¿Forma parte del proceso de venta un informe de inspección de la vivienda?

Hay una serie de requisitos que el vendedor debe cumplir; estos se documentan (pero no se verifican) en notaio.

Por ley, el vendedor es responsable de garantizar que la propiedad cuente con un permiso de construcción y un permiso de planificación para cambios posteriores cuando sea necesario (obteniendo, cuando sea necesario, y citando los documentos pertinentes en el acuerdo de transferencia o, en algunos casos, jurando a tal efecto) y es responsable de que los datos del registro de la propiedad(catasto) utilizados a efectos fiscales sean correctos. A menudo se denomina conformità catastale, urbanistica ed edilizia.

El nombre de la licencia de obras, exigida a escala nacional para los edificios construidos a partir de 1942, ha cambiado con el tiempo:

• Licenza ediliziapara los edificios construidos entre el 17-10-1942 y el 30-01-1977 ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione ediliziapara edificios construidos entre el 30-01-1977 y el 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruirepara edificios construidos después del 30-06-2003 (Testo Unico DPR 380/01)

Los edificios construidos antes de la exigencia de un Licenza edilizia están generalmente exentos del requisito de licencia de obras. También es posible autocertificar que un edificio construido antes de septiembre de 1967 tiene permiso, pero lo mejor es encontrar el permiso.

Las modificaciones que requieren permiso de obras(permisos de modificación de edificios) también deben documentarse.

Es posible que algunas obras se hayan hecho ilegalmente y luego se hayan regularizado como parte de las amnistías de 1985, 1994 y 2003. Esto debe documentarse.

Por lo tanto, el propietario debe estar en posesión de los permisos correspondientes al estado actual de las cosas. Se obtienen en la oficina "técnica" de la ciudad o pueblo.

Cédula de habitabilidad. Una vez terminado el edificio, debe expedirse una cédula de habitabilidad (agibilità). No es estrictamente necesaria para la venta, pero sí muy recomendable.

El vendedor también debe facilitar un certificado de calificación energética, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

En algunas zonas, sobre todo en algunas partes de Emilia Romaña y Toscana, notaio pedirá un informe técnico (realizado por un geometra, arquitecto u otra persona cualificada) que documente el conformità edilizia &urbanistica. Se trata de una idea excelente para proteger tanto al comprador como al vendedor (el vendedor tiene la responsabilidad legal) y normalmente lo paga el vendedor, con algunas excepciones. El informe no es obligatorio por ley, a pesar de lo que pueda dar a entender notaio. Recientemente ha habido una resolución de la autoridad de competencia que dice explícitamente que notaio no puede exigir un informe a un técnico.

Un comprador puede optar por contratar a su propio profesional para que revise los permisos de construcción y la situación sobre el terreno, aunque el vendedor facilite un informe: confía pero verifica.

Certificación de sistemas (impianti a norma): los sistemas construidos/instalados después del 13 de marzo de 1990 deben cumplir o superar las normas vigentes en el momento de la instalación. Esto incluye cosas como los sistemas eléctricos, de calefacción, refrigeración y fontanería. En lugar de certificados, un vendedor puede declarar que un sistema no cumple las normas y la responsabilidad de adecuar el sistema o sistemas a las normas recaerá en el comprador. Esto es bastante habitual, sobre todo en casas que no se han actualizado en años.

El comprador puede encargar a un profesional una inspección para detectar posibles peligros, que dependiendo de la propiedad pueden incluir pintura con plomo, humedades, amianto o radón. Este tipo de inspección es poco frecuente en Italia.

Naturalmente, usted querrá conocer la situación de una vivienda antes de hacer una oferta, o podrá condicionar su oferta a los requisitos anteriores.

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Lo anterior se ofrece como guía general sin garantía; pueden haber ocurrido cambios desde que fue escrito. Consulte con profesionales calificados apropiados con respecto a su situación específica antes de realizar cualquier compra de bienes raíces.

Sobre el Autor

Sean Michael Carlos creció en Rhode Island, Estados Unidos. Estudió en EE.UU., Reino Unido y Alemania antes de establecerse en Italia, donde ha vivido más de veinticinco años, en tres regiones diferentes.

Sean es un agente inmobiliario con licencia en Italia con más de 10 años de experiencia en el sector y le encantaría saber de usted si usted está buscando para comprar o vender una propiedad en Italia.