Consideraciones legales para la venta de una casa en Italia: Permisos de construcción y escritura pública
Al comprar una propiedad en Italia deben cumplirse varios requisitos formales y sustantivos en relación con los permisos de construcción, para garantizar que la escritura es legalmente correcta, que se han cumplido las obligaciones fiscales y para proteger al comprador y al vendedor de "malentendidos" que podrían surgir después de la venta.
Los permisos de construcción deben mencionarse en el contrato de compraventa
Para empezar, la escritura de compraventa debe mencionar todos los permisos de construcción importantes ("titoli abilitativi") que se hayan expedido para el edificio, o unidad en un edificio (por ejemplo, apartamento en un condominio). La recomendación es citar todos los permisos de construcción, mayores y menores. A nivel nacional, las licencias de obras se introdujeron en 1942 (L. 1150 / 1942) 1 para las zonas urbanas, y se ampliaron a las zonas rurales en 1967 (L. 765 / 1967) 2. Algunas ciudades pueden haber expedido licencias de obras antes de 1942. Si no se mencionan los permisos de construcción, o al menos una declaración del vendedor de que la construcción se inició antes del 1 de septiembre de 1967, el título es nulo, nunca llegó a existir 3. Los permisos deben existir, deben corresponder a una construcción anterior a 1942. Los permisos deben existir, deben ser para el edificio que se vende, pero no tienen que presentarse al comprador ni al Notaio. La mentira en un contrato de escritura pública es, según el artículo 483 4 del código penal, punible con hasta 2 años de cárcel.
La intención de la obligación de mencionar los permisos de construcción es principalmente impedir la venta de propiedades construidas en ausencia de permiso urbanístico.
Se podría adjuntar a la escritura una declaración jurada del "estado legal" del edificio.
La mera existencia de licencias de obra no garantiza que lo que se ha construido coincida con lo permitido. La legislación aprobada en 2020 (D.L. 76 / 2020) 5 va varios pasos más allá, sugiriendo que el estado legal del edificio se verifique mediante licencias de construcción o, en su ausencia, mediante otra documentación inequívoca, como los registros de la Agencia Tributaria (catasto). Además, la construcción existente debe reflejar lo que estaba permitido, dentro de unas tolerancias específicas. En el caso de venta de propiedades, se puede adjuntar a la escritura de compraventa una declaración jurada del estado de legalidad: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". A la manera clásica italiana, el lenguaje es ambiguo y la ley no especifica ninguna sanción, lo que allana el camino a litigios adicionales que atascan el sistema judicial.
En la mayor parte de Toscana y en parte de Emilia Romaña, se exige un informe jurado (conformità urbanistica) de un profesional técnico cualificado (geometra arquitecto, ingeniero civil, perito industriale) forma parte del proceso de venta en la práctica, si no en la ley, desde hace 5-10 años; los principales cambios consisten en especificar las tolerancias para el cumplimiento y las indicaciones de que el informe jurado se adjunte a la escritura.
Los registros de la oficina tributaria (catasto) deben ser correctos: "conformità catastale"
Una ley 6 de 2010 exige que el plano de la oficina tributaria (planimetria catastale) refleje fielmente la propiedad tal y como es en la actualidad, dentro de ciertas tolerancias que no afectan al valor de tasación fiscal de la propiedad. El registro textual, en la medida en que repercuta en el valor fiscal, también debe ser exacto. Aunque no es necesario corregir la dirección de la propiedad, es una buena idea hacerlo como parte de la preparación de una propiedad para la venta. A Notaio puede pedir a las partes, comprador y vendedor, que firmen el plano de la oficina fiscal y adjuntarlo a la escritura de venta, pero no es obligatorio.
El registro de la propiedad de la Agencia Tributaria es independiente del registro de la propiedad de la Oficina de Urbanismo. La corrección de los registros en la oficina de urbanismo no corrige automáticamente los registros de la oficina fiscal y viceversa, excepto en algunas zonas del norte de Italia que utilizan un sistema unificado de mantenimiento de registros heredado de la antigua dominación austriaca.
| Edición | Descripción | Legislación | Impacto en el título |
|---|---|---|---|
| Negociabilidad (commerciabilità) | La escritura debe mencionar todos los permisos de construcción importantes | L. 47 / 1985 (Art. 40) y D.P.R. 380 / 2001 (Art. 46) | Formalmente inválido (Corte di Cassazione, Sezioni Unite 8230/2019) 7 |
| Estado legal de la propiedad (stato legittimo dell'immobile, già conformità urbanistica) | La escritura podría contener un informe jurado verificando los permisos de construcción con el estado actual sobre el terreno. | Documentación: D.P.R. 380 / 2001 (Art. 9-bis coma 1-bis [D.L. 76 / 2020, art. 10]); Tolerancias: T.U.E. art. 34-bis [D.L. 76 / 2020 art. 10, coma 1, lettera p) ] Apéndice de la escritura: [D.L. 76 / 2020 art. 10, coma 1, lettera p coma 3) ] | Ninguna expresamente indicada en la ley. |
| Exactitud de los registros de la Agencia Tributaria (conformità catastale) | Los registros de la Agencia Tributaria deben reflejar la situación actual sobre el terreno. | L. 52 / 1985 (Art. 29 c.1-bis [D.L. 78 / 2010] 8) |
Los profesionales jurídicos no verifican ni pueden verificar el cumplimiento técnico
Un error común entre los compradores de propiedades en Italia, tanto nativos como extranjeros, es que el profesional del derecho, el Notaioverifica la exactitud de la documentación técnica de una propiedad. Un profesional jurídico no es un profesional técnico. Sólo un profesional técnico cualificado (geometra arquitecto, ingeniero civil, perito industriale) puede verificar la exactitud de la documentación técnica. Deben hacerlo con una declaración jurada: busque la palabra "asseverata". Los que procedan de jurisdicciones de derecho consuetudinario tendrán el impulso automático de"buscar un abogado". Sin exagerar, intentar utilizar un destornillador cuando se necesita una llave inglesa no va a servir de nada: la solución es un profesional técnico, no un profesional jurídico.
¿Qué ocurre si se descubre una construcción no permitida antes de una venta?
Históricamente había menos rigor en la obtención de permisos de construcción del que se espera hoy en día. No es exagerado decir que la mayoría de las viviendas en Italia tienen problemas de permisos de construcción que deben subsanarse antes de la venta. Se sugiere encarecidamente que el vendedor proporcione un informe jurado del estado legal de la propiedad (conformidad técnica) como condición para la venta.
El informe de conformidad técnica puede llevar varios meses debido al tiempo necesario para solicitar la documentación a la oficina de urbanismo, realizar las mediciones y redactar el informe.
Problemas que pueden surgir
- deformaciones menores que superen las tolerancias permitidas: permiso retroactivo con notificación a la ciudad
- Deformidades medianas: autorización retroactiva solicitada a la ciudad.
- deformaciones que actualmente no se pueden permitir: es necesario modificar la situación (incluida la demolición) para que se ajuste a lo que realmente se permitió.
La presencia de obras no permitidas retrasará la venta. La duración del retraso dependerá de la gravedad del problema, de la disponibilidad de los profesionales técnicos y de los constructores en caso necesario, y de la época del año (las vacaciones se interponen).
¿Cuáles son las implicaciones de la compra de una vivienda con obras no permitidas (abuso edilizio)?
Puede haber razones por las que un comprador, consciente de la existencia de obras no permitidas, desee seguir adelante con la compra de una propiedad en su forma actual.
- El acuerdo de transferencia de la escritura debe mencionar los principales permisos de construcción, los permisos deben existir y referirse a la propiedad que se vende. Así pues, no es posible vender una propiedad construida después de 1942 (en una zona urbana, 1967 en una zona rural) que no tenga al menos un permiso de construcción inicial.
- Los compradores que necesiten una hipoteca se encontrarán con que un banco no estará dispuesto a prestar sobre una propiedad si no se resuelven las cuestiones relativas al permiso de construcción antes de la finalización de la venta.
- Losfuturos permisos de construcción sujetos a la aprobación de la ciudad tienen como requisito el estado legítimo de la propiedad.
- Si existen pruebas de que el comprador tenía conocimiento de las obras no permitidas en el momento de la venta, también será responsable solidario de las posibles multas y del coste de la demolición en caso de que ésta sea ejecutada por la ciudad . En casos extremos, como seguir realizando obras no permitidas a pesar de una orden de suspensión, es posible una pena de prisión. En la práctica, la aplicación es escasa.
- La documentación de la Agencia Tributaria debe reflejar fielmente lo que se vende en el momento de la venta; una auditoría fiscal posterior a la venta podría ser dolorosa si resulta que los parámetros fiscales indicados en el momento de la venta infravaloran la propiedad y, por tanto, el impuesto pagado.
Consciente o no, un comprador que hereda una obra no permitida debe resolver (eliminar o, si es posible, obtener un permiso retroactivo) el problema tan pronto como llegue a su conocimiento. La presencia de una construcción no permitida a menudo llega a conocimiento de la ciudad sólo después de que un vecino descontento alerte a la ciudad.
Como recordatorio, los profesionales jurídicos NO verifican los permisos técnicos de construcción.
Se recomienda encarecidamente al vendedor que resuelva todos los problemas relacionados con los permisos de construcción antes de completar la venta, aunque este proceso retrase inevitablemente la venta. El comprador debe esperar un informe legal jurado... y estar dispuesto a pagarlo si es necesario.
Otros certificados de construcción necesarios o útiles para la venta de una propiedad en Italia
Certificado de calificación energética, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"
El vendedor debe proporcionar al comprador una copia válida del certificado de calificación energética tan pronto como un comprador considere la compra de una propiedad. El certificado energético debe especificarse en el contrato de compraventa y adjuntarse al mismo. Aunque las intenciones que hay detrás de la auditoría energética son excelentes, el precio de mercado de las auditorías energéticas es muy bajo en relación con el trabajo que requiere una auditoría profesional. En consecuencia, no hay mucho rigor en la realización de auditorías energéticas. Por lo general, sólo son fiables los certificados para edificios nuevos. Los certificados energéticos caducan a los 10 años; antes si se modifica alguno de los parámetros que determinan la calificación del certificado, por ejemplo, si se sustituye un sistema de calefacción.
Los certificados de sistemas (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)
Italia introdujo un sistema para certificar la instalación y modificación significativa de sistemas(por ejemplo, calefacción y refrigeración, fontanería, electricidad, protección contra incendios, ascensores, televisión...) en 1990 (L. 46/1990) 10, actualizado en 2008 (D.M. 37/2008) 11. En el pasado no siempre se expedían certificados, ya que muchos trabajos se realizaban de manera "informal", sin facturas. En el momento de la venta, un vendedor puede declarar que un sistema no cumple las normas y recaerá en el comprador la responsabilidad de adecuar el sistema a las normas vigentes. En teoría, es posible sustituir el certificado de conformidad por un certificado de responsabilidad (dichiarazione di rispondenzaDiRi) para los sistemas instalados entre 1990 y 2008, pero en la práctica pocos profesionales técnicos querrán asumir la responsabilidad de un trabajo que no han realizado ellos mismos. El DiRi es una solución más realista para que un profesional técnico certifique el trabajo previo que ha realizado.
Cédula de habitabilidad (agibilità)
Una vivienda en Italia debe cumplir unos requisitos mínimos orientados a la "salud y seguridad", por ejemplo, tener una altura de techo de al menos 2,7 metros en las zonas habitables, debe tener un cuarto de baño (2,4 m de altura) con ventana, etc. Un constructor certificará que un edificio cumple los requisitos residenciales mínimos cuando finalice la construcción o cuando se realicen obras importantes que modifiquen un edificio existente. Iniciada como una directiva orientada a la salud en 1934, actualmente los certificados se exigen para las obras realizadas después del 30/6/2002 (tal y como especifican el d.P.R. 380/2001 12 y el D.L. 222 / 2016 13) y sólo después de esta fecha. Agibilità tiene como requisitos la auditoría energética APE, los certificados de sistemas y, desde el 11 de diciembre de 2016, el cumplimiento de la licencia de obras (conformità urbanistica). Los certificados no son necesarios para la venta de una propiedad, pero deben mencionarse en una escritura si se emiten después del 30/6/2002. Los certificados emitidos antes de esta fecha carecen de sentido, ya que las leyes bajo las que se emitieron fueron abolidas. Se exige el cumplimiento de las normas mínimas de vivienda incluso en ausencia de un certificado. agibilità certificado.
Este artículo pretende ofrecer una visión general de este tema; no sustituye la revisión de una situación específica por parte de un profesional técnico cualificado ni refleja necesariamente la legislación vigente.
2 L. 765 / 1967 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1967-08-06;765~art17!vig=
3 Tras muchos debates sobre si esta nulidad es absoluta o sólo una formalidad subsanable, el Tribunal Supremo italiano optó por un enfoque suave que permite subsanar la escritura. https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
4 C.P. Art. 483 https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=5&art.idGruppo=41&art.flagTipoArticolo=1&art.codiceRedazionale=030U1398&art.idArticolo=483&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1930-10-26&art.progressivo=0
6 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
7 Sentencia 8230/2019 https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
8 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
9 Sentencia 8230/2019 https://avvocatomattiafontana.com/abuso-edilizio/
11 D. 37 / 2008 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:ministero.sviluppo.economico:decreto:2008-01-22;37!vig=
12 D.P.R. 380 / 2001 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001-06-06;380
13D.L. 222 / 2016 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.della.repubblica:2016;222~art5!vig=
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Lo anterior se ofrece como guía general sin garantía; pueden haber ocurrido cambios desde que fue escrito. Consulte con profesionales calificados apropiados con respecto a su situación específica antes de realizar cualquier compra de bienes raíces.
Sobre el Autor
Sean Michael Carlos creció en Rhode Island, Estados Unidos. Estudió en EE.UU., Reino Unido y Alemania antes de establecerse en Italia, donde ha vivido más de veinticinco años, en tres regiones diferentes.
Sean es un agente inmobiliario con licencia en Italia con más de 10 años de experiencia en el sector y le encantaría saber de usted si usted está buscando para comprar o vender una propiedad en Italia.
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