Сертификати за обитаемост на имота (certificato di agibilità) в Италия: Какво трябва да се знае

При приключване на строителството или значителен ремонт в Италия строителят ще уведоми града, че работата е завършена съгласно издадените разрешителни и отклонения, и ще удостовери, че работата отговаря на изискванията за здраве и безопасност. Това уведомление за сертифициране на здравето и безопасността се нарича Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Често превеждан като сертификат за обитаемост, сертификатът ще удостоверява здравето, безопасността и енергийната ефективност на сградата и инсталираните в нея системи и, когато е приложимо, съответствието с изискванията за цифрова инфраструктура (напр. оптични кабели), съгласно действащите разпоредби.

Общината разполага със 180 дни, за да изпрати здравен инспектор, който да провери истинността на сертификата на специалиста. Фокусът на сертификата за обитаемост е върху здравето, хигиената и безопасността, а не върху подробностите по разрешителните за строеж сами по себе си. Показателно е, че здравните органи са тези, които могат да извършат проверка.

Преди въвеждането на закон 69/2013 г. трябваше да се подаде заявление до общината за издаване на удостоверението, а не както е в момента - чрез процедурата на сертифицирано уведомяване.

Цялостният режим на сертификата за обитаемост е определен в единния текст на строителните разпоредби, DPR 380, 6 юни 2001 г., в който се посочва необходимостта от сертифициране на обитаемостта за

1. ново строителство;
2. преустройство или добавяне на допълнителни етажи, изцяло или частично;
3. намеса в съществуващи сгради, която може да повлияе на условията за безопасност, хигиена, здраве и/или енергийна ефективност на сградата и инсталираните в нея системи.

DPR 380-2001 влезе в сила на 30 юни 2003 г.; имотите, построени преди тази дата, които не са претърпели значителни промени оттогава, не трябва да имат сертификат agibilità, известен като agibilità formale: този закон отмени предишните закони. Имотите обаче трябва да притежават abitabilità sostanziale, с други думи, ако имотът се продава като жилище, той трябва да отговаря на основните изисквания за жилище, поне на тези, които са били в сила по време на построяването му: таваните на основните помещения (тези, в които прекарваме значително време, а не обслужващите помещения като баните) трябва да бъдат (от 1975 г.) високи поне 2,7 метра, тези помещения трябва да имат прозорци, които могат да се отварят, трябва да има поне една баня.

Сертификатът abitabilità е въведен за първи път с Кралски указ 1265 през 1934 г. Сертификатът се е наричал abitabilità в случай на жилищен имот, agibilità - за всички останали. DPR С Регламент 380-2001 се въвежда agibilità като термин за всички имоти, превръщайки се в синоним на abitabilità.

Тъй като удостоверението за обитаемост документира ситуацията, когато е било издадено, стойността на историческото удостоверение, дори да е налично, е донякъде ограничена. Това, което е било вярно преди 30 години, може да не е вярно днес. Стандартите са се развили и сградата е била подложена на течение на времето.

Изисквания към сертификата за обитаване при покупка или продажба на имот

Само сгради, построени или значително променени след 30 юни 2003 г., трябва да имат официален сертификат за обитаване. От нотариуса (notaio) се изисква да вземе клетвени декларации от продавача относно издадените разрешителни за строеж и относно коректността на записите в данъчната служба, включително плана на етажа, но няма изискване за споменатия сертификат agibilità.

Как италианският agibilità сертификат в сравнение с Occupancy Permit в Северна Америка или Certificate of Compliance on Completion в Ирландия и Обединеното кралство?

Италианският сертификат agibilità е насочен към здравето, хигиената и безопасността; той не удостоверява какво е построено, съответства на разрешителните, които са в архива на общината. Такъв сертификат в момента не съществува в италианската система извън декларациите, които строителят прави при завършването на конкретен проект.

В момента на продажбата продавачът трябва да декларира, че имотът има всички необходими разрешителни за строеж и съответства на тези разрешителни. Тъй като повечето продавачи нямат техническа квалификация да направят тази декларация, на практика нотариусите в някои области, като например по-голямата част от Тоскана, изискват клетвен доклад от квалифициран технически специалист, например геометър. Изготвянето на доклада отнема време, отчасти поради бавното предоставяне от страна на общините на копия от документацията по преписката, и ще струва повече от 1000 EUR, поради което все още не е стандартна практика в цялата страна.

Какво представлява Attestazione di idoneità abitativa?

Като минимум Attestazione di idoneità abitativa удостоверение, издадено от общината, се посочва колко души могат да живеят в дадено жилище. То се изисква от граждани на държави извън ЕС за имиграционни цели. В някои случаи то включва и проверка, че имотът отговаря на минималните здравни и санитарни изисквания. Този сертификат не се използва при покупка или продажба на жилище.

❖ ❖ ❖

Горното се предлага като общо ръководство без гаранция; може да са настъпили промени след написването му. Консултирайте се с подходящи квалифицирани специалисти относно вашата конкретна ситуация, преди да направите покупка на недвижим имот.

За автора

Шон Майкъл Карлос е израснал в Роуд Айлънд, САЩ. Той е учил в САЩ, Обединеното кралство и Германия, преди да се установи в Италия, където живее повече от двадесет и пет години, в три различни региона.

Шон е лицензиран агент по недвижими имоти в Италия с над 10 години опит в сектора и бих ще се радвам да чуя от вас, ако търсите за купуване или продажба на имот в Италия.