Jak kupić dom we Włoszech

Prawie ostateczny przewodnik po zakupie domu we Włoszech.

Och, Włochy są wystarczająco dobre. Najlepszy kraj na świecie do życia.
- Mark Twain, w New York Times, 10 kwietnia 1904 r.

Rozważasz zakup domu we Włoszech, gratulacje! Będziesz chciał zrozumieć, jak działa ten proces. Będziesz chciał uniknąć pułapek po drodze. Bez wątpienia masz mnóstwo pytań. Na pierwszy rzut oka proces zakupu jest dość prosty i w większości przypadków przebiega sprawnie... z własnością domu we Włoszech wynoszącą zaledwie 80%, sprawy nie mogą być zbyt trudne! Masz jednak rację, nie zakładając, że wszystko samo się ułoży.

Pod koniec tego przewodnika powinieneś czuć się znacznie lepiej przygotowany. Kupno domu w obcym kraju jest poważnym przedsięwzięciem, więc ten tekst jest nieco długi, ale jego celem jest informowanie, a nie odstraszanie! Dla osób TL; DR, skorzystaj ze spisu treści, aby zapoznać się z potrzebnymi fragmentami lub skontaktuj się z nami, jeśli chcesz uzyskać profesjonalną pomoc lub spotkać się osobiście na kawę!

Gdzie we Włoszech najlepiej kupić dom?

Dla wielu osób decyzja o zakupie nieruchomości we Włoszech jest podejmowana na podstawie powiązań rodzinnych lub wymagań związanych z pracą. Innych z kolei przyciągają jeziora, góry lub morze. Powierzchnia 301 338 km² sprawia, że we Włoszech każdy znajdzie coś dla siebie. Jeśli nie masz jeszcze na myśli konkretnego miejsca, zobacz najlepsze miejsca do życia we Włoszech, aby rozważyć zalety i wady różnych obszarów.

Znalezienie domu we Włoszech

Rzeczywistość online spotyka się z fragmentacją

W dobie Internetu wydaje się intuicyjne, że pierwszym miejscem, w którym szuka się domu, jest Internet. Wkrótce jednak wkracza włoska rzeczywistość. Włoski rynek nieruchomości jest frustrująco rozdrobniony. Nie ma jednej "głównej" strony internetowej, takiej jak Rightmove w Wielkiej Brytanii, Zillow.com w USA czy Immobilienscout24 w Niemczech, jest ich wiele. Wkrótce okazuje się, że to samo wyszukiwanie można przeprowadzić na 5 różnych sposobów w 5 różnych witrynach. Wyniki wyszukiwania na dowolnej stronie mogą zawierać tę samą nieruchomość wymienioną 4 razy - z 2 lub więcej cenami! Inne domy mogą nie być wymienione na żadnej z witryn z wyjątkiem jednej, nie tak dobrze, jeśli nie sprawdzisz "właściwego" miejsca. Niektóre ekskluzywne nieruchomości nie są nigdzie publicznie wymienione ze względu na chęć właściciela do zachowania pełnej dyskrecji.

Nie ma kompleksowego włoskiego "MLS " pomimo twierdzeń, że jest inaczej.

Ogłoszenia drobne

W niektórych miejscach nadal można znaleźć lokalne ogłoszenia, co tylko zwiększa fragmentację.

Spacer po okolicy

Innym podejściem jest spacerowanie po okolicy, rozglądając się wysoko i nisko, aby zobaczyć znaki vendesi. Jednak nie wszystkie nieruchomości są widoczne z ulicy. Nie wszystkie dostępne nieruchomości mają też wywieszone szyldy, ponieważ właściciel może chcieć zachować dyskrecję.

Skorzystaj z usług renomowanego brokera nieruchomości

Przy dużej wytrwałości możesz być w stanie samodzielnie znaleźć idealny dom we Włoszech. Jednak renomowany pośrednik w obrocie nieruchomościami może być właśnie tym partnerem, którego potrzebujesz.

Ich wiedza i pomoc mogą zaoszczędzić zarówno czas, jak i pieniądze. Mogą oni pomóc w poruszaniu się po zawiłościach procesu zakupu, w tym w przeprowadzeniu oceny due diligence nieruchomości na długo przed zamknięciem / zakończeniem, aby problemy nie pojawiły się w ostatniej chwili.

Obecne włoskie prawo wymaga, aby pośrednicy w obrocie nieruchomościami byli przeszkoleni w obszarach podatkowych, prawnych i technicznych, certyfikowani (średnio tylko 20% kandydatów zdaje egzamin), licencjonowani i muszą posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej. Renomowany pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zatem naprawdę przygotowany do przeprowadzenia klienta przez każdy etap procesu zakupu nieruchomości.

Wśród korzyści, których możesz oczekiwać jako kupujący, gdy korzystasz z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami:

• Pomoc w znalezieniu idealnego domu we właściwej lokalizacji w oparciu o Twoje wymagania
• Pośrednik jest ekspertem w przeszukiwaniu różnych internetowych serwisów ogłoszeniowych i może pomóc w bardziej efektywnym wyszukiwaniu.
• Sprawdzą dane dotyczące każdej nieruchomości, dzięki czemu nie będziesz tracić cennego czasu na oglądanie nieruchomości, których nigdy byś nie wziął pod uwagę.
• Mogą zasugerować nieruchomości, które nie są oficjalnie dostępne na rynku.
• Rozległa wiedza na temat kwestii technicznych, prawnych i podatkowych związanych z nieruchomościami.
• Szeroka wiedza na temat aktualnych warunków rynkowych
• Wyszukiwanie tytułów własności i przegląd dokumentacji danej nieruchomości, od rejestrów własności po przepisy dotyczące kondominium, w stosownych przypadkach, przed złożeniem oferty.
• Wsparcie w zrozumieniu opcji finansowania (od kredytów hipotecznych po wynajem na zakup/wynajem na własność).
• Pomoc w negocjacjach
• Wsparcie biurokratyczne, od uzyskania numeru identyfikacji podatkowej po zgodność z wymogami prawnymi.

Prowizja dla agenta nieruchomości

Agent nieruchomości jest prawnie zobowiązany do zachowania bezstronności, domyślnie działa zarówno w imieniu kupującego, jak i sprzedającego, a zatem jego prowizja jest zwykle płacona zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego. Każdy agent ustala własne stawki. Kupujący zazwyczaj płaci 3-5% podatku VAT od ceny sprzedaży. 4% VAT jest dość powszechne w dzisiejszych czasach, zwłaszcza gdy kupujący jest obcokrajowcem (obcokrajowcy wymagają znacznie większej pomocy niż miejscowi); 5% jest typowe dla franczyz (tylko 10%, w przybliżeniu, włoskich agencji), ponieważ mają one tantiemy do zapłacenia za swoją markę - wątpliwą wartość dla swoich klientów. Prowizja minimalna zamiast procentowej ma zwykle zastosowanie do nieruchomości o niskiej wartości, tj. sprzedawanych za mniej niż 150 000 EUR. 19% prowizji od zakupu głównego domu może zostać odliczone od włoskiego podatku dochodowego, co daje maksymalnie 1000 € prowizji (z zastrzeżeniem zmian).

Korzystanie z usług agenta wystawiającego nieruchomość - agenta sprzedającego

Jeśli kupujący odkryje konkretną nieruchomość będącą przedmiotem zainteresowania dzięki pracy agenta nieruchomości, który współpracował ze sprzedającym ( agentem wystawiającym), aby uzyskać informacje o dostępności nieruchomości, domyślnie kupujący będzie współpracował bezpośrednio z agentem wystawiającym, który zgodnie z prawem musi działać bezstronnie w imieniu zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Korzystanie z wyszukiwarki nieruchomości - agenta kupującego

Alternatywą dla korzystania z usług agenta (sprzedającego) jest wybranie przez kupującego własnego preferowanego agenta nieruchomości, agenta kupującego, czasami znanego również jako poszukiwacz nieruchomości lub wyłączny agent kupującego(EBA).

Agent kupującego, znany również jako poszukiwacz nieruchomości, jest agentem nieruchomości licencjonowanym we Włoszech, który jest zaangażowany przez kupującego do pracy w imieniu kupującego, a nie do pracy dla kupującego i sprzedającego (domyślny przypadek we Włoszech) lub tylko sprzedającego.

Uwaga: poszukiwacz nieruchomości musi być certyfikowanym i licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech; każdy inny robi to nielegalnie. W szczególności "agencje" zarejestrowane w Wielkiej Brytanii lub w inny sposób poza Włochami działają nielegalnie, podobnie jak samozwańczy "eksperci guru". Niestety, wzmianka w anglojęzycznych publikacjach nie jest gwarancją, że ktoś działa legalnie.

Kupujący korzystający z usług agenta kupującego powinien zaangażować swojego agenta na wczesnym etapie procesu zakupu. Kupujący musi pozwolić swojemu agentowi nawiązać pierwszy kontakt z agentem wystawiającym nieruchomość (sprzedającym), aby uniknąć ponoszenia dodatkowych kosztów prowizji.

W praktyce agent kupującego będzie współpracował z agentem wystawiającym nieruchomość; obaj zgodzą się na podział prowizji.

Agent kupującego jest w stanie zaoferować prawie każdą nieruchomość na rynku, nie jest ograniczony do nieruchomości z własnego portfela. Korzystanie z usług agenta kupującego staje się coraz bardziej powszechne we Włoszech, chociaż istnieje pewien opór, szczególnie na aktywnych rynkach w Mediolanie i Rzymie, ponieważ efektywna prowizja agenta aukcji jest zmniejszona. W prowincji Rzymu agenci zazwyczaj oczekują prowizji (storno) od agenta kupującego.

Szukasz licencjonowanego agenta kupującego / wyszukiwarki nieruchomości? Skontaktuj się z nami już dziś, aby dowiedzieć się, w jaki sposób możemy Ci pomóc.

Kilka uwag dotyczących korzystania z usług agenta

• W odniesieniu do terminów agent i pośrednik: niektóre obszary poza Włochami dopuszczają w pełni wykwalifikowanych pośredników w obrocie nieruchomościami i młodszych agentów. We Włoszech wszyscy profesjonaliści zajmujący się nieruchomościami, którzy łączą kupujących i sprzedających, muszą być w pełni wykwalifikowani; terminy agent i broker są zamienne. Inne popularne terminy to agent nieruchomości (Wielka Brytania) i pośrednik w obrocie nieruchomościami (Ameryka Północna).
• Niektóre agencje mogą korzystać z nielicencjonowanych pracowników do bezpośredniej pracy z klientami. Wszystko, co robią poza administracją, nie jest legalne. Masz pełne prawo do bezpośredniej współpracy z w pełni wyszkolonym i wykwalifikowanym profesjonalistą. Aby zapewnić ci ochronę, włoskie prawo stanowi:
• nie ponosisz żadnych opłat, jeśli korzystasz z usług nielicencjonowanego agenta
• nazwa agenta musi być określona w akcie przeniesienia, nawet jeśli nie posiada on kwalifikacji prawnych
• za niedopełnienie tego obowiązku grozi kara w wysokości od 500 do 10 000 euro.
• Możesz natknąć się na kogoś, takiego jak dentysta, prawnik, księgowy, architekt lub tłumacz, "dorabiającego" jako agent nieruchomości. Jeśli dana osoba chce pomagać kupującym i sprzedającym nieruchomości za wynagrodzeniem, również musi przejść szkolenie i proces licencjonowania, a zgodnie z prawem musi zrezygnować z dotychczasowej kariery: nie może być jednocześnie agentem nieruchomości i prawnikiem itp. Takie dorabianie jest we Włoszech nielegalne i podlega karze grzywny w wysokości do 15 000 euro. Gładka gadka powie ci, że nie potrzebują licencji. Nie mów, że nie zostałeś ostrzeżony: uomo avvisato, mezzo salvato jak to mówią.
• Jak w każdym zawodzie, istnieje kilka złych jabłek, które przyciągają nadmierną uwagę. Ludzka natura ma tendencję do podkreślania tego, co negatywne, zamiast chwalić dobrze wykonaną pracę; na każde złe jabłko przypada wielu dobrych specjalistów od nieruchomości, którzy pracują w imieniu swoich klientów.

Składanie oferty po znalezieniu idealnego domu

Znalazłeś dom swoich marzeń, gratulacje! Zazwyczaj aspirujący nabywca składa propozycję sprzedającemu. Może to być nieformalna oferta ustna lub w formie pisemnej umowy kupna, która staje się wiążąca po powiadomieniu o przyjęciu przez sprzedającego. Jeśli oferta jest ustna, strony mogą zdecydować się na zawarcie pisemnej umowy sprzedaży, jeśli chcą opóźnić faktyczne przeniesienie własności (zamknięcie / ukończenie). Ostatnim krokiem jest podpisanie formalnego dokumentu przeniesienia własności nieruchomości, rogito, podobnego do aktu notarialnego w jurysdykcjach prawa zwyczajowego, oraz aktualizacja rejestrów publicznych.

1. Negocjacje oferty / propozycja → 2. Wstępna umowa sprzedaży → 3. Zamknięcie / finalizacja (rogito)

Uwaga: tylko^trzeci krok, zamknięcie / zakończenie (rogito), jest bezwzględnie wymagany.

1. Propozycja oferty

W propozycji oferty potencjalny nabywca określa, ile jest skłonny zapłacić i na jakich warunkach. Oferta ustna jest często przydatna, aby sprawdzić, czy sprzedający zaakceptuje warunki bez znaczącego zaangażowania, ale ma bardzo małą wartość praktyczną (zgodnie z prawem faktyczna umowa sprzedaży musi mieć formę pisemną). Powszechną alternatywą jest przedstawienie sprzedającemu wstępnej umowy sprzedaży z terminem jej akceptacji, wynoszącym zazwyczaj około 15 dni. Prawidłowo sporządzona propozycja staje się wiążąca dla stron po jej zaakceptowaniu przez sprzedającego.

Uwaga: niektóre umowy ofertowe stanowią po prostu obietnicę zawarcia przyszłej umowy, która z kolei stanowi obietnicę sfinalizowania umowy w formie aktu notarialnego. Ten rodzaj umowy został uznany przez włoski sąd najwyższy za nieważny, tj. bezwartościowy.

Wskazówka: Przed złożeniem oferty upewnij się, że w pełni rozumiesz, co będziesz kupować; patrz sekcja należytej staranności.

2. Przedwstępna umowa sprzedaży (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")

W większości przypadków strony decydują się na zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, zwanej potocznie "kompromisem". compromesso (kompromis), która, prawidłowo sporządzona, jest prawnie wiążącą pisemną umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, która zostanie zawarta w przyszłości. Jest to przydatne, gdy którakolwiek ze stron potrzebuje kilku miesięcy, zanim będzie gotowa do sfinalizowania formalnego przeniesienia własności nieruchomości, np. gdy kupujący nadal musi uzyskać kredyt hipoteczny i / lub gdy sprzedający nie jest jeszcze gotowy do opuszczenia nieruchomości.

Pisemna umowa może przybrać jedną z trzech form prawnych: podpisanej umowy prywatnej (scrittura privata), uwierzytelnionej umowy prywatnej (scrittura privata autenticata) lub instrumentu publicznego (atto pubblico). Uwierzytelniona umowa prywatna to umowa prywatna podpisana przed notaio. Dokument publiczny jest sporządzany przez notaio, który następnie poświadcza podpisy.

Zobacz także: Co to jest notariusz i czym się zajmuje?

Umowa sprzedaży może zostać przepisana do publicznego rejestru własności nieruchomości, co stanowi opcję zapewniającą znaczną dodatkową ochronę dla kupującego w przypadku bankructwa sprzedawcy przed zamknięciem transakcji lub w przypadku, gdy pozbawiony skrupułów sprzedawca sprzeda następnie nieruchomość innemu nabywcy. Jeśli do uwierzytelnienia lub sporządzenia umowy wykorzystano stronę notaio (uwierzytelniony akt prywatny [umowa] lub akt publiczny), należy go ^przepisać1.

Na tym etapie wpłacany jest depozyt; jego wysokość, zazwyczaj w przedziale 5-20%, zależy od uznania stron. Kaucja może przybierać różne formy: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), najczęstszy rodzaj depozytu, caparra penitenziale (depozyt karny) lub po prostu acconto (zaliczka). A caparra confirmatoria zobowiązuje strony do sfinalizowania transakcji lub przepadku depozytu (jeśli sprzedawca jest winny, musi zwrócić depozyt i zapłacić taką samą kwotę kupującemu; jest to powszechnie i błędnie opisywane jako sprzedawca płacący kupującemu podwójny depozyt). Strona naruszająca nadal może zostać pozwana o dodatkowe odszkodowanie i/lub prawnie zmuszona do honorowania ^umowy2. A caparra penitenziale daje stronom prawo do wycofania się z umowy poprzez przepadek (lub zapłatę kwoty) depozytu bez dalszej odpowiedzialności za szkody. Wreszcie acconto to po prostu zaliczka na poczet ceny zakupu.

Umowa sprzedaży musi zostać zarejestrowana w ciągu 20 ^dni3; jeśli korzystasz z usług agencji, agencja zarejestruje ją za Ciebie (w przypadku aktu publicznego notariusz (notaio, opisany bardziej szczegółowo w następnej sekcji) zarejestruje i przepisze akt w ciągu 30 dni).

Aktualne opłaty rejestracyjne

Wskazówka: upewnij się, że umowa określa cel(e) wpłaty zaliczki. Domyślnie będzie ona traktowana jako zwykła zaliczka (acconto).

Zgodnie z prawem kupujący płaci podatki od ostatecznego aktu ^{notarialnego4}, chyba że strony postanowią inaczej. Zwyczaj nakazuje, aby kupujący uiścił opłaty rejestracyjne za umowę przedwstępną, chyba że strony postanowią inaczej, ponieważ podatki od zaliczki są po prostu zaliczką na poczet tego, co będzie należne za transakcję aktu notarialnego. W tej kwestii może dojść do nieporozumień, gdyż prawo stanowi, że każda ze stron, która korzysta z rejestracji umowy generalnej (w przeciwieństwie do umowy sprzedaży) jest odpowiedzialna za bezzwrotną część opłat i opłat rejestracyjnych.

Umowa przedwstępna powinna zawierać następujące elementy:

• Kopię certyfikatu energetycznego i znaczek podatkowy o wartości 16 EUR
• Zaświadczenia z rejestru gruntów dotyczące historii własności (visure) wraz z planem piętra (2 € opłaty skarbowej za każde)
• Kopię formularza F24 wskazującego płatność podatku rejestracyjnego
• Formularz rejestracyjny 69

Uwaga: Znaczki podatkowe muszą być umieszczone w momencie podpisywania umowy (nie mogą być wydawane po dacie zawarcia umowy).

Dodatkowe koszty transkrypcji umowy przedwstępnej (np. w przypadku korzystania ze strony notaio):

Jeśli korzystasz z usług agenta nieruchomości, jego opłata jest teraz ^należna5.

Uwaga: w przeszłości umowa przedwstępna często stanowiła już ostateczną umowę przeniesienia własności nieruchomości, w tym zobowiązanie do powtórzenia umowy w celu dokonania transkrypcji w rejestrze własności nieruchomości. Pierwsza wersja umowy zwykle zawierała odniesienie do rzeczywistej ceny sprzedaży; późniejsza wersja umowy często zawierała odniesienie do niższej wartości podatkowej, aby zmniejszyć obciążenie podatkowe kupującego. Chociaż praktyka ta nie była legalna, była tak powszechna, że w 2006 r. władze formalnie wprowadziły opodatkowanie transakcji między osobami prywatnymi na podstawie wartości oszacowanej podatkowo (prezzo-valore), a nie wartości transakcji, usuwając w ten sposób motywację, która doprowadziła do tego podstępu. Za fałszywe deklaracje wartości grożą kary.

3. Zamknięcie / zakończenie (rogito)

Ostatnim etapem przeniesienia własności, jedynym wymaganym przez prawo, jest ostateczna umowa przeniesienia własności między stronami, która musi zostać sporządzona i poświadczona przez notariusza (notaio). Saldo płatności jest należne sprzedającemu, podobnie jak opłata notaio i podatki od przeniesienia własności, pobierane przez notaio, który zapewni również prawidłową aktualizację rejestru nieruchomości do celów podatkowych (catasto) oraz rejestru własności nieruchomości.

Zgodnie z prawem notaio ma 30 dni na aktualizację publicznych baz danych. Im szybciej, tym lepiej, więc sprawdź na stronie notaio, kiedy to nastąpi i czy już nastąpiło. Jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny, dokumenty hipoteczne również zostaną podpisane w tym czasie, a notaio zarejestruje zastaw na nieruchomości w imieniu pożyczkodawcy. Jeśli strony nie zawarły przedwstępnej umowy sprzedaży (compromesso) i skorzystały z usług pośrednika, jego prowizja jest teraz należna.

Do obowiązków kupującego należy

• zapłata należnego salda
• zapłacić różne cła i podatki, pobierane przez notariusza
• zapłacić wynagrodzenie notariusza
• zapłata wynagrodzenia agenta, jeśli ma to zastosowanie i nadal jest należne.

Do obowiązków sprzedającego należy

• przysięganie, że obecny stan nieruchomości odpowiada prawnemu planowi piętra lub działki zarejestrowanemu w rejestrze nieruchomości (catasto)
• oświadczyć, czy media (impianti) spełniają standardy, czy nie
• dostarczyć aktualne świadectwo oceny energetycznej nieruchomości
• wypłacić agentowi odszkodowanie, jeśli ma zastosowanie i nadal jest zaległe
• przekazanie kluczy do nieruchomości; upewnienie się, że jest ona wolna od osób i rzeczy, chyba że uzgodniono inaczej.

Wśród notaio,s tasks w zapewnieniu pomyślnego zamknięcia / zakończenia:

• przeprowadzenie badania tytułu prawnego
  • upewnienie się, że kupujący jest świadomy wszelkich obciążeń (ograniczeń) dotyczących praw do nieruchomości, które ma nabyć
    • np. służebności i prawa drogi, zastawy (hipoteczne, zajęcia), prawo pierwokupu
• zweryfikować tożsamość stron sprzedaży; upewnić się, że spełniają one wymogi prawne do zawarcia umowy (np. minimalny wiek, zdrowy rozsądek)
• potwierdzenie systemu podatkowego, który należy zastosować i pobrać należne podatki
• sporządzić akt przeniesienia własności nieruchomości, upewniając się, że jest on zgodny ze wszystkimi obowiązującymi przepisami prawa
• załączyć plany pięter i/lub działek dla nieruchomości
• przeczytać stronom umowę przeniesienia własności nieruchomości, upewniając się, że strony ją zrozumiały i reprezentuje ona ich wolę
• pobranie opłaty skarbowej i podatków należnych w imieniu państwa
• zarejestrować przeniesienie własności nieruchomości w rejestrze własności nieruchomości oraz w rejestrze gruntów nieruchomości (catasto).

Opłata skarbowa i podatki należne od sprzedaży nieruchomości

Określenie dokładnej wysokości należnego podatku jest nieco skomplikowane, ponieważ w grę wchodzi wiele zmiennych. Poniższa tabela przedstawia różne podatki w zależności od konkretnej sytuacji. Nie rozpaczaj, Twój agent nieruchomości lub notaio może dostarczyć Ci prospekt dotyczący obowiązujących podatków w zależności od konkretnej sytuacji. W przypadku sprzedaży między osobami prywatnymi (nie prowadzącymi działalności gospodarczej) podatki są płacone od wartości wyceny podatkowej, która zwykle jest znacznie niższa od wartości rynkowej. Istnieją również znaczne zniżki, jeśli kupujący będzie używał domu jako głównego miejsca ^{zamieszkania6}, z wyjątkiem ekskluzywnych nieruchomości sklasyfikowanych jako A1, A8 i A9.

Jak zapewne zauważyłeś, Włochy są bardzo dobre w tworzeniu skomplikowanych systemów podatkowych!

Uwaga: jeśli zastosowano umowę przedwstępną, podatek zapłacony od zaliczki jest zaliczany na poczet kwoty należnej w momencie zamknięcia (rogito).

Przeprowadzenie analizy due diligence przed podpisaniem umowy

Upewnij się, że przeprowadzono odpowiednie badanie due diligence nieruchomości przed złożeniem oferty, aby uniknąć niespodzianek po fakcie. Jeśli korzystasz z usług renomowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami, pomoże Ci on w tym procesie. Inni specjaliści mogą pomóc w określonych częściach procesu.

• przeprowadzenie oględzin na miejscu w celu sprawdzenia, czy nieruchomość jest zgodna z opisem w dokumentach rejestru gruntów
  • w zależności od stopnia złożoności nieruchomości, warto skorzystać z pomocy profesjonalnego geodety(geometra) lub architekta.
    • Opłaty za badanie na miejscu będą się różnić w zależności od lokalizacji i złożoności, ale zazwyczaj będą niższe niż 1 000 EUR.
  • Zobacz także: Czy raport z inspekcji domu jest częścią procesu sprzedaży?
• zweryfikować aktualnego właściciela i historię własności w ciągu ostatnich 20 lat(title search: visura ipotecaria)
  • Twój agent nieruchomości powinien dostarczyć Ci oficjalną dokumentację, podobnie jak notaio.
    • Możesz również zdecydować się na zaangażowanie prawnika, jednak jest to rzadkie we Włoszech, ponieważ wiele z tego, co zrobiłby prawnik lub specjalista od wyszukiwania tytułów własności w innych jurysdykcjach, jest wykonywane przez notaio, a czasem przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zaangażowanie dodatkowego specjalisty w celu uzyskania drugiej lub trzeciej opinii może z pewnością zapewnić dodatkowy spokój ducha.
  • wskazówka: istnieje kilka przypadków, które zasługują na szczególną uwagę, na przykład gdy prawa własności zostały przekazane w drodze darowizny lub dziedziczenia.
• Należy sprawdzić, czy istnieją jakiekolwiek ograniczenia własności, takie jak prawa drogi i inne służebności, zastawy lub bezterminowa dzierżawa (prawo powierzchni).
  • Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami może przeprowadzić dla Ciebie kontrolę własności; alternatywnie możesz chcieć zaangażować prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości lub agenta nieruchomości. notaio który pomoże ci w powyższych dwóch kwestiach
• sprawdzenie, czy komuś przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, np. istniejącemu najemcy lub sąsiedniemu właścicielowi gruntu.
  • sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się w rejestrze zabytków, tj. czy podlega ograniczeniom nadzorowanym przez Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • zapytać pośrednika w obrocie nieruchomościami, czy może mieć zastosowanie prawo pierwokupu oraz o sposoby ograniczenia ewentualnego ryzyka.

Należy zweryfikować całkowity koszt zakupu, w tym podatki i opłaty związane z tytułem własności.

• Pośrednik w obrocie nieruchomościami może udzielić informacji na temat związanych z tym kosztów, które będą się różnić w zależności nie tylko od ceny, ale także od charakterystyki nieruchomości, profilu obecnego właściciela ( przedsiębiorców lub osób prywatnych), tego, czy nieruchomość będzie głównym miejscem zamieszkania... itp.
  • dalsze szczegóły dotyczące podatków i kosztów znajdują się poniżej
  .

Podczas sporządzania umowy kupna-sprzedaży

• dokładnie określ, co kupujesz, np. opis nieruchomości i identyfikatory księgi wieczystej nieruchomości
• uzależnić zakup od dostarczenia całej dokumentacji prawnej wymaganej dla danej nieruchomości (różni się ona w zależności od tego, kiedy budynek został zbudowany, ale zazwyczaj obejmuje świadectwo użytkowania, świadectwo audytu energetycznego, pozwolenia na budowę itp.)
  • jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny, możesz uzyskać wstępne zatwierdzenie od swojego banku lub uczynić kredyt hipoteczny warunkiem zakupu.
    • sprzedający może nie chcieć zaakceptować oferty warunkowej.
• upewnić się, że oferta ma datę wygaśnięcia / ważności
• upewnić się, że wszelkie ustne obietnice zostały złożone na piśmie. Istnieje pozwolenie na budowę basenu? Upewnij się, że jest to udokumentowane.

Co to jest notariusz i czym się zajmuje?

Notariusz notaio ( notariusz z wykształceniem prawniczym, nie mylić z notariuszem wynajmującym występującym w jurysdykcjach prawa zwyczajowego) jest samozatrudnionym urzędnikiem publicznym, który działa w ogólnym interesie publicznym, a zatem zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego, w celu zapewnienia integralności aktów publicznych, w tym przeniesienia własności, czy to w drodze zakupu, dziedziczenia czy orzeczenia sądowego.

W systemie włoskim Notaio przeprowadza badanie tytułu własności i sporządza umowę, czyli czynności związane z przeniesieniem własności, które w krajach stosujących system common law, takich jak USA i Wielka Brytania, wykonywałby prawnik lub inny profesjonalista.

Strona notaio jest wymagana przez prawo do sporządzenia i rejestracji ostatecznej umowy sprzedaży (aktu notarialnego). Ponieważ to kupujący jest najbardziej narażony na ryzyko w procesie sprzedaży nieruchomości, zwyczaj nakazuje, aby notaio został wybrany przez kupującego, który uiszcza opłatę notaio. Podczas gdy notariusz jest opłacany przez kupującego, w pozornej sprzeczności działają oni w imieniu państwa i są zobowiązani do ochrony interesów zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Pośrednik notaio nie może działać, gdy jego działanie spowodowałoby konflikt interesów, np. gdy jedna ze stron jest krewnym.

Jednym z obszarów potencjalnego nieporozumienia jest to, że notaio nie przeprowadza badania terenu: nie weryfikuje rzeczywistego aktualnego stanu nieruchomości odpowiadającego temu, co jest prawnie udokumentowane, poza przyjęciem oświadczenia od sprzedającego, które może, ale nie musi być prawdziwe.

notaio costs

Każdy notaio ustala własne opłaty. Opłata jest zwykle ruchomym procentem ceny sprzedaży; im niższa cena sprzedaży, tym wyższy procent. Stałe opłaty zostały zniesione wraz z reformami Bersaniego w 2006 r.; wytyczne opublikowane w 2012 r. sugerują średnią opłatę w wysokości 1,1 lub średnią cenę sprzedaży wynoszącą 500 000 z zakresem od 0,4 do 4,82 lub wartością sprzedaży między 25 000 a 1 mln EUR. Rzeczywista opłata będzie zależeć częściowo od złożoności transakcji (ilu właścicieli, z ilu działek składa się nieruchomość, jak duże będzie zaangażowanie notariusza na każdym etapie przenoszenia własności) oraz od zakresu presji konkurencyjnej w danym regionie geograficznym. Jeśli nieruchomość ma być obciążona hipoteką, należy doliczyć kolejne 60% do opłaty, ponieważ notaio jest również odpowiedzialny za rejestrację zastawu hipotecznego. Możesz poprosić notaio o pisemne oszacowanie opłat za konkretną transakcję bez dalszych zobowiązań. Jak w każdym innym zawodzie, niektórzy notai będą bardziej skrupulatni, responsywni i profesjonalni niż inni. Poproś o rekomendację zaufaną osobę i skorzystaj z niej.

notaio pobiera również podatki i opłaty należne państwu; podatki pojawią się na ich rachunku i często są błędnie uważane za część kosztu notaio.

Jeśli jedna ze stron nie mówi po włosku

Oficjalna umowa przeniesienia własności nieruchomości będzie sporządzona w języku włoskim. Jeśli kupujący (lub sprzedający) nie potrafi czytać po włosku, zazwyczaj angażuje dwujęzycznego prawnika z pełnomocnictwem (procura) do działania w jego imieniu. Inne scenariusze są możliwe, np. jeśli wszystkie strony (kupujący, sprzedający i Notaio) mówią w tym samym języku obcym, umowy mogą być sporządzone w tym języku, ale załączniki muszą być przetłumaczone z języka włoskiego, a umowa musi być nadal przetłumaczona na język włoski, co może być bardziej skomplikowane, niż może się wydawać na pierwszy rzut oka.

Płacenie za nowy dom we Włoszech: banki, finansowanie i nie tylko!

Proces płatności

Jeśli strony zdecydują się sfinalizować umowę przedwstępną przed faktycznym zamknięciem transakcji, kupujący zazwyczaj wpłaca zaliczkę w formie czeku osobistego wystawionego bezpośrednio na zweryfikowanego właściciela danej nieruchomości.

Płatności salda są zwykle dokonywane za pomocą niezbywalnego czeku kasjerskiego(zw anego również czekiem bankowym, assegno circolare) płatnego na rzecz sprzedającego.

Masz kilka dodatkowych cegieł gotówki pod materacem? Ogólnie rzecz biorąc, transakcje gotów kowe muszą być niższe niż 5000 €, aby zachować zgodność z przepisami dotyczącymi recyklingu.

Depozyt płatności (deposito del prezzo)

Po podpisaniu umowy przeniesienia własności nieruchomości z Notaio, Notaio musi zarejestrować umowę przeniesienia własności i zaktualizować rejestr gruntów oraz bazę danych podatkowych (catasto). Artykuł 2671 kodeksu cywilnego stanowi, że należy to zrobić tak szybko, jak to możliwe, a w każdym razie w ciągu 30 dni. Chociaż proces ten zwykle przebiega bezproblemowo, kupujący jest narażony na ryzyko , że roszczenie, takie jak zastaw bankowy lub podatkowy, zostanie umieszczone na nieruchomości przed dokonaniem transkrypcji w rejestrze gruntów.

Ustawa 124/2017 rozwiązuje ten problem poprzez wprowadzenie rachunku powie rniczego (deposito del prezzo 8), zarządzanego przez Notaio. O opcjonalne korzystanie z rachunku powierniczego może wnioskować każda ze stron, choć prawie zawsze będzie to kupujący, będący wyraźnym beneficjentem. Żadna ze stron nie może sprzeciwić się korzystaniu z rachunku powierniczego, nawet jako warunku sprzedaży. Jeśli kupujący chce skorzystać z rachunku powierniczego, powinien wyrazić taką chęć z wyprzedzeniem, aby Notaio mógł przygotować niezbędną dokumentację, a sprzedający nie był zaskoczony. Prawo zezwala stronom na wybór opcji escrow nawet w momencie zamknięcia transakcji (rogito); trudno sobie to wyobrazić w praktyce.

Środki zebrane przez Notaio (czek kasjerski, inaczej czek bankowy, wystawiony na Notaio) zostaną zdeponowane na dedykowanym rachunku bankowym, który jest prawnie oddzielony od własnego majątku Notaio. Notaio musi zwolnić środki sprzedającemu po pomyślnym przepisaniu przeniesienia aktu.

Kupujący może również rozważyć skorzystanie z usługi escrow w celu nałożenia warunku na przeniesienie aktu notarialnego, np. środki mogą zostać zwolnione dopiero po wygaśnięciu istniejącego zastawu hipotecznego lub po opłaceniu kosztów kondominium lub po opróżnieniu nieruchomości z rzeczy i/lub najemcy. Nietrudno sobie wyobrazić, że tego typu warunkowe korzystanie z rachunku powierniczego przez kupującego, narzucone niechętnemu sprzedającemu, prowadzi do spraw sądowych.

Ponieważ Notaio będzie ponosić dodatkowe koszty związane z zarządzaniem procesem escrow, jest prawdopodobne, że będzie pobierać opłaty za tę usługę.

W krótkim okresie kupujący mogą oczekiwać, że sprzedający będą niezadowoleni z korzystania z rachunku escrow, ponieważ sprzedający będzie musiał czekać około tygodnia na płatność.

Bankowość we Włoszech

Większość nabywców nieruchomości będzie chciała mieć konto bankowe we Włoszech, aby uprościć płatności za swój nowy dom i zapłacić przyszłe rachunki za media itp.

Aby otworzyć konto we Włoszech, bank poprosi o dowód tożsamości i włoski numer identyfikacji podatkowej (codice fiscale) (często źle tłumaczony jako "kod fiskalny"). Dobrą wiadomością jest to, że uzyskanie codice fiscale jest dość łatwe, a organy podatkowe chętnie pomagają każdemu, kto prędzej czy później może chcieć zapłacić podatek! Twój agent nieruchomości może pomóc w uzyskaniu identyfikatora podatkowego, jeśli go potrzebujesz.

Wskazówka: Unikaj internetowych narzędzi symulacyjnych, które generują identyfikator podatkowy na podstawie imienia i nazwiska, daty urodzenia i miejsca urodzenia. Narzędzia te w rzeczywistości nie tworzą kodu z organami podatkowymi.

Uwaga: Obywatele i stali rezydenci Stanów Zjednoczonych przekonają się, że niektóre banki nie pozwolą im otworzyć konta. Powodem jest źle pomyślane ustawodawstwo USA, które zakłada, że każde konto za granicą, nawet w jurysdykcji o średnim lub wysokim opodatkowaniu, istnieje w celu ukrycia pieniędzy. Pośrednik w obrocie nieruchomościami specjalizujący się w pracy z obywatelami USA może pomóc w znalezieniu banku, który będzie zadowolony z Twojej działalności.

Uzyskanie kredytu hipotecznego

Nabywcy zamieszkali we Włoszech powinni być w stanie uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość, pod warunkiem, że mogą wykazać wystarczające dochody, aby sprostać płatnościom. Wartość kredytu hipotecznego nie może przekroczyć 80% wartości nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę banku (wartość ta może być potencjalnie wyższa lub niższa od ceny sprzedaży). Zastaw hipoteczny ustanowiony na nieruchomości może być wyższy niż rzeczywista kwota kredytu hipotecznego, ponieważ bank chce chronić nie tylko pożyczoną kwotę, ale także swoje koszty w przypadku konieczności odzyskania długu.

Jeśli kupujący nie jest rezydentem we Włoszech i posiada dowód dochodu, uzyskanie kredytu hipotecznego we Włoszech jest trudniejsze, ale istnieją brokerzy kredytów hipotecznych, którzy mogą pomóc w niektórych przypadkach. Niektórzy kupujący zaciągają kredyt hipoteczny na nieruchomość, którą już posiadają, czasami znany jako pożyczka pod zastaw domu. Ma to tę zaletę, że kupujący nie jest narażony na wahania kursów walut, które mogą łatwo wynieść 25% lub więcej w okresie 10-20 lat.

Rent to buy / rent to own

Sprzedający może być skłonny sfinansować zakup mieszkania przez kupującego w ramach programu Rent to Buy(zn anego również jako rent to own, affitto con riscatto) wprowadzonego pod koniec 2014 roku. Ze względu na ograniczenia programu, zarówno kupujący, jak i sprzedający najprawdopodobniej uznają Rent to Buy za rozwiązanie finansowe ostatniej szansy.

Koszty kredytu hipotecznego we Włoszech

Aby uzyskać kredyt hipoteczny we Włoszech, należy ponieść większość lub wszystkie z poniższych kosztów:

• opłata za wniosek o kredyt hipoteczny (spese istruttoria)
  • nie wszystkie banki pobierają tę opłatę, ale może ona wynosić od 500 do 1000 EUR w przypadku tych, które to robią.
• opłata za wycenę nieruchomości
  • bank dokona wyceny nieruchomości w celu niezależnego określenia jej wartości niezależnie od ceny wywoławczej lub ceny sprzedaży
• polisa ubezpieczeniowa na
  • nieruchomość
  • kredytobiorca hipoteczny
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• opłata skarbowa od umowy kredytu hipotecznego
• podatek od rejestracji zastawu; podatek od hipoteki: 0,25 dla domu pierwotnego, 2% w pozostałych przypadkach
• "pomocnicze" konto bankowe
  • wiele banków wymaga, aby oprócz kredytu hipotecznego prowadzić u nich rachunek bankowy. Nie ma ku temu żadnego logicznego powodu poza dodaniem dodatkowej opłaty do kosztów prowadzenia z nimi interesów. Powinieneś tego unikać, chyba że tego potrzebujesz.

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości we Włoszech?

Z przyjemnością dowiesz się, że Włochy generalnie zezwalają cudzoziemcom na zakup nieruchomości we Włoszech, o ile Włosi mogą robić to samo w kraju pochodzenia nabywcy lub jeśli cudzoziemiec mieszka ("regolarmente soggiornante") we Włoszech. Nie ma ograniczeń dla obywateli UE i EFTA.

Czy obywatele spoza UE mogą mieszkać we Włoszech, jeśli kupią dom?

Posiadanie nieruchomości we Włoszech nie zapewnia szczególnych praw do pobytu we Włoszech, nadal podlegasz normalnym przepisom imigracyjnym, które dla wielu pozwalają na bezwizowy pobyt we Włoszech do 90 dni. Możliwe jest uzyskanie długoterminowej wizy na pobyt ele kcyjny, jeśli możesz udokumentować, że nie będziesz musiał pracować we Włoszech, np. masz znaczny dochód (ponad 31 160 EUR rocznie), taki jak tantiemy, emerytura, inwestycje spoza Włoch. Ogólnie rzecz biorąc, bardzo trudno jest uzyskać wizę pracowniczą we Włoszech.

Po zakupie domu

Powiadomienia

Po zakupie nowego domu musisz powiadomić innych o dobrej nowinie! To, kogo należy powiadomić, zależy od konkretnego przypadku, a agent nieruchomości może w tym pomóc. Kilka przykładów:

• Jeśli dom jest Twoim głównym miejscem zamieszkania
  • zarejestruj swoje miejsce zamieszkania w mieście, co jest ważne w przypadku ubiegania się o ulgi podatkowe z tytułu "głównego miejsca zamieszkania". Obecnie masz na to do 18 miesięcy, ale nie zwlekaj!
  • zaktualizuj swój dowód osobisty, prawo jazdy
  • powiadom swój bank, ubezpieczenie samochodu
  • zapisać się do nowego lekarza, jeśli jesteś w innej jurysdykcji ASL
  • organ podatkowy, system emerytalny: powiadom pracodawcę lub bezpośrednio organ podatkowy, jeśli jesteś samozatrudniony
  • złożyć zawiadomienie o zmianie adresu na poczcie ("Seguimi"), koszt około 30 € / rok.
• Przedsiębiorstwa użyteczności publicznej
  • w większości przypadków najtaniej jest po prostu zmienić nazwę klienta (voltura) zamiast inicjować nową usługę
    • np. poprzedni właściciel, numer konta, numer licznika
• Administrator kondominium
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - w przypadku nieruchomości notowanych na giełdzie, w większości przypadków do wykonania przez sprzedającego.

Koszty bieżące

Gdy zostaniesz nowym właścicielem domu, będziesz musiał ponieść kilka stałych kosztów:

• media
• opłaty kondominium
  • dotyczy tylko sytuacji, gdy nieruchomość jest częścią kondominium
• lokalny podatek od śmieci i usług
• podatek od nieruchomości finansujący działalność miasta
  • zniesiony, jeśli dom jest uważany za główne miejsce zamieszkania
• ubezpieczenie
  • powinieneś przynajmniej rozważyć polisę ubezpieczeniową, która obejmuje szkody wyrządzone osobom trzecim, na przykład w przypadku pęknięcia rury wodociągowej i zalania sąsiadów. Można również rozważyć ubezpieczenie od kradzieży, pożaru i inne.
  • unikanie powielania już posiadanego ubezpieczenia
    • Jeśli mieszkasz w kondominium, budynek może być objęty polisą grupową.
    • Jeśli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny, będziesz mieć pewną ochronę przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.

Wskazówka: Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami może dostarczyć prospekt przewidywanych rocznych kosztów posiadania nieruchomości.

Odliczenia podatkowe

Właściciele nieruchomości mogą skorzystać z szeregu odliczeń podatkowych, jeśli złożą zeznanie podatkowe we Włoszech. Dokładne szczegóły mogą się zmieniać z roku na rok.

• Opłata dla agenta nieruchomości
• Odsetki od kredytu hipotecznego
• Koszty renowacji
• Ulepszenia w zakresie oszczędzania energii

Jesteśmy tutaj, aby pomóc

Jeśli chcesz kupić nieruchomość we Włoszech, z przyjemnością pomożemy Ci w tym procesie. Daj nam znać, jak możemy Ci pomóc.(o autorze)

Uwaga: informacje zawarte w tym przewodniku były zgodne z naszą najlepszą wiedzą w momencie publikacji. Jest on dostarczany "tak jak jest" bez jakiejkolwiek gwarancji, wyraźnej lub dorozumianej. Daj nam znać, jeśli uważasz, że jest coś jeszcze, co powinniśmy omówić w tym przewodniku.

Więcej informacji na ten temat

• Program finansowania wynajmu na zakup
• Wyjaśnienie dotyczące Catasto
  • Pobierz własną wizę
• Gdzie mieszkać we Włoszech?
• Włoskie obywatelstwo z kilkoma łzami

Spis treści

• Jak kupić dom we Włoszech
  • Gdzie najlepiej kupić dom we Włoszech?
  • Jak znaleźć dom we Włoszech?
    • Rzeczywistość online spotyka się z fragmentacją
    • Ogłoszenia drobne
    • Spacerując po okolicy
    • Skorzystaj z usług renomowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami
      • Prowizja agenta nieruchomości
      • Korzystanie z usług agenta nieruchomości - agenta sprzedającego
      • Korzystanie z wyszukiwarki nieruchomości - agent kupującego
      • Kilka uwag w przypadku korzystania z usług agenta
  • Składanie oferty po znalezieniu idealnego domu
    • 1. Propozycja oferty
    • 2. Przedwstępna umowa sprzedaży (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")
    • 3. Zamknięcie / sfinalizowanie (rogito )
  • Opłata skarbowa i podatki należne od sprzedaży nieruchomości
  • Przeprowadzenie badania due diligence przed podpisaniem umowy
  • Co to jest notariusz i czym się zajmuje?
    • notaio costs
  • Jeśli jedna ze stron nie mówi po włosku
  • Płacenie za nowy dom we Włoszech: banki, finansowanie i nie tylko!
    • Proces płatności
      • Depozyt płatności
    • Bankowość we Włoszech
    • Uzyskanie kredytu hipotecznego
    • Wynajem na zakup / wynajem na własność
    • Koszty kredytu hipotecznego we Włoszech
  • Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości we Włoszech?
  • Czy obywatele spoza UE mogą mieszkać we Włoszech, jeśli kupią dom?
  • Po zakupie domu
    • Powiadomienia
    • Koszty bieżące
    • Odliczenia podatkowe
  • Jesteśmy tutaj, aby pomóc
  • Więcej informacji na ten temat

❖ ❖ ❖

Powyższe informacje mają charakter ogólnych wskazówek bez gwarancji; od czasu ich sporządzenia mogły nastąpić zmiany. Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu nieruchomości należy skonsultować się z odpowiednimi wykwalifikowanymi specjalistami w sprawie konkretnej sytuacji.

O autorze

Sean Michael Carlos dorastał w Rhode Island w USA. Studiował w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemczech, zanim osiedlił się we Włoszech, gdzie mieszka od ponad dwudziestu pięciu lat w trzech różnych regionach.

Sean jest licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży i chętnie skontaktuje się z Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość we Włoszech.