Er Rent to Buy-finansieringsordningen noget for mig?

Euromønter og -sedler, Avij, Public domain, via Wikimedia Commons

I en tid, hvor det kan virke som en umulig mission at få et boliglån i Italien for udlændinge, er Rent to Buy(også kendt som leje til eje, affitto con riscatto leje-køb, leje-køb) måske være løsningen for nogle få håbefulde boligkøbere, men efter nøgtern overvejelse vil de fleste finde det som en sirenesang.

Sådan fungerer leje til køb

Rent to Buy blev kodificeret i italiensk lov i slutningen af ²⁰¹⁴¹ og giver en potentiel boligkøber mulighed for i første omgang at leje en ejendom med mulighed for at købe den til en forudbestemt pris ved lejeperiodens udløb. Hver periodisk betaling består af to dele: et lejebeløb og et afdrag på det fremtidige køb. Parterne skal forhandle både hyppigheden af betalinger og de beløb, der er øremærket til leje- og afdragsbetalinger. Lejeperioden skal være mindre end 10 år for at sikre vigtig juridisk beskyttelse for både køber og sælger.

I slutningen af lejeperioden vælger den potentielle køber, om han vil købe ejendommen eller ej (ejeren er forpligtet til at sælge ejendommen til den tidligere fastsatte pris minus afdragene; den potentielle køber er IKKE forpligtet til at gennemføre købet). Hvis den potentielle køber vælger at købe ejendommen, skal han/hun betale den udestående saldo. Hvis de vælger at gå, får de måske eller måske ikke deres afdragsbetalinger tilbage, helt eller delvist, afhængigt af vilkårene i den kontrakt, de har forhandlet.

Fordele for købere

Den primære fordel for købere er, at de kan reservere det fremtidige køb af en ejendom til en given pris nu, men alligevel udskyde det meste af betalingen til en dato et par år ude i fremtiden. For at gøre det klart, udskyder Rent to Buy kun det øjeblik, hvor køberen stadig skal skaffe de fleste af midlerne til at købe ejendommen. Det kan være nyttigt i en situation, hvor køberen har et kortsigtet likviditetsproblem, som de forventer at løse inden udløbet af Rent to Buy/Own-perioden. Da køberen skal betale både husleje og udbetaling i mellemtiden, er Rent to Buy en dårlig løsning, hvis de ikke forventer, at deres økonomiske situation forbedres i løbet af Rent to Buy -aftalen, måske med undtagelse af det tilfælde, hvor køberen forventer en betydelig inflation i de næste par år.

Potentielle købere skal også tænke på, at de fleste sælgere hellere vil have kontanter i hånden nu end at opkræve afdrag for et salg om nogle år, et salg, som måske ikke engang bliver til noget. Kloge sælgere vil kun overveje Rent to Buy-forslag for ejendomme, de ellers ikke kan sælge, eller hvis den potentielle køber tilbyder en betydelig præmie for sælgerens risiko. Den mulighed, en sælger giver en potentiel køber for at købe ejendommen i fremtiden eller ej, er ikke gratis! For næsten alle købere vil et traditionelt realkredit- eller boliglån fortsat være en langt mere attraktiv løsning end leje-køb-ej finansiering; leje-køb er ikke en erstatning for et traditionelt realkreditlån. For dem med indkomster i andre valutaer end euro er der en særlig fordel ved at bruge eksisterende aktiver "derhjemme" til at finansiere en ejendom i Italien: Valutakurserne kan nemt svinge 30 % eller mere over en 10-årig periode. Dermed undgår man denne valutarisiko.

Fordele for sælgere

Den primære fordel for sælgerne ved Rent to Buy-ordningen er, at den øger antallet af potentielle købere, i hvert fald på papiret. Men det er forbundet med en betydelig risiko for sælgeren. De udskyder opkrævningen af størstedelen af salgsprovenuet til en fremtidig dato, som måske ikke engang indtræffer. Hvis potentielle købere vælger at leje for at købe for at finansiere deres nye hjem, fordi de i øjeblikket ikke kan få et realkreditlån, hvor sandsynligt er det så, at de vil have råd til at betale den udestående betaling på ejendommen om 3-5 år? En sælger skal afveje den høje risiko for, at den potentielle køber ikke vil være i stand til at udnytte sin købsoption. Flere år senere kan sælgerne meget vel være tilbage ved udgangspunktet: De har stadig en usolgt ejendom. Rent to Buy kan bestemt være værd at overveje for ejendomme, der ellers ikke ville blive solgt, men selv da vil der gå år, før sælgeren finder ud af, om han virkelig har solgt ejendommen.

Købere og sælgere er nødt til at afbøde risici

For både købere og sælgere er der betydelige risici ved Rent to Buy-programmet, som de skal afbøde ved at udarbejde en robust kontrakt, der opfylder deres respektive behov, og sikre, at kontrakten bliver transskriberet i det offentlige ejendomsregister for at give begge parter en betydelig juridisk beskyttelse. Din ejendomsmægler, advokat eller notaio kan udarbejde en kontrakt, der opfylder dine behov, med udgangspunkt i standardskabeloner, men du skal bruge en notaio til transskriptionen. Sørg for, at den professionelle, du vælger til at udarbejde leje-køb-aftalen, er fuldt ud vidende, og at du kan stole fuldt ud på dem.

Potentielle købere skal gøre flere ting for at beskytte deres interesser. Den første er at sikre, at den samme due diligence, som normalt udføres før en ejendomshandel (f.eks. ejerskabshistorik, skøde, plantegning, vejrettigheder, panterettigheder og andre begrænsninger i ejendomsretten), udføres, før man indgår en Rent to Buy-kontrakt. For det andet, som tidligere nævnt, men værd at understrege, bør kontrakten transskriberes af en notaio for at sikre, at køberens afdragsbetalinger og købsoption er beskyttet, hvis sælgeren kommer i økonomiske vanskeligheder eller efterfølgende forsøger at sælge ejendommen til en anden.

Sælgere vil gerne sikre sig, at kontrakten er transskriberet for at lette tilbagetagelsen af deres ejendom, hvis den potentielle køber kommer bagud med betalingerne.

Andre former for forsinkede købekontrakter

Indtil nu har vores diskussion fokuseret på den specifikke Rent-to-Buy-formel, som er foreskrevet i italiensk lov. Andre kontraktformer er mulige, nogle er kodificeret i loven, f.eks. afbetalingskøb / afdragsordning (vendita con riserva della proprietà), andre er skræddersyede / brugerdefinerede. Nogle "professionelle" bruger fejlagtigt udtrykket Rent-to-Buy til at henvise til en kontraktform, der er forskellig fra den, der er kodificeret i italiensk lov. Lad dem ikke forvirre dig: De fleste af de problemer, der er diskuteret i de foregående afsnit, forbliver på trods af den form og det navn, der bruges; nogle risici forstærkes ved at bruge andre kontraktlige former.

Husk på, at der ikke er nogen magi her: Køberen skal finde midlerne til at gennemføre sit køb, før eller siden. Hvis en sælger stiller finansiering til rådighed og accepterer en risiko, som en bank ikke engang vil røre ved, vil sælgeren have yderligere kompensation for sin indsats. Caveat emptor.

Når ejendomsmæglerens provision skal betales

Hvis den potentielle køber og sælger benytter sig af en ejendomsmægler, skal der betales provision for udlejningen, når aftalen om leje til køb er indgået. En provision for salg af ejendommen skal først betales, når og hvis den potentielle køber udnytter sin købsoption. Den potentielle køber skal derfor være opmærksom på, at de fleste sælgere foretrækker kontanter i hånden i dag, og det samme gør de fleste ejendomsmæglere. Jeg mener ikke, at det gør ovenstående punkter ugyldige, men i sidste ende er det dig, der er dommeren, hvis du er korrekt informeret!

Ja, som nævnt ovenfor er der nogle få scenarier, hvor Rent to Buy kan give mening. I det store hele er der tale om marginale tilfælde: For de fleste, både købere og sælgere, er Rent to Buy en finansieringsløsning af sidste udvej.

Yderligere læsning: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, en guide udarbejdet af notai association.

Primære fordele ved Rent to Buy

for en køber

mulighed for at reservere det fremtidige køb af en bolig til en given pris og udskyde betalingen

nyttigt, når køber har et likviditetsproblem, som de forventer at løse inden købsoptionens deadline (maks. 10 år)

for en sælger

tiltrække potentielle købere, der er villige til at acceptere en højere pris
tiltrække potentielle købere til en ejendom, som ellers er svær at sælge
potentielt opnå en betydelig indtægt, hvis den potentielle køber ikke udnytter sin købsoption, og sælgeren kan beholde en betydelig del af afbetalingerne

afhænger af resultatet af købers option og af de oprindelige vilkår i Rent to Buy-aftalen.

Primære ulemper ved Rent to Buy

for en køber

behovet for at finde midlerne til købsprisen forsinkes, men løses ikke
Sælgerne har kun få incitamenter til at benytte sig af Rent-to-buy.

De fleste sælgere vil hellere have sikkerhed for kontanter i hånden nu end den usikkerhed, som en købsoption skaber.

Rent-to-buy koster mere end et traditionelt realkreditlån.

sælgere ønsker ikke at være i finansieringsbranchen: en opmærksom sælger vil forvente at blive kompenseret for at levere, hvad en bank ikke vil

Køberen skal sikre sig, at den normale due diligence, der foretages i forbindelse med ejendomssalget, er udført, før de underskriver en leje til køb-kontrakt.
Der er ingen garanti for betydelig juridisk beskyttelse, medmindre der bruges en notar til at transskribere kontrakten. Det er alt for nemt at springe dette trin over i økonomiens navn eller det, der er værre.

for en sælger

Sælgeren forpligter sig ubetinget til at sælge ejendommen uden en gensidig forpligtelse fra den potentielle køber.
en betydelig indtægt fra ejendomssalget forsinkes i årevis eller for evigt.

Fodnoter

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Ovenstående tilbydes som generel vejledning uden garanti; ændringer kan være sket siden den blev skrevet. Rådfør dig med passende kvalificerede fagfolk om din specifikke situation, før du foretager et ejendomskøb.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos voksede op i Rhode Island, USA. Han studerede i USA, Storbritannien og Tyskland, før han slog sig ned i Italien, hvor han har boet i over 25 år i tre forskellige regioner.

Sean er autoriseret ejendomsmægler i Italien med over 10 års erfaring i sektoren og vil meget gerne høre fra dig, hvis du ønsker at købe eller sælge ejendom i Italien.