¿Es para mí el alquiler con opción a compra?

En un momento en el que obtener una hipoteca en Italia para los no residentes puede parecer misión imposible, el alquiler con opción a compra (tambiénconocido como alquiler con opción a compra) puede ser la solución para algunos aspirantes a la compra de una vivienda, affitto con riscattoalquiler con opción a compra, alquiler con opción a compra) puede ser la solución para unos pocos aspirantes a compradores de vivienda, pero, después de sopesarlo seriamente, la mayoría lo encontrará parecido a un canto de sirena.

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

Codificado en la legislación italiana a finales de ²⁰¹⁴¹, Rent to Buy permite a un potencial comprador de vivienda dejar / alquilar inicialmente una propiedad con la opción de comprarla por un precio predeterminado al final del período de alquiler. Cada pago periódico consta de dos partes: una cuota de alquiler y un pago a plazos para la futura compra. Las partes deben negociar tanto la frecuencia de los pagos como los importes destinados al alquiler y al pago a plazos. El periodo de alquiler debe ser inferior a 10 años para garantizar importantes protecciones legales tanto para el comprador como para el vendedor.

Al final del periodo de alquiler, el comprador potencial elige si compra la propiedad o no (el propietario está obligado a vender la propiedad al precio previamente establecido menos los pagos a plazos; el comprador potencial NO está obligado a completar la compra). Si el comprador potencial decide comprar la propiedad, tendrá que pagar el saldo pendiente. Si decide retirarse, puede o no recuperar los pagos a plazos, total o parcialmente, en función de las condiciones del contrato que haya negociado.

Ventajas para los compradores

El principal beneficio para los compradores es que pueden reservar ahora la compra futura de una propiedad por un precio determinado, pero retrasar la mayor parte del pago a una fecha de unos años en el futuro. Para que quede claro, el alquiler con opción a compra sólo retrasa el momento de la verdad, cuando el comprador aún debe reunir la mayor parte de los fondos para adquirir la propiedad. Podría ser útil en una situación en la que el comprador tiene un problema de liquidez a corto plazo que espera resolver antes de que finalice el periodo de alquiler con opción a compra. Dado que, mientras tanto, el comprador debe pagar tanto el alquiler como la entrada, el alquiler con opción de compra es una mala solución si no espera que su situación financiera mejore durante el periodo de vigencia del contrato de alquiler con opción de compra, con la posible excepción del caso en que el comprador prevea una inflación significativa en los próximos años.

Los compradores potenciales también deben tener en cuenta que la mayoría de los vendedores prefieren disponer de dinero en efectivo ahora en lugar de cobrar pagos a plazos para una venta dentro de unos años, una venta que podría incluso no producirse. Los vendedores prudentes sólo considerarán las propuestas de alquiler con opción a compra para propiedades que no puedan vender de otro modo o si el comprador potencial ofrece una prima significativa por el riesgo del vendedor. La opción que un vendedor da a un comprador potencial de comprar o no la propiedad en el futuro no es gratuita. Para casi todos los compradores, una hipoteca tradicional o un préstamo con garantía hipotec aria seguirán siendo una solución mucho más atractiva que la financiación del alquiler con opción a compra; el alquiler con opción a compra no sustituye a una hipoteca tradicional. Para aquellos con ingresos en divisas distintas del euro, existe una ventaja particular en el uso de los activos existentes "en casa" para financiar la propiedad en Italia: los tipos de cambio pueden oscilar fácilmente un 30% o más en un plazo de 10 años. Así se evita el riesgo cambiario.

Ventajas para los vendedores

El principal beneficio del programa de alquiler con opción a compra para los vendedores es que aumenta el número de compradores potenciales, al menos sobre el papel. Sin embargo, esto conlleva un riesgo importante para el vendedor. Aplazan el cobro de la mayor parte de los ingresos de la venta a una fecha futura que puede incluso no llegar a producirse. Si los compradores potenciales optan por el alquiler con opción a compra para financiar su nueva vivienda porque actualmente no cumplen los requisitos para obtener una hipoteca, ¿qué probabilidades hay de que puedan hacer frente al pago pendiente de la propiedad dentro de 3 o 5 años? El vendedor debe sopesar el alto riesgo de que el comprador potencial no pueda ejercer su opción de compra. Transcurridos varios años, los vendedores pueden encontrarse de nuevo en el punto de partida: siguen teniendo una propiedad sin vender. Ciertamente, el alquiler con opción a compra puede merecer la pena en el caso de propiedades que no se venderían de otro modo, pero, incluso en ese caso, pasarán años antes de que el vendedor descubra si realmente ha vendido la propiedad.

Compradores y vendedores deben mitigar los riesgos

Tanto para los compradores como para los vendedores, el programa de Alquiler con opción a compra entraña riesgos importantes que deben mitigar redactando un contrato sólido que satisfaga sus respectivas necesidades y asegurándose de que el contrato se transcriba en el registro público de la propiedad a fin de proporcionar importantes protecciones jurídicas a ambas partes. Su agente inmobiliario, abogado o notaio pueden redactar un contrato que se ajuste a sus necesidades, partiendo de plantillas estándar, aunque necesitará un notaio para la transcripción. Asegúrese de que el profesional que elija para redactar el contrato de alquiler con opción a compra esté plenamente informado y de que puede confiar plenamente en él.

Los compradores potenciales deben hacer varias cosas para proteger sus intereses. La primera es asegurarse de que, antes de comprometerse con un contrato de alquiler con opción a compra, se realicen las mismas diligencias que normalmente se llevan a cabo antes del cierre de una operación inmobiliaria (por ejemplo, el historial de propiedad, la escritura, el plano, los derechos de paso, los gravámenes y otras limitaciones de los derechos de propiedad). En segundo lugar, como ya se ha señalado pero merece la pena subrayar, el contrato debe ser transcrito por un notaio para garantizar que los pagos a plazos del comprador y la opción de compra estén protegidos en caso de que el vendedor tenga dificultades financieras o intente vender posteriormente la propiedad a otra persona.

Los vendedores querrán asegurarse de que el contrato se transcribe para facilitar la recuperación de su propiedad si el comprador potencial se retrasa en los pagos.

Otras formas de contrato de compraventa con demora

Hasta este punto, nuestro análisis se ha centrado en la fórmula específica de alquiler con opción de compra prescrita por la legislación italiana. Son posibles otras formas contractuales, algunas codificadas en la ley, por ejemplo, la compra a plazos / plan de pago a plazos (vendita con riserva della proprietà), otras a medida / personalizadas. Algunos "profesionales" pueden utilizar indebidamente el término Rent-to-Buy para referirse a una forma contractual distinta de la codificada en la legislación italiana. No dejes que te confundan: la mayoría de los problemas comentados en los párrafos anteriores se mantienen a pesar de la forma y el nombre utilizados; algunos riesgos se magnifican utilizando otras formas contractuales.

Tenga en cuenta que aquí no hay magia: el comprador tiene que encontrar los fondos para completar su compra, tarde o temprano. Si un vendedor proporciona financiación y acepta un riesgo que un banco ni siquiera asumiría, el vendedor querrá una compensación adicional por sus esfuerzos. Caveat emptor.

Cuándo hay que pagar comisiones de agente inmobiliario

En caso de que el comprador potencial y el vendedor utilicen los servicios de un agente inmobiliario, se deberá abonar una comisión por el alquiler una vez concluido el acuerdo de alquiler con opción a compra. La comisión por la venta del inmueble sólo se devenga cuando el comprador potencial ejerce su opción de compra. Así pues, el comprador potencial debe ser consciente de que, como la mayoría de los vendedores prefieren hoy el pago en efectivo, lo mismo ocurre con la mayoría de los agentes inmobiliarios. No creo que esto invalide los puntos anteriores, pero al final, debidamente informado, ¡usted es el juez!

Sí, como se ha señalado anteriormente, hay algunas situaciones en las que el alquiler con opción a compra puede tener sentido. En general, son casos extremos: para la mayoría, compradores y vendedores, el alquiler con opción a compra es una solución de financiación de último recurso.

Más información: Il rent to buy e altri modi per comprare casa Guía elaborada por la asociación notai.

Principales ventajas del alquiler con opción a compra

• para un comprador
• posibilidad de reservar la futura compra de una vivienda a un precio determinado, aplazando el pago
• útil cuando el comprador tiene un problema de liquidez que espera resolver antes de que venza el plazo de la opción de compra de alquiler con opción a compra (10 años como máximo)
• para un vendedor
• atraer a compradores potenciales dispuestos a aceptar un precio superior
• atraer a compradores potenciales para una propiedad que, de otro modo, sería difícil de vender
• conseguir potencialmente ingresos significativos si el comprador potencial no ejerce su opción de compra y el vendedor puede quedarse con una parte importante de los pagos a plazos
• depende del resultado de la opción del comprador y de las condiciones iniciales del acuerdo de alquiler con opción a compra

Principales desventajas del alquiler con opción a compra

• para el comprador
• la necesidad de encontrar los fondos para el precio de compra se retrasa pero no se resuelve
• los vendedores tienen pocos incentivos para aceptar el alquiler con opción a compra
• la mayoría de los vendedores querrán tener la certeza de disponer ahora del dinero en efectivo en lugar de la incertidumbre que crea una opción de compra.
• El alquiler con opción a compra costará más que una hipoteca tradicional.
• los vendedores no quieren entrar en el negocio de la financiación: un vendedor atento esperará que se le compense por ofrecer lo que un banco no ofrece
• antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, el comprador debe asegurarse de que se realizan las diligencias debidas en el momento del cierre de la venta de la propiedad
• no se garantizan importantes protecciones legales a menos que se utilice un notaio para transcribir el contrato. Es demasiado fácil saltarse este paso en nombre de la economía o algo peor.
• para un vendedor
• el vendedor se compromete incondicionalmente a vender la propiedad sin un compromiso recíproco por parte del comprador potencial
• se retrasa durante años o para siempre la obtención de ingresos importantes por la venta del inmueble

Notas a pie de página

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

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Lo anterior se ofrece como guía general sin garantía; pueden haber ocurrido cambios desde que fue escrito. Consulte con profesionales calificados apropiados con respecto a su situación específica antes de realizar cualquier compra de bienes raíces.

Sobre el Autor

Sean Michael Carlos creció en Rhode Island, Estados Unidos. Estudió en EE.UU., Reino Unido y Alemania antes de establecerse en Italia, donde ha vivido más de veinticinco años, en tres regiones diferentes.

Sean es un agente inmobiliario con licencia en Italia con más de 10 años de experiencia en el sector y le encantaría saber de usted si usted está buscando para comprar o vender una propiedad en Italia.