租购房屋融资计划适合我吗？

非意大利居民在意大利获得住房抵押贷款似乎是不可能完成的任务，而 " 以租代购"（又称 " 以租代购"、"以租代购"、"以租代购"）计划可能正是少数有志购房者的解决方案、 affitto con riscatto 租购同权）计划可能是少数有志购房者的解决方案，但经过冷静考虑后，大多数人都会觉得它就像一首诱惑之歌。

以租代购的运作方式

意大利法律于 ²⁰¹⁴ 年年底将 " 以租代购 "编入法律1，它允许潜在购房者先 出租/租赁房产，并在租期结束时 选择以事先确定的价格 购买房产。每次定期付款由两部分组成： 租金和未来购房的 分期付款。双方必须就付款频率以及租金和分期付款的指定金额进行协商。租期必须少于 10 年，以确保为买卖双方提供重要的法律保护。

租赁期结束后， 潜在买家可选择是否购买该房产 （业主有义务按之前确定的价格减去分期付款后出售房产；潜在买家没有义务完成购买）。如果潜在买家选择购买房产，则需要支付 未付余额。如果他们选择放弃，他们可能会也可能不会拿回全部或部分分期付款，具体取决于他们协商的合同条款。

对买方的好处

购房者的主要 好处是，他们现在就能以给定的价格预订未来购买的房产，但却能将大部分付款推迟到几年后的某个日期。需要明确的是，" 以租代购"只是 推迟了购房者仍需承担大部分购房资金的 时间。如果买方有短期资金周转问题，而他们希望在 " 以租代购"/"自住"期结束前解决这个问题，那么 "以租代购 "就很有用。由于买方在此期间必须同时支付租金和首付款，如果买方预计自己的财务状况在以 租代购协议有效期内不会改善， 以租代购就不是一个好的解决方案，除非买方预计未来几年会出现大幅通货膨胀。

潜在买家还需要考虑到，大多数卖家更愿意现在就拿到现金，而不是为几年后的出售收取分期付款，而这种出售可能根本不会发生。精明的卖家只有在无法以其他方式出售房产，或者潜在买家为卖家的风险提供了可观的溢价时，才会考虑 " 以租代购"方案。卖方给予潜在买方将来是否购买房产的选择权并不是免费的！ 对于几乎所有的买家来说，传统的抵押 贷款或 房屋净值贷款仍然是比 " 先租后买"融资 更具吸引力的解决方案；" 先租后买"并不能取代传统的抵押贷款。对于那些收入为非欧元货币的人来说，使用 "国内 "现有资产为意大利房产融资有一个特别的优势：在 10 年的时间框架内，货币汇率很容易波动 30% 或更多。这样就避免了货币风险。

对卖方的好处

对卖家而言，" 以租代购"计划的主要 好处是至少在纸面上增加了潜在买家的数量。然而，这也给卖方带来了 巨大的风险。他们会将大部分销售收益的收取推迟到未来的某个日期，而这个日期甚至可能不会发生。如果潜在买家选择 以租代购的方式为新房融资，因为他们目前没有资格申请抵押贷款，那么他们在 3-5 年后有多大可能负担得起房产的欠款呢？卖家必须权衡潜在买家无法行使购买权的高风险。几年后，卖家很可能会发现自己又回到了原点：他们仍有一处未售出的房产。当然，对于那些无法出售的房产，" 以租代购"可能值得考虑，但即便如此，卖家也要在数年后才能发现自己是否真的卖出了房产。

买卖双方都需要降低风险

对于 买方和卖方来说，" 以租代购"计划都存在重大风险，他们需要通过起草一份符合各自需求的稳健 合同来降低风险，并确保合同在公共财产所有权登记处进行 登记，以便为双方提供重要的法律保护。您的房地产经纪人、 律师或notaio 可以从标准模板入手，起草一份符合您需求的合同，但您需要一个notaio 进行转录。确保您选择的起草 " 以租代购"协议的专业人士知识渊博，而且您可以完全信任他们。

潜在买家需要做几件事来保护自己的利益。首先是确保在签订 " 以租代购 "合同之前，完成通常在房产过户前所做的尽职调查 （如所有权历史、契约、平面图、通行权、留置权和其他产权限制）。其次，如前所述但值得强调的是，合同应由notaio 转录，以确保在卖方遇到财务困难或随后试图将房产出售给他人时，买方的分期付款和购买选择权受到保护。

卖方应确保合同已誊写，以便在潜在买方拖欠付款时收回房产。

其他延期购房合同格式

到目前为止，我们的讨论主要集中在意大利法律规定的 " 以租代购 "的具体形式上。其他合同形式也是可能的，其中一些已编入法律，例如 分期付款计划(vendita con riserva della proprietà)，另一些则是定制的。一些 "专业人士 "可能会不恰当地使用 " 租购"一词来指代不同于意大利法律规定的合同形式。不要被他们迷惑：尽管使用了不同的形式和名称，前面段落中讨论的大多数问题仍然存在；使用其他合同形式会放大某些风险。

请记住，这里没有魔法：买方迟早要找到资金来完成购买。如果卖方提供融资，并承担银行甚至不会接触的风险，那么卖方会希望得到额外的补偿。Caveat emptor.

何时支付房产中介佣金

如果潜在买方和卖方使用房地产中介的服务，那么在签订 以租代购协议时，应支付租金佣金。只有在潜在买方行使购买权时，才应支付房产销售佣金。因此，潜在买家应该知道，如今大多数卖家都喜欢现金交易，大多数房地产中介也是如此。我认为这并不影响上述观点，但归根结底，还是要由你来判断！

是的，如上所述，在一些情况下，" 以租代购"可能是合理的。总的来说，这些都是边缘情况：对于大多数买家和卖家来说，" 以租代购 "都是不得已而为之的融资方案。

进一步阅读：Il rent to buy e altri modi per comprare casanotai协会编写的指南。

以租代购的主要优势

• 对 买方而言
• 能够以给定的价格预订未来购买的房屋，推迟付款时间
• 当买方有现金流动性问题，并希望在以租代购期限（最长 10 年）前解决该问题时，该方案非常有用。
• 对 卖方而言
• 吸引愿意同意溢价的潜在买家
• 为原本难以出售的房产吸引潜在买家
• 如果潜在买家不行使购买选择权，而卖方又能保留大部分分期付款，则有可能获得可观的收入
• 取决于买方选择权的结果和 以租代购协议的初始条款

以租代购的主要缺点

• 对 买方而言
• 购房款的资金需求被推迟，但问题并未解决
• 卖方接受 "以租代购 "的动力不足
• 大多数卖家都希望现在就拿到现金，而不是购买选择权带来的不确定性。
• 以租代购的成本高于传统抵押贷款
• 卖方不想从事金融业务：警惕性高的卖方会希望得到补偿，因为银行不会提供这种服务
• 买方需要确保在签署以租代购合同之前，完成房产销售成交时的正常尽职调查
• 除非使用公证人转录合同，否则无法保证重要的法律保护。以经济的名义跳过这一步太容易了，甚至更糟。
• 对 卖方而言
• 卖方无条件承诺出售房产，而潜在买方却没有做出相应承诺
• 房产销售带来的可观收入被推迟数年或永远无法获得

脚注

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

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以上仅作为一般指导提供，不提供任何保证； 自编写以来可能发生了变化。 在购买任何房地产之前，请务必就您的具体情况咨询合适的合格专业人士。

关于作者

肖恩-迈克尔-卡洛斯在美国罗德岛长大。他曾在美国、英国和德国学习，后来定居意大利，在三个不同的地区生活了二十五年。

肖恩是意大利的执业房地产经纪人，在该行业拥有 10 多年的经验，如果您想在意大利购买或出售房产，欢迎与我们联系。