Докладът за инспекция на жилището част ли е от процеса на продажба?

Съществуват редица изисквания, които продавачът трябва да изпълни; те се документират (но не се проверяват) от notaio.

По закон продавачът е отговорен за това имотът да има разрешение за строеж и разрешение за планиране на последващи промени, когато това се изисква (като се снабдява, когато е необходимо, и цитира съответните документи в договора за прехвърляне или в някои случаи се заклева в това отношение) и отговаря за верността на данните от поземления регистър(катасто), използвани за данъчни цели. Това често се нарича conformità catastale, urbanistica ed edilizia.

Наименованието на разрешението за строеж, което се изисква на национално ниво за сгради, построени след 1942 г., се е променило с течение на времето:

• Licenza edilizia: за сгради, построени между 17-10-1942 г. и 30-01-1977 г. ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: за сгради, построени между 30-01-1977 г. и 30-06-2003 г. (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruire: за сгради, построени след 30-06-2003 г. (Testo Unico DPR 380/01)

Сградите, построени преди изискването на Licenza edilizia, по принцип са освободени от изискването за разрешение за строеж. Възможно е също така да се удостовери самостоятелно, че сграда, построена преди септември 1967 г., има разрешително, но най-добре е да се намери разрешителното.

Промените, изискващи разрешение за строеж (разрешения за промяна на сградата), също трябва да бъдат документирани.

Възможно е някои работи да са извършени незаконно и след това да са узаконени като част от амнистиите през 1985 г., 1994 г. и 2003 г. Това трябва да бъде документирано.

Следователно собственикът трябва да разполага с разрешителни, които съответстват на сегашното състояние на нещата. Те се получават от местната градска или общинска служба "Техническа".

Удостоверение за обитаемост. След като сградата бъде завършена, трябва да се издаде сертификат за обитаемост (agibilità). Това не е строго необходимо за продажбата, но е силно препоръчително.

Продавачът трябва да предостави и сертификат за енергийна ефективност, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

В някои области, особено в части от Емилия-Романя и Тоскана, notaio ще поиска технически доклад (от geometra, архитект или друго квалифицирано лице), документиращ conformità edilizia &urbanistica. Това е отлична идея за защита на купувача и продавача (продавачът носи правна отговорност) и обикновено се заплаща от продавача с някои изключения. Докладът не е задължителен по закон, въпреки това, което може да се подразбира от notaio. Наскоро бе постановено решение на органа за защита на конкуренцията, в което изрично се казва, че notaio не може да изисква доклад от техническо лице.

Купувачът може да избере да наеме свой собствен специалист, който да прегледа разрешителните за строеж и ситуацията на място, дори ако продавачът предостави доклад: доверявай се, но проверявай.

Сертифициране на системи (impianti a norma): системите, изградени/монтирани след 13 март 1990 г., трябва да отговарят или да надвишават стандартите, които са в сила към момента на монтажа. Това включва неща като електрическата, отоплителната, охладителната и водопроводната система. Вместо сертификати продавачът може да обяви, че дадена система не отговаря на стандартите, и отговорността за привеждане на системата(ите) в съответствие със стандартите ще падне върху купувача. Това е доста често срещано явление, особено за жилища, които не са били обновявани от години.

Купувачът може да възложи на специалист проверка за потенциални опасности, които в зависимост от имота могат да включват оловна боя, влага, азбест или радон. Този вид инспекция е по-скоро рядкост в Италия.

Естествено е, че ще искате да се запознаете със състоянието на жилището, преди да направите оферта, или евентуално ще искате да поставите офертата си под условие при спазване на горните изисквания.

❖ ❖ ❖

Горното се предлага като общо ръководство без гаранция; може да са настъпили промени след написването му. Консултирайте се с подходящи квалифицирани специалисти относно вашата конкретна ситуация, преди да направите покупка на недвижим имот.

За автора

Шон Майкъл Карлос е израснал в Роуд Айлънд, САЩ. Той е учил в САЩ, Обединеното кралство и Германия, преди да се установи в Италия, където живее повече от двадесет и пет години, в три различни региона.

Шон е лицензиран агент по недвижими имоти в Италия с над 10 години опит в сектора и бих ще се радвам да чуя от вас, ако търсите за купуване или продажба на имот в Италия.