Правни съображения при продажба на жилище в Италия: Разрешения за строеж и документ за собственост
При закупуване на имот в Италия трябва да бъдат спазени няколко формални и материални изисквания относно разрешителните за строеж, за да се гарантира, че нотариалният акт е правно коректен, данъчните задължения са изпълнени и за да се предпазят купувачът и продавачът от "недоразумения", които могат да възникнат след продажбата.
Разрешенията за строеж трябва да бъдат упоменати в договора за собственост
Като начало, в договора за продажба трябва да бъдат упоменати всички значими разрешителни за строеж ("titoli abilitativi"), които са били издадени за сградата или единицата в сградата (напр. апартамент в кондоминиум). Препоръката е да се цитират всички разрешителни за строеж, както големи, така и малки. В национален мащаб разрешителните за строеж са въведени през 1942 г. (L. 1150 / 1942) 1 за градските райони, като са разширени за селските райони през 1967 г. (L. 765 / 1967) 2. Някои градове може да са издавали разрешителни за строеж преди 1942 г. Непосочването на разрешителните за строеж или поне изявлението на продавача, че строителството е започнало преди 1 септември 1967 г., прави правото на собственост нищожно, то никога не е възниквало 3. Разрешенията трябва да съществуват, да са за сградата, която се продава, но не е необходимо да се представят на купувача, нито на Notaio. Лъжата в договор за публичен акт, съгласно член 483 4 от Наказателния кодекс, се наказва с лишаване от свобода до 2 години.
Целта на изискването за упоменаване на разрешенията за строеж е преди всичко да се спре продажбата на имоти, построени при конкурентна липса на разрешение за строеж.
Към нотариалния акт може да се приложи клетвена декларация за "законното състояние" на сградата
Самото наличие на разрешителни за строеж не гарантира, че действително построеното отговаря на разрешеното. Законодателството, одобрено през 2020 г. (D.L. 76 / 2020) 5, отива няколко стъпки по-далеч, като предлага законното състояние на сградата да се проверява, чрез разрешенията за строеж или при липса на такива, чрез други недвусмислени документи, като например от данъчната служба (catasto). Освен това съществуващото строителство трябва да отразява това, което е било разрешено, в рамките на определени допустими отклонения. В случай на продажба на имот към акта за продажба може да се приложи клетвена декларация за законното състояние: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". По класическа италианска мода, формулировката е двусмислена и законът не определя никаква санкция, което проправя пътя за допълнителни съдебни спорове, които да обвържат съдебната система.
В по-голямата част от Тоскана и в някои части на Емилия-Романя се изисква клетвен доклад (conformità urbanistica) от квалифициран технически специалист (geometra , архитект, строителен инженер, perito industriale) е част от процеса на продажба на практика, ако не и по закон, от 5-10 години; основните промени са в уточняването на допустимите отклонения за съответствие и указанията, че заклетият доклад се прилага към нотариалния акт.
Данъчни регистри (catasto) трябва да са верни: "conformità catastale"
Законът от 2010 г. 6 изисква планът на данъчната служба (planimetria catastale) точно да отразява имота такъв, какъвто е днес, в рамките на определени допустими отклонения, които не оказват влияние върху данъчната оценка на имота. Текстовият запис, доколкото той би повлиял на данъчната стойност, също трябва да бъде точен. Въпреки че не е задължително да се коригира адресът на имота, добре е това да се направи като част от подготовката на имота за продажба. A Notaio може да поиска от страните, купувача и продавача, да подпишат плана на данъчната служба и може да го приложи към акта за продажба, но това не е задължително.
Регистрите на имотите на данъчната служба съществуват отделно от регистрите на имотите на службата за градско планиране. Коригирането на записите в службата по градоустройство не води автоматично до коригиране на записите в данъчната служба и обратно, освен в ограничени райони на Северна Италия, където се използва единна система за водене на записите, наследена от бившето австрийско управление.
| Издание | Описание | Законодателство | Въздействие върху собствеността |
|---|---|---|---|
| Пазарност (commerciabilità) | В нотариалния акт трябва да се посочват всички важни разрешителни за строеж | L. 47/1985 (чл. 40) и D.P.R. 380/2001 (чл. 46) | Формално невалиден (Corte di Cassazione, Sezioni Unite 8230/2019) 7 |
| Законосъобразно състояние на имота (stato legittimo dell'immobile, già conformità urbanistica) | Актът може да съдържа заклет доклад, удостоверяващ разрешителните за строеж с текущото състояние на място. | Документация: D.P.R. 380 / 2001 (чл. 9-bis запетая 1-bis [D.L. 76 / 2020, чл. 10]); Допустими отклонения: T.U.E., чл. 34-bis [D.L. 76 / 2020, чл. 10, запетая 1, буква p) ] Приложение към акта: [D.L. 76 / 2020 чл. 10, запетая 1, буква р запетая 3) ] | Няма изрично посочени в закона. |
| Точност на записите на данъчната служба (conformità catastale) | Записите на данъчните служби трябва да отразяват текущото положение на място. | L. 52 / 1985 (член 29 c.1-bis [D.L. 78 / 2010] 8) |
Юристите не проверяват и не могат да проверяват техническото съответствие
Често срещано погрешно схващане сред купувачите на имоти в Италия, както местни, така и чужденци, е, че юридическият специалистNotaio, проверява точността на техническата документация на даден имот. Юридическият специалист не е технически специалист. Само квалифициран технически специалист (geometra , архитект, строителен инженер, perito industriale) може да провери правилността на техническата документация. Те трябва да направят това с клетвена декларация: потърсете думата "asseverata". Онези, които идват от юрисдикции с общо право, ще имат автоматичен импулс да"потърсят адвокат". Без да се изтъква прекалено, опитът да се използва отвертка, когато е необходим гаечен ключ, няма да помогне: решението е технически специалист, а не юрист.
Какво се случва, ако преди продажбата бъде установено неразрешено строителство?
В исторически план е имало по-малка строгост при изваждането на разрешителни за строеж, отколкото се очаква днес. Не е много пресилено да се каже, че повечето жилища в Италия имат проблеми със строителните разрешителни, които трябва да бъдат отстранени преди продажбата. Силно се препоръчва продавачът да предостави заклет доклад за законосъобразното състояние на имота (техническо съответствие) като условие за продажба.
Изготвянето на доклада за техническото съответствие може да отнеме няколко месеца поради времето за изискване на документация от службата по градоустройство, за извършване на измервания и за изготвяне на доклада.
Проблеми, които могат да възникнат:
- незначителни деформации извън допустимите отклонения: разрешение със задна дата, извършено с уведомяване на града
- средни деформации: иска се разрешение със задна дата от града
- деформации, които понастоящем не могат да бъдат разрешени: ситуацията трябва да бъде променена (включително разрушаване), за да съответства на действително разрешеното.
Наличието на неразрешена работа ще забави продажбата. Продължителността на забавянето ще зависи от сериозността на проблема, наличността на техническата професия и строителите, ако е необходимо, времето на годината (празниците пречат).
Какви са последиците от покупката на жилище, в което има неразрешено строителство (abuso edilizio)?
Възможно е да има причини, поради които купувачът, който е наясно с неразрешеното строителство, да желае да продължи покупката на имота в настоящия му вид.
- В договора за прехвърляне на собственост трябва да се споменат основните разрешения за строеж, разрешенията трябва да съществуват и да се отнасят за имота, който се продава. По този начин не е възможно да се продаде имот, построен след 1942 г. (в градски район, 1967 г. в селски район), който няма поне първоначално разрешение за строеж.
- Купувачите, които се нуждаят от ипотечен кредит, ще открият, че банката няма да пожелае да отпусне кредит за имота, ако въпросите, свързани със строителните разрешителни, не са решени преди приключването на продажбата.
- Бъдещите разрешения за строеж, които подлежат на одобрение от страна на града, имат за предпоставка законното състояние на имота.
- Ако има доказателство, че купувачът е знаел за неразрешените работи към момента на продажбата, тогава купувачът също е солидарно отговорен за възможни глоби и разходи за събаряне, ако събарянето бъде извършено от града. В екстремни случаи, например при продължаване на изпълнението на неразрешени работи въпреки заповедта за спиране, е възможна присъда лишаване от свобода. На практика прилагането е слабо.
- Документацията на данъчната служба трябва точно да отразява това, което се продава в момента на продажбата; данъчната проверка след продажбата може да бъде болезнена, ако се окаже, че посочените в момента на продажбата данъчни параметри са занижили стойността на имота и съответно платения данък.
Осъзнат или не, купувачът, който наследява неразрешена работа, трябва да реши проблема (да го отстрани или, ако е възможно, да получи разрешение със задна дата) веднага щом му стане известен. Наличието на неразрешено строителство често става достояние на общината едва след като недоволен съсед я предупреди.
Напомняме, че юристите НЕ проверяват техническите разрешения за строеж.
Силната препоръка е продавачът да разреши всички въпроси, свързани със строителните разрешителни, преди да приключи продажбата, дори ако този процес неизбежно забавя продажбата. Купувачът трябва да очаква заклет доклад на законната държава... и да е готов да плати за него, ако е необходимо.
Други строителни сертификати, които се изискват или са полезни за продажбата на имот в Италия
Сертификат за енергиен клас, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"
Продавачът трябва да предостави на купувача валидно копие на сертификата за енергиен рейтинг веднага щом купувачът обмисли закупуването на имота. Енергийният сертификат трябва да бъде посочен в договора за нотариален акт и да бъде приложен към него. Макар че намеренията зад енергийния одит са отлични, пазарната цена на енергийните одити е много ниска в сравнение с работата, необходима за професионален одит. Следователно няма голяма строгост, която да се влага в извършването на енергийни одити. Като цяло надеждни са само сертификатите за нови сгради. Срокът на валидност на енергийните сертификати изтича след 10 години; по-рано, ако са извършени промени в някой от параметрите, които определят оценката на сертификата, например при подмяна на отоплителната система.
Системни сертификати (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)
През 1990 г. Италия въвежда схема за сертифициране на инсталирането и значителната промяна на системи (напр. отопление и охлаждане, водопровод, електричество, противопожарна защита, асансьори, телевизия...) (L. 46/1990) 10, актуализирана през 2008 г. (D.M. 37/2008) 11. В миналото сертификатите не винаги са били издавани, тъй като голяма част от работата е била извършвана "неофициално", без фактури. По време на продажбата продавачът може да обяви, че системата не отговаря на стандартите, и върху купувача ще падне задължението да приведе системата в съответствие с действащите стандарти. Теоретично е възможно сертификатът за съответствие да бъде заменен със сертификат за отговорност (dichiarazione di rispondenza, DiRi) за системи, инсталирани между 1990 и 2008 г., но на практика малко технически специалисти ще искат да поемат отговорност за работа, която не са извършили сами. DiRi е по-реалистично решение за техническия специалист да удостовери предходна работа, която той е извършил.
Обитаване / обитаемост (agibilità) сертификат
Едно жилище в Италия трябва да отговаря на минимални изисквания, ориентирани към "здравето и безопасността", напр. да има височина на тавана от поне 2,7 м в жилищните помещения, да има баня (височина 2,4 м) с прозорец и т.н. Строителният предприемач ще удостовери, че сградата отговаря на минималните жилищни изисквания, когато строителството е завършено или когато значителни работи променят съществуващата сграда. Започнати като здравно ориентирана директива през 1934 г., понастоящем сертификатите се изискват за работи, извършени след 30.6.2002 г. (както е посочено в d.P.R. 380/2001 12 и D.L. 222 / 2016 13) и само след тази дата. Agibilità има като предпоставки енергийно обследване APE, сертификати за системите и, от 11 декември 2016 г., съответствие с разрешението за строеж (conformità urbanistica). Сертификатите не се изискват за продажба на имота, но трябва да бъдат упоменати в нотариалния акт, ако са издадени след 30.6.2002 г. Сертификатите, издадени преди тази дата, на практика са без значение, тъй като законите, по които са издадени, са отменени. Същественото спазване на минималните жилищни стандарти се изисква дори при липса на сертификат. agibilità сертификат.
Настоящата статия има за цел да предостави общ преглед на тази тема; тя не замества прегледа на конкретна ситуация от квалифициран технически специалист, нито пък непременно отразява действащото законодателство.
2 L. 765 / 1967 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1967-08-06;765~art17!vig=
3 След дълги дебати дали тази нищожност е абсолютна или е само формалност, която може да бъде поправена, италианският върховен съд избра мек подход, който позволява актът да бъде поправен. https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
4 C.P. чл. 483 https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=5&art.idGruppo=41&art.flagTipoArticolo=1&art.codiceRedazionale=030U1398&art.idArticolo=483&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1930-10-26&art.progressivo=0
6 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
7 Присъда 8230/2019 https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
8 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
9 Sentance 8230/2019 https://avvocatomattiafontana.com/abuso-edilizio/
10 ГЛ. Д. 46 / 1990 Г. https://www. normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1990-03-05;46
11 Д. 37 / 2008 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:ministero.sviluppo.economico:decreto:2008-01-22;37!vig=
12 Д.П.Р. 380 / 2001 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001-06-06;380
13Д.Л. 222 / 2016 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.della.repubblica:2016;222~art5!vig=
❖ ❖ ❖
Горното се предлага като общо ръководство без гаранция; може да са настъпили промени след написването му. Консултирайте се с подходящи квалифицирани специалисти относно вашата конкретна ситуация, преди да направите покупка на недвижим имот.
За автора
Шон Майкъл Карлос е израснал в Роуд Айлънд, САЩ. Той е учил в САЩ, Обединеното кралство и Германия, преди да се установи в Италия, където живее повече от двадесет и пет години, в три различни региона.
Шон е лицензиран агент по недвижими имоти в Италия с над 10 години опит в сектора и бих ще се радвам да чуя от вас, ако търсите за купуване или продажба на имот в Италия.
4
