Skal jeg bruge en advokat for at købe en ejendom i Italien?

I det civilretlige system, der bruges i Italien, er det Notaio (notarius publicus ), en offentlig embedsmand, der er ansvarlig for det juridiske arbejde, når fast ejendom sælges, ikke en advokat. Notaio udfører juridisk due diligence, som f.eks. ejendomsundersøgelsen, og sikrer integriteten af en ejendoms titel og overførsel. Civilretten Notaio har intet at gøre med Notary Public, som findes i common law retssystemet, der bruges i engelsktalende lande, et punkt, der skaber forståelig forvirring for engelsktalende. I common law juridiske system bruges en advokat normalt, hvis ikke påkrævet, til at udføre juridisk due diligence.

Italienere vil sjældent engagere en advokat, når de køber en boligejendom. Derfor er der kun få advokater i Italien, der er velbevandrede i ejendomsjura, da jura er et bredt felt, og ejendomme ikke er deres levebrød. Notai har direkte onlineadgang til ejendomsregistre, og det samme har bedre ejendomsmæglere som mig. Det har de fleste advokater ikke.

Hvem vælger Notaio, når man køber ejendom i Italien?

Køberen vælger Notaio og betaler for dem. Det er meningen, at Notaio skal være upartisk og repræsentere både køber og sælger, men i en stiltiende erkendelse af, at køber er den svagere part i transaktionen (køber opgiver noget letforståeligt, kontanter, for noget komplekst, ejendommen), er det praksis, at køber vælger Notaio. Køber skal selvfølgelig huske på sælgers situation: Hvis sælger bor i Toscana, er sælger måske ikke så glad for, at køber vil vælge en Notaio i Milano eller Palermo.

Sådan vælger du en Notaio, når du køber ejendom i Italien

De fleste Notai er kompetente, men som alle professionelle er nogle bedre end andre. Ideelt set bør man bede betroede venner om anbefalinger. De fleste ejendomsmæglere har Notai, som de regelmæssigt arbejder sammen med, hvilket kan være en god eller dårlig ting. Det er muligt at bede om et prisoverslag, som normalt vil omfatte de skatter, der skal betales til staten, på forhånd fra en eller flere Notai; de skal have et veldefineret overblik over salget for at kunne give et præcist tilbud.

Hvornår bør køberen kontakte Notaio?

Køberen bør ideelt set engagere og tale med sin Notaio, før de forpligter sig til at købe en bestemt ejendom. Notaio er tilgængelig i en konsulentrolle. Køberen kan vælge at få Notaio til at føre tilsyn med en foreløbig aftale, hvis der er behov for det. Få gør dette på grund af de ekstra omkostninger, men det er ikke en dårlig idé for dem, der ønsker ekstra ro i sindet.

Sådan vælger du en advokat, når du køber ejendom i Italien

Det kan være værdifuldt at engagere en advokat til at overvåge korrektheden af Notaio's arbejde; en advokats honorar kan være en fremragende forsikringspolice. En advokat kan også handle på købers vegne i tilfælde af, at køber ikke kan være til stede for at underskrive og/eller ikke taler italiensk. Når man vælger en advokat, er det vigtigt at undersøge, om de har stor erfaring med ejendomsret: det er der kun få, der har. En advokats værdi vil være meget begrænset, hvis de har ringe erfaring med ejendomsret.

Kan en advokat tilbyde en escrow-konto, når man køber ejendom i Italien?

En advokat kan ikke tilbyde en escrow-service: kun en Notaio kan tilbyde en juridisk beskyttet escrow-konto.

Udfører en Notaio eller en advokat teknisk due diligence?

En Notaio er en jurist, en ekspert i jura, ligesom en advokat. Ingen af dem er eksperter i byggeri. De besøger ikke en ejendom. De verificerer ikke, at en ejendom har alle de nødvendige tilladelser på plads. En Notaio vil indhente erklæringer om dette fra sælgeren og inkludere dem i salgskontrakten. Loven kræver ikke mere. At udføre en bygningsinspektion og verificere byggetilladelser er domænet for en teknisk professionel som f.eks. en arkitekt. geometra eller en arkitekt. I nogle få begrænsede dele af Italien, såsom store dele af Toscana, vil Notaio bede om en edsvoren teknisk overensstemmelsesrapport fra en teknisk professionel.

Kan en ejendomsmægler i Italien udføre juridisk due diligence?

Bedre ejendomsmæglere i Italien er i stand til at udføre indledende juridisk due diligence på vegne af køber. En ejendomsmægler i Italien kan vælge at betale løbende gebyrer for at få adgang til det officielle skattekontor (Catasto) og oplysninger om rettigheder (titel, panteret) på ejendomme i Italien. Mange betaler for Catasto skattekontorets optegnelser; kun bedre ejendomsmæglere har adgang til oplysninger om rettigheder, da systemet er besværligt og dyrt.

Kan jeg selv vælge min ejendomsmægler i Italien?

Som standard vil en ejendomskøber i Italien arbejde sammen med den ejendomsmægler, som sælgeren vælger. Loven kræver, at ejendomsmægleren er upartisk, men i praksis er der kun én ejendom, og mæglerens forhold til sælgeren kan afspejle dette. De fleste ejendomsmæglere i Italien samarbejder med andre kolleger, men det er vigtigt, at køberen lader sin mægler kontakte ejendomsmægleren for at undgå forvirring om, hvem der betaler hvem i provision. I modsætning til hvad mange tror, repræsenterer en ejendomsmægler i Italien IKKE kun ejendommene i sin egen portefølje. I praksis vil en ejendomsmægler være mere motiveret til at sælge en bestemt ejendom end til at hjælpe køberen med at finde den bedste ejendom. Kontakt mig for mere information om, hvordan jeg kan hjælpe dig som din købers agent.

❖ ❖ ❖

Ovenstående tilbydes som generel vejledning uden garanti; ændringer kan være sket siden den blev skrevet. Rådfør dig med passende kvalificerede fagfolk om din specifikke situation, før du foretager et ejendomskøb.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos voksede op i Rhode Island, USA. Han studerede i USA, Storbritannien og Tyskland, før han slog sig ned i Italien, hvor han har boet i over 25 år i tre forskellige regioner.

Sean er autoriseret ejendomsmægler i Italien med over 10 års erfaring i sektoren og vil meget gerne høre fra dig, hvis du ønsker at købe eller sælge ejendom i Italien.