Czy program finansowania domów Rent to Buy jest dla mnie?

W czasach, gdy uzyskanie kredytu hipotecznego na dom we Włoszech dla nierezydentów może wydawać się misją niemożliwą, program Rent to Buy( znany również jako rent to own, affitto con riscatto, wynajem-zakup, wynajem-zakup) może być rozwiązaniem dla kilku aspirujących nabywców domów, ale po trzeźwym rozważeniu większość uzna go za podobny do syreniego śpiewu.

Jak działa Rent to Buy

Skodyfikowany we włoskim prawie pod koniec 2014 r. ¹, Rent to Buy pozwala potencjalnemu nabywcy domu początkowo wynająć nieruchomość z opcją jej zakupu za z góry określoną cenę na koniec okresu wynajmu. Każda płatność okresowa składa się z dwóch części: opłaty za wynajem i raty na poczet przyszłego zakupu. Strony muszą wynegocjować zarówno częstotliwość płatności, jak i kwoty przeznaczone na czynsz i płatności ratalne. Okres najmu musi być krótszy niż 10 lat, aby zapewnić ważną ochronę prawną zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Pod koniec okresu wynajmu potencjalny nabywca decyduje się na zakup nieruchomości lub nie (właściciel jest zobowiązany do sprzedaży nieruchomości po wcześniej ustalonej cenie pomniejszonej o raty; potencjalny nabywca NIE jest zobowiązany do sfinalizowania zakupu). Jeśli potencjalny nabywca zdecyduje się na zakup nieruchomości, będzie musiał zapłacić pozostałą kwotę. Jeśli zdecyduje się odejść, może odzyskać swoje raty w całości lub w części, w zależności od warunków wynegocjowanej umowy.

Korzyści dla kupujących

Podstawową korzyścią dla kupujących jest to, że mogą zarezerwować przyszły zakup nieruchomości za daną cenę już teraz, ale odroczyć większość płatności na kilka lat w przyszłości. Aby było jasne, Rent to Buy opóźnia jedynie moment, w którym kupujący musi jeszcze wyłożyć większość środków na zakup nieruchomości. Może to być przydatne w sytuacji, gdy kupujący ma krótkoterminowy problem z płynnością finansową, który spodziewa się rozwiązać przed końcem okresu wynajmu. Ponieważ kupujący musi w międzyczasie dokonywać zarówno czynszu, jak i wpłacać zaliczki, wynajem z opcją kupna jest złym rozwiązaniem, jeśli nie spodziewa się poprawy swojej sytuacji finansowej w okresie obowiązywania umowy wynajmu z opcją kupna, z wyjątkiem sytuacji, w której kupujący spodziewa się znacznej inflacji w ciągu najbliższych kilku lat.

Potencjalni nabywcy muszą również wziąć pod uwagę, że większość sprzedawców woli mieć gotówkę w ręku teraz, niż pobierać raty za sprzedaż za kilka lat, która może nawet nie dojść do skutku. Rozsądni sprzedawcy będą rozważać propozycje wynajmu z opcją kupna tylko w przypadku nieruchomości, których nie mogą sprzedać w inny sposób lub jeśli potencjalny nabywca zaoferuje znaczną premię za ryzyko sprzedawcy. Opcja, jaką sprzedający daje potencjalnemu nabywcy na zakup nieruchomości w przyszłości, nie jest darmowa! Dla prawie wszystkich kupujących tradycyjny kredyt hipoteczny lub kredyt mieszkaniowy pozostanie znacznie bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem niż finansowanie typu Rent to Buy/Own; Rent to Buy nie zastępuje tradycyjnego kredytu hipotecznego. Dla osób z dochodami w walutach innych niż euro istnieje szczególna korzyść z wykorzystania istniejących aktywów "w domu" do finansowania nieruchomości we Włoszech: kursy wymiany walut mogą łatwo wahać się o 30% lub więcej w ciągu 10 lat. W ten sposób można uniknąć ryzyka walutowego.

Korzyści dla sprzedających

Podstawową korzyścią dla sprzedających wynikającą z programu Rent to Buy jest zwiększenie puli potencjalnych nabywców, przynajmniej na papierze. Wiąże się to jednak ze znacznym ryzykiem dla sprzedającego. Opóźniają one pobranie większości wpływów ze sprzedaży do przyszłej daty, która może nawet nie nastąpić. Jeśli potencjalni nabywcy decydują się na wynajem, aby sfinansować swój nowy dom, ponieważ obecnie nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego, jak prawdopodobne jest, że będą w stanie spłacić zaległą płatność za nieruchomość za 3-5 lat? Sprzedający musi rozważyć wysokie ryzyko, że potencjalny nabywca nie będzie w stanie skorzystać z opcji zakupu. Po kilku latach sprzedający mogą znaleźć się z powrotem w punkcie wyjścia: nadal mają niesprzedaną nieruchomość. Z pewnością wynajem z opcją kupna może być wart rozważenia w przypadku nieruchomości, które nie zostałyby sprzedane w inny sposób, ale nawet wtedy miną lata, zanim sprzedający dowie się, czy rzeczywiście sprzedał nieruchomość.

Kupujący i sprzedający muszą ograniczać ryzyko

Zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, program Rent to Buy wiąże się ze znacznym ryzykiem, które muszą oni ograniczyć poprzez sporządzenie solidnej umowy, która spełni ich potrzeby i zapewni, że umowa zostanie zapisana w publicznym rejestrze własności nieruchomości w celu zapewnienia znaczącej ochrony prawnej obu stronom. Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami, prawnik lub notaio może sporządzić umowę spełniającą Twoje potrzeby, zaczynając od standardowych szablonów, jednak będziesz potrzebować notaio do transkrypcji. Upewnij się, że profesjonalista, którego wybierzesz do sporządzenia umowy wynajmu z kupnem, ma pełną wiedzę i że możesz mu w pełni zaufać.

Potencjalni nabywcy muszą zrobić kilka rzeczy, aby chronić swoje interesy. Pierwszą z nich jest upewnienie się, że przed zawarciem umowy najmu z opcją kupna przeprowadzono taką samą analizę due diligence, jaką zwykle przeprowadza się przed zamknięciem nieruchomości (np. historia własności, akt notarialny, plan piętra, prawa drogi, zastawy i inne ograniczenia praw własności). Po drugie, jak już wcześniej wspomniano, ale warto to podkreślić, umowa powinna zostać przepisana przez notaio, aby zapewnić, że płatności ratalne kupującego i opcja zakupu są chronione w przypadku napotkania przez sprzedającego trudności finansowych lub późniejszej próby sprzedaży nieruchomości komuś innemu.

Sprzedający będą chcieli upewnić się, że umowa została przepisana w celu ułatwienia przejęcia ich nieruchomości, jeśli potencjalny nabywca zalega z płatnościami.

Inne formularze opóźnionych umów kupna-sprzedaży

Do tego momentu nasza dyskusja koncentrowała się na konkretnej formule Rent-to-Buy przewidzianej przez włoskie prawo. Możliwe są inne formy umowne, niektóre skodyfikowane w prawie, np. sprzedaż rat alna / plan ratalny (vendita con riserva della proprietà), niektóre niestandardowe / niestandardowe. Niektórzy "profesjonaliści" mogą niewłaściwie używać terminu " Rent-to-Buy " w odniesieniu do formy umowy innej niż ta skodyfikowana we włoskim prawie. Nie daj się zmylić: większość problemów omówionych w poprzednich paragrafach pozostaje niezmieniona pomimo użytej formy i nazwy; niektóre ryzyka są zwiększone przy użyciu innych form umownych.

Należy pamiętać, że nie ma tu żadnej magii: kupujący musi znaleźć środki na sfinalizowanie zakupu, prędzej czy później. Jeśli sprzedający zapewnia finansowanie i akceptuje ryzyko, którego bank nawet nie dotknie, sprzedający będzie chciał dodatkowej rekompensaty za swoje wysiłki. Caveat emptor.

Kiedy należy się prowizja dla agenta nieruchomości

Jeśli potencjalny nabywca i sprzedający korzystają z usług agenta nieruchomości, prowizja od wynajmu jest należna po zawarciu umowy najmu. Prowizja od sprzedaży nieruchomości jest należna tylko wtedy, gdy potencjalny nabywca skorzysta z opcji zakupu. W związku z tym potencjalny nabywca powinien mieć świadomość, że tak jak większość sprzedających preferuje dziś gotówkę do ręki, tak samo robi większość agentów nieruchomości. Nie sądzę, aby unieważniało to powyższe punkty, ale ostatecznie, odpowiednio poinformowany, jesteś sędzią!

Tak, jak wspomniano powyżej, istnieje kilka scenariuszy, w których wynajem na zakup może mieć sens. Ogólnie rzecz biorąc, są to przypadki skrajne: dla większości kupujących i sprzedających wynajem z opcją kupna jest rozwiązaniem finansowym ostateczności.

Więcej informacji: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, przewodnik przygotowany przez stowarzyszenie notai.

Podstawowe zalety Rent to Buy

• dla kupującego
• możliwość zarezerwowania przyszłego zakupu domu po określonej cenie, odroczenie płatności
• przydatne, gdy kupujący ma problem z płynnością finansową, który spodziewa się rozwiązać przed upływem terminu opcji wynajmu na zakup (maksymalnie 10 lat)
• dla sprzedającego
• przyciąga potencjalnych nabywców gotowych zgodzić się na wyższą cenę
• przyciągnięcie potencjalnych nabywców nieruchomości, którą w innym przypadku trudno byłoby sprzedać
• potencjalnie osiągnąć znaczny dochód, jeśli potencjalny nabywca nie skorzysta z opcji kupna, a sprzedawca będzie w stanie zatrzymać znaczną część płatności ratalnych
• zależy od wyniku opcji kupującego i początkowych warunków umowy najmu z opcją kupna.

Podstawowe wady Rent to Buy

• dla kupującego
• potrzeba znalezienia środków na cenę zakupu jest opóźniona, ale nie rozwiązana
• sprzedający mają niewiele zachęt do skorzystania z opcji wynajmu z opcją kupna
• większość sprzedających będzie chciała mieć pewność gotówki w ręku teraz, a nie niepewność, jaką stwarza opcja zakupu.
• Rent-to-buy będzie kosztować więcej niż tradycyjny kredyt hipoteczny.
• sprzedający nie chcą zajmować się finansowaniem: czujny sprzedający będzie oczekiwał rekompensaty za zapewnienie tego, czego nie zapewni bank
• kupujący musi upewnić się, że normalna analiza due diligence przeprowadzona w momencie zamknięcia sprzedaży nieruchomości została przeprowadzona przed podpisaniem umowy wynajmu na zakup
• Znacząca ochrona prawna nie jest gwarantowana, chyba że do transkrypcji umowy użyto notariusza. Zbyt łatwo jest pominąć ten krok w imię oszczędności lub gorzej.
• dla sprzedającego
• sprzedający podejmuje bezwarunkowe zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości bez wzajemnego zobowiązania ze strony potencjalnego nabywcy
• znaczący dochód ze sprzedaży nieruchomości jest opóźniony o lata lub na zawsze.

Przypisy

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Powyższe informacje mają charakter ogólnych wskazówek bez gwarancji; od czasu ich sporządzenia mogły nastąpić zmiany. Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu nieruchomości należy skonsultować się z odpowiednimi wykwalifikowanymi specjalistami w sprawie konkretnej sytuacji.

O autorze

Sean Michael Carlos dorastał w Rhode Island w USA. Studiował w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemczech, zanim osiedlił się we Włoszech, gdzie mieszka od ponad dwudziestu pięciu lat w trzech różnych regionach.

Sean jest licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży i chętnie skontaktuje się z Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość we Włoszech.