Salg af ejendom i Italien: en tjekliste med dokumenter

Planlægger du at sælge din bolig i Italien? Dine første bekymringer er højst sandsynligt relateret til markedsværdien og salgstiden. Og det med rette. Du vil finde mere end et par ejendomsmæglere (og deres bedragere), der er glade for at give dig en vurdering på bagsiden af servietten for at få din forretning. Men en professionel ejendomsvurdering bør være mere end en 2 minutters øvelse; den bør især omfatte en gennemgang af al relevant dokumentation. Dokumentation, som bør være tilgængelig for potentielle købere. Desuden kræver loven en vis dokumentation i forbindelse med den indledende og/eller afsluttende salgsaftale.

Jeg hørte det støn. Det er sandt, at processen med at indsamle dokumenter kan være en smule kedelig, især hvis du har ejet dit hjem i årevis. Tro mig, jeg er ikke glad for at være budbringer af dårligt nyt! Alt for ofte finder en sælger ikke ud af disse krav, før tidspunktet for handlens afslutning nærmer sig. Alligevel er der flere fordele ved at indsamle ejendomsdokumenter tidligt:

1. en mere præcis vurdering giver dig ro i sindet, så du kan få en fair pris for din ejendom inden for en rimelig tid.
2. Ved at se problemet i øjnene før snarere end senere risikerer du ikke at miste salget, når en sandsynlig køber dukker op; køberen vil ikke vente i ugevis på at se dokumenter. At være advaret er at være bevæbnet!

Her er, hvad du bør indsamle og hvorfor:

• Tingbogsattesten (Visura catastale) og plantegningen kan downloades gratis af alle ejere af ejendommen fra ejendomsregistret (catasto), som er en del af skattevæsenet (Agenzia delle Entrate). Ifølge loven skal sælgeren erklære, som en del af en notariseret foreløbig salgsaftale og i den endelige ejendomsoverdragelsesaftale, at matrikelregistrets data, herunder grundplanen, nøjagtigt afspejler den aktuelle situation (conformità catastale) ^1. Hvis der af en eller anden grund er en uoverensstemmelse, skal den løses, før salget kan gennemføres. Din ejendomsmægler kan også fremskaffe din plantegning for
dig.
• Notarhandlingen
, der
• overdrager ejendommen til dig ( og eventuelle medejere). Hvis du har ejet ejendommen i mindre end 20 år, vil det være nyttigt, og i tilfælde af at køberen kræver et realkreditlån, påkrævet, at dokumentere tidligere ejerskab, der går mindst 20 år tilbage. De 20 år skyldes en besætters juridiske ret til at blive ejer under visse betingelser, kendt som acquisitive prescription eller usucaption. Et hyppigt problem opstår, når en ejendom er arvet, men skødet ikke er blevet overdraget. Dette skal udfyldes.
• Liens and encumbrances report (ispezione ipotecaria). Enhver af ejerne kan udskrive en gratis kopi fra den ejendomsinformationstjeneste, der drives af skattevæsenet. Du skal bruge logon-oplysninger, f.eks. SPID, hvilket er kompliceret i Italien. En køber vil gerne vide, om der i øjeblikket er pant i ejendommen eller andet. Notaren vil foretage et endeligt tjek under handlen. I nogle tilfælde kan der være forkøbsret, f.eks. for ejere af landbrugsejendomme i nærheden eller nuværende lejere.
• ² . overensstemmelsescertifikater for servicesystemer eller en erklæring om, at de ikke er i overensstemmelse, hvis det er relevant. Dette gælder for alle forsyningssystemer (impianti), f . eks. gas, elektricitet, varme og køling, vand og kloak, elevatorer, tv-modtagelse, brandalarmer, automatiske porte og døre installeret efter 27. marts 2008 og i nogle tilfælde for systemer installeret efter 13. marts 1990. Når systemerne er installeret eller udskiftet, skal teknikeren fremlægge et certifikat på, at arbejdet er udført i overensstemmelse med de gældende standarder. Denne dokumentation skal fremlægges, så køberen ved, hvad han får, og ikke senere kan hævde det modsatte, hvilket er en fordel for både køber og sælger. Glem ikke at
medtage
• vedligeholdelsesrapporter
for
• varme- og kølesystemer (libretto d'impianto).
• En energimærkningsattest (APE: attestato di prestazione energetica) er påkrævet til inspektion af potentielle købere og skal vedlægges den endelige salgsaftale, med en bøde på € 3000 til € 18.000, der skal deles mellem køber og sælger, hvis den ikke er inkluderet ^3. Teknikeren ⁴ vil gerne se din plantegning og vedligeholdelsesrapporter for varme- og kølesystemer (libretto d'impianto). Bemærk, at certifikatet skal laves om, hvis der sker ændringer, som kan påvirke energimærkningen ( renoveringer, ændringer af udstyr), ellers er det gyldigt i 10 år. Prisen vil variere afhængigt af bygningen og dens beliggenhed; du kan forvente at betale et sted mellem 150-300 euro.
Husk, at
• du betaler for teknikerens ekspertise, tid ( herunder rejser til fjerntliggende steder) og juridiske ansvar.
• byggetilladelse bygningscertifikat ⁵ eller benådning (condono). Dit rådhus leverer dette, ofte online. Du kan bede om den direkte eller betale en professionel for at indhente den for dig. En alternativ erklæring er mulig for bygninger bygget før 1. september 1967, da der er en formodning om, at ældre optegnelser mangler eller er af dårlig kvalitet ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
).
• Beboelsescertifikat (certificato di agibilità) Fås fra rådhuset. Ikke påkrævet for bygninger opført før 1934 ⁷ . Ikke strengt nødvendigt for et salg, men nyttigt, hvis det er tilgængeligt.

I tilfælde af en enhed i en ejerlejlighed:

• Ejerlejlighedens vedtægter. Køberen vil gerne vide, hvilke begrænsninger der eventuelt er fastsat i vedtægterne, hvis de findes.
• Ejerforeningens mødeprotokoller for det sidste år eller bedre, to, ( ordinære og ekstraordinære møder) inklusive tidligere udgifter og det planlagte budget. En køber vil gerne vide, hvilke årlige gebyrer han kan forvente. De vil også gerne vide, om der er ekstraordinære udgifter på vej.
• En erklæring fra bygningsadministratoren om den aktuelle betalingsstatus for ejerlejligheder. Hvis sælgeren er bagud med betalingerne, vil køberen gerne vide det.
• Tabelle millesimali: muligvis en eller flere tabeller, der angiver de ‰, der skal bruges til at dele visse fællesomkostninger.

I tilfælde af en ejendom, der i øjeblikket er udlejet:

• Lejekontrakten. Køberen vil gerne vide, hvornår den udløber, og hvilken indkomst han kan forvente.

Vedrørende hver af sælgerne:

• Legalt ID-dokument. Det skal være gyldigt (ikke udløbet). Det er påkrævet for at bekræfte, hvem der underskriver salgsaftalen (foreløbig og/eller afsluttende).
• Skatte-ID-nummer (codice fiscale, ofte dårligt oversat som skattekode).
• Certifikat for civilstand, og hvis man er gift, ægteskabeligt regime (regime patrimoniale). Dette er muligvis ikke påkrævet for udlændinge bosiddende uden for Italien.

Fodnoter

¹ Lovdekret 31. maj 2010, № 78

² Dekret 22. januar 2008, nr. 37

³ Lovdekret 23. december 2013, nr. 145

⁴ Hvem kan udføre energimærkningen (på italiensk)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Ovenstående tilbydes som generel vejledning uden garanti; ændringer kan være sket siden den blev skrevet. Rådfør dig med passende kvalificerede fagfolk om din specifikke situation, før du foretager et ejendomskøb.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos voksede op i Rhode Island, USA. Han studerede i USA, Storbritannien og Tyskland, før han slog sig ned i Italien, hvor han har boet i over 25 år i tre forskellige regioner.

Sean er autoriseret ejendomsmægler i Italien med over 10 års erfaring i sektoren og vil meget gerne høre fra dig, hvis du ønsker at købe eller sælge ejendom i Italien.