Подходяща ли е за мен схемата за финансиране на жилища "Rent to Buy"?

Във време, когато получаването на ипотечен кредит за жилище в Италия за чуждестранни лица може да изглежда като невъзможна мисия, схемата Rent to Buy(нарича на още rent to own, affitto con riscatto, лизинг-купуване, наем-купуване) може да е точното решение за няколко амбициозни купувачи на жилища, но след трезво обмисляне повечето ще я намерят за песен на сирена.

Как работи системата "Наем срещу покупка

Кодифицирана в италианското законодателство в края на ²⁰¹⁴ г.1, схемата " Rent to Buy" позволява на потенциалния купувач на жилище първоначално да наеме/отдаде под наем имот с опция да го закупи на предварително определена цена в края на наемния период. Всяко периодично плащане се състои от две части: наемна такса и вноска за бъдещата покупка. Страните трябва да договорят както честотата на плащанията, така и сумите, предназначени за наема и за разсрочените плащания. Периодът на наемане трябва да бъде по-кратък от 10 години, за да се осигури важна правна защита както за купувача, така и за продавача.

В края на периода на наемане потенциалният купувач решава дали да закупи имота или не (собственикът е длъжен да продаде имота на предварително определената цена, намалена с вноските; потенциалният купувач НЕ е длъжен да извърши покупката). Ако потенциалният купувач избере да закупи имота, той ще трябва да плати дължимото салдо. Ако избере да се откаже, той може да получи или да не получи обратно своите вноски, изцяло или частично, в зависимост от условията на договора, който е договорил.

Ползи за купувачите

Основната полза за купувачите е, че те могат да запазят бъдещата покупка на имот на дадена цена сега, но да отложат по-голямата част от плащането за дата след няколко години. За да сме наясно, Rent to Buy само отлага момента на разплащане, когато купувачът все още трябва да осигури по-голямата част от средствата за закупуване на имота. Това може да бъде полезно в ситуация, в която купувачът има краткосрочен проблем с паричната ликвидност, който се очаква да бъде разрешен преди края на периода на Rent to Buy/Own. Тъй като междувременно купувачът трябва да прави както наем, така и първоначална вноска, Rent to Buy е лошо решение, ако не очаква финансовото му състояние да се подобри по време на срока на договора Rent to Buy, може би с изключение на случая, когато купувачът очаква значителна инфлация през следващите няколко години.

Потенциалните купувачи трябва също така да вземат предвид, че повечето продавачи биха предпочели да имат пари в брой сега, вместо да събират вноски за продажба след няколко години - продажба, която може и да не се осъществи. Съобразителните продавачи ще обмислят предложения за покупка под наем само за имоти, които не могат да продадат по друг начин, или ако потенциалният купувач предложи значителна премия за риска на продавача. Възможността, която продавачът дава на потенциалния купувач да закупи имота в бъдеще или не, не е безплатна! За почти всички купувачи традиционната ипотека или заем за закупуване на жилище ще останат много по-привлекателно решение, отколкото финансирането Rent to Buy/Own; Rent to Buy не е заместител на традиционната ипотека. За тези, които имат доходи в нееврови валути, има особено предимство при използването на съществуващи активи "у дома" за финансиране на имот в Италия: обменните курсове на валутите могат лесно да се променят с 30 % или повече за период от 10 години. По този начин се избягва този валутен риск.

Предимства за продавачите

Основната полза за продавачите от схемата " Rent to Buy" е, че тя увеличава кръга от потенциални купувачи, поне на хартия. Това обаче е свързано със значителен риск за продавача. Те отлагат събирането на по-голямата част от приходите от продажбата за бъдеща дата, която може дори да не настъпи. Ако потенциалните купувачи избират Rent to Buy, за да финансират новия си дом, тъй като в момента не отговарят на условията за ипотечен кредит, колко вероятно е да могат да си позволят дължимата вноска за имота след 3-5 години? Продавачът трябва да прецени високия риск, че потенциалният купувач няма да може да упражни опцията си за покупка. След няколко години продавачите може да се окажат отново в изходна позиция: все още имат непродаден имот. Със сигурност Rent to Buy може да се обмисли за имоти, които иначе не биха се продали, но дори и тогава ще минат години, преди продавачът да разбере дали наистина е продал имота.

Купувачите и продавачите трябва да намалят рисковете

Както за купувачите, така и за продавачите програмата Rent to Buy крие значителни рискове, които те трябва да намалят, като изготвят надежден договор, който отговаря на съответните им нужди, и се уверят, че договорът е вписан в публичния регистър на собствеността, за да се осигури значителна правна защита и за двете страни. Вашият брокер на недвижими имоти, адвокат или notaio може да изготви договор, който да отговаря на вашите нужди, като започне със стандартни образци, но за преписването ще ви е необходим notaio. Уверете се, че професионалистът, когото сте избрали да изготви договора за отдаване под наем с цел закупуване, е напълно запознат и че можете да му се доверите напълно.

Потенциалните купувачи трябва да направят няколко неща, за да защитят интересите си. Първото е да се уверят, че преди да се ангажират с договор за Rent to Buy, ще извършат същата надлежна проверка, която обикновено се извършва преди затварянето на сделка с недвижим имот (напр. история на собствеността, нотариален акт, план на етажа, права на преминаване, възбрани и други ограничения на правата на собственост). Второ, както вече беше отбелязано, но си струва да се подчертае, договорът трябва да бъде преписан от notaio, за да се гарантира, че вноските на купувача и опцията за покупка са защитени, ако продавачът срещне финансови затруднения или впоследствие се опита да продаде имота на някой друг.

Продавачите ще искат да се уверят, че договорът е преписан, за да улеснят възстановяването на собствеността си, ако потенциалният купувач изостане с плащанията.

Други формуляри на договори за продажба със закъснение

До този момент нашето обсъждане беше съсредоточено върху специфичната формула за отдаване под наем на имот, предвидена в италианското законодателство. Възможни са и други договорни форми, някои от които са кодифицирани в закона, например покупко-продажба на изплащане / план за разсрочено плащане (vendita con riserva della proprietà), а други - по поръчка / обичай. Някои "професионалисти" могат неправилно да използват термина Rent-to-Buy, за да обозначат договорна форма, различна от кодифицираната в италианското законодателство. Не им позволявайте да ви объркат: повечето от проблемите, разгледани в предходните параграфи, остават въпреки използваната форма и наименование; някои рискове се увеличават при използването на други договорни форми.

Имайте предвид, че тук няма магия: купувачът рано или късно трябва да намери средства, за да завърши покупката си. Ако продавачът осигурява финансиране и поема риск, който банката дори не би поела, той ще иска допълнителна компенсация за усилията си. Caveat emptor.

Когато се дължат комисиони на агенти за недвижими имоти

Ако потенциалният купувач и продавачът използват услугите на агент по недвижими имоти, при сключването на договора за наем с цел покупка се дължи комисиона за наема. Комисиона за продажбата на имота се дължи само когато и ако потенциалният купувач упражни опцията си за покупка. По този начин потенциалният купувач трябва да знае, че както повечето продавачи днес предпочитат парите в брой, така и повечето агенти за недвижими имоти. Не смятам, че това отменя направените по-горе забележки, но в крайна сметка, правилно информирани, вие сте съдията!

Да, както беше отбелязано по-горе, има няколко сценария, при които покупката под наем може да има смисъл. Като цяло те са крайни случаи: за повечето, купувачи и продавачи, Rent to Buy е решение за финансиране от последна инстанция.

Допълнително четене: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, ръководство, изготвено от асоциацията Notai.

Основни предимства на Rent to Buy

• за купувача
• възможност за резервиране на бъдеща покупка на жилище на дадена цена, като се отлага плащането
• полезно, когато купувачът има проблем с паричната ликвидност, който очаква да разреши преди крайния срок на опцията за покупка под наем (максимум 10 години)
• за продавача
• привличане на потенциални купувачи, готови да се съгласят на по-висока цена
• привличане на потенциални купувачи за имот, който иначе е трудно да бъде продаден
• потенциално постигане на значителен доход, ако потенциалният купувач не упражни опцията си за покупка и продавачът е в състояние да задържи значителна част от вноските
• зависи от резултата от опцията на купувача и от първоначалните условия на споразумението за отдаване под наем с цел покупка

Основни недостатъци на отдаването под наем с цел покупка

• за купувача
• необходимостта от намиране на средства за покупната цена се отлага, но не се решава
• продавачите нямат достатъчно стимули да се възползват от "Rent to buy".
• повечето продавачи ще искат сигурност на наличните пари сега, а не несигурността, която създава опцията за покупка.
• Наемът с цел покупка ще струва повече от традиционната ипотека
• продавачите не искат да се занимават с финансиране: един бдителен продавач ще очаква да получи компенсация за това, че предоставя това, което банката няма да предостави
• купувачът трябва да се увери, че обичайната комплексна проверка, извършвана при приключване на продажбата на имота, е извършена, преди да подпише договор за наем с цел покупка
• значителна правна защита не е гарантирана, освен ако не се използва нотариус за преписване на договора. Твърде лесно е да се прескочи тази стъпка в името на икономии или още по-лошо.
• за продавача
• продавачът поема безусловен ангажимент да продаде имота без реципрочен ангажимент от страна на потенциалния купувач
• значителен доход от продажбата на имота се отлага с години или завинаги

Бележки под линия

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Горното се предлага като общо ръководство без гаранция; може да са настъпили промени след написването му. Консултирайте се с подходящи квалифицирани специалисти относно вашата конкретна ситуация, преди да направите покупка на недвижим имот.

За автора

Шон Майкъл Карлос е израснал в Роуд Айлънд, САЩ. Той е учил в САЩ, Обединеното кралство и Германия, преди да се установи в Италия, където живее повече от двадесет и пет години, в три различни региона.

Шон е лицензиран агент по недвижими имоти в Италия с над 10 години опит в сектора и бих ще се радвам да чуя от вас, ако търсите за купуване или продажба на имот в Италия.