Как да си купите жилище в Италия

Почти пълното ръководство за закупуване на жилище в Италия.

О, Италия е достатъчно подходяща. Най-добрата страна в света за живеене.
- Марк Твен, в New York Times, 10 април 1904 г.

И така, обмисляте да си купите жилище в Италия, поздравления! Ще искате да разберете как протича този процес. Ще искате да избегнете капаните по пътя. Несъмнено имате много въпроси. На пръв поглед процесът на закупуване е доста прост и в повечето случаи покупката протича гладко... при положение, че собствеността на жилище в Италия е малко под 80%, нещата не могат да бъдат твърде трудни! И все пак сте прави да не предполагате, че всичко ще си дойде на мястото от само себе си.

В края на това ръководство трябва да се чувствате много по-подготвени. Покупката на жилище в чужда държава е сериозно начинание, затова този текст е малко по-дълъг, но целта е да ви информира, а не да ви възпре! За хората, които искат да се запознаят със съдържанието, използвайте го, за да се консултирате с нужните ви части, когато са ви необходими, или не се колебайте да се свържете с нас, ако желаете професионална помощ или да се срещнем лично на кафе!

Къде в Италия е най-добре да се купи жилище?

За много хора решението къде да купят имот в Италия се взема въз основа на семейни връзки или изисквания за работа. За други пък е сигурно, че езерата, планините или морето ги привличат. На площ от 301 338 км² Италия предлага по нещо за всеки. Ако все още нямате определено място в ума си, вижте най-добрите места за живеене в Италия, за да разгледате плюсовете и минусите на различните области.

Намиране на дом в Италия

Онлайн среща с реалността на фрагментацията

В епохата на интернет изглежда интуитивно, че първото място за търсене на жилище е онлайн. И все пак скоро се появява една италианска реалност. Италианският пазар на недвижими имоти е разочароващо фрагментиран. Не съществува един-единствен уебсайт, който да е подходящ за търсене, като например Rightmove в Обединеното кралство, Zillow.com в САЩ или Immobilienscout24 в Германия, а много други. Скоро се оказва, че трябва да извършите едно и също търсене по 5 различни начина в 5 различни сайта. Резултатите от търсенето на даден сайт могат да включват един и същ имот, посочен 4 пъти - с 2 или повече цени! Други жилища може да не са обявени в нито един от сайтовете с изключение на един, което не е толкова добре, ако не проверите "правилното" място. Някои имоти от висок клас не са публично обявени никъде поради желанието на собственика за пълна дискретност.

Въпреки твърденията за обратното, в Италия не съществува изчерпателен сайт "MLS ".

Класифицирани обяви

На някои места все още има местни обяви, които могат да се разгледат, което само засилва фрагментарността.

Разходка наоколо

Друг подход е да се разхождате из квартала, като се оглеждате нависоко и ниско, за да забележите знаци vendesi. И все пак не всички имоти се виждат от улицата. Също така не всички налични имоти са обозначени с табели, тъй като собственикът може да иска да бъде дискретен.

Възложете на уважаван брокер на недвижими имоти да работи за вас

С много упоритост може да успеете да намерите идеалния си дом в Италия сами. Въпреки това, уважаван брокер на недвижими имоти може да бъде партньорът, от който се нуждаете.

Техните знания и помощ могат да ви спестят време и пари. Те могат да ви помогнат да се ориентирате в тънкостите на процеса на закупуване, включително да извършат надлежна оценка на имота много преди времето за приключване/завършване, така че да не се появят проблеми в последния момент.

Действащото италианско законодателство изисква брокерите на недвижими имоти да бъдат обучени в данъчни, правни и технически области, да бъдат сертифицирани (средно само 20% от кандидатите преминават успешно), да бъдат лицензирани и да имат застраховка за професионална отговорност. По този начин един уважаван брокер на недвижими имоти е наистина подготвен да ви води през всяка стъпка от процеса на закупуване на имот.

Сред предимствата, които можете да очаквате като купувач, когато използвате услугите на професионален брокер на недвижими имоти:

• помощ при намирането на идеалния дом на правилното място в зависимост от вашите изисквания
• Те са експерти в търсенето на различни онлайн услуги за обяви и могат да ви помогнат да търсите по-ефективно.
• Те ще прегледат данните за всеки имот, така че да не губите ценното си време в разглеждане на имоти, които никога не бихте разгледали.
• Могат да предложат имоти, които не са официално обявени на пазара.
• Обширни познания по технически, правни и данъчни въпроси, свързани с имотите.
• Обширни познания за текущите пазарни условия
• Търсене на собственост и преглед на документацията на дадения имот, от документите за собственост до разпоредбите за кондоминиума, когато е приложимо, преди да направите оферта.
• Подкрепа при разбирането на възможностите за финансиране (от ипотеки до Rent to buy/Rent to own)
• Помощ при водене на преговори
• Бюрократична подкрепа - от получаване на данъчен идентификационен номер до спазване на законовите изисквания.

Комисиона на агента за недвижими имоти

По закон агентът по недвижими имоти е длъжен да бъде безпристрастен, по подразбиране работи от името на купувача и продавача, поради което комисионата му обикновено се плаща от купувача и продавача. Всеки агент сам определя тарифите си. Купувачът обикновено плаща 3-5% ДДС върху продажната цена. 4% ДДС е доста често срещано явление в наши дни, особено когато купувачът е чужденец (чужденците се нуждаят от значително по-голямо съдействие от местните жители); 5% е типично за франчайзите (само 10%, приблизително, от италианските агенции), тъй като те трябва да плащат роялти за своята марка - съмнителна стойност за техните клиенти. Минимална комисиона вместо процент обикновено се прилага за имоти с ниска стойност, т.е. такива, които се продават за по-малко от около 150 000 евро. 19% от комисионата за покупка на основно жилище може да се приспадне от италианския данък върху доходите, като максималната възможна сума на комисионата е 1000 евро (подлежи на промяна).

Използване на агента по вписванията - агент на продавача

Ако купувачът открие конкретен имот, който го интересува, благодарение на работата на агент по недвижими имоти, който е работил с продавача ( агента по вписванията), за да разпространи информация за наличността на имота, по подразбиране купувачът ще работи директно с агента по вписванията, който по закон трябва да работи безпристрастно от името на купувача и продавача.

Използване на агент за намиране на имоти - агент на купувача

Алтернативата на използването на агента на продавача е купувачът сам да избере предпочитания от него агент по недвижими имоти - агент на купувача, понякога известен също като търсач на имоти или като изключителен агент на купувача(EBA).

Агентът на купувача, наричан още търсач на имоти, е лицензиран в Италия агент по недвижими имоти, който е нает от купувача да работи от негово име, а не за купувача и продавача (стандартният случай в Италия) или само за продавача.

Забележка: търсачът на имоти трябва да е сертифициран и лицензиран агент по недвижими имоти в Италия; всеки друг прави това незаконно. По-специално "агенциите", регистрирани във Великобритания или по друг начин извън Италия, работят незаконно, както и самопровъзгласилите се "експерти-гурута". Уви, споменаването в англоезични издания не е гаранция, че някой работи законно.

Купувач, който използва агент на купувача, трябва да ангажира своя агент още в началото на процеса на покупка. Купувачът трябва да позволи на своя агент да установи първия контакт с агента на обявата (продавача), за да избегне допълнителни разходи за комисиона.

На практика агентът на купувача ще работи в сътрудничество с агента на продавача; двамата ще се споразумеят за разпределение на възнаграждението.

Агентът на купувача може да предложи почти всеки имот на пазара, като не се ограничава до имоти от собственото си портфолио. Използването на агента на купувача става все по-често срещано в Италия, въпреки че има известна съпротива, особено на активните пазари в Милано и Рим, тъй като ефективната комисиона на агента по вписванията се намалява. В провинция Рим агентите по вписванията обикновено очакват от агента на купувача отплата (storno).

Търсите лицензиран агент на купувача/търсач на имоти? Свържете се с нас днес, за да получите информация как можем да ви бъдем полезни.

Няколко бележки, ако използвате агент

• По отношение на термините агент и брокер: в някои райони извън Италия се допускат напълно квалифицирани брокери на недвижими имоти и младши агенти. В Италия всички професионалисти в областта на недвижимите имоти, които обединяват купувачи и продавачи, трябва да са напълно квалифицирани; термините агент и брокер са взаимозаменяеми. Други често срещани термини са агент по недвижими имоти (Великобритания) и риалтор (Северна Америка).
• Някои агенции могат да използват нелицензиран персонал за директна работа с клиенти. Всичко, което те правят извън административната дейност, не е законно. Имате пълното право да работите директно с напълно обучен и квалифициран професионалист. За да ви защити, италианският закон гласи:
• не дължите никаква такса, ако използвате нелицензиран агент
• името на агента трябва да бъде посочено в акта за прехвърляне на собственост, дори ако той няма правна квалификация
• ако не го направите, ви грози санкция от 500 до 10 000 евро
• Възможно е да попаднете на човек, например зъболекар, адвокат, счетоводител, архитект или преводач, който "работи на черно" като агент по недвижими имоти. Ако лицето желае да помага на купувачите и продавачите на недвижими имоти в качеството си на платено лице, то също трябва да премине през процес на обучение и лицензиране и по закон трябва да се откаже от настоящата си професия: не може да бъде едновременно агент по недвижими имоти и адвокат и т.н. Подобна дейност е незаконна в Италия и се наказва с глоба до 15 000 евро. Умелият да говори ще ви каже, че не се нуждае от лиценз. Не казвайте, че не сте били предупредени: uomo avvisato, mezzo salvato, както се казва.
• Както във всяка професия, съществуват няколко лоши ябълки, които получават прекомерно много внимание. Човешката природа е склонна да акцентира върху негативното, вместо да похвали добре свършената работа; на всяка лоша ябълка се падат много добри професионалисти в областта на недвижимите имоти, които се трудят в името на своите клиенти.

Предлагане на оферта, след като сте намерили идеалния дом

Намерили сте дома на мечтите си, поздравления! Обикновено амбициозният купувач отправя предложение към продавача. То може да бъде неофициално устно предложение или да бъде под формата на писмен договор за покупка, който става задължителен след уведомяването за приемането му от продавача. Ако офертата е устна, страните могат да изберат да сключат писмен договор за продажба, ако желаят да отложат действителното прехвърляне на собствеността (приключване/завършване). Последната стъпка е подписването на официалния документ за прехвърляне на собствеността, rogito, подобен на нотариалния акт в юрисдикциите на общото право, и актуализирането на регистрите на публичните регистри.

1. Договаряне на оферта / предложение → 2. Предварителен договор за продажба → 3. Приключване / завършване (rogito)

Забележка: само^{третата} стъпка, приключването / завършването (rogito), е строго задължителна.

1. Предложение за оферта

В предложението за оферта потенциалният купувач заявява какво е готов да плати и при какви условия. Устното предложение често е полезно, за да се види дали продавачът ще приеме вашите условия, без да се ангажирате значително, но има много малка практическа стойност (по закон действителният договор за продажба трябва да бъде в писмена форма). Често срещана алтернатива е да се представи пред продавача предварителен договор за продажба с краен срок за приемане, обикновено около 15 дни. Такова предложение, ако е правилно изготвено, става задължително за страните, след като бъде прието от продавача.

Предупреждение: някои договори за предложение са просто обещание за уговорка на бъдещ договор, който на свой ред обещава да завърши договора за публичен акт. Този вид договори са обявени за недействителни от италианския Върховен съд, т.е. за безполезни.

Съвет: Преди да направите предложение, уверете се, че напълно разбирате какво ще купувате; вижте раздела за надлежна проверка.

2. Предварителен договор за продажба (il contratto preliminare, известен още като "compromesso")

В повечето случаи страните ще изберат да сключат предварителен договор за продажба, наричан разговорно compromesso (компромис), който, правилно съставен, представлява правно обвързващ писмен договор, ангажиращ ги с прехвърлянето на собствеността, което ще бъде сключено на бъдеща дата. Това е полезно, когато някоя от страните се нуждае от няколко месеца, преди да е готова да финализира официалното прехвърляне на имота, например като когато купувачът все още трябва да получи ипотека и/или когато продавачът все още не е готов да напусне имота.

Писменото споразумение може да приеме една от трите правни форми - частно подписано споразумение (scrittura privata), заверено частно споразумение (scrittura privata autenticata) или публичен инструмент (atto pubblico). Удостовереното частно споразумение е частно споразумение, подписано в присъствието на notaio. Публичният инструмент се изготвя от notaio, който след това удостоверява подписите.

Вж. също така: "Удостоверяване на автентичност на документи": Какво представлява нотариусът (нотариус по гражданско право) и какво прави той?

Договорът за покупко-продажба може да бъде вписан в публичния регистър на собствеността на недвижимите имоти - възможност, която осигурява значителна допълнителна защита на купувача, в случай че продавачът фалира преди приключването на сделката или ако недобросъвестен продавач впоследствие продаде имота на друг купувач. Ако за удостоверяването или изготвянето на договора е използван notaio ( удостоверен частен акт [споразумение] или публичен акт), той трябва да бъде ^{преписан1}.

На този етап се плаща депозит; размерът му, който обикновено е от порядъка на 5-20 %, е по преценка на страните. Депозитът може да бъде в различни форми: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), най-често срещаният вид депозит, caparra penitenziale (наказателен депозит) или просто acconto (първоначална вноска). caparra confirmatoria задължава страните да приключат сделката или да загубят депозита (ако продавачът е виновен, той трябва да върне депозита и да плати същата сума на купувача; това често и погрешно се описва като плащане от страна на продавача на купувача на двойния размер на депозита). Провинилата се страна все пак може да бъде подведена под отговорност за допълнителни вреди и/или да бъде принудена по закон да спази ^{договора2}. А caparra penitenziale дава право на страните да се откажат от договора, като загубят (или платят сумата на) депозита, без да носят допълнителна отговорност за вреди. И накрая, acconto е просто първоначална вноска за покриване на покупната цена.

Договорът за покупко-продажба трябва да бъде регистриран в срок от 20 ^дни3; ако използвате агенция, тя ще го регистрира вместо вас (в случай на публичен акт, нотариусът (notaio, описан по-подробно в следващия раздел) ще регистрира и препише акта в срок от 30 дни).

Текущи такси за регистрация

Съвет: уверете се, че в договора е посочена целта(ите) на авансовото плащане. По подразбиране то ще се счита за обикновено авансово плащане (acconto).

По закон купувачът плаща данъците върху окончателния ^акт4, освен ако страните не решат друго. Обичаят повелява купувачът да плати регистрационните такси за предварителния договор, освен ако страните не се договорят за друго, тъй като данъците върху авансовата вноска са просто аванс за това, което ще се дължи за сделката с нотариалния акт. По този въпрос може да възникне объркване, тъй като законът гласи, че всяка от страните, която се възползва от регистрацията на общ договор (за разлика от договора за продажба), носи отговорност за невъзстановимата част от таксите за мита и регистрация.

Предварителният договор трябва да включва следното:

• Копие от енергиен сертификат и данъчна марка на стойност 16 евро
• Удостоверения за история на собствеността в поземления регистър (visure), включително план на етажа (2 евро данъчна марка за всяко)
• Копие от формуляр F24, в който се посочва плащането на данъка за регистрация
• Формулярът за регистрация 69

Забележка: Данъчните марки трябва да бъдат поставени в момента на подписване на договора (не могат да бъдат издавани след датата на договора).

Допълнителните разходи за преписване ( напр. когато се използва notaio) на предварителния договор са

Ако използвате агент по недвижими имоти, неговата такса вече се ^дължи5.

Забележка: в миналото предварителният договор често вече е бил окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост, включително задължение за повторение на договора за целите на преписването в регистъра на собствеността. В първия вариант на договора обикновено се посочва реалната продажна цена; в по-късния вариант на договора често се посочва по-ниска стойност на данъчната оценка, за да се намали данъчната тежест на купувача. Макар че тази практика не е законна, тя е толкова разпространена, че през 2006 г. властите официално въвеждат облагане, за сделки между частни лица, върху стойността на данъчната оценка (prezzo-valore), а не върху стойността на сделката, като по този начин премахват мотивацията, довела до тази хитрост. За фалшиво деклариране на стойността има санкции.

3. Приключване / завършване (rogito)

Последният етап от прехвърлянето, единственият, който се изисква по закон, е окончателният договор за прехвърляне на собственост между страните, който трябва да бъде изготвен и заверен от нотариус (notaio). Остатъкът от плащането се дължи на продавача, както и таксата notaio и данъците за прехвърляне, събирани от notaio, който също така ще осигури правилното актуализиране на регистъра на имотите за данъчни цели (catasto) и регистъра на собствеността.

По закон notaio разполага с 30 дни, за да актуализира публичните бази данни. Колкото по-рано, толкова по-добре, така че проверете при вашия notaio кога ще се случи това и дали е станало. Ако става въпрос за ипотека, по това време ще бъдат подписани и документите за ипотеката, а notaio ще регистрира залога върху имота от името на кредитора. Ако страните не са уговорили предварителен договор за продажба (compromesso) и са ползвани услугите на посредник, сега се дължи неговата комисиона.

Сред задълженията на купувача са да:

• да плати дължимия остатък
• да плати различни мита и данъци, събирани от нотариуса
• да плати обезщетението на нотариуса
• да плати обезщетението на агента, ако е приложимо и все още дължимо

Сред задълженията на продавача са да:

• да се закълне, че настоящото състояние на имота съответства на правния план на етажа или парцела, вписан в имотния регистър (catasto)
• да заяви дали комуналните услуги (impianti) отговарят на стандартите или не
• да представи актуален сертификат за енергийна ефективност на имота
• да плати обезщетение на агента, ако е приложимо и все още не е изплатено
• да предаде ключовете за имота; да се увери, че в него няма хора и вещи, освен ако не е договорено друго

Сред notaio's tasks за осигуряване на успешно приключване / завършване:

• извършване на проучване на собствеността
  • да се увери, че купувачът е запознат с всички тежести (ограничения) върху правата върху имота, които трябва да придобие
    • напр. сервитути и права на преминаване, залози (ипотека, възбрана), право на първи отказ
• да провери самоличността на страните по продажбата; да се увери, че те отговарят на законовите изисквания за сключване на договора (напр. минимална възраст, здрав разум)
• потвърждаване на данъчния режим, който ще се прилага, и събиране на дължимите данъци
• изготвяне на акта за прехвърляне на собствеността, като се гарантира, че той отговаря на всички приложими закони
• приложете законните планове на етажите и/или парцелите на имота
• прочетете договора за прехвърляне на имота на страните, като се уверите, че те са го разбрали и че той изразява тяхната воля
• събиране на дължимите гербови такси и данъци от името на държавата
• регистрира прехвърлянето на имота в регистъра на собствеността и в имотния регистър (catasto)

Гербови такси и данъци, дължими при продажба на имот

Определянето на точния размер на дължимия данък е донякъде сложно, тъй като са включени редица променливи. Таблицата по-долу илюстрира различните данъци в зависимост от конкретната ситуация. Не се отчайвайте, вашият агент по недвижими имоти или notaio може да ви предостави проспект за приложимите данъци в зависимост от конкретната ситуация. При продажби между частни лица (нефирми) данъците се плащат върху стойността на данъчната оценка, която обикновено е доста по-ниска от пазарната стойност. Съществуват и значителни отстъпки, ако купувачът ще използва жилището като основно ^{жилище6}, с изключение на имотите от висок клас, класифицирани като А1, А8 и А9.

Както вероятно сте забелязали, Италия е много добра в създаването на сложни данъчни режими!

Забележка: ако е използван предварителен договор, данъкът, платен върху авансовата вноска, се приспада от сумата, дължима при приключване на сделката (rogito).

Извършете надлежна проверка, преди да подпишете договор

Уверете се, че е извършена подходяща комплексна проверка на имота, преди да направите оферта, за да избегнете изненади след това. Ако ползвате услугите на реномиран брокер на недвижими имоти, той ще ви съдейства в този процес. Други специалисти могат да помогнат за определени части от процеса.

• извършване на оглед на място, за да се провери дали имотът отговаря на описанието в документите на имотния регистър
  • в зависимост от сложността на имота може да поискате да ангажирате професионален геодезист(геометър) или архитект, който да ви помогне
    • таксите за проучване на място варират в зависимост от местоположението и сложността, но обикновено са под 1000 евро.
  • Вижте също: Доклад за инспекция на жилището част от процеса на продажба ли е?
• проверете настоящата собственост и историята на собствеността през последните 20 години(търсене на собственост: visura ipotecaria)
  • вашият агент по недвижими имоти трябва да ви предостави официална документация, както би могъл да направи и notaio.
    • можете също така да изберете да ангажирате адвокат, но това е необичайно в Италия, тъй като голяма част от това, което би направил адвокат или специалист по търсене на собственост в други юрисдикции, се прави от notaio, а понякога и от посредника по недвижими имоти. Ангажирането на допълнителен специалист за второ или трето мнение със сигурност може да осигури допълнително спокойствие.
  • съвет: има няколко случая, които заслужават особено внимание, като например когато правата на собственост са били прехвърлени чрез дарение или наследство.
• проверете дали има някакви ограничения, наложени върху собствеността, като например право на преминаване и други сервитути, залози или безсрочен лизинг (право на ползване на повърхността).
  • лицензиран агент по недвижими имоти може да извърши проверка на собствеността вместо вас; като алтернатива може да пожелаете да ангажирате адвокат, специализиран в областта на вещното право, или notaio който да ви помогне в горните две точки
• проверете дали някой има законно право на първи отказ при закупуване на имота, напр. съществуващ наемател или съседен собственик на земя.
  • проверете дали имотът е вписан в историческия регистър, т.е. дали е обект на ограничения, контролирани от Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • попитайте вашия брокер на недвижими имоти дали може да се приложи право на първи отказ и за начините за намаляване на евентуалния риск.

Проверете пълната стойност на покупката, включително данъците и таксите за собственост.

• Вашият брокер на недвижими имоти може да ви даде проспект за свързаните с покупката разходи, които ще варират не само в зависимост от цената, но и от характеристиките на имота, профила на настоящия собственик (собственици) (бизнес или частни лица), дали имотът ще бъде основно място за живеене... и т.н.
  • следва допълнителна информация за данъците и разходите

При изготвяне на договор за оферта за покупка:

• посочете какво точно купувате, напр. описание на имота и идентификаторите на имота в поземления регистър
• поставете покупката си под условие, че ще получите всички необходими правни документи за конкретния имот (те варират в зависимост от това кога е построена сградата, но обикновено включват удостоверение за ползване, сертификат за енергиен одит, разрешителни за строеж и т.н.)
  • ако ще теглите ипотечен кредит, можете да получите писмо за предварително одобрение от вашата банка или да поставите ипотеката като условие за покупката.
    • продавачът може да не е склонен да приеме оферта под условие.
• уверете се, че офертата има срок на валидност/срок на валидност
• уверете се, че всички устно дадени обещания са дадени в писмен вид. Има одобрение за разрешение за строеж за инсталиране на плувен басейн? Уверете се, че то е документирано.

Какво представлява нотариусът (notaio) и какво прави той?

notaio ( нотариус с юридическо образование, да не се бърка с нотариуса наемодател, който се среща в юрисдикциите с общо право) е самостоятелно заето държавно длъжностно лице, което действа в общ обществен интерес, следователно както за купувача, така и за продавача, за да гарантира целостта на публичните актове, включително прехвърлянето на собственост, независимо дали става въпрос за покупка, наследяване или съдебно решение.

В италианската система Notaio извършва проучване на собствеността и изготвя договора за прехвърляне на собственост - задачи, които адвокат или друг професионалист би изпълнил в страните, които използват системата на общото право, като САЩ и Обединеното кралство.

По закон за изготвянето и регистрирането на окончателния договор за продажба (нотариален акт) се изисква notaio. Тъй като купувачът е този, който е изложен на най-голям риск в процеса на продажба на имот, обичаят повелява notaio да бъде избран от купувача, който плаща таксата за notaio. Макар че нотариусът се заплаща от купувача, в очевидно противоречие с това той работи по закон от името на държавата и е длъжен да защитава интересите както на купувача, така и на продавача. notaio не може да действа, когато действията му биха създали конфликт на интереси, напр. когато една от страните е роднина.

Една от областите на потенциално неразбиране е, че notaio не извършва оглед на място: той не проверява истинското текущо състояние на имота, което съответства на това, което е юридически документирано, освен че взема декларация от продавача, която може да е вярна или не.

notaio costs

Всеки notaio определя своите такси. Обикновено таксата е подвижен процент от продажната цена; колкото по-ниска е продажната цена, толкова по-висок е процентът. Фиксираните такси бяха премахнати с реформите на Берсани през 2006 г.; публикуваните през 2012 г. насоки предполагат средна такса от 1,1 % за средна продажна цена от 500 000 евро с диапазон от 0,4 до 4,82 % за продажни стойности между 25 000 и 1 млн. евро. Действително начисляваната такса ще зависи отчасти от сложността на сделката (колко собственици, от колко парцела се състои имотът, колко широко ще бъде участието на нотариуса по време на всяка фаза на прехвърлянето) и от степента на конкурентния натиск в конкретната географска област. Ако се включва ипотека, добавете още около 60 % към таксата, тъй като notaio отговаря и за вписването на ипотечния залог. Можете да поискате от notaio писмена оценка на хонорара за конкретна сделка, без да се задължавате допълнително. Подобно на всяка друга професия, някои notai ще бъдат по-съвестни, отзивчиви и професионални от други. Поискайте препоръка от човек, на когото имате доверие, и се съобразете с нея.

notaio също така събира данъци и такси, дължими на държавата; данъците ще се появят в сметката им и често погрешно се считат за част от цената на notaio.

Ако една от страните не говори италиански

Официалният договор за прехвърляне на собственост ще бъде на италиански език. Ако купувачът (или продавачът) не може да чете на италиански език, той обикновено ангажира двуезичен адвокат с пълномощно (procura), който да действа от негово име. Възможни са и други сценарии, напр. ако всички страни (купувач, продавач и нотариусът) говорят един и същ чужд език, договорите могат да бъдат изготвени на този език, но приложенията трябва да бъдат преведени от италиански език, а договорът все пак трябва да бъде преведен на италиански език, като всичко това може да бъде по-сложно, отколкото изглежда на пръв поглед.

Плащане на новия ви дом в Италия: банки, финансиране и други!

Процесът на плащане

Ако страните решат да сключат предварително споразумение преди същинското приключване на сделката, купувачът обикновено прави първоначална вноска под формата на личен чек, издаден директно на проверения собственик на въпросния имот.

Плащанията на остатъка обикновено се извършват чрез непрехвърляем касов чек(известен още като банково бордеро, assegno circolare), платим на продавача.

Имате ли няколко допълнителни тухли в брой под матрака си? По принцип транзакциите в брой трябва да са по-малко от 5000 евро, за да се спазят законите срещу рециклирането.

Депозит за плащане (deposito del prezzo)

След като договорът за прехвърляне на имота бъде подписан с Notaio, Notaio трябва да регистрира договора за прехвърляне на имота и да актуализира поземления регистър и данъчната база данни (catasto). В член 2671 от Гражданския кодекс се казва, че това трябва да бъде направено възможно най-бързо и във всеки случай в рамките на 30 дни. Въпреки че този процес обикновено протича безпроблемно, купувачът е изложен на риск от предявяване на претенции, като например банкови или данъчни запори, върху имота, преди да е извършено вписването в поземления регистър.

Закон 124/2017 решава този проблем, като въвежда ескроу сметка (deposito del prezzo 8), управлявана от Notaio. Незадължителното използване на ескроу сметка може да бъде поискано от всяка от страните, въпреки че това почти винаги ще бъде купувачът, който е ясният бенефициер. Нито една от страните не може да възрази срещу използването на ескроу сметката, дори като условие за продажбата. Ако купувачът желае да използва механизма на ескроу сметката, той трябва да изрази това желание предварително, за да може нотариусът да подготви необходимата документация и продавачът да не бъде изненадан. Законът позволява на страните да изберат опцията за ескроу дори в момента на приключване на сделката (rogito); трудно е да си представим това на практика.

Средствата, събрани от Notaio (касов чек, известен още като банково бордеро, издадено на името на Notaio), ще бъдат внесени в специална банкова сметка, която е юридически отделена от собствения патримониум на Notaio. Нотаио трябва да отпусне средствата на продавача след успешното преписване на прехвърлянето на акта.

Купувачът може също така да обмисли възможността да използва ескроу механизма, за да постави условие за прехвърлянето на нотариалния акт, напр. средствата могат да бъдат освободени само когато бъде погасен съществуващ ипотечен залог или когато бъдат платени разходите за кондоминиума, или когато имотът бъде опразнен от вещи и/или наемател. Не е трудно да си представим този вид условно използване на ескроу механизма от купувача, наложено на нежелаещ продавач, което води до съдебни дела.

Тъй като нотариусът ще поеме допълнителни разходи за администриране на процеса на ескроу, вероятно ще събира такса за тази услуга.

В краткосрочен план купувачите могат да очакват продавачите да бъдат недоволни от използването на ескроу сметката, тъй като продавачът ще трябва да чака около седмица за плащане.

Банкиране в Италия

Повечето купувачи на недвижими имоти ще искат да имат банкова сметка в Италия, за да опростят плащането на новия си дом и да плащат бъдещи сметки за комунални услуги и т.н.

За да открие сметка в Италия, банката ще поиска лична идентификация и италиански данъчен идентификационен номер (codice fiscale) (често лошо преведен като "данъчен код"). Добрата новина е, че получаването на фискален код е доста лесно, а данъчните власти с удоволствие помагат на всеки, който рано или късно би искал да плаща данъци! Вашият агент по недвижими имоти може да ви помогне да получите данъчен идентификационен код, ако имате нужда от такъв.

Съвет: Избягвайте онлайн инструменти за симулация, които генерират данъчен идентификатор въз основа на вашето име, дата на раждане и място на раждане. Тези инструменти в действителност не създават кода с данъчните власти.

Забележка: Гражданите и постоянно пребиваващите в САЩ ще открият, че някои банки няма да им позволят да си открият сметка. Причината се дължи на зле замисленото законодателство на САЩ, което приема, че всяка сметка в чужбина, дори в юрисдикция със средно или високо данъчно облагане, съществува с цел укриване на пари. Търговец на недвижими имоти, специализиран в работата с граждани на САЩ, може да ви помогне да намерите банка, която да се радва на вашия бизнес.

Получаване на ипотечен кредит

Купувачите, пребиваващи в Италия, би трябвало да могат да получат ипотека за имота, при условие че могат да докажат достатъчен доход за покриване на плащанията. Стойността на ипотеката не може да надвишава 80 % от стойността на имота, определена от оценител на банката (тази стойност потенциално може да бъде по-голяма или по-малка от продажната цена). Ипотечният залог, наложен върху имота, може да бъде по-голям от действителната сума на ипотеката, тъй като банката иска да защити не само отпуснатата сума, но и своите разходи, ако се наложи да си възстанови дълга.

Ако купувачът не пребивава в Италия и не разполага с доказателство за доход, получаването на ипотечен кредит в Италия е по-трудно, но в някои случаи има ипотечни брокери, които могат да помогнат. Някои купувачи теглят ипотечен кредит върху имот, който вече притежават на друго място, което понякога е известно като заем за закупуване на жилище. Това всъщност има предимството, че купувачът не е изложен на колебанията на валутните курсове, които лесно могат да достигнат 25 % или повече за период от 10-20 години.

Наемане с цел закупуване/наемане на собственост

Продавачът може да е готов да финансира покупката на купувача по схемата Rent to Buy(известна още като rent to own, affitto con riscatto), въведена в края на 2014 г. Поради ограниченията в програмата, както купувачите, така и продавачите най-вероятно ще разглеждат Rent to Buy като решение за финансиране от последна инстанция.

Разходи за ипотечни кредити в Италия

За да уговорите ипотека в Италия, ще трябва да извършите повечето или всички от следните разходи:

• такса за кандидатстване за ипотека (spese istruttoria)
  • Не всички банки я начисляват, но при тези, които я начисляват, тя може да достигне 500-1000 EUR.
• такса за оценка на имота
  • банката ще направи оценка на имота, за да определи независимо неговата стойност, независимо от исканата цена или продажната цена
• застрахователна полица на
  • имот
  • ипотечен кредитополучател
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• гербов налог върху договора за ипотека
• данък за вписване на залога; данък върху ипотеката: 0,25% за основно жилище, 2% в останалите случаи
• "поддържаща" банкова сметка
  • много банки изискват от вас да поддържате сметка при тях в допълнение към ипотеката. Няма друга логична причина за това, освен да добавят допълнителна такса към разходите за водене на бизнес с тях. Трябва да я избягвате, освен ако не ви е необходима.

Могат ли чужденци да купуват имоти в Италия?

Ще се радвате да научите, че Италия по принцип позволява на чужденци да купуват имоти в Италия, стига италианците да имат право да правят същото в страната на произход на купувача или ако чужденецът живее ("regolarmente soggiornante") в Италия. Няма ограничения за гражданите на ЕС и ЕАСТ.

Могат ли граждани на държави извън ЕС да живеят в Италия, ако закупят жилище?

Притежаването на недвижим имот в Италия не дава конкретни права за пребиваване в Италия, все още сте обект на нормалните имиграционни разпоредби, които за много хора позволяват безвизов престой в Италия до 90 дни. Възможно е да получите дългосрочна избираема виза за пребиваване, ако можете да документирате, че няма да ви се налага да работите в Италия, напр. имате значителни доходи (над 31 160 евро/година), като например авторски и лицензионни възнаграждения, пенсия, инвестиции от държави извън Италия. Като цяло е много трудно да се получи работна виза в Италия.

След покупката на жилище

Уведомления

След като сте закупили новото си жилище, ще трябва да уведомите другите за добрата новина! Кой точно трябва да бъде уведомен, зависи от конкретния случай, вашият агент по недвижими имоти може да ви помогне. Няколко примера:

• Ако жилището е основното ви жилище
  • регистрирайте местожителството си в града, което е важно, ако претендирате за данъчни облекчения за "основно жилище". Понастоящем имате до 18 месеца, за да направите това, но не се бавете!
  • актуализирайте личната си карта, шофьорската книжка
  • уведомете банката си, автомобилната застраховка
  • запишете се при нов лекар, ако сте в друга юрисдикция на ASL
  • данъчни власти, пенсионна система: уведомете работодателя си или директно данъчните власти, ако сте самостоятелно заети лица
  • подайте уведомление за промяна на адреса в пощенската служба ("Seguimi"), струва около 30 евро на година
• Компании за комунални услуги
  • в повечето случаи е най-евтино просто да смените името на клиента (voltura), вместо да инициирате нова услуга
    • напр. предишен собственик, номер на сметката, номер на електромера
• Администратор на жилищен комплекс
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - за имоти, включени в списъка, в повечето случаи трябва да се направи от продавача

Текущи разходи

След като станете нов собственик на жилище, ще имате няколко текущи разходи:

• комунални услуги
• такси за ползване на жилището
  • приложими само ако имотът ви е част от кондоминиум
• местен данък за боклук и услуги
• данък върху недвижимите имоти за финансиране на дейностите на града
  • освобождава се, ако жилището ви се счита за основно жилище
• застраховка
  • трябва поне да помислите за застрахователна полица, която покрива щети на трети лица, например ако се спука водопроводна тръба и наводни съседите. Можете също така да помислите за застраховка срещу кражба, пожар и други покрития.
  • избягвайте дублиране на покритията, които може би вече имате
    • Ако живеете в кондоминиум, може да има групова полица за сградата
    • Ако сте взели ипотечен кредит, ще имате известно покритие за срока на ипотеката

Съвет: Вашият брокер на недвижими имоти може да ви предостави проспект за очакваните годишни разходи за собственост.

Данъчни облекчения

Собствениците на имоти могат да се възползват от редица данъчни облекчения, ако подадат данъчна декларация в Италия. Точните подробности могат да се променят от година на година.

• Такса за агент по недвижими имоти
• Ипотечна лихва
• Разходи за обновяване
• Подобрения за пестене на енергия

Ние сме тук, за да помогнем

Ако желаете да закупите имот в Италия, ще се радваме да ви помогнем в процеса. Уведомете ни как можем да ви помогнем.(за автора)

Забележка: информацията, съдържаща се в това ръководство, е вярна според нашите познания към момента на публикуването. Тя се предоставя "такава, каквато е", без каквато и да е гаранция, изразена или подразбираща се. Моля, уведомете ни, ако смятате, че има нещо друго, което трябва да обхванем в това ръководство.

Допълнително четене по тази тема

• Схемата за финансиране "Отдаване под наем с цел закупуване
• Обяснение на Catasto
  • Изтеглете своя собствена визия
• Къде да живеете в Италия
• Италианско гражданство с малко сълзи

Съдържание

• Как да си купите жилище в Италия
  • Къде в Италия е най-подходящото място за покупка на жилище?
  • Намиране на жилище в Италия
    • Онлайн среща с реалността на фрагментацията
    • Класифицирани обяви
    • Разходки наоколо
    • Възложете на уважаван брокер на недвижими имоти да работи за вас
      • Комисионна на агента за недвижими имоти
      • Използване на агента по вписванията - агент на продавача
      • Използване на агент за намиране на имоти - агент на купувача
      • Няколко бележки, ако използвате агент
  • Подаване на оферта, след като сте намерили идеалния дом
    • 1. Предложението за оферта
    • 2. Предварителният договор за продажба (il contratto preliminare, известен още като "compromesso")
    • 3. Приключване/завършване (rogito)
  • Гербови такси и данъци, дължими при продажба на имот
  • Извършете надлежна проверка, преди да подпишете договор
  • Какво представлява нотариусът (notaio) и с какво се занимава той?
    • notaio costs
  • Ако една от страните не говори италиански
  • Плащане на новия ви дом в Италия: банки, финансиране и други!
    • Процесът на плащане
      • Ескроу за плащане
    • Банкиране в Италия
    • Получаване на ипотечен кредит
    • Отдаване под наем с цел закупуване / отдаване под наем с цел притежаване
    • Разходи за ипотека в Италия
  • Могат ли чужденци да закупят имот в Италия?
  • Могат ли граждани на държави извън ЕС да живеят в Италия, ако закупят жилище?
  • След покупката на жилище
    • Уведомления
    • Текущи разходи
    • Данъчни облекчения
  • Ние сме тук, за да ви помогнем
  • Допълнително четене по тази тема

❖ ❖ ❖

Горното се предлага като общо ръководство без гаранция; може да са настъпили промени след написването му. Консултирайте се с подходящи квалифицирани специалисти относно вашата конкретна ситуация, преди да направите покупка на недвижим имот.

За автора

Шон Майкъл Карлос е израснал в Роуд Айлънд, САЩ. Той е учил в САЩ, Обединеното кралство и Германия, преди да се установи в Италия, където живее повече от двадесет и пет години, в три различни региона.

Шон е лицензиран агент по недвижими имоти в Италия с над 10 години опит в сектора и бих ще се радвам да чуя от вас, ако търсите за купуване или продажба на имот в Италия.