Juridiske overvejelser i forbindelse med et boligsalg i Italien: Byggetilladelser og skødet

Flere formelle og materielle krav vedrørende byggetilladelser skal opfyldes, når man køber en ejendom i Italien for at sikre, at skødet er juridisk korrekt, at skatteforpligtelser er opfyldt, og for at beskytte køber og sælger mod "misforståelser", der kan opstå efter salget.

Byggetilladelser skal nævnes i skødeaftalen

Til at begynde med skal skødet nævne alle væsentlige bygget illadelser ("titoli abilitativi"), der er udstedt til bygningen eller enheden i en bygning (f.eks. en lejlighed i et ejerlejlighedskompleks). Anbefalingen er at nævne alle byggetilladelser, både større og mindre. På landsplan blev byggetilladelser indført i 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ for byområder, udvidet til landområder i 1967 (L. 765 / 1967) ². Nogle byer kan have udstedt byggetilladelser før 1942. Hvis byggetilladelserne ikke nævnes, eller sælgeren i det mindste erklærer, at byggeriet blev påbegyndt før 1. september 1967, er ejendomsretten ugyldig, og den er aldrig blevet til ³. Tilladelserne skal eksistere, skal være for den bygning, der sælges, men behøver ikke at blive præsenteret for køberen eller til Notaio. En løgn i en offentlig skødekontrakt kan ifølge straffelovens artikel 483, stk. ⁴, straffes med op til 2 års fængsel.

Hensigten med kravet om at nævne byggetilladelser er primært at stoppe salget af ejendomme, der er bygget i total mangel på byggetilladelse.

En edsvoren erklæring om bygningens "lovlige tilstand" kan vedhæftes skødet.

At der findes byggetilladelser, garanterer ikke, at det, der faktisk er bygget, svarer til det, der er tilladt. Lovgivning godkendt i 2020 (D.L. 76 / 2020) ⁵ går flere skridt videre og foreslår, at bygningens lovlige status verificeres af byggetilladelser, eller i deres fravær af anden utvetydig dokumentation, såsom skattekontorets (catasto) optegnelser. Desuden skal den eksisterende konstruktion afspejle det, der blev tilladt, inden for specifikke tolerancer. I tilfælde af ejendomssalg kan en edsvoren erklæring om den lovlige tilstand vedhæftes skødet: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". På klassisk italiensk vis er sproget tvetydigt, og der er ikke angivet nogen straf i loven, hvilket baner vejen for yderligere retssager, der kan binde retssystemet op.

I det meste af Toscana og i dele af Emilia Romagna skal der foreligge en edsvoren rapport (conformità urbanistica) fra en kvalificeret teknisk fagperson (geometra arkitekt, civilingeniør, perito industriale) været en del af salgsprocessen i praksis, hvis ikke i loven, i 5-10 år; de primære ændringer er at specificere tolerancer for overholdelse og indikationer på, at den edsvorne rapport skal vedhæftes skødet.

Skattekontorets optegnelser (catasto) skal være korrekte: "conformità catastale"

En lov fra 2010 ⁶ kræver, at skattekontorets grundplan (planimetria catastale) nøjagtigt afspejler ejendommen, som den er i dag, inden for visse tolerancer, som ikke påvirker ejendommens skattevurderede værdi. Tekstoptegnelsen, i det omfang den påvirker skatteværdien, skal også være nøjagtig. Selvom ejendommens adresse ikke behøver at blive rettet, er det en god idé at gøre det som en del af forberedelsen af en ejendom til salg. A Notaio kan bede parterne, køber og sælger, om at underskrive skattekontorets plantegning og kan vedhæfte den til skødet, men det er ikke et krav.

Skattekontorets ejendomsregistre findes separat fra byplanlægningskontorets ejendomsregistre. En rettelse i byplankontoret medfører ikke automatisk en rettelse i skattekontorets registre og omvendt, undtagen i begrænsede områder i Norditalien, hvor man bruger et fælles registreringssystem, som man har arvet fra det tidligere østrigske styre.

Jurister hverken kan eller vil verificere teknisk compliance

En almindelig misforståelse blandt købere af fast ejendom i Italien, både indfødte og udlændinge, er, at den juridiske ekspert, the Notaioverificerer nøjagtigheden af den tekniske dokumentation for en ejendom. En jurist er ikke en teknisk fagperson. Kun en kvalificeret teknisk fag person (geometra arkitekt, civilingeniør, perito industriale) kan verificere rigtigheden af teknisk dokumentation. De skal gøre det med en edsvoren erklæring: se efter ordet "asseverata". De, der kommer fra jurisdiktioner med common law, vil automatisk få en impuls til at"få fat i en advokat". Uden at sætte det på spidsen, så hjælper det ikke at forsøge at bruge en skruetrækker, når der er brug for en svensknøgle: Løsningen er en teknisk fagmand, ikke en juridisk fagmand.

Hvad sker der, hvis der opdages uautoriseret byggeri før et salg?

Historisk set var der mindre strenghed i udstedelsen af byggetilladelser, end man forventer i dag. Det er ikke meget at sige, at de fleste huse i Italien har problemer med byggetilladelsen, som skal udbedres inden et salg. Det anbefales på det kraftigste, at sælgeren fremlægger en edsvoren rapport om ejendommens lovlige tilstand (teknisk overensstemmelse) som en betingelse for salg.

Den tekniske overensstemmelsesrapport kan tage flere måneder på grund af den tid, det tager at anmode om dokumentation fra byplanlægningskontoret, at udføre målinger og at skrive rapporten.

Problemer, der kan dukke op:

• mindre deformiteter, der overskrider de tilladte tolerancer: tilladelse med tilbagevirkende kraft opnås med underretning til byen
• mellemstore deformiteter: tilladelse med tilbagevirkende kraft anmodes fra byen
• Deformiteter, der ikke kan tillades på nuværende tidspunkt: Situationen skal ændres (herunder nedrivning) for at matche det, der faktisk blev tilladt.

Tilstedeværelsen af uautoriseret arbejde vil forsinke et salg. Forsinkelsens længde afhænger af problemets alvor, tilgængeligheden af tekniske fagfolk og bygherrer, hvis det er nødvendigt, årstiden (ferier kommer i vejen).

Hvad er konsekvenserne af at købe et hus, der har uautoriseret byggeri (abuso edilizio)?

Der kan være grunde til, at en køber, der kender til uautoriseret arbejde, ønsker at fortsætte med købet af en ejendom i dens nuværende form.

1. Skødeoverdragelsesaftalen skal nævne større byggetilladelser, tilladelserne skal eksistere og referere til den ejendom, der sælges. Det er således ikke muligt at sælge en ejendom, der er bygget efter 1942 (i et byområde, 1967 i et landområde), og som ikke har mindst en indledende byggetilladelse.
2. Købere, der har brug for et realkreditlån, vil opdage, at en bank ikke er villig til at låne penge til en ejendom, hvis problemerne med byggetilladelsen ikke er løst, inden salget afsluttes.
3. Fremtidige bygget illadelser, der skal godkendes af kommunen, har som forudsætning, at ejendommen er i lovlig stand.
4. Hvis det kan bevises, at køberen var klar over det uautoriserede arbejde på salgstidspunktet, er køberen også medansvarlig for eventuelle bøder og nedrivningsomkostningerne, hvis byen gennemfører en nedrivning ^. I ekstreme tilfælde, f.eks. hvis man fortsætter med at udføre uautoriseret arbejde på trods af en suspensionsordre, er der mulighed for fængselsstraf. I praksis er håndhævelsen svag.
5. Skattekontorets dokumentation skal nøjagtigt afspejle, hvad der sælges på salgstidspunktet; en skatterevision efter salget kan være smertefuld, hvis det viser sig, at de skatteparametre, der blev angivet på salgstidspunktet, undervurderede ejendommen og dermed den betalte skat.

Uanset om man er klar over det eller ej, skal en køber, der arver uautoriseret arbejde, løse problemet (fjerne det eller om muligt få tilladelse med tilbagevirkende kraft), så snart vedkommende bliver opmærksom på det. En by bliver ofte først opmærksom på uautoriseret byggeri, efter at en utilfreds nabo har alarmeret byen.

Som en påmindelse skal det nævnes, at jurister IKKE kontrollerer tekniske byggetilladelser.

Det anbefales på det kraftigste, at sælgeren løser alle problemer med byggetilladelser, før salget afsluttes, også selv om denne proces uundgåeligt forsinker salget. Køberen bør forvente en edsvoren, lovlig tilstandsrapport ... og være villig til at betale for den, hvis det er nødvendigt.

Andre bygningscertifikater, der kræves eller er nyttige ved salg af ejendom i Italien

Energimærkningscertifikat, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Sælgeren skal give køberen en gyldig kopi af energimærkningsattesten, så snart en køber overvejer at købe en ejendom. Energiattesten skal specificeres i skødekontrakten og vedlægges den. Selv om intentionerne bag energisyn er udmærkede, er markedsprisen for energisyn meget lav i forhold til det arbejde, der kræves for et professionelt syn. Derfor er der ikke meget stringens i udførelsen af energisyn. Kun certifikater for nye bygninger er generelt pålidelige. Energiattester udløber efter 10 år; tidligere, hvis der foretages ændringer i en af de parametre, der bestemmer attestens vurdering, f.eks. hvis et varmesystem udskiftes.

Systemcertifikater (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Italien indførte en ordning for certificering af installation og væsentlige ændringer af systemer (f.eks. varme og køling, VVS, elektricitet, brandsikring, elevatorer, tv...) i 1990 ( L. 46/1990) ¹⁰, opdateret i 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. Tidligere blev der ikke altid udstedt certifikater, da meget arbejde blev udført "uformelt" uden fakturaer. På salgstidspunktet kan en sælger erklære, at et system ikke lever op til standarderne, og det vil være køberens ansvar at bringe systemet op til de nuværende standarder. Det er i teorien muligt at erstatte et overensstemmelsescertifikat med et ansvarscertifikat (dichiarazione di rispondenzaDiRi) for systemer installeret mellem 1990 og 2008, men i praksis vil kun få tekniske fagfolk ønske at tage ansvar for arbejde, de ikke selv har udført. DiRi er en mere realistisk løsning for en teknisk fagmand til at certificere tidligere arbejde, han eller hun har udført.

Indflytning / beboelighed (agibilità) certifikat

Et hjem i Italien skal opfylde minimumskrav til "sundhed og sikkerhed", f.eks. have en loftshøjde på mindst 2,7 meter i opholdsrum, have et badeværelse (2,4 m højt) med et vindue osv. En bygherre skal certificere, at en bygning opfylder minimumskravene til boliger, når byggeriet er færdigt, eller når der foretages væsentlige ændringer i en eksisterende bygning. Begyndt som et sundhedsorienteret direktiv i 1934, kræves der i øjeblikket certifikater for arbejde udført efter 30/6/2002 (som specificeret i d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) og kun efter denne dato. Agibilità har som forudsætninger energisyn APE, systemcertifikater og, siden 11. december 2016, overholdelse af byggetilladelse (conformità urbanistica). Certifikater er ikke påkrævet ved salg af ejendom, men bør nævnes i et skøde, hvis de er udstedt efter 30/6/2002. Certifikater, der er udstedt før denne dato, er i praksis meningsløse, da de love, de blev udstedt under, blev afskaffet. Det er nødvendigt at overholde minimumsstandarderne for boliger, selv hvis der ikke foreligger et certifikat. agibilità certifikat.

Denne artikel er beregnet til at give et generelt overblik over dette emne; den erstatter ikke en gennemgang af en specifik situation af en kvalificeret teknisk professionel, og den afspejler heller ikke nødvendigvis gældende lov.

❖ ❖ ❖

Ovenstående tilbydes som generel vejledning uden garanti; ændringer kan være sket siden den blev skrevet. Rådfør dig med passende kvalificerede fagfolk om din specifikke situation, før du foretager et ejendomskøb.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos voksede op i Rhode Island, USA. Han studerede i USA, Storbritannien og Tyskland, før han slog sig ned i Italien, hvor han har boet i over 25 år i tre forskellige regioner.

Sean er autoriseret ejendomsmægler i Italien med over 10 års erfaring i sektoren og vil meget gerne høre fra dig, hvis du ønsker at købe eller sælge ejendom i Italien.