Трябва ли ми адвокат, за да купя имот в Италия?

В правната система на гражданския кодекс, използвана в Италия, отговорността за правната работа при продажба на недвижим имот се носи от Notaio (нотариус), който е държавен служител, а не от адвокат. Notaio извършва правна проверка, като например търсене на собственост, и гарантира целостта на правото на собственост и прехвърлянето на имота. Гражданският кодекс Notaio няма нищо общо с нотариуса, който се среща в правната системаcommon law , използвана в англоговорящите страни - точка на разбираемо объркване за англоговорящите. В правната система на common law обикновено се използва, ако не се изисква, адвокат за извършване на правна проверка.

Италианците рядко биха ангажирали адвокат при покупка на жилищен имот. В резултат на това малцина адвокати в Италия са добре запознати с тънкостите на правото на недвижимите имоти, тъй като правото е широка област и недвижимите имоти не са техният хляб и масло. Notai имат пряк онлайн достъп до регистрите за собственост на имотите, както и до по-добри агенти на недвижими имоти като мен. Повечето адвокати нямат такъв достъп.

Кой избира Notaio при покупка на имот в Италия?

Купувачът избира Notaio, и плаща за тях. Предполага се, че Notaio е безпристрастен и представлява еднакво купувача и продавача, но в мълчаливо признание, че купувачът е по-слабата страна в сделката (купувачът се отказва от нещо лесно за разбиране, пари в брой, за нещо сложно, имота), практиката кара купувача да избере Notaio. Разбира се, купувачът трябва да има предвид положението на продавача: ако продавачът живее в Тоскана, той може да не е много доволен от купувача, който иска да избере Notaio в Милано или Палермо.

Как да изберете Notaio при покупка на имот в Италия

Повечето Notai са компетентни, но както всички професионалисти, някои са по-добри от други. В идеалния случай човек трябва да поиска препоръки от доверени приятели. Повечето агенции за недвижими имоти имат Notai, с които редовно работят, което може да е както добро, така и лошо. Възможно е да поискате предварително ценова оферта, която обикновено включва дължимите на държавата данъци, от един или повече Notai; те трябва да имат добре очертана представа за продажбата, за да предоставят точна оферта.

Кога купувачът трябва да ангажира Notaio?

В идеалния случай купувачът трябва да се ангажира и да разговаря с Notaio, преди да поеме ангажимент за покупка на конкретен имот. Notaio е на разположение в ролята на консултант. Купувачът може да избере Notaio да наблюдава предварителния договор, ако има нужда от такъв. Малцина правят това поради допълнителните разходи, но не е лоша идея за тези, които търсят допълнително спокойствие.

Как да изберем адвокат при покупка на имот в Италия

Ангажирането на адвокат може да бъде ценно, за да се контролира коректността на работата на Notaio's; адвокатският хонорар може да бъде отлична застрахователна полица. Адвокатът може също така да действа от името на купувача, в случай че купувачът не може да присъства при подписването и/или не говори италиански език. При избора на адвокат е важно да се провери дали той има значителен опит в областта на вещното право: малцина имат такъв. Стойността на адвоката ще бъде много ограничена, ако той има малък опит в областта на вещното право.

Може ли адвокатът да предостави услугата ескроу сметка при покупка на имот в Италия?

Адвокатът не може да предоставя ескроу услуга: само Notaio може да предоставя правно защитена услуга за ескроу сметка.

Извършва ли Notaio или адвокат техническа проверка?

Notaio е юридически специалист, експерт в областта на правото, както и адвокатът. Нито един от тях не е експерт в областта на строителството. Те не посещават даден имот. Те не проверяват дали даден имот има всички необходими разрешителни. Notaio ще вземе декларации в този смисъл от продавача и ще ги включи в договора за продажба. Законът не изисква повече. Извършването на строителна инспекция и проверката на разрешителните за строеж е в компетенциите на технически специалист, като например geometra или архитект. В някои ограничени части на Италия, като например голяма част от Тоскана, Notaio ще поиска клетвен доклад за техническо съответствие от технически специалист.

Може ли агентът по недвижими имоти в Италия да извърши правна проверка?

По-добрите агенти за недвижими имоти в Италия могат да извършат първоначална правна проверка от името на купувача. Агентът за недвижими имоти в Италия може да избере да плаща текущи такси за достъп до официалната данъчна служба (Catasto) и информация за права (собственост, залог) върху имоти в Италия. Много от тях плащат за Catasto регистрите на данъчната служба; само по-добрите агенти за недвижими имоти имат достъп до информация за права, тъй като системата е тромава и скъпа.

Мога ли да избера своя агент по недвижими имоти в Италия?

По подразбиране купувачът на недвижим имот в Италия ще работи с агента по вписванията, агента, който продавачът е избрал. Законът изисква агентът по недвижими имоти да бъде безпристрастен, но на практика има само един имот и отношенията на агента с продавача могат да отразяват това. Повечето агенти за недвижими имоти в Италия ще си сътрудничат с други колеги, въпреки това е важно купувачът да позволи на своя агент да се свърже с агента на обявата, за да се избегне объркване относно това кой на кого плаща комисиона. Противно на общоприетото мнение, агентът по недвижими имоти в Италия НЕ представлява само имотите от собственото си портфолио. На практика агентът по вписванията е по-скоро мотивиран да прокара конкретен имот, отколкото да помогне на купувача да намери най-добрия имот като цяло. Свържете се с мен, за да получите повече информация за това как мога да ви помогна като агент на купувача.

❖ ❖ ❖

Горното се предлага като общо ръководство без гаранция; може да са настъпили промени след написването му. Консултирайте се с подходящи квалифицирани специалисти относно вашата конкретна ситуация, преди да направите покупка на недвижим имот.

За автора

Шон Майкъл Карлос е израснал в Роуд Айлънд, САЩ. Той е учил в САЩ, Обединеното кралство и Германия, преди да се установи в Италия, където живее повече от двадесет и пет години, в три различни региона.

Шон е лицензиран агент по недвижими имоти в Италия с над 10 години опит в сектора и бих ще се радвам да чуя от вас, ако търсите за купуване или продажба на имот в Италия.