Cómo comprar una casa en Italia

La guía casi definitiva para comprar una casa en Italia.

Italia es El mejor país del mundo para vivir.
- Mark Twain, en el New York Times, 10 de abril de 1904

Si está pensando en comprar una casa en Italia, ¡enhorabuena! Querrá entender cómo funciona el proceso. Querrá evitar trampas por el camino. Seguro que tiene muchas preguntas. A primera vista, el proceso de compra es bastante sencillo y , en la mayoría de los casos, se desarrolla sin problemas... con una tasa de propiedad de la vivienda en Italia cercana al 80%, ¡las cosas no pueden ser tan difíciles! Sin embargo, hace bien en no dar por sentado que todo se arreglará solo.

Al final de esta guía se sentirá mucho más preparado. Comprar una casa en un país extranjero es una empresa importante, por lo que este texto es un poco largo, pero el objetivo es informarle, no disuadirle. ¡Para la gente TL;DR, utilice la tabla de contenidos para saltar alrededor para consultar los bits que necesita como usted los necesita o no dude en ponerse en contacto con nosotros si desea asistencia profesional o para reunirse en persona para tomar un café!

¿Cuál es el mejor lugar de Italia para comprar una casa?

Para muchas personas la decisión de dónde comprar una propiedad en Italia se toma en base a conexiones familiares o requisitos de trabajo. Para otros, lo más atractivo son los lagos, las montañas o el mar. Con 301.338 km², Italia ofrece algo para todos los gustos. Si aún no tiene un lugar concreto en mente, consulte los mejores lugares para vivir en Italia para conocer los pros y los contras de las distintas zonas.

Encontrar casa en Italia

Internet se une a la realidad de la fragmentación

En la era de Internet parece intuitivo que el primer lugar para buscar casa sea la red. Sin embargo, pronto se impone la realidad italiana. El mercado inmobiliario italiano está frustrantemente fragmentado. No existe un sitio web de referencia, como Rightmove en el Reino Unido, Zillow. com en EE.UU. o Immobilienscout24 en Alemania, sino muchos. Pronto te encuentras realizando la misma búsqueda de 5 formas distintas en 5 sitios diferentes. Los resultados de la búsqueda en un sitio concreto pueden incluir la misma propiedad 4 veces, ¡con 2 o más precios! Otras viviendas pueden no aparecer en ninguno de los sitios salvo en uno, lo que no es muy bueno si no busca en el sitio "correcto". Algunas propiedades de lujo no se publican en ningún sitio debido al deseo del propietario de mantener la más absoluta discreción.

A pesar de que se diga lo contrario, no existe un "MLS" italiano completo.

Anuncios clasificados

En algunos lugares sigue habiendo anuncios clasificados locales, lo que aumenta la fragmentación.

Pasear

Otro método consiste en pasear por el barrio mirando a lo alto y a lo bajo para ver los carteles de vendesi. Sin embargo, no todas las propiedades son visibles desde la calle. Tampoco todas las propiedades disponibles tienen carteles, ya que el propietario puede querer un mínimo de discreción.

Ponga a trabajar para usted a un agente inmobiliario de confianza

Con mucha perseverancia, es posible que pueda encontrar su casa ideal en Italia por su cuenta. Sin embargo, un agente inmobiliario de confianza puede ser el socio que necesita.

Sus conocimientos y asistencia pueden ahorrarle tiempo y dinero. Ellos pueden ayudarle a navegar a través de las complejidades del proceso de compra, incluyendo una evaluación de diligencia debida de una propiedad mucho antes del cierre / tiempo de finalización para que los problemas no surjan en el último minuto.

La legislación italiana vigente exige que los agentes inmobiliarios reciban formación fiscal, jurídica y técnica, estén certificados (sólo el 20% de los candidatos aprueban de media), tengan licencia y cuenten con un seguro de responsabilidad profesional. Así pues, un agente inmobiliario reputado está realmente preparado para guiarle en cada paso del proceso de compra de una propiedad.

Entre las ventajas que puede esperar como comprador cuando recurre a un agente inmobiliario profesional:

• Asistencia para encontrar la casa ideal en la ubicación adecuada en función de sus necesidades.
• Son expertos en buscar en los distintos servicios de anuncios en línea y pueden ayudarle a buscar con mayor eficacia.
• Revisarán los datos de cada propiedad, para que no pierda su valioso tiempo viendo propiedades que nunca tendría en cuenta.
• Pueden sugerirle propiedades que no estén oficialmente en el mercado.
• Amplio conocimiento de las cuestiones técnicas, jurídicas y fiscales relacionadas con los inmuebles.
• Amplio conocimiento de las condiciones actuales del mercado
• Búsqueda de títulos y revisión de la documentación de una propiedad determinada, desde los registros de la propiedad hasta los reglamentos de condominio cuando proceda, antes de que haga una oferta.
• Apoyo en la comprensión de las opciones de financiación (desde hipotecas hasta alquiler con opción a compra/alquiler con opción a compra)
• Asistencia en la negociación
• Apoyo burocrático, desde la obtención de un número de identificación fiscal hasta el cumplimiento de los requisitos legales.

Comisión del agente inmobiliario

Un agente inmobiliario está obligado por ley a ser imparcial, trabaja por defecto en nombre tanto del comprador como del vendedor, por lo que su comisión suele ser pagada tanto por el comprador como por el vendedor. Cada agente determina sus propias tarifas. Por lo general, el comprador pagará entre un 3 y un 5% de IVA sobre el precio de venta. El 4% de IVA es bastante común hoy en día, sobre todo cuando el comprador es extranjero (los extranjeros requieren bastante más asistencia que los locales); el 5% es típico entre las franquicias(sólo el 10%, aproximadamente, de las agencias italianas), ya que tienen que pagar royalties por su marca, un valor dudoso para sus clientes. Normalmente se aplica una comisión mínima en lugar de un porcentaje para las propiedades de bajo valor, es decir, las que se venden por menos de 150.000 euros aproximadamente. El 19% de la comisión por la compra de una vivienda principal puede deducirse del impuesto sobre la renta italiano, por un máximo posible de 1.000 euros de comisión (sujeto a cambios).

Recurrir al agente de ventas - agente del vendedor

Si un comprador descubre una propiedad específica de interés a través del trabajo de un agente inmobiliario que ha trabajado con un vendedor (el agente del listado) para hacer correr la voz sobre la disponibilidad de la propiedad por defecto el comprador trabajará directamente con el agente del listado, que por ley debe trabajar imparcialmente en nombre tanto del comprador como del vendedor.

Utilizar un buscador de propiedades - agente del comprador

La alternativa al agente de la propiedad (vendedor) es que el comprador elija su propio agente inmobiliario preferido, el agente del comprador, a veces también conocido como buscador de propiedades o agente exclusivo del comprador (EBA).

El agente del comprador, también conocido como buscador de propiedades, es un agente inmobiliario autorizado en Italia que es contratado por el comprador para trabajar en su nombre en lugar de trabajar para el comprador y el vendedor (el caso por defecto en Italia) o sólo para el vendedor.

Nota: el buscador de propiedades debe ser un agente inmobiliario certificado y autorizado en Italia; cualquier otra persona lo hace ilegalmente. En particular, las "agencias" registradas en el Reino Unido o fuera de Italia trabajan ilegalmente, al igual que los autoproclamados "expertos gurús". Por desgracia, la mención en publicaciones en lengua inglesa no es garantía de que alguien trabaje legalmente.

Un comprador que recurra a un agente del comprador debe contratar a su agente al principio del proceso de compra. El comprador debe dejar que su agente establezca el primer contacto con el agente del listado (del vendedor) para evitar incurrir en gastos de comisión adicionales.

En la práctica, el agente del comprador trabajará en colaboración con el agente con contrato de venta; ambos acordarán un reparto de honorarios.

Un agente del comprador puede ofrecer casi cualquier propiedad del mercado, no está limitado a las propiedades de su propia cartera. El uso de un agente del comprador es cada vez más común en Italia, aunque existe cierta resistencia, sobre todo en los mercados activos de Milán y Roma, ya que la comisión efectiva del agente con contrato de venta se reduce. En la provincia de Roma, los agentes de ventas suelen esperar una comisión (storno) del agente del comprador.

¿Busca un agente del comprador / buscador de propiedades con licencia? Póngase en contacto con nosotros hoy mismo para obtener información sobre cómo podemos ayudarle.

Algunas notas en caso de utilizar un agente

• En cuanto a los términos agente y corredor: algunas zonas fuera de Italia permiten que los corredores de bienes raíces plenamente cualificados y agentes junior. En Italia, todos los profesionales inmobiliarios que ponen en contacto a compradores y vendedores deben estar plenamente cualificados; los términos agente y corredor son intercambiables. Otros términos comunes son estate agent (Reino Unido) y realtor (Norteamérica).
• Algunas agencias pueden utilizar personal sin licencia para trabajar directamente con los clientes. Todo lo que hagan más allá de la administración no es legal. Usted tiene todo el derecho a trabajar directamente con un profesional plenamente formado y cualificado. Para protegerle, la ley italiana dice
• no debe pagar honorarios si recurre a un agente sin licencia
• el nombre del agente debe figurar en la escritura de transferencia, aunque no esté legalmente cualificado
• se enfrenta a una sanción de 500 a 10.000 euros si no lo hace
• Es posible que se encuentre con alguien, como un dentista, abogado, contable, arquitecto o traductor, "pluriempleado" como agente inmobiliario. Si una persona desea ayudar a los compradores y vendedores de bienes inmuebles de forma remunerada, también debe someterse al proceso de formación y autorización y, por ley, debe renunciar a su carrera actual: no puede ser a la vez agente inmobiliario y abogado, etc. Este tipo de pluriempleo es ilegal en Italia y está sujeto a una multa de hasta 15.000 euros. Un charlatán le dirá que no necesita licencia. No diga que no se lo advirtieron: uomo avvisato, mezzo salvato como se suele decir.
• Como en todas las profesiones, existen unas cuantas manzanas podridas que acaparan una atención desmesurada. La naturaleza humana tiende a acentuar lo negativo en lugar de elogiar el trabajo bien hecho; por cada manzana podrida, hay muchos buenos profesionales inmobiliarios que trabajan duro en nombre de sus clientes.

Hacer una oferta una vez que ha encontrado su casa ideal

Ha encontrado la casa de sus sueños, ¡enhorabuena! Normalmente, el aspirante a comprador hace una propuesta al vendedor. Puede tratarse de una oferta verbal informal o de un contrato de compraventa por escrito que se convierte en vinculante cuando el vendedor notifica su aceptación. Si la oferta es verbal, las partes pueden optar por completar un contrato de compraventa por escrito si desean retrasar la transferencia real de la propiedad (cierre / finalización). El último paso es la firma del documento formal de transferencia de la propiedad, rogito, similar a la escritura en las jurisdicciones de derecho consuetudinario, y la actualización de los registros públicos.

1. Negociación de la oferta / propuesta → 2. Acuerdo preliminar de venta → 3. Cierre / finalización (rogito)

Nota: sólo el^3er paso, el Cierre / finalización (rogito), es estrictamente necesario.

1. La propuesta de oferta

En la propuesta de oferta, el posible comprador declara lo que está dispuesto a pagar y en qué condiciones. Una oferta verbal suele ser útil para ver si un vendedor aceptaría sus condiciones sin comprometerse significativamente, pero tiene muy poco valor práctico (por ley, el contrato de compraventa real debe constar por escrito). Una alternativa habitual es presentar al vendedor un preacuerdo de venta con un plazo de aceptación, normalmente de unos 15 días. Una propuesta de este tipo, si se redacta correctamente, se convierte en vinculante para las partes una vez aceptada por el vendedor.

Advertencia: algunos contratos de propuesta son simplemente una promesa de estipular un contrato futuro que, a su vez, promete completar el acuerdo de escritura pública. Este tipo de contrato ha sido declarado inválido por el Tribunal Supremo italiano, es decir, carece de valor.

Consejo: Antes de hacer una oferta, asegúrese de que entiende completamente lo que estaría comprando; consulte la sección de diligencia debida.

2. El preacuerdo de compraventa (il contratto preliminare, alias "compromesso")

En la mayoría de los casos, las partes optarán por celebrar un preacuerdo de venta, coloquialmente llamado compromesso (compromiso) que, debidamente redactado, es un contrato escrito jurídicamente vinculante por el que se comprometen a la transmisión de la propiedad que se celebrará en una fecha futura. Esto es útil cuando cualquiera de las partes necesita unos meses antes de estar preparada para finalizar la transferencia formal de la propiedad, por ejemplo, cuando el comprador aún necesita obtener una hipoteca y/o cuando el vendedor aún no está preparado para dejar la propiedad.

El acuerdo por escrito puede adoptar una de estas tres formas jurídicas: un acuerdo privado firmado (scrittura privata), un acuerdo privado autenticado (scrittura privata autenticata) o un instrumento público (atto pubblico). Un acuerdo privado autenticado es un acuerdo privado firmado ante un notaio. Un instrumento público es redactado por el notaio, que a continuación atestigua las firmas.

Véase también: ¿Qué es un notaio (notario de derecho civil) y qué hace?

El contrato de compraventa puede transcribirse en el registro público de la propiedad, una opción que ofrece una importante protección adicional al comprador en caso de que el vendedor quiebre antes del cierre o de que un vendedor sin escrúpulos venda posteriormente la propiedad a otro comprador. Si se utiliza notaio para autenticar o redactar el contrato (un acto privado autenticado [acuerdo] o un acto público), entonces debe ^{transcribirse1}.

En este punto se paga un depósito; la cantidad, que suele oscilar entre el 5 y el 20%, queda a discreción de las partes. El depósito puede adoptar varias formas: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), el tipo más común de depósito, caparra penitenziale (depósito de penalización) o simplemente acconto (pago inicial). Un caparra confirmatoria obliga a las partes a completar la transacción o perder el depósito (si el vendedor es culpable, debe devolver el depósito y pagar la misma cantidad al comprador; esto se describe comúnmente, y erróneamente, como que el vendedor paga al comprador el doble del depósito). La parte infractora aún puede ser demandada por daños adicionales y/u obligada legalmente a cumplir el ^contrato2. Un caparra penitenziale da a las partes el derecho a rescindir el contrato mediante la pérdida (o el pago del importe) de las arras sin ninguna otra responsabilidad por daños y perjuicios. Por último, un acconto es simplemente un pago a cuenta del precio de compra.

El contrato de compraventa debe registrarse en un plazo de 20 ^días3; si recurre a una gestoría, ésta lo registrará por usted (si se trata de un acto público, un notario (notaio, descrito con más detalle en un apartado siguiente) registrará y transcribirá el acto en un plazo de 30 días).

Tasas de registro vigentes

Consejo: asegúrese de que el contrato especifica la finalidad o finalidades del pago a cuenta. Por defecto, se considerará un simple pago a cuenta (acconto).

Por ley, el comprador paga los impuestos de la escritura ^definitiva4 a menos que las partes decidan lo contrario. La costumbre dicta que el comprador paga los gastos de registro del contrato preliminar a menos que las partes acuerden otra cosa, ya que los impuestos sobre el pago a cuenta son simplemente un anticipo de lo que se deberá pagar por la transacción de la escritura. Puede haber confusión en este punto, ya que la ley establece que cada una de las partes que se beneficia del registro de un contrato general (a diferencia de un contrato de compraventa) es responsable de la parte no reembolsable de los derechos y tasas de registro.

El contrato preliminar debe incluir lo siguiente

• Copia de la certificación energética y sello fiscal de 16 euros
• Certificados del registro de la propiedad (visure), incluido el plano de planta (2 euros de timbre fiscal cada uno)
• Copia del formulario F24 indicando el pago del impuesto de registro
• El formulario de registro 69

Nota: Las estampillas fiscales deben colocarse en el momento de la firma del contrato (no pueden emitirse después de la fecha del contrato).

Los costes adicionales para transcribir (por ejemplo, cuando se utiliza notaio) el acuerdo preliminar son:

Si se recurre a un agente inmobiliario, se devengarán sus ^honorarios5.

Nota: en el pasado, el contrato preliminar era a menudo ya un contrato definitivo para transferir el título de propiedad, incluida la obligación de repetir el contrato a efectos de la transcripción en el registro de la propiedad. La primera versión del contrato normalmente hacía referencia al precio real de venta; la versión posterior del contrato solía hacer referencia a un valor de tasación fiscal inferior para reducir la carga fiscal del comprador. Aunque esta práctica no era legal, era tan habitual que en 2006 las autoridades introdujeron formalmente la tributación, para las transacciones entre particulares, sobre el valor de tasación fiscal (prezzo-valore) en lugar del valor de transacción, eliminando así la motivación que daba lugar a este subterfugio. Existen sanciones por una declaración de valor falsa.

3. Cierre / finalización (rogito)

El último paso de la operación de compraventa, el único que exige la ley, es el contrato definitivo de transferencia de propiedad entre las partes, que debe redactar y dar fe el notario (notaio). El saldo de pago se debe al vendedor, así como los honorarios de notaio y los impuestos de transferencia, recaudados por notaio que también se asegurará de que el registro de la propiedad a efectos fiscales (catasto) y el registro de la propiedad estén correctamente actualizados.

Por ley, notaio dispone de 30 días para actualizar las bases de datos públicas. Cuanto antes mejor, así que verifique con su notaio cuándo ocurrirá esto y que ha ocurrido. Si hay una hipoteca de por medio, los documentos hipotecarios también se firmarán en ese momento, y el notaio registrará el gravamen contra la propiedad en nombre del prestamista. Si las partes no estipularon un preacuerdo de compraventa (compromesso) y se utilizaron los servicios de un agente inmobiliario, ahora se debe pagar su comisión.

Entre las obligaciones del comprador se encuentran:

• pagar el saldo pendiente
• pagar diversos derechos e impuestos, recaudados por el notaio
• pagar la indemnización del notaio
• pagar la compensación del agente, si procede y aún está pendiente

Entre las obligaciones del vendedor están:

• jurar que el estado actual de la propiedad se corresponde con el plano legal de la planta o del lote inscrito en el registro de la propiedad (catasto)
• declarar si los servicios públicos (impianti) cumplen la normativa o no
• presentar un certificado de calificación energética del inmueble
• pagar la indemnización al agente, si procede y sigue pendiente
• entregar las llaves de la propiedad; asegurarse de que está libre de personas y cosas a menos que se acuerde lo contrario

Entre notaio's tasks para garantizar un cierre / finalización satisfactorios:

• realizar una búsqueda de títulos
  • asegurarse de que el comprador conoce los gravámenes (limitaciones) de los derechos de propiedad que va a adquirir
    • por ejemplo, servidumbres y derechos de paso, gravámenes (hipoteca, ejecución hipotecaria), derecho de tanteo y retracto
• verificar la identidad de las partes de la venta; asegurarse de que cumplen los requisitos legales para firmar el acuerdo (por ejemplo, edad mínima, capacidad mental)
• confirmar el régimen fiscal aplicable y recaudar los impuestos adeudados
• redactar la escritura de transmisión de la propiedad, asegurándose de que se ajusta a todas las leyes aplicables
• adjuntar los planos legales de planta y/o parcela del inmueble
• leer el acuerdo de transferencia de la escritura a las partes, asegurándose de que lo han entendido y de que representa su voluntad
• recaudar los derechos de timbre y los impuestos debidos en nombre del Estado
• registrar la transferencia de propiedad en el registro de la propiedad y en el registro de la propiedad (catasto)

Derechos de timbre e impuestos devengados por la venta de un inmueble

La determinación del impuesto exacto a pagar es algo complicada, ya que intervienen diversas variables. El siguiente cuadro ilustra diversos impuestos en función de la situación particular. No desespere, su agente inmobiliario o notaio pueden facilitarle un prospecto de los impuestos aplicables en función de la situación concreta. En las ventas entre particulares (no empresas), los impuestos se pagan sobre el valor de tasación fiscal, que suele ser muy inferior al valor de mercado. También existen importantes descuentos si el comprador va a utilizar la vivienda como residencia ^principal6, con la excepción de los inmuebles de alto standing clasificados como A1, A8 y A9.

Como ya se habrá dado cuenta, ¡a Italia se le da muy bien crear regímenes fiscales complejos!

Nota: si se ha utilizado un acuerdo preliminar, el impuesto pagado sobre el anticipo se abona a la cantidad adeudada en el momento del cierre (rogito).

Realice la diligencia debida antes de firmar un contrato

Asegúrese de realizar las diligencias debidas sobre la propiedad antes de hacer una oferta para evitar sorpresas a posteriori. Si recurre a un agente inmobiliario de confianza, éste le ayudará a lo largo del proceso. Otros profesionales pueden ayudarle con partes específicas del proceso.

• Realice una inspección in situ para comprobar que la propiedad coincide con lo descrito en los documentos catastrales.
  • dependiendo de la complejidad de la propiedad, puede contratar a un topógrafo profesional(geometra) o a un arquitecto para que le ayuden.
    • los honorarios de un estudio in situ variarán en función de la ubicación y la complejidad, pero generalmente serán inferiores a 1.000 euros.
  • Véase también: ¿Forma parte del proceso de venta un informe de inspección de la vivienda?
• verifique la propiedad actual y el historial de propiedad de los últimos 20 años(búsqueda de títulos: visura ipotecaria)
  • su agente inmobiliario debería facilitarle documentación oficial, como podría hacerlo un notaio.
    • También puede optar por contratar a un abogado, aunque esto es poco habitual en Italia, ya que gran parte de lo que haría un abogado o un profesional de la búsqueda de títulos en otras jurisdicciones lo hace el notaio y, a veces, el agente inmobiliario. Contratar a otro profesional para obtener una segunda o tercera opinión puede proporcionarle una mayor tranquilidad.
  • consejo: hay algunos casos que merecen especial atención, como cuando los derechos de propiedad se transmiten por donación o herencia.
• verifique si existen limitaciones a la propiedad, como derechos de paso y otras servidumbres, gravámenes o un arrendamiento indefinido (derecho de superficie).
  • Un agente inmobiliario autorizado puede realizar las comprobaciones de propiedad por usted; alternativamente, puede que desee contratar a un abogado especializado en derecho de propiedad o a un notaio que le ayude con los dos puntos anteriores
• verifique si alguien tiene un derecho legal de tanteo sobre la compra de la propiedad, por ejemplo, un inquilino existente o un propietario vecino.
  • compruebe si la propiedad está inscrita en el registro histórico, es decir, si está sujeta a restricciones supervisadas por Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • pregunte a su agente inmobiliario si puede aplicarse un derecho de tanteo y sobre las formas de mitigar un posible riesgo.

Verifique el coste total de la compra, incluidos impuestos y gastos de escrituración.

• su agente inmobiliario puede darle un prospecto de los costes implicados, que variarán en función no sólo del precio, sino también de las características de la propiedad, el perfil del propietario o propietarios actuales(empresas o particulares), si la propiedad será vivienda habitual... etc.
  • a continuación encontrará más detalles sobre impuestos y costes
  .

Al redactar un contrato de oferta de compra

• especifique exactamente lo que está comprando, por ejemplo, una descripción de la propiedad y los identificadores catastrales de la misma
• condicione su compra a la entrega de toda la documentación legal requerida para el inmueble en cuestión (esto varía en función de cuándo se construyó el edificio, pero generalmente incluye la cédula de habitabilidad, el certificado de auditoría energética, los permisos de construcción, etc.)
  • si va a pedir una hipoteca, puede obtener una carta de preaprobación de su banco o poner la hipoteca como condición para la compra.
    • un vendedor puede no estar dispuesto a aceptar una oferta condicional.
• asegúrese de que la oferta tiene una fecha de caducidad/vencimiento
• asegúrese de que cualquier promesa hecha verbalmente se ponga por escrito. ¿Se ha aprobado el permiso de obras para instalar una piscina? Asegúrese de que está documentado.

¿Qué es un notario y qué hace?

Un notaio (un notario con formación jurídica, que no debe confundirse con el notario público menor que se encuentra en las jurisdicciones de derecho común) es un funcionario público autónomo que actúa en interés público general, por lo tanto, tanto para el comprador como para el vendedor, para asegurar la integridad de las escrituras públicas, incluidas las transferencias de propiedad, ya sea por compra, herencia o resolución judicial.

En el sistema italiano, el Notaio realiza la búsqueda de títulos y redacta el contrato de compraventa, tareas que realizaría un abogado u otro profesional en países que utilizan el sistema del common law, como EE.UU. y el Reino Unido.

La ley exige un notaio para redactar y registrar el contrato de compraventa definitivo (escritura). Dado que es el comprador quien corre el mayor riesgo en el proceso de venta de una propiedad, la costumbre dicta que el notaio sea seleccionado por el comprador, que paga los honorarios de notaio. Aunque el notaio lo paga el comprador, en una aparente contradicción trabajan legalmente en nombre del Estado y están obligados a proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor. Un notaio no puede actuar cuando su actuación pueda crear un conflicto de intereses, por ejemplo, cuando una de las partes es un familiar.

Un aspecto que puede dar lugar a malentendidos es que un notaio no realiza un peritaje sobre el terreno: no verifica que el verdadero estado actual de una propiedad se corresponde con lo que está legalmente documentado, más allá de tomar declaración al vendedor, declaración que puede ser cierta o no.

notaio costs

Cada notaio fija sus propios honorarios. Los honorarios suelen ser un porcentaje variable del precio de venta; cuanto más bajo sea el precio de venta, mayor será el porcentaje. Las tasas fijas se suprimieron con las reformas Bersani en 2006; las orientaciones publicadas en 2012 sugieren una tasa media del 1,1% para un precio medio de venta de 500.000, con una horquilla del 0,4 al 4,82% para valores de venta entre 25.000 y 1 millón de euros. Los honorarios reales dependerán en parte de la complejidad de la transacción (cuántos propietarios, de cuántas parcelas se compone la propiedad, cuán extensa será la implicación del notaio durante cada fase de la transmisión) y del grado de presión competitiva en una geografía concreta. Si se va a incluir una hipoteca, añada otro 60% aproximadamente a los honorarios, ya que notaio también se encarga de registrar el gravamen hipotecario. Puede pedir a notaio un presupuesto por escrito de sus honorarios en una transacción concreta sin más compromiso. Como en cualquier otra profesión, algunos notai serán más escrupulosos, receptivos y profesionales que otros. Pida una recomendación a una persona de su confianza y déjese aconsejar.

El notaio también recauda los impuestos y tasas que adeuda el estado; los impuestos aparecerán en su factura y a menudo se consideran erróneamente parte del coste del notaio.

Si una de las partes no habla italiano

El acuerdo oficial de transferencia de propiedad estará en italiano. Si un comprador (o vendedor) no sabe leer italiano, suele contratar a un abogado bilingüe con un poder notarial (procura) para que actúe en su nombre. Otras situaciones son posibles, por ejemplo, si todas las partes(comprador, vendedor y el Notaio) hablan el mismo idioma extranjero, los contratos pueden hacerse en ese idioma, pero los anexos deben traducirse del italiano y el acuerdo debe seguir traduciéndose al italiano, todo lo cual puede ser más complicado de lo que parece a primera vista.

Pagar su nueva vivienda en Italia: bancos, financiación y mucho más

El proceso de pago

En caso de que las partes decidan completar un acuerdo preliminar antes de la operación de cierre propiamente dicha, el comprador suele realizar un pago inicial en forma de cheque personal extendido directamente al propietario verificado de la propiedad en cuestión.

Los pagos restantes suelen hacerse mediante un cheque bancario intransferible a nombre del vendedor.

¿Le sobra dinero debajo del colchón? En general, las transacciones en efectivo deben ser inferiores a 5.000 euros para cumplir las leyes antireciclaje.

Depósito del precio (escrow)

Una vez firmado el contrato de transferencia de la escritura de propiedad con el Notaio, éste debe registrar el contrato de transferencia de la escritura y actualizar el registro de la propiedad y la base de datos fiscal (catasto). El artículo 2671 del Código Civil establece que esto debe hacerse lo antes posible y, en cualquier caso, en un plazo de 30 días. Aunque este proceso normalmente se lleva a cabo sin problemas, un comprador corre el riesgo de que una reclamación perjudicial, como un embargo bancario o fiscal, se coloque en la propiedad antes de que se produzca la transcripción del registro de la propiedad.

La Ley 124/2017 resuelve este problema mediante la introducción de una cuenta de garantía bloqueada (deposito del prezzo 8), gestionada por la Notaio. El uso opcional de una cuenta de custodia puede ser solicitado por cualquiera de las partes, aunque casi siempre será el comprador, el claro beneficiario. Ninguna de las partes puede opon erse al uso de la cuenta escrow, ni siquiera como condición para la venta. En caso de que el comprador desee utilizar el mecanismo de la cuenta bloqueada, deberá expresarlo con antelación para que el Notaio pueda preparar la documentación necesaria y el vendedor no se vea sorprendido. La ley permite a las partes elegir la opción de la cuenta bloqueada incluso en el momento del cierre (rogito); es difícil imaginarlo en la práctica.

Los fondos recaudados por el Notaio (un cheque de caja, también conocido como giro bancario, a nombre del Notaio) se depositarán en una cuenta bancaria específica que está legalmente separada del propio patrimonio del Notaio. El Notaio debe liberar los fondos al vendedor una vez que se haya transcrito con éxito la transferencia de la escritura.

Un comprador también puede considerar la posibilidad de utilizar el servicio de depósito en garantía para poner una condición a la transferencia de la escritura, por ejemplo, que los fondos sólo se liberen cuando se extinga un gravamen hipotecario existente o cuando se paguen los gastos del condominio o cuando se vacíe la propiedad de cosas y/o de un inquilino. No es difícil imaginar que este tipo de uso condicional de la plica por parte del comprador, impuesto a un vendedor poco dispuesto, dé lugar a procesos judiciales.

Dado que los notaio incurrirán en costes adicionales para administrar el proceso de custodia, es probable que cobren por este servicio.

A corto plazo, los compradores pueden esperar que los vendedores no estén satisfechos con el uso de la cuenta de depósito en garantía, ya que el vendedor tendrá que esperar una semana más o menos para recibir el pago.

Operaciones bancarias en Italia

La mayoría de los compradores de propiedades querrán una cuenta bancaria en Italia para simplificar el pago de su nueva casa y para pagar futuras facturas de servicios públicos, etc.

Para abrir una cuenta en Italia, un banco le pedirá una identificación personal y un número de identificación fiscal italiano (codice fiscale) (a menudo mal traducido como "código fiscal"). La buena noticia es que conseguir un codice fiscale es bastante fácil, ¡las autoridades fiscales están encantadas de ayudar a cualquiera que quiera pagar impuestos tarde o temprano! Tu agente inmobiliario puede ayudarte a conseguir tu código fiscal en caso de que lo necesites.

Consejo: Evite las herramientas de simulación en línea que generan un NIF a partir de su nombre, fecha y lugar de nacimiento. Estas herramientas no crean realmente el código con las autoridades fiscales.

Nota: Los ciudadanos y residentes permanentes de EE.UU. se encontrarán con que algunos bancos no les permiten abrir una cuenta. La razón se debe a una legislación estadounidense mal concebida que asume que cualquier cuenta en el extranjero, incluso en una jurisdicción de fiscalidad media o alta, existe para ocultar dinero. Un agente inmobiliario especializado en trabajar con ciudadanos de EE.UU. puede ayudarle a encontrar un banco encantado de tener su negocio.

Obtener una hipoteca

Los compradores residentes en Italia deberían poder obtener una hipoteca para la propiedad siempre que puedan demostrar ingresos suficientes para hacer frente a los pagos. El valor de la hipoteca no puede superar el 80% del valor de la propiedad, determinado por el tasador del banco (este valor puede ser superior o inferior al precio de venta). El gravamen hipotecario colocado sobre la propiedad puede ser superior al importe real de la hipoteca, ya que el banco quiere proteger no sólo la cantidad prestada, sino también sus costes en caso de que necesite recuperar la deuda.

Si el comprador no es residente en Italia y dispone de un justificante de ingresos, conseguir una hipoteca en Italia es más difícil, pero hay agentes hipotecarios que pueden ayudar en algunos casos. Algunos compradores piden una hipoteca sobre una propiedad que ya poseen en otro lugar, lo que a veces se conoce como préstamo con garantía hipotecaria. Esto tiene la ventaja de que el comprador no está expuesto a las oscilaciones del tipo de cambio, que pueden ser fácilmente del 25% o más en un plazo de 10 a 20 años.

Alquiler con opción a compra / alquiler con opción a compra

Un vendedor puede estar dispuesto a financiar la compra del comprador bajo el esquema Rent to Buy( también conocido como alquiler con opción a compra, affitto con riscatto) introducido a finales de 2014. Debido a las limitaciones del programa, es muy probable que tanto compradores como vendedores consideren el Rent to Buy como una solución de financiación de último recurso.

Costes de las hipotecas en Italia

Para estipular una hipoteca en Italia, incurrirá en la mayoría o la totalidad de los siguientes gastos:

• tasa de solicitud de hipoteca (spese istruttoria)
  • no todos los bancos la cobran, pero puede oscilar entre 500 y 1.000 euros para los que sí lo hacen.
• tasa de tasación de la propiedad
  • el banco tasará la propiedad para determinar independientemente su valor, independientemente del precio de venta o de venta
• póliza de seguro sobre la
  • propiedad
  • prestatario hipotecario
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• impuesto de timbre sobre el contrato hipotecario
• impuesto de registro de gravámenes; impuesto sobre la hipoteca: 0,25% para vivienda habitual, 2% en caso contrario
• "cuenta bancaria "de apoyo
  • muchos bancos le piden que mantenga una cuenta con ellos además de la hipoteca. No hay ninguna razón lógica para ello, aparte de añadir una comisión adicional al coste de hacer negocios con ellos. Debería evitarlo a menos que lo necesite.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Italia?

Le alegrará saber que, en general, Italia permite a los extranjeros comprar propiedades en Italia siempre que los italianos puedan hacer lo mismo en el país de origen del comprador o si el extranjero vive ("regolarmente soggiornante") en Italia. No hay límites para los ciudadanos de la UE y la AELC.

¿Pueden vivir en Italia los extracomunitarios que compran una vivienda?

La propiedad de una vivienda en Italia no otorga derechos específicos de estancia en Italia, sino que sigue estando sujeta a la normativa de inmigración normal, que para muchos permite una estancia sin visado en Italia de hasta 90 días. Es posible obtener un visado de residencia electiva de larga duración si puedes documentar que no necesitarás trabajar en Italia, por ejemplo, si tienes ingresos importantes(más de 31.160 euros/año) como derechos de autor, una pensión, inversiones procedentes de fuera de Italia. En general, es muy difícil obtener un visado de trabajo en Italia.

Después de la compra de su vivienda

Notificaciones

Una vez que haya comprado su nueva vivienda, tendrá que notificar la buena noticia a otras personas. Exactamente a quién hay que notificar dependerá del caso, su agente inmobiliario puede ayudarle. Algunos ejemplos:

• Si la vivienda es su residencia principal
  • registre su residencia en el ayuntamiento, importante si solicita desgravaciones fiscales por "vivienda habitual". Actualmente tiene hasta 18 meses para hacerlo, pero no se entretenga.
  • Actualice su carné de identidad y de conducir.
  • notifique a su banco, seguro de automóvil
  • inscríbete en un nuevo médico si estás en otra jurisdicción ASL
  • Hacienda, sistema de pensiones: notifícalo a tu empresa o directamente a Hacienda si eres autónomo.
  • presentar una notificación de cambio de domicilio en Correos ("Seguimi"), cuesta unos 30 euros al año
• Compañías de servicios públicos
  • en la mayoría de los casos es más barato limitarse a cambiar el nombre del cliente (voltura) que iniciar un nuevo servicio
    • por ejemplo, propietario anterior, número de cuenta, número de contador
• Administrador de la comunidad de propietarios
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - para inmuebles catalogados, en la mayoría de los casos a cargo del vendedor.

Gastos corrientes

Una vez que se haya convertido en nuevo propietario, tendrá unos cuantos gastos recurrentes:

• servicios públicos
• cuotas de condominio
  • sólo aplicables si su propiedad forma parte de un condominio
• un impuesto local de basura y servicios
• un impuesto sobre bienes inmuebles para financiar actividades municipales
  • exención si su vivienda se considera su residencia principal
• seguro
  • debe considerar al menos una póliza de seguro que cubra los daños a terceros, por ejemplo si se rompe una tubería de agua e inunda a los vecinos. También puede considerar coberturas contra robo, incendio y otras.
  • evite duplicar coberturas que ya pueda tener
    • Si vive en una comunidad de propietarios, es posible que exista una póliza colectiva para el edificio.
    • Si contrató una hipoteca, tendrá cobertura durante la vida de la hipoteca

Consejo: Su agente inmobiliario puede facilitarle un prospecto de los gastos anuales de propiedad previstos.

Deducciones fiscales

Los propietarios pueden beneficiarse de una serie de deducciones fiscales si presentan la declaración de la renta en Italia. Los detalles exactos pueden cambiar de un año a otro.

• Honorarios del agente inmobiliario
• Intereses hipotecarios
• Gastos de renovación
• Mejoras de conservación de la energía

Estamos aquí para ayudarle

Si desea comprar una propiedad en Italia, estaremos encantados de ayudarle en el proceso. Háganos saber cómo podemos ayudarle.(sobre el autor)

Nota: la información contenida en esta guía es correcta según nuestro leal saber y entender en el momento de su publicación. Se facilita "tal cual", sin garantía de ningún tipo, ni expresa ni implícita. Por favor, háganos saber si cree que hay algo más que deberíamos cubrir en esta guía.

Más información sobre este tema

• El sistema de financiación del alquiler con opción a compra
• El Catasto explicado
  • Descargue su propio visado
• Dónde vivir en Italia
• Ciudadanía italiana con pocas lágrimas

Contenidos

• Cómo comprar una vivienda en Italia
  • ¿Cuál es el mejor lugar de Italia para comprar una casa?
  • Encontrar una casa en Italia
    • La fragmentación online se une a la realidad
    • Anuncios clasificados
    • De paseo
    • Ponga a trabajar para usted a un agente inmobiliario de confianza
      • Comisión del agente inmobiliario
      • Recurrir al agente de ventas
      • Utilizar un buscador de propiedades - agente del comprador
      • Algunas notas en caso de utilizar un agente
  • Hacer una oferta una vez que haya encontrado su casa ideal
    • 1. La propuesta de oferta
    • 2. El preacuerdo de venta (il contratto preliminare, también conocido como "compromesso")
    • 3. Cierre / finalización (rogito)
  • Derechos de timbre e impuestos devengados por la venta de un inmueble
  • Realice las diligencias debidas antes de firmar un contrato
  • ¿Qué es un notario y qué hace?
    • notaio costs
  • Si una de las partes no habla italiano
  • Pagar su nueva vivienda en Italia: bancos, financiación y mucho más
    • El proceso de pago
      • Fideicomiso de pago
    • Banca en Italia
    • Obtener una hipoteca
    • Alquiler con opción a compra / alquiler con opción a compra
    • Gastos hipotecarios en Italia
  • ¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda en Italia?
  • ¿Pueden vivir en Italia los extracomunitarios que compran una vivienda?
  • Después de comprar una vivienda
    • Notificaciones
    • Gastos corrientes
    • Deducciones fiscales
  • Le ayudamos
  • Más información sobre este tema

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Lo anterior se ofrece como guía general sin garantía; pueden haber ocurrido cambios desde que fue escrito. Consulte con profesionales calificados apropiados con respecto a su situación específica antes de realizar cualquier compra de bienes raíces.

Sobre el Autor

Sean Michael Carlos creció en Rhode Island, Estados Unidos. Estudió en EE.UU., Reino Unido y Alemania antes de establecerse en Italia, donde ha vivido más de veinticinco años, en tres regiones diferentes.

Sean es un agente inmobiliario con licencia en Italia con más de 10 años de experiencia en el sector y le encantaría saber de usted si usted está buscando para comprar o vender una propiedad en Italia.