Продажба на имот в Италия: контролен списък с документи

Табела за продажба на имот на английски, италиански и немски език.

Планирате да продадете жилището си в Италия? Първите ви опасения най-вероятно са свързани с пазарната му стойност и времето за продажба. И това е правилно. Ще откриете повече от няколко агенти на недвижими имоти (и техните подставени лица), които с удоволствие ще ви дадат оценка на стойността на гърба на салфетката, за да получат вашия бизнес. И все пак професионалната оценка на имота трябва да бъде нещо повече от двуминутно упражнение, а именно да включва преглед на цялата относима документация. Документация, която трябва да бъде на разположение на потенциалните купувачи за справка. Освен това законът изисква определена документация за предварителния и/или приключващия/завършващия договор за продажба.

Чух този стон. Вярно е, че процесът на събиране на документи може да бъде малко досаден, особено ако притежавате жилището си от години. Повярвайте ми, не ми е приятно да бъда носител на лоши новини! Твърде често продавачът не научава за тези изисквания, докато не наближи моментът за приключване/завършване на сделката. И все пак събирането на документи за собственост на ранен етап има няколко положителни страни:

по-точна оценка ви осигурява спокойствие, че ще получите справедлива цена за имота си в разумен срок.
като се изправите пред проблема по-рано, а не по-късно, няма да рискувате да загубите продажбата, след като се появи вероятен купувач; купувачът няма да иска да чака седмици, за да види документите. Предупреден е предупреден!

Ето какво трябва да съберете и защо:

Удостоверението от имотния регистър (Visura catastale) и Планът на етажа могат да бъдат изтеглени безплатно от всеки от собствениците на имота от имотния регистър (catasto), който е част от вътрешните приходи (Agenzia delle Entrate). По закон продавачът трябва да декларира, като част от нотариално заверения предварителен договор за продажба и в окончателния договор за прехвърляне на имота, че данните от поземления регистър, включително планът на етажа, отразяват точно текущото състояние на нещата (conformità catastale)^1. Ако по някаква причина има несъответствие, то трябва да бъде отстранено преди продажбата да бъде завършена. Вашият агент по недвижими имоти също може да се снабди с етажен план за вас.
нотариалният акт за прехвърляне на имота на вас ( и на съсобствениците, ако е приложимо). Ако сте притежавали имота по-малко от 20 години, ще бъде полезно, а в случай че купувачът се нуждае от ипотека, задължително, да се документира предишна собственост, връщаща се поне 20 години назад. Отбелязването на 20 години се дължи на законовото право на скуотър да стане собственик при определени условия, известно като придобивна давност или узукапция. Често срещан проблем възниква, когато имотът е бил наследен, но прехвърлянето на нотариалния акт не е било извършено. Това ще трябва да бъде попълнено.
доклад за залози и тежести (ispezione ipotecaria). Всеки от собствениците може да разпечата безплатно копие от информационната служба за имоти, управлявана от inland revenue. Ще ви трябват данни за влизане в системата, например SPID, което е сложно в Италия. Купувачът ще иска да знае дали в момента върху имота има ипотека или друг вид залог. Окончателната проверка ще бъде извършена от нотариуса по време на приключването на сделката.
някои случаи може да съществува право на първи отказ, например при съседни собственици на земеделски имоти или настоящи наематели.
сертификати за съответствие на системите за обслужване^{2 или} декларация, че не отговарят, ако е приложимо. Това се отнася за всяка от комуналните услуги (impianti), например газ, електричество, отопление и охлаждане, водоснабдяване и канализация, асансьори, телевизионна рецепция, пожароизвестяване, автоматични порти и врати, инсталирани след 27 март 2008 г. и в някои случаи за системи, инсталирани след 13 март 1990 г. Когато системите се инсталират или подменят, техникът трябва да представи сертификат, че работата е извършена в съответствие с преобладаващите стандарти. Тази документация трябва да бъде предоставена, за да може купувачът да знае какво получава и да не може да предяви претенции за обратното по-късно, като по този начин има предимство както за купувача, така и за продавача. Не забравяйте да включите протоколи от поддръжката на отоплителната и охладителната система (libretto d'impianto
Сертификатът за енергийна ефективност (APE: attestato di prestazione energetica
необходим за проверка от страна на потенциалните купувачи и трябва да бъде приложен към окончателния договор за продажба, като ако не е включен, се налага глоба от 3000 до 18 000 евро, която се поделя между купувача и продавача^3. Техническият специалист^{4 ще} иска да прегледа плана на етажа и документацията за поддръжка на системите за отопление и охлаждане (libretto d'impianto). Обърнете внимание, че сертификатът трябва да бъде преработен, ако има промени, които биха могли да повлияят на енергийния клас ( ремонти, смяна на оборудване), в противен случай той е валиден 10 години. Цената варира в зависимост от сградата и нейното местоположение; можете да очаквате да платите някъде в диапазона 150-300 евро.
предвид, че плащате за експертния опит на техника, времето ( включително пътуването до отдалечени места) и правната отговорност.
разрешение за строеж сертификат за сграда ^{5 или} помилване (condono). Вашето кметство го предоставя, често онлайн. Можете да го поискате директно или да платите на специалист да го получи за вас. Възможно е алтернативно деклариране за сгради, построени преди 1 септември 1967 г., тъй като има предположение, че по-старите документи липсват или са с лошо качество^6.(permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
Сертификат за обитаемост (certificato di agibilità) Наличен в кметството. Не се изисква за сгради, завършени преди 1934 г.⁷. Не се изисква стриктно за продажбата, но е полезно, ако е налично.

В случай на единица в кондоминиум:

Правилник за кондоминиум. Купувачът ще иска да знае какви ограничения, ако има такива, са определени в правилника, ако има такива.
Протоколи от събрания на кондоминиума за последната година или по-добре две, ( обикновени и извънредни събрания), включително минали разходи и планирания бюджет. Купувачът ще иска да знае какви годишни такси да очаква. Той ще иска да знае и за извънредните разходи, които са в процес на изпълнение.
Изявление от администратора на сградата относно настоящото състояние на плащанията за кондоминиума. Ако продавачът изостава с плащанията, купувачът ще иска да знае.
Tabelle millesimali: евентуално една или повече таблици, в които се посочва ‰, който ще се използва за разделяне на някои общи разходи.

При имот, който в момента се отдава под наем:

Договорът за наем. Купувачът ще иска да знае кога изтича срокът му и какви доходи да очаква.

По отношение на всеки от продавачите:

Документ за самоличност. Той трябва да е валиден (да не е с изтекъл срок на валидност). Той е необходим, за да се удостовери кой подписва договора за продажба (предварителен и/или приключващ/завършващ).
Данъчен идентификационен номер (codice fiscale, често лошо превеждан като фискален код).
Удостоверение за семейно положение и ако сте женен/омъжена, брачен режим (regime patrimoniale). Това може да не се изисква от чужденци, пребиваващи извън Италия.

Забележки

¹Законодателен указ от 31 май 2010 г., № 78

²Указ № 37 от 22 януари 2008 г.

³Законодателен декрет от 23 декември 2013 г., № 145

⁴Кой може да извършва енергийно сертифициране (на италиански език)

⁵Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷Р. Г. 27/07/34 № 1265 чл. 220

❖ ❖ ❖

Горното се предлага като общо ръководство без гаранция; може да са настъпили промени след написването му. Консултирайте се с подходящи квалифицирани специалисти относно вашата конкретна ситуация, преди да направите покупка на недвижим имот.

За автора

Шон Майкъл Карлос е израснал в Роуд Айлънд, САЩ. Той е учил в САЩ, Обединеното кралство и Германия, преди да се установи в Италия, където живее повече от двадесет и пет години, в три различни региона.

Шон е лицензиран агент по недвижими имоти в Италия с над 10 години опит в сектора и бих ще се радвам да чуя от вас, ако търсите за купуване или продажба на имот в Италия.