Sprzedaż nieruchomości we Włoszech: lista kontrolna dokumentów

Planujesz sprzedać swój dom we Włoszech? Twoje pierwsze obawy są najprawdopodobniej związane z jego wartością rynkową i czasem sprzedaży. I słusznie. Znajdziesz więcej niż kilku pośredników w obrocie nieruchomościami (i ich oszustów), którzy chętnie przedstawią Ci wycenę wartości na podstawie serwetki, aby zdobyć Twoją firmę. Jednak profesjonalna wycena nieruchomości powinna być czymś więcej niż tylko 2-minutowym ćwiczeniem; w szczególności powinna obejmować przegląd całej stosownej dokumentacji. Dokumentacji, która powinna być dostępna do wglądu dla potencjalnych nabywców. Ponadto pewna dokumentacja jest wymagana przez prawo w przypadku przedwstępnej i/lub końcowej umowy sprzedaży.

Słyszałem ten jęk. To prawda, proces gromadzenia dokumentów może być nieco żmudny, zwłaszcza jeśli jesteś właścicielem domu od lat. Uwierz mi, nie jestem szczęśliwy, że mogę być nosicielem złych wieści! Zbyt często sprzedający nie dowiaduje się o tych wymaganiach, dopóki nie zbliża się czas zamknięcia/ukończenia transakcji. Istnieje jednak kilka zalet wczesnego gromadzenia dokumentów dotyczących nieruchomości:

1. dokładniejsza wycena daje pewność, że sprzedający uzyska uczciwą cenę za nieruchomość w rozsądnym czasie.
2. Stawiając czoła problemowi raczej wcześniej niż później, nie ryzykujesz utraty sprzedaży, gdy pojawi się prawdopodobny nabywca; kupujący nie będzie chciał czekać tygodniami, aby zobaczyć dokumenty. Przezorny zawsze ubezpieczony!

Oto, co powinieneś zebrać i dlaczego:

• Zaświadczenie z rejestru gruntów (Visura catastale) i plan piętra mogą być pobrane bezpłatnie przez każdego właściciela nieruchomości z rejestru nieruchomości (catasto), który jest częścią urzędu skarbowego (Agenzia delle Entrate). Zgodnie z prawem sprzedający musi oświadczyć, w ramach notarialnej przedwstępnej umowy sprzedaży oraz w ostatecznej umowie przeniesienia własności nieruchomości, że dane z rejestru gruntów, w tym plan piętra, dokładnie odzwierciedlają aktualny stan
rzeczy
• (conformità catastale
)
• ^1. Jeśli z jakiegoś powodu istnieje rozbieżność, należy ją usunąć przed sfinalizowaniem sprzedaży. Twój agent nieruchomości może również uzyskać dla Ciebie plan piętra.
• Akt notarialny przenoszący własność nieruchomości na Ciebie ( i współwłaścicieli, jeśli dotyczy). Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości od mniej niż 20 lat, przydatne będzie, a w przypadku kupującego wymaga kredytu hipotecznego, udokumentowanie wcześniejszej własności sięgającej co najmniej 20 lat wstecz. Granica 20 lat wynika z prawa squattera do stania się właścicielem pod pewnymi warunkami, znanymi jako zasiedzenie lub użytkowanie. Częstym problemem jest sytuacja, w której nieruchomość została odziedziczona, ale nie dokonano przeniesienia własności.
W takim przypadku
• należy
wypełnić raport dotyczący
• obciążeń ( Liens and encumbrances report) (ispezione ipotecaria). Każdy z właścicieli może wydrukować bezpłatną kopię z serwisu informacji o nieruchomościach prowadzonego przez Urząd Skarbowy. Potrzebne będą dane logowania, np. SPID, co we Włoszech jest skomplikowane. Kupujący będzie chciał wiedzieć, czy nieruchomość jest obecnie obciążona hipoteką lub innym zastawem. Ostateczna kontrola zostanie przeprowadzona przez notariusza podczas finalizacji transakcji. Prawo pierwokupu może istnieć w niektórych przypadkach, takich jak właściciele sąsiednich nieruchomości rolnych lub obecni najemcy.
• certyfikaty zgodności systemów usług ² lub oświadczenie, że nie są one zgodne, jeśli ma to zastosowanie. Dotyczy to każdego z mediów (impianti), np. gazu, elektryczności, ogrzewania i chłodzenia, wody i kanalizacji, wind, odbioru telewizji, alarmów przeciwpożarowych, automatycznych bram i drzwi zainstalowanych po 27 marca 2008 r., a w niektórych przypadkach systemów zainstalowanych po 13 marca 1990 r. Po zainstalowaniu lub wymianie systemów technik powinien dostarczyć certyfikat potwierdzający, że prace zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi normami. Dokumentacja ta musi zostać dostarczona, aby kupujący wiedział, co otrzymuje i nie mógł później zgłaszać roszczeń przeciwnych, co jest korzystne zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Nie należy zapomnieć o dołączeniu
• zapisów
dotyczących
• konserwacji systemu ogrzewania i chłodzenia (libretto d,impianto
).
• Świadectwo oceny energetycznej (APE: attestato di prestazione energetica) jest wymagane do wglądu przez potencjalnych nabywców i musi zostać dołączone do ostatecznej umowy sprzedaży, z grzywną w wysokości od 3000 do 18 000 euro, która zostanie podzielona między kupującego i sprzedającego, jeśli nie zostanie dołączona ^3. Technik ⁴ będzie chciał zobaczyć plan piętra oraz dokumentację konserwacji systemów ogrzewania i chłodzenia (libretto d,impianto). Należy pamiętać, że certyfikat musi zostać ponownie wykonany, jeśli nastąpią zmiany, które mogą mieć wpływ na ocenę energetyczną ( remonty, zmiany wyposażenia), w przeciwnym razie jest ważny przez 10 lat. Koszt będzie się różnić w zależności od budynku i jego lokalizacji; można oczekiwać, że zapłacisz gdzieś w przedziale 150-300 €.
Należy pamiętać, że płaci się
• za wiedzę technika, czas ( w tym podróż do odległych lokalizacji) i odpowiedzialność prawną.
• Pozwolenie na budowę, certyfikat budowlany ⁵ lub ułaskawienie (condono). Urząd miasta udostępnia te dokumenty, często online. Można o nie poprosić bezpośrednio lub zapłacić profesjonaliście za jego uzyskanie. Alternatywna deklaracja jest możliwa w przypadku budynków wybudowanych przed 1 września 1967 r., ponieważ zakłada się, że brakuje starszych zapisów lub są one złej
jakości
• ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Certyfikat zdolności do zamieszkania (certificato di agibilità) Dostępny w urzędzie miasta. Nie jest wymagane dla budynków ukończonych przed 1934 ⁷ . Nie jest bezwzględnie wymagany do sprzedaży, ale przydatny, jeśli jest dostępny.

W przypadku jednostki w kondominium:

• przepisy dotyczące kondominium. Kupujący będzie chciał wiedzieć, jakie ograniczenia, jeśli w ogóle, są określone w regulaminie, jeśli takie istnieją.
• Protokoły ze zebrań wspólnoty za ostatni rok lub lepiej dwa ( zebrania nadzwyczajne i nadzwyczajne), w tym przeszłe wydatki i planowany budżet. Kupujący będzie chciał wiedzieć, jakich opłat rocznych może się spodziewać. Będzie również chciał wiedzieć o nadzwyczajnych wydatkach, które są w trakcie realizacji.
• Oświadczenie administratora budynku dotyczące aktualnego stanu płatności kondominium. Jeśli sprzedający zalega z płatnościami, kupujący będzie chciał o tym wiedzieć.
• Tabelle millesimali: ewentualnie jedna lub więcej tabel wskazujących ‰ do podziału niektórych wspólnych kosztów.

W przypadku nieruchomości obecnie wynajmowanej:

• Umowa najmu. Kupujący będzie chciał wiedzieć, kiedy wygasa i jakiego dochodu może się spodziewać.

W przypadku każdego ze sprzedających:

• Prawny dokument tożsamości. Musi on być ważny (nie może wygasnąć). Jest to wymagane w celu potwierdzenia, kto podpisuje umowę sprzedaży (przedwstępną i/lub zamykającą/kończącą).
• Numer identyfikacji podatkowej (codice fiscale, często źle tłumaczony jako kod fiskalny).
• Świadectwo stanu cywilnego, a w przypadku małżeństwa, ustrój małżeński (regime patrimoniale). Może to nie być wymagane w przypadku cudzoziemców zamieszkałych poza Włochami.

Przypisy

¹ Dekret z mocą ustawy z 31 maja 2010, № 78

² Dekret 22 stycznia 2008, № 37

³ Dekret z mocą ustawy z dnia 23 grudnia 2013 r., nr 145

⁴ Kto może przeprowadzić certyfikację energetyczną (po włosku)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell,attivita, urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Powyższe informacje mają charakter ogólnych wskazówek bez gwarancji; od czasu ich sporządzenia mogły nastąpić zmiany. Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu nieruchomości należy skonsultować się z odpowiednimi wykwalifikowanymi specjalistami w sprawie konkretnej sytuacji.

O autorze

Sean Michael Carlos dorastał w Rhode Island w USA. Studiował w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemczech, zanim osiedlił się we Włoszech, gdzie mieszka od ponad dwudziestu pięciu lat w trzech różnych regionach.

Sean jest licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży i chętnie skontaktuje się z Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość we Włoszech.