolgárok Olaszországban, ha lakást vásárolnak?
  • Lakásvásárlás után
    • Értesítések
    • Folyamatos költségek
    • Adólevonások
  • Segítünk
  • További olvasnivalók ebben a témában

❖ ❖ ❖

A fentiek általános útmutatásként szolgálnak, garancia nélkül; a megírása óta változások történhettek. Ingatlanvásárlás előtt konzultáljon megfelelő képzett szakemberekkel az Ön konkrét helyzetéről.

A szerzőről

Sean Michael Carlos Rhode Islanden, az Egyesült Államokban nőtt fel. Tanulmányait az Egyesült Államokban, az Egyesült Királyságban és Németországban végezte, mielőtt Olaszországban telepedett le, ahol több mint huszonöt éve él, három különböző régióban.

Sean több mint 10 éves olaszországi ingatlanügynöki engedéllyel rendelkezik, és örömmel venné, ha Ön is jelentkezne, ha Olaszországban szeretne ingatlant vásárolni vagy eladni.