Sådan køber du en bolig i Italien

Den næsten definitive guide til køb af bolig i Italien.

Åh, Italien er rigtigt nok. Det bedste land i verden at bo i.
- Mark Twain, i New York Times, 10. april 1904

Så du overvejer at købe en bolig i Italien, tillykke! Du vil gerne forstå, hvordan processen fungerer. Du vil gerne undgå fælder undervejs. Du har uden tvivl masser af spørgsmål. På overfladen er købsprocessen ret ligetil, og i de fleste tilfælde går købsprocessen glat... med en ejerandel i Italien på lige under 80% kan det ikke være så svært! Men du gør ret i ikke bare at antage, at alting falder på plads af sig selv.

Ved slutningen af denne guide vil du føle dig meget mere forberedt. At købe en bolig i et fremmed land er en stor opgave, så denne tekst er lidt lang, men målet er at informere dig, ikke afskrække dig! For TL;DR-folket kan du bruge indholdsfortegnelsen til at hoppe rundt og finde de ting, du har brug for, når du har brug for dem, eller du er velkommen til at kontakte os, hvis du ønsker professionel hjælp eller at mødes personligt til en kop kaffe!

Hvor er det bedst at købe hus i Italien?

For mange mennesker er beslutningen om, hvor de skal købe ejendom i Italien, baseret på familieforbindelser eller arbejdskrav. For andre er det helt klart søer, bjerge eller havet, der lokker. Med sine 301.338 km² tilbyder Italien noget for enhver smag. Hvis du ikke allerede har et bestemt sted i tankerne, kan du se de bedste steder at bo i Italien for at få en vurdering af fordele og ulemper ved de forskellige områder.

At finde et hjem i Italien

Online møder fragmenteret virkelighed

I internettets tidsalder virker det intuitivt, at det første sted at lede efter en bolig er online. Men snart melder den italienske virkelighed sig. Det italienske ejendomsmarked er frustrerende fragmenteret. Der er ikke én "go to"-hjemmeside som Rightmove i Storbritannien, Zillow.com i USA eller Immobilienscout24 i Tyskland, der er mange. Snart finder du dig selv i at udføre den samme søgning på 5 forskellige måder på 5 forskellige sider. Søgeresultaterne på en bestemt side kan omfatte den samme ejendom opført 4 gange - med 2 eller flere priser! Andre boliger er måske ikke opført på nogen af siderne undtagen én, hvilket ikke er så godt, hvis du ikke tjekker det "rigtige" sted. Nogle eksklusive ejendomme er ikke offentligt opført nogen steder på grund af en ejers ønske om fuldstændig diskretion.

Der findes ikke nogen omfattende italiensk "MLS " på trods af påstande om det modsatte.

Rubrikannoncer

Nogle steder er der stadig lokale rubrikannoncer, som man kan læse, hvilket kun øger fragmenteringen.

At slentre rundt

En anden metode er at gå rundt i kvarteret og kigge højt og lavt for at se vendesi skilte. Men ikke alle ejendomme er synlige fra gaden. Det er heller ikke alle ledige ejendomme, der er skiltet med, da ejeren måske ønsker et minimum af diskretion.

Sæt en velrenommeret ejendomsmægler til at arbejde for dig

Med masser af udholdenhed kan du måske finde dit ideelle hjem i Italien på egen hånd. Men en velrenommeret ejendom smægler kan være lige den partner, du har brug for.

Deres viden og assistance kan spare dig for både tid og penge. De kan hjælpe dig med at navigere gennem købsprocessens forviklinger, herunder en due diligence-evaluering af en ejendom i god tid før lukning/færdigstillelse, så der ikke opstår problemer i sidste øjeblik.

Ifølge gældende italiensk lov skal ejendomsmæglere uddannes inden for skat, jura og tekniske områder, certificeres (kun 20% af kandidaterne består i gennemsnit), have licens, og de skal have en professionel ansvarsforsikring. En velrenommeret ejendom smægler er således virkelig parat til at guide dig gennem hvert trin i ejendomskøbsprocessen.

Blandt de fordele, du kan forvente som køber, når du bruger en professionel ejendomsmægler:

• Hjælp til at finde den ideelle bolig på det rigtige sted baseret på dine krav.
• De er eksperter i at søge på de forskellige online annonceringstjenester og kan hjælpe dig med at søge mere effektivt.
• De gennemgår data om hver ejendom, så du ikke spilder din værdifulde tid på at se ejendomme, du aldrig ville overveje.
• De kan foreslå ejendomme, der ikke officielt er på markedet.
• Omfattende viden om tekniske, juridiske og skattemæssige spørgsmål i forbindelse med ejendomme.
• Omfattende viden om de aktuelle markedsforhold
• Titelsøgning og dokumentationsgennemgang af en given ejendom, fra ejerskabsoptegnelser til regler for ejerlejligheder, hvor det er relevant, før du afgiver et tilbud.
• Støtte til at forstå finansieringsmuligheder (fra realkreditlån til leje til køb/leje til eje)
• Hjælp til forhandling
• Bureaukratisk støtte, fra at få et skatte-ID-nummer til overholdelse af lovkrav.

Provision til ejendomsmægler

En ejendomsmægler er ifølge loven forpligtet til at være upartisk og arbejder som standard på vegne af både køber og sælger, og derfor betales deres provision normalt af både køber og sælger. Hver mægler fastsætter sine egne satser. En køber betaler generelt 3-5% moms af salgsprisen. 4% moms er ret almindeligt nu om dage, især når køberen er udlænding (udlændinge kræver betydeligt mere assistance end lokale); 5% er typisk blandt franchisetagere (kun 10% af de italienske mæglere), da de skal betale royalties for deres brand - en tvivlsom værdi for deres kunder. En minimumsprovision i stedet for en procentdel vil normalt gælde for ejendomme af lav værdi, dvs. dem, der sælges for mindre end € 150.000 eller deromkring. 19 % af provisionen ved køb af en primær bolig kan trækkes fra i den italienske indkomstskat, så man maksimalt kan få 1.000 euro i provision (med forbehold for ændringer).

Brug af ejendomsmægleren - sælgers agent

Hvis en køber opdager en bestemt ejendom af interesse gennem arbejdet hos en ejendomsmægler, der har arbejdet sammen med en sælger ( ejendomsmægleren) for at få ordet ud om ejendommens tilgængelighed, vil køberen som standard arbejde direkte med ejendomsmægleren, der ifølge loven skal arbejde upartisk på vegne af både køber og sælger.

Brug af en ejendomssøger - købers agent

Alternativet til at bruge ejendomsmægleren (sælgerens) er, at køberen vælger sin egen foretrukne ejendomsmægler, køberens agent, også kendt som en ejendomsfinder eller som en eksklusiv køber agent(EBA).

Køberens agent, også kaldet ejendomssøger, er en ejendomsmægler med licens i Italien, som er ansat af køberen til at arbejde på køberens vegne i stedet for at arbejde for køber og sælger (standardtilfældet i Italien) eller kun sælger.

Bemærk: Ejendomssøgeren skal være en certificeret og autoriseret ejendomsmægler i Italien; alle andre gør det ulovligt. Især "agenturer", der er registreret i Storbritannien eller på anden måde uden for Italien, arbejder ulovligt, og det samme gør selvudnævnte "guru-eksperter". Desværre er omtale i engelsksprogede publikationer ikke en garanti for, at nogen arbejder lovligt.

En køber, der bruger en køberagent, bør engagere sin agent tidligt i købsprocessen. Køberen skal lade sin agent etablere den første kontakt med sælgerens agent for at undgå ekstra omkostninger til provision.

I praksis vil købers mægler arbejde sammen med den sælgende mægler, og de to vil blive enige om at dele honoraret.

En køberagent kan tilbyde næsten enhver ejendom på markedet, de er ikke begrænset til ejendomme i deres egen portefølje. Det bliver mere og mere almindeligt at bruge en køberagent i Italien, selvom der er en vis modstand, især på de aktive markeder i Milano og Rom, da ejendomsmæglerens effektive provision reduceres. I provinsen Rom forventer mæglerne typisk en returkommission (storno) fra købers mægler.

Leder du efter en autor iseret køberagent/ejendomsmægler? Kontakt os i dag for at høre, hvordan vi kan hjælpe dig.

Et par bemærkninger, hvis du bruger en agent

• Med hensyn til begreberne agent og mægler: Nogle områder uden for Italien tillader fuldt kvalificerede ejendomsmæglere og junioragenter. I Italien skal alle ejendomsmæglere, der bringer købere og sælgere sammen, være fuldt kvalificerede; termerne agent og mægler er udskiftelige. Andre almindelige udtryk er ejendomsmægler (Storbritannien) og realtor (Nordamerika).
• Nogle bureauer kan bruge uautoriseret personale til at arbejde direkte med kunderne. Alt, hvad de gør ud over at administrere, er ikke lovligt. Du har al mulig ret til at arbejde direkte med en fuldt uddannet og kvalificeret professionel. For at beskytte dig siger italiensk lov:
• Du skal ikke betale noget gebyr, hvis du bruger en agent uden licens.
• agentens navn skal angives i overdragelsesdokumentet, også selv om vedkommende ikke er juridisk kvalificeret
• du risikerer en bøde på 500-10.000 euro, hvis du ikke gør det.
• Du kan støde på en tandlæge, advokat, revisor, arkitekt eller oversætter, der "arbejder sort" som ejendomsmægler. Hvis en person ønsker at hjælpe købere og sælgere af fast ejendom i en betalt kapacitet, skal de også gennemgå uddannelses- og licensprocessen, og ifølge loven skal de opgive deres nuværende karriere: de kan ikke både være ejendomsmægler og advokat osv. Den slags sort arbejde er ulovligt i Italien og kan straffes med en bøde på op til 15.000 euro. En godsnakker vil fortælle dig, at de ikke har brug for en licens. Sig ikke, at du ikke blev advaret: uomo avvisato, mezzo salvato som man siger.
• Som i alle andre erhverv findes der nogle få brodne kar, som får uforholdsmæssigt meget opmærksomhed. Den menneskelige natur har en tendens til at fremhæve det negative i stedet for at rose et veludført arbejde; for hvert råddent æble er der mange gode ejendomsmæglere, der knokler på vegne af deres kunder.

Giv et tilbud, når du har fundet dit ideelle hjem

Du har fundet din drømmebolig, tillykke! Typisk kommer den håbefulde køber med et forslag til sælgeren. Det kan være et uformelt mundtligt tilbud, eller det kan være i form af en skriftlig købskontrakt, som bliver bindende, når sælgeren accepterer det. Hvis tilbuddet er mundtligt, kan parterne vælge at udfylde en skriftlig salgsaftale, hvis de ønsker at forsinke den faktiske ejendomsoverdragelse (lukning / færdiggørelse). Det sidste trin er underskrivelsen af det formelle ejendomsoverdragelsesdokument, rogito, der svarer til skødet i common law-jurisdiktioner, og opdateringen af offentlige registre.

1. Tilbudsforhandling/forslag → 2. Foreløbig salgsaftale → 3. Lukning/færdiggørelse (rogito)

Bemærk: Kun det^3. trin, Closing / completion (rogito), er strengt påkrævet.

1. Tilbudsforslaget

I tilbudsforslaget angiver den potentielle køber, hvad de er villige til at betale og på hvilke vilkår. Et mundtligt tilbud er ofte nyttigt for at se, om en sælger vil acceptere dine vilkår uden at forpligte dig væsentligt, men det har meget lidt praktisk værdi (ifølge loven skal den faktiske salgsaftale være skriftlig). Et almindeligt alternativ er at præsentere en foreløbig salgsaftale for sælgeren med en acceptfrist på normalt 15 dage eller deromkring. Hvis et sådant forslag er korrekt udformet, bliver det bindende for parterne, når det er accepteret af sælgeren.

Advarsel: Nogle forslagskontrakter er blot et løfte om at indgå en fremtidig kontrakt, som til gengæld lover at færdiggøre den offentlige skødeaftale. Denne type kontrakt er blevet erklæret ugyldig af den italienske højesteret, dvs. værdiløs.

Tip: Før du afgiver et tilbud, skal du sikre dig, at du helt forstår, hvad du vil købe; se afsnittet om due diligence.

2. Den foreløbige salgsaftale (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")

I de fleste tilfælde vil parterne vælge at indgå en foreløbig salgsaftale, i daglig tale kaldet compromesso (kompromis), som, hvis den er korrekt udformet, er en juridisk bindende skriftlig kontrakt, der forpligter dem til at overdrage ejendommen, som vil blive indgået på et senere tidspunkt. Dette er nyttigt, når en af parterne har brug for et par måneder, før de er klar til at afslutte den formelle ejendomsoverdragelse, f.eks. når køberen stadig har brug for at få et realkreditlån, og/eller når sælgeren endnu ikke er klar til at forlade ejendommen.

Den skriftlige aftale kan antage en af tre juridiske former, en privat underskrevet aftale (scrittura privata), en bekræftet privat aftale (scrittura privata autenticata) eller et offentligt dokument (atto pubblico). En bekræftet privat aftale er en privat aftale, der underskrives foran en notaio. Et offentligt dokument udfærdiges af notaio, som derefter bevidner underskrifterne.

Se også under: Hvad er en notaio (civilretlig notar), og hvad gør de?

Salgskontrakten kan transskriberes til det offentlige ejendomsregister, en mulighed, der giver køberen en betydelig ekstra beskyttelse, hvis sælgeren går konkurs før handlen, eller hvis en skruppelløs sælger efterfølgende sælger ejendommen til en anden køber. Hvis en notaio bruges til at autentificere eller udfærdige kontrakten (en autentificeret privat akt [aftale] eller en offentlig akt), skal den ^{transskriberes1}.

Et depositum betales på dette tidspunkt; beløbet, der generelt ligger i intervallet 5-20%, er op til parternes skøn. Depositummet kan antage en række former: caparra confirmatoria (confirmatory deposit)Den mest almindelige form for depositum, caparra penitenziale (strafdepositum) eller blot acconto (udbetaling). En caparra confirmatoria forpligter parterne til at gennemføre transaktionen eller miste depositummet (hvis sælgeren er skyld i det, skal han returnere depositummet og betale det samme beløb til køberen; dette beskrives ofte, og fejlagtigt, som at sælgeren betaler køberen det dobbelte af depositummet). Den krænkende part kan stadig blive dømt til yderligere erstatning og/eller juridisk tvunget til at overholde ^kontrakten2. En caparra penitenziale giver parterne ret til at bakke ud af kontrakten ved at miste (eller betale beløbet for) depositummet uden yderligere erstatningsansvar. Endelig er en acconto simpelthen en udbetaling til købsprisen.

Salgskontrakten skal registreres inden for 20 ^dage3; hvis du bruger et agentur, vil agenturet registrere den for dig (hvis der er tale om en offentlig handling, vil en notar (notaio, beskrevet mere detaljeret i et følgende afsnit) registrere og transskribere handlingen inden for 30 dage).

Nuværende registreringsgebyrer

Tip: Sørg for, at kontrakten specificerer formålet med udbetalingen. Som standard vil det blive betragtet som en simpel udbetaling (acconto).

Ifølge loven betaler køberen skatterne på det endelige ^skøde4, medmindre parterne beslutter andet. Det er kutyme, at køberen betaler tinglysningsafgifterne for den foreløbige kontrakt, medmindre parterne aftaler andet, da afgifterne på udbetalingen blot er et forskud på det, der skal betales for skødetransaktionen. Der kan være forvirring på dette punkt, da loven siger, at hver af de parter, der drager fordel af registreringen af en generel kontrakt (i modsætning til en salgskontrakt), er ansvarlig for den ikke-refunderbare del af afgifterne og registreringsgebyrerne.

Den foreløbige aftale skal indeholde følgende:

• Kopi af energicertifikat og stempel til 16 euro
• Ejerskabsattester fra matrikelregistret (visure) inklusive grundplan (2 € i stempelafgift pr. stk.)
• Kopi af F24-formular med angivelse af betaling af registreringsafgift
• Registreringsformular 69

Bemærk: Afgiftsstemplerne skal sættes på, når kontrakten underskrives(de kan ikke udstedes efter kontraktdatoen).

De ekstra omkostninger til transskribering (f.eks. når der bruges en notaio) af den foreløbige aftale er:

Hvis du bruger en ejendomsmægler, skal deres gebyr nu ^betales5.

Bemærk: Tidligere var den foreløbige kontrakt ofte allerede en endelig kontrakt om overførsel af ejendomsretten, herunder en forpligtelse til at gentage kontrakten med henblik på transskriptionen i ejendomsregistret. Den første version af kontrakten ville normalt henvise til den reelle salgspris; den senere version af kontrakten ville ofte henvise til en lavere skattevurderingsværdi for at reducere køberens skattebyrde. Selvom denne praksis ikke var lovlig, var den så almindelig, at myndighederne i 2006 formelt indførte beskatning af transaktioner mellem privatpersoner på den skattemæssige værdi (prezzo-valore) i stedet for transaktionsværdien og dermed fjernede motivationen, der førte til dette kneb. Der er straffe for falsk angivelse af værdi.

3. Lukning/færdiggørelse (rogito)

Det sidste trin i overdragelsen, det eneste, der er lovpligtigt, er den endelige overdragelseskontrakt mellem parterne, som skal udfærdiges og bevidnes af en notar (notaio). Saldoen skal betales til sælgeren, og det samme gælder notaio gebyret og overdragelsesskatterne, som opkræves af notaio, der også sørger for, at ejendomsregistret til skatteformål (catasto) og ejendomsregistret er korrekt opdateret.

Ifølge loven har notaio 30 dage til at opdatere de offentlige databaser. Jo før, jo bedre, så tjek med din notaio, hvornår det skal ske, og at det er sket. Hvis der er tale om et realkreditlån, vil realkreditdokumenterne også blive underskrevet på dette tidspunkt, og notaio vil registrere pantet i ejendommen på långiverens vegne. Hvis parterne ikke har indgået en foreløbig salgsaftale (compromesso), og der er brugt en ejendomsmægler, skal dennes provision nu betales.

Blandt købers forpligtelser er at:

• betale den skyldige saldo
• betale forskellige afgifter og skatter, som opkræves af notaren
• betale kompensationen til notaren
• betale mæglerens kompensation, hvis det er relevant og stadig udestående.

Blandt sælgers forpligtelser er at:

• sværge på, at ejendommens nuværende tilstand svarer til den juridiske etage- eller grundplan, der er registreret i ejendomsregistret (catasto)
• oplyse, om forsyningsanlæggene (impianti) opfylder standarden eller ej
• fremlægge et aktuelt energimærkningscertifikat for ejendommen
• betale agentens kompensation, hvis det er relevant og stadig udestående
• overdrage nøglerne til ejendommen; sikre, at den er fri for mennesker og ting, medmindre andet er aftalt

Blandt en notaio's tasks for at sikre en vellykket lukning / færdiggørelse:

• udfør en ejendomsundersøgelse
  • sikre, at køberen er opmærksom på eventuelle hæftelser (begrænsninger) på de ejendomsrettigheder, de skal erhverve
    • f.eks. servitutter og vejrettigheder, panterettigheder (pant, tvangsauktion), forkøbsret
• verificere identiteten på parterne i salget; sikre, at de opfylder de juridiske krav for at indgå aftalen (f.eks. minimumsalder, sund fornuft)
• bekræfte, hvilke skatteregler der gælder, og opkræve de skyldige skatter
• udarbejde skødet til overdragelse af ejendommen og sikre, at det er i overensstemmelse med alle gældende love
• vedhæfte de juridiske etage- og/eller grundplaner for ejendommen
• læse skødeoverdragelsesaftalen for parterne og sikre, at de har forstået den, og at den repræsenterer deres vilje
• opkræve stempelafgift og skyldige skatter på vegne af staten
• registrere ejendomsoverdragelsen i ejendomsregistret og i ejendommens matrikelregister (catasto)

Stempelafgift og skatter, der skal betales ved et ejendomssalg

Fastlæggelsen af den nøjagtige skat, der skal betales, er noget kompliceret, da en række variabler er involveret. Tabellen nedenfor illustrerer forskellige skatter afhængigt af den konkrete situation. Fortvivl ikke, din ejendomsmægler eller notaio kan give dig et prospekt over de gældende skatter baseret på den særlige situation. Ved salg mellem private (ikke-erhvervsdrivende) betales der skat af den skattemæssige værdi, som normalt ligger langt under markedsværdien. Der er også betydelige rabatter, hvis køberen vil bruge boligen som sin primære ^bolig6, med undtagelse af eksklusive ejendomme, der er klassificeret som A1, A8 og A9.

Som du sikkert har bemærket, er Italien meget god til at skabe komplekse skatteordninger!

Bemærk: Hvis der er indgået en forhåndsaftale, krediteres den skat, der er betalt på udbetalingen, til det skyldige beløb ved overtagelsen (rogito).

Udfør due diligence, før du underskriver en kontrakt

Sørg for, at der udføres passende due diligence på en ejendom, før du afgiver et tilbud, så du undgår overraskelser bagefter. Hvis du bruger en velrenommeret ejendomsmægler, vil de hjælpe dig gennem processen. Andre fagfolk kan hjælpe med specifikke dele af processen.

• Udfør en undersøgelse på stedet for at verificere, at ejendommen svarer til det, der er beskrevet i matrikeldokumenterne.
  • det kan være en god idé at engagere en professionel landmåler(geometra) eller en arkitekt til at hjælpe dig, afhængigt af ejendommens kompleksitet.
    • Gebyrerne for en undersøgelse på stedet vil variere afhængigt af sted og kompleksitet, men vil generelt være mindre end € 1.000.
  • Se også her: Er en boliginspektionsrapport en del af salgsprocessen?
• Bekræft det nuværende ejerskab og ejerskabshistorikken over de sidste 20 år(title search: visura ipotecaria)
  • Din ejendomsmægler bør give dig officiel dokumentation, ligesom en notaio.
    • Du kan også vælge at engagere en advokat, men det er ualmindeligt i Italien, da meget af det, en advokat eller en ejendomsmægler ville gøre i andre jurisdiktioner, bliver gjort af notaio og nogle gange af ejendomsmægleren. At engagere en ekstra professionel til en anden eller tredje udtalelse kan helt sikkert give ekstra ro i sindet.
  • tip: der er nogle få tilfælde, som fortjener særlig opmærksomhed, f.eks. når ejendomsretten er blevet overført via en donation eller en arv.
• Undersøg, om der er begrænsninger i ejerskabet, såsom vejrettigheder og andre servitutter, panterettigheder eller en tidsubegrænset lejekontrakt (overfladisk rettighed).
  • En autoriseret ejendomsmægler kan udføre ejerskabstjek for dig; alternativt kan du ønske at engagere en advokat, der er specialiseret i ejendomsret eller en notaio til at hjælpe dig med de to ovenstående punkter
• Undersøg, om nogen har en juridisk forkøbsret til ejendommen, f.eks. en eksisterende lejer eller en nabogrundejer.
  • Undersøg, om ejendommen er opført i det historiske register, dvs. er underlagt restriktioner, der overvåges af Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • spørg din ejendomsmægler, om der kan gælde en forkøbsret, og om måder at mindske en eventuel risiko på.

Bekræft de samlede omkostninger ved købet, inklusive skatter og afgifter.

• Din ejendomsmægler kan give dig en oversigt over de involverede omkostninger, som ikke kun afhænger af prisen, men også af ejendommens karakteristika, den eller de nuværende ejeres profil (virksomheder eller privatpersoner), om ejendommen skal være det primære opholdssted osv.
  • Yderligere detaljer om skatter og omkostninger følger
  .

Når du udarbejder en købstilbudskontrakt:

• specificer nøjagtigt, hvad du køber, f.eks. en beskrivelse af ejendommen og ejendommens matrikelnumre
• Gør dit køb betinget af, at du får al den juridiske dokumentation, der kræves for den specifikke ejendom (dette varierer afhængigt af, hvornår bygningen blev opført, men omfatter generelt indflytningsattest, energimærkningsattest, byggetilladelser osv.)
  • Hvis du vil optage et realkreditlån, kan du enten få en forhåndsgodkendelse fra din bank eller gøre realkreditlånet til en betingelse for dit køb.
    • en sælger er måske ikke villig til at acceptere et betinget tilbud.
• Sørg for, at tilbuddet har en udløbs-/forfaldsdato.
• Sørg for, at alle mundtlige løfter bliver nedfældet skriftligt. Er der byggetilladelse til at installere en swimmingpool? Sørg for, at det er dokumenteret.

Hvad er en notaio (notar), og hvad laver de?

En notaio (en notarius publicus med juridisk uddannelse, ikke at forveksle med en notarius publicus, der findes i common-law jurisdiktioner) er en selvstændig embedsmand, der handler i offentlighedens interesse, altså for både køber og sælger, for at sikre integriteten af offentlige akter, herunder ejendomsoverdragelser, hvad enten de sker ved køb, arv eller domstolsafgørelse.

I det italienske system er det Notaio, der foretager ejendomsundersøgelsen og udarbejder skødeaftalen - opgaver, som en advokat eller en anden professionel ville udføre i lande, der bruger common law-systemet som USA og Storbritannien.

En notaio er påkrævet ved lov til udarbejdelse og registrering af den endelige salgsaftale (skøde). Da det er køberen, der løber den største risiko i ejendomssalgsprocessen, dikterer skikken, at notaio vælges af køberen, som betaler notaio gebyret. Mens notaren betales af køberen, arbejder de juridisk set på vegne af staten og er forpligtet til at beskytte både købers og sælgers interesser. En notaio må ikke handle, hvis det vil skabe en interessekonflikt, f.eks. hvis en af parterne er en slægtning.

Et område, hvor der kan opstå misforståelser, er, at en notaio ikke udfører en opmåling: De verificerer ikke, at en ejendoms sande nuværende tilstand svarer til det, der er juridisk dokumenteret, ud over at tage en erklæring fra sælgeren, en erklæring, som måske eller måske ikke er sand.

notaio costs

Hver notaio fastsætter sine egne geb yrer. Gebyret er normalt en glidende procentdel af salgsprisen; jo lavere salgspris, jo højere procentdel. Faste honorarer blev afskaffet med Bersani-reformerne i 2006; en vejledning offentliggjort i 2012 foreslår et gennemsnitligt honorar på 1,1 eller en gennemsnitlig salgspris på 500.000 med et interval fra 0,4 til 4,82 eller salgsværdier mellem 25.000 og 1 million euro. Det faktiske honorar vil til dels afhænge af transaktionens kompleksitet (hvor mange ejere, hvor mange grunde består ejendommen af, hvor omfattende vil notarens involvering være i hver overdragelsesfase) og af omfanget af konkurrencepres i en bestemt geografi. Hvis der skal inkluderes et realkreditlån, skal der lægges yderligere ca. 60% til honoraret, da notaio også er ansvarlig for at registrere realkreditlånet. Du kan bede en notaio om et skriftligt overslag over deres honorar for en bestemt transaktion uden yderligere forpligtelse. Som i alle andre erhverv vil nogle notai være mere samvittighedsfulde, lydhøre og professionelle end andre. Bed om en anbefaling fra en person, du stoler på, og følg den.

notaio opkræver også skatter og afgifter til staten; skatterne vil fremgå af deres regning og bliver ofte fejlagtigt betragtet som en del af prisen for notaio.

Hvis en af parterne ikke taler italiensk

Den officielle aftale om ejendomsoverdragelse vil være på italiensk. Hvis en køber (eller sælger) ikke kan læse italiensk, engagerer de normalt en tosproget advokat med en fuldmagt (procura) til at handle på deres vegne. Andre scenarier er mulige, f.eks. hvis alle parter (køber, sælger og Notaio) taler det samme fremmedsprog, kan kontrakterne indgås på det sprog, men bilagene skal oversættes fra italiensk, og aftalen skal stadig oversættes til italiensk, hvilket alt sammen kan være mere kompliceret, end det ser ud til på overfladen.

Betaling for dit nye hjem i Italien: banker, finansiering og meget mere!

Betalingsprocessen

Hvis parterne vælger at indgå en foreløbig aftale før den egentlige handel, betaler køberen normalt en udbetaling i form af en personlig check udstedt direkte til den verificerede ejer af den pågældende ejendom.

Restbeløbet betales normalt med en ikke-overførbar check( også kaldet bankcheck, assegno circolare) til sælgeren.

Har du et par ekstra kontanter under madrassen? Generelt skal kontanttransaktioner være mindre end € 5000 for at overholde antigenbrugslovene.

Spærret betaling (deposito del prezzo)

Når kontrakten om overdragelse af ejendommen er underskrevet med Notaio, skal Notaio registrere kontrakten og opdatere matrikelregistret og skattedatabasen (catasto). Civillovbogens artikel 2671 siger, at dette skal gøres så hurtigt som muligt og under alle omstændigheder inden for 30 dage. Selv om denne proces normalt forløber uden problemer, risikerer en køber, at der bliver lagt et skadeligt krav, som f.eks. en bank- eller skattepanteret, på ejendommen, før transskriptionen i tingbogen finder sted.

Lov 124/2017 løser dette problem ved at indføre en spærret konto (deposito del prezzo 8), som administreres af Notaio. Den frivillige brug af en spærret konto kan kræves af begge parter, selvom det næsten altid vil være køberen, som er den klare modtager. Ingen af parterne kan modsætte sig brugen af escrow-faciliteten, ikke engang som en betingelse for salget. Hvis køberen ønsker at bruge escrow-kontofaciliteten, bør de udtrykke dette ønske på forhånd, så Notaio er i stand til at forberede den nødvendige dokumentation, og sælgeren ikke bliver overrasket. Loven giver parterne mulighed for at vælge escrow-muligheden selv på tidspunktet for closing (rogito); det er svært at forestille sig dette i praksis.

Midler indsamlet af Notaio (en bankcheck, også kaldet bankoverførsel, udfærdiget til Notaio) vil blive deponeret på en dedikeret bankkonto, som er juridisk adskilt fra Notaios egen formue. Notaio skal frigive midlerne til sælgeren, når skødeoverdragelsen er gennemført.

En køber kan også overveje at bruge escrow-faciliteten til at stille en betingelse for skødeoverdragelsen, f.eks. at midlerne først må frigives, når en eksisterende panteret er udslettet, eller når ejerlejlighedens udgifter er betalt, eller når ejendommen er tømt for ting og/eller en lejer. Det er ikke svært at forestille sig, at denne type betinget brug af escrow-faciliteten fra købers side, pålagt en uvillig sælger, kan føre til retssager.

Da en Notaio vil have ekstra omkostninger til at administrere escrow-processen, er det sandsynligt, at de vil opkræve betaling for denne service.

På kort sigt kan købere forvente, at sælgere er utilfredse med brugen af escrow-kontoen, da sælgeren bliver nødt til at vente en uges tid på betalingen.

Bankforretninger i Italien

De fleste ejendomskøbere vil gerne have en bankkonto i Italien for at forenkle betalingen af deres nye hjem og for at betale fremtidige regninger osv.

For at åbne en konto i Italien vil en bank bede om personlig identifikation og et italiensk skatte-ID-nummer (codice fiscale) (ofte dårligt oversat som "skattekode"). Den gode nyhed er, at det er ret nemt at få en codice fiscale, og skattemyndighederne er glade for at hjælpe alle, der før eller siden skal betale skat! Din ejendomsmægler kan hjælpe dig med at få dit skatte-ID, hvis du har brug for det.

Et godt råd: Undgå online simuleringsværktøjer, som genererer et skatte-id baseret på dit navn, fødselsdato og fødested. Disse værktøjer opretter faktisk ikke koden hos skattemyndighederne.

Bemærk: Borgere og fastboende i USA vil opleve, at nogle banker ikke vil tillade dem at åbne en konto. Årsagen er en uigennemtænkt amerikansk lovgivning, som antager, at enhver konto i udlandet, selv i en jurisdiktion med middel eller høj skat, eksisterer for at skjule penge. En ejendomsmægler, der er specialiseret i at arbejde med amerikanske statsborgere, kan hjælpe dig med at finde en bank, der er glad for din forretning.

Opnåelse af et realkreditlån

Købere med bopæl i Italien bør kunne få et realkreditlån til ejendommen, forudsat at de kan påvise tilstrækkelig indkomst til at betale afdragene. Lånets værdi kan ikke overstige 80% af ejendommens værdi, som fastsat af bankens vurderingsmand (denne værdi kan potentielt være mere eller mindre end salgsprisen). Pantet i ejendommen kan være større end det faktiske lånebeløb, da banken ikke kun ønsker at beskytte det udlånte beløb, men også sine omkostninger, hvis den får brug for at inddrive gælden.

Hvis køberen ikke er bosiddende i Italien og kan dokumentere sin indkomst, er det sværere at få et realkreditlån i Italien, men der findes realkreditmæglere, som kan hjælpe i nogle tilfælde. Nogle købere optager et realkreditlån i en ejendom, de allerede ejer et andet sted, også kendt som et boliglån. Det har faktisk den fordel, at køberen ikke er udsat for udsving i valutakurserne, som nemt kan være 25% eller mere over en 10-20-årig periode.

Leje for at købe / leje for at eje

En sælger kan være villig til at finansiere køberens køb under Rent to Buy-ordningen(også kaldet rent to own, affitto con riscatto), der blev indført i slutningen af 2014. På grund af begrænsninger i programmet vil både købere og sælgere sandsynligvis betragte Rent to Buy som en finansieringsløsning i sidste instans.

Omkostninger ved realkreditlån i Italien

For at optage et realkreditlån i Italien skal du afholde de fleste eller alle af følgende udgifter:

• ansøgningsgebyr for realkreditlån (spese istruttoria)
  • Det er ikke alle banker, der opkræver dette gebyr, men det kan løbe op i 500-1000 euro for dem, der gør.
• gebyr for ejendomsvurdering
  • Banken vil vurdere ejendommen for uafhængigt at bestemme dens værdi uanset udbudsprisen eller salgsprisen.
• forsikringspolice på
  • ejendommen
  • låntager af realkreditlån
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• stempelafgift på realkreditaftalen
• tinglysningsafgift; afgift på realkreditlånet: 0,25 eller primær bolig, 2% ellers
• "understøttende" bankkonto
  • Mange banker beder dig om at have en konto hos dem ud over realkreditlånet. Der er ingen logisk grund til dette, andet end at tilføje et ekstra gebyr til omkostningerne ved at gøre forretninger med dem. Du bør undgå det, medmindre du har brug for det.

Kan udlændinge købe ejendom i Italien?

Det vil glæde dig at vide, at Italien generelt tillader udlændinge at købe ejendom i Italien, så længe italienere har lov til at gøre det samme i køberens hjemland, eller hvis udlændingen bor ("regolarmente soggiornante") i Italien. Der er ingen begrænsninger for EU- og EFTA-borgere.

Kan ikke-EU-borgere bo i Italien, hvis de køber en bolig?

At eje en ejendom i Italien giver ikke specifikke rettigheder til at opholde sig i Italien, man er stadig underlagt de normale immigrationsregler, som for mange tillader et visumfrit ophold i Italien i op til 90 dage. Det er muligt at få et længerevarende valgfrit opholdsvisum, hvis du kan dokumentere, at du ikke behøver at arbejde i Italien, f.eks. hvis du har en betydelig indkomst (mere end € 31.160/år) såsom royalties, en pension, investeringer uden for Italien. Generelt er det meget svært at få et arbejdsvisum i Italien.

Efter dit boligkøb

Meddelelser

Når du har købt din nye bolig, skal du give andre besked om den gode nyhed! Præcis hvem der skal have besked, afhænger af sagen, og din ejendomsmægler kan hjælpe dig. Et par eksempler:

• Hvis boligen er din primære bolig
  • Registrer din bopæl hos kommunen, hvilket er vigtigt, hvis du ønsker skattelettelser for "primære hjem". I øjeblikket har du op til 18 måneder til at gøre dette, men lad være med at tøve!
  • opdatere dit identitetskort, kørekort
  • underret din bank, bilforsikring
  • tilmeld dig en ny læge, hvis du er i en anden ASL-jurisdiktion
  • skattemyndighed, pensionssystem: underret din arbejdsgiver eller skattemyndighederne direkte, hvis du er selvstændig erhvervsdrivende
  • Anmeld adresseændring til postvæsenet ("Seguimi"), koster ca. 30 euro om året.
• Forsyningsvirksomheder
  • I de fleste tilfælde er det billigst bare at ændre navnet på kunden (voltura) i stedet for at starte en ny tjeneste.
    • f.eks. tidligere ejer, kontonummer, målernummer
• Administrator af ejerlejligheder
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - for fredede ejendomme skal det i de fleste tilfælde gøres af sælgeren.

Løbende omkostninger

Når du er blevet ejer af din nye bolig, har du nogle få tilbagevendende udgifter:

• forsyningsselskaber
• Gebyrer for ejerlejligheder
  • gælder kun, hvis din ejendom er en del af et ejerlejlighedskompleks
• en lokal affalds- og serviceskat
• en ejendomsskat til finansiering af byens aktiviteter
  • frafaldes, hvis din bolig betragtes som din primære bolig
• Forsikring
  • Du bør i det mindste overveje en forsikringspolice, der dækker skader på tredjeparter, for eksempel hvis et vandrør går i stykker og oversvømmer naboerne. Du kan også overveje tyveri-, brand- og anden dækning.
  • Undgå at duplikere den dækning, du allerede har
    • Hvis du bor i en ejerlejlighed, kan der være en gruppeforsikring på bygningen.
    • Hvis du har optaget et realkreditlån, vil du have en vis dækning i lånets løbetid.

Tip: Din ejendomsmægler kan give dig et prospekt over dine forventede årlige ejeromkostninger.

Skattefradrag

Ejendomsejere kan drage fordel af en række skattefradrag, hvis de indgiver en selvangivelse i Italien. De præcise detaljer kan ændre sig fra år til år.

• Honorar til ejendomsmægler
• Renter af realkreditlån
• Renoveringsomkostninger
• Energibesparende forbedringer

Vi er her for at hjælpe

Hvis du ønsker at købe ejendom i Italien, vil vi med glæde hjælpe dig gennem processen. Lad os vide, hvordan vi kan hjælpe dig.(om forfatteren)

Bemærk: Oplysningerne i denne guide var korrekte efter vores bedste overbevisning på udgivelsestidspunktet. Den leveres "som den er" uden garanti af nogen art, hverken udtrykt eller underforstået. Lad os endelig vide, hvis du mener, at der er noget andet, vi bør dække i denne guide.

Yderligere læsning om dette emne

• Finansieringsordningen fra leje til køb
• Catasto forklaret
  • Download dit eget visum
• Hvor kan man bo i Italien?
• Italiensk statsborgerskab med få tårer

Indhold

• Sådan køber du en bolig i Italien
  • Hvor er det bedst at købe bolig i Italien?
  • At finde et hjem i Italien
    • Online møder fragmenteringens virkelighed
    • Klassificerede annoncer
    • At slentre rundt
    • Sæt en velrenommeret ejendomsmægler til at arbejde for dig
      • Provision til ejendomsmægler
      • Brug af ejendomsmægleren - sælgers agent
      • Brug af en ejendomssøger - købers agent
      • Et par bemærkninger, hvis du bruger en mægler
  • Giv et bud, når du har fundet dit ideelle hjem
    • 1. Forslag til tilbud
    • 2. Den foreløbige salgsaftale (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")
    • 3. Lukning/færdiggørelse (rogito )
  • Stempelafgift og skatter ved salg af fast ejendom
  • Udfør due diligence, før du underskriver en kontrakt
  • Hvad er en notaio (notarius publicus), og hvad gør de?
    • notaio costs
  • Hvis en af parterne ikke taler italiensk
  • Betaling for dit nye hjem i Italien: banker, finansiering og meget mere!
    • Betalingsprocessen
      • Spærring af betaling
    • Bankforretninger i Italien
    • Opnåelse af et realkreditlån
    • Leje for at købe / leje for at eje
    • Omkostninger ved realkreditlån i Italien
  • Kan udlændinge købe ejendom i Italien?
  • Kan ikke-EU-borgere bo i Italien, hvis de køber en bolig?
  • Efter dit boligkøb
    • Meddelelser
    • Løbende omkostninger
    • Skattefradrag
  • Vi er her for at hjælpe
  • Yderligere læsning om dette emne

❖ ❖ ❖

Ovenstående tilbydes som generel vejledning uden garanti; ændringer kan være sket siden den blev skrevet. Rådfør dig med passende kvalificerede fagfolk om din specifikke situation, før du foretager et ejendomskøb.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos voksede op i Rhode Island, USA. Han studerede i USA, Storbritannien og Tyskland, før han slog sig ned i Italien, hvor han har boet i over 25 år i tre forskellige regioner.

Sean er autoriseret ejendomsmægler i Italien med over 10 års erfaring i sektoren og vil meget gerne høre fra dig, hvis du ønsker at købe eller sælge ejendom i Italien.