Prawne aspekty sprzedaży domu we Włoszech: Pozwolenia na budowę i tytuł własności

Przy zakupie nieruchomości we Włoszech należy spełnić kilka wymogów formalnych i merytorycznych dotyczących pozwoleń na budowę, aby zapewnić, że akt własności jest zgodny z prawem, zobowiązania podatkowe zostały spełnione i aby chronić kupującego i sprzedającego przed "nieporozumieniami", które mogą powstać po sprzedaży.

Pozwolenia na budowę muszą być wymienione w umowie sprzedaży

Po pierwsze, akt sprzedaży musi wymieniać wszystkie istotne pozwolenia na budowę ("titoli abilitativi"), które zostały wydane dla budynku lub jednostki w budynku (np. mieszkania w kondominium). Zaleca się wymienienie wszystkich pozwoleń na budowę, głównych i drugorzędnych. Krajowe pozwolenia na budowę zostały wprowadzone w 1942 roku ( L. 1150 / 1942) ¹ dla obszarów miejskich, rozszerzone na obszary wiejskie w 1967 roku (L. 765 / 1967) ². Niektóre miasta mogły wydawać pozwolenia na budowę przed 1942 rokiem. Brak wzmianki o pozwoleniach na budowę lub przynajmniej oświadczenia sprzedającego, że budowa rozpoczęła się przed 1 września 1967 r., powoduje nieważność tytułu, który nigdy nie powstał ³. Zezwolenia muszą istnieć, muszą dotyczyć sprzedawanego budynku, ale nie muszą być okazywane ani kupującemu, ani sprzedającemu. Notaio. Kłamstwo w umowie publicznej jest, zgodnie z art. 483 ⁴ kodeksu karnego, zagrożone karą do 2 lat pozbawienia wolności.

Celem wymogu podania pozwolenia na budowę jest przede wszystkim powstrzymanie sprzedaży nieruchomości wybudowanych przy całkowitym braku pozwolenia na budowę.

Oświadczenie pod przysięgą o "stanie prawnym" budynku może być dołączone do aktu notarialnego

Samo istnienie pozwoleń na budowę nie gwarantuje, że to, co zostało faktycznie zbudowane, odpowiada temu, co zostało dozwolone. Przepisy zatwierdzone w 2020 r. (D.L. 76 / 2020) ⁵ idą o kilka kroków dalej, sugerując, że legalny status budynku należy zweryfikować za pomocą pozwoleń na budowę, a w przypadku ich braku za pomocą innej jednoznacznej dokumentacji, takiej jak rejestry urzędu skarbowego (catasto). Ponadto istniejąca konstrukcja musi odzwierciedlać to, co było dozwolone, w ramach określonych tolerancji. W przypadku sprzedaży nieruchomości do aktu sprzedaży można dołączyć zaprzysiężone oświadczenie o stanie prawnym: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". W klasycznym włoskim stylu, język jest niejednoznaczny, a prawo nie określa żadnej kary, co toruje drogę do dodatkowych sporów sądowych.

W większości Toskanii i w niektórych regionach Emilii-Romanii, raport pod przysięgą (conformità urbanistica) przez wykwalifikowanego specjalistę technicznego (geometra architekta, inżyniera budownictwa, perito industriale) jest częścią procesu sprzedaży w praktyce, jeśli nie w prawie, od 5-10 lat; główne zmiany polegają na określeniu tolerancji zgodności i wskazaniu, że raport pod przysięgą należy dołączyć do aktu notarialnego.

Rejestry urzędu skarbowego (catasto) muszą być prawidłowe: "conformità catastale"

Ustawa ^z 2010 roku wymaga, aby plan biura podatkowego (planimetria catastale) dokładnie odzwierciedlał nieruchomość w jej obecnym stanie, w ramach pewnych tolerancji, które nie mają wpływu na wycenę podatkową nieruchomości. Zapis tekstowy, o ile miałby wpływ na wartość podatkową, również musi być dokładny. Chociaż adres nieruchomości nie musi być poprawiony, warto to zrobić w ramach przygotowania nieruchomości do sprzedaży. A Notaio może poprosić strony, kupującego i sprzedającego, o podpisanie planu piętra urzędu podatkowego i może dołączyć go do aktu sprzedaży, ale nie jest to wymagane.

Ewidencja nieruchomości w urzędzie podatkowym istnieje oddzielnie od ewidencji nieruchomości w urzędzie urbanistycznym. Korekta zapisów w urzędzie urbanistycznym nie powoduje automatycznej korekty zapisów w urzędzie skarbowym i odwrotnie, z wyjątkiem ograniczonych obszarów północnych Włoch, które korzystają z ujednoliconego systemu prowadzenia dokumentacji odziedziczonego po byłych rządach austriackich.

Prawnicy nie weryfikują i nie mogą weryfikować zgodności technicznej

Powszechnym błędnym przekonaniem wśród nabywców nieruchomości we Włoszech, zarówno tubylców, jak i obcokrajowców, jest to, że specjalista ds. prawnych, czyli pośrednik. Notaioweryfikuje poprawność dokumentacji technicznej nieruchomości. Prawnik nie jest specjalistą technicznym. Tylko wykwalifikowany specjal ista techniczny (geometra , architekt, inżynier budownictwa, perito industriale) może zweryfikować poprawność dokumentacji technicznej. Musi to zrobić za pomocą oświadczenia pod przysięgą: szukaj słowa "asseverata". Osoby pochodzące z jurysdykcji prawa zwyczajowego będą miały automatyczny impuls do"uzyskania prawnika". Bez przesady, próba użycia śrubokręta, gdy potrzebny jest klucz, nie pomoże: rozwiązaniem jest specjalista techniczny, a nie prawnik.

Co się stanie, jeśli niedozwolona konstrukcja zostanie wykryta przed sprzedażą?

W przeszłości pozwolenia na budowę były mniej rygorystyczne niż obecnie. Nie jest przesadą stwierdzenie, że większość domów we Włoszech ma problemy z pozwoleniami na budowę, które należy naprawić przed sprzedażą. Zaleca się, aby sprzedający dostarczył zaprzysiężony raport o stanie prawnym nieruchomości (zgodność techniczna) jako warunek sprzedaży.

Sporządzenie raportu zgodności technicznej może zająć kilka miesięcy ze względu na czas oczekiwania na dokumentację z urzędu urbanistycznego, wykonanie pomiarów i sporządzenie raportu.

Problemy, które mogą się pojawić:

• niewielkie deformacje wykraczające poza dopuszczalne tolerancje: zezwolenie z mocą wsteczną po powiadomieniu miasta
• średnie deformacje: zezwolenie z mocą wsteczną wymagane od miasta
• deformacje, które nie mogą być obecnie dozwolone: sytuacja musi zostać zmodyfikowana (w tym rozbiórka), aby odpowiadała temu, co zostało faktycznie dozwolone.

Obecność niedozwolonych prac opóźni sprzedaż. Długość opóźnienia będzie zależeć od powagi problemu, dostępności specjalistów technicznych i budowniczych, jeśli jest to wymagane, pory roku (święta przeszkadzają).

Jakie są konsekwencje zakupu domu, który ma niedozwolone prace budowlane (abuso edilizio)?

Mogą istnieć powody, dla których kupujący, świadomy niedozwolonych prac, chce kontynuować zakup nieruchomości w jej obecnej formie.

1. Umowa przeniesienia własności musi zawierać wzmiankę o głównych pozwoleniach na budowę, pozwolenia muszą istnieć i odnosić się do sprzedawanej nieruchomości. W związku z tym nie jest możliwa sprzedaż nieruchomości wybudowanej po 1942 r. (na obszarze miejskim, w 1967 r. na obszarze wiejskim), która nie posiada przynajmniej wstępnego pozwolenia na budowę.
2. Nabywcy potrzebujący kredytu hipotecznego przekonają się, że bank nie będzie skłonny udzielić pożyczki na nieruchomość, jeśli kwestie związane z pozwoleniem na budowę nie zostaną rozwiązane przed zakończeniem sprzedaży.
3. Przyszłe pozwolenia na budowę podlegające zatwierdzeniu przez miasto mają jako warunek konieczny legalny stan nieruchomości.
4. Jeśli istnieje dowód na to, że kupujący był świadomy niedozwolonych prac w momencie sprzedaży, wówczas kupujący jest również współodpowiedzialny za ewentualne grzywny i koszty rozbiórki, jeśli rozbiórka zostanie przeprowadzona przez miasto ^. W skrajnych przypadkach, np. kontynuowania niedozwolonych prac pomimo nakazu zawieszenia, możliwa jest kara pozbawienia wolności. W praktyce egzekwowanie przepisów jest słabe.
5. Dokumentacja urzędu skarb owego musi dokładnie odzwierciedlać to, co jest sprzedawane w momencie sprzedaży; kontrola podatkowa po sprzedaży może być bolesna, jeśli okaże się, że parametry podatkowe wskazane w momencie sprzedaży zaniżają wartość nieruchomości, a tym samym zapłacony podatek.

Świadomy lub nie, nabywca, który odziedziczył niedozwolone prace, musi rozwiązać (usunąć lub, jeśli to możliwe, uzyskać pozwolenie z mocą wsteczną) tę kwestię, gdy tylko zwróci na nią uwagę. Obecność niedozwolonej budowy często zwraca uwagę miasta dopiero po tym, jak niezadowolony sąsiad powiadomi miasto.

Przypominamy, że prawnicy NIE weryfikują technicznych pozwoleń na budowę.

Zdecydowanie zaleca się, aby sprzedający rozwiązał wszystkie kwestie związane z pozwoleniami na budowę przed zakończeniem sprzedaży, nawet jeśli proces ten nieuchronnie opóźni sprzedaż. Kupujący powinien oczekiwać zaprzysiężonego, zgodnego z prawem raportu państwowego... i w razie potrzeby być gotowym za niego zapłacić.

Inne certyfikaty budowlane wymagane lub przydatne przy sprzedaży nieruchomości we Włoszech

Certyfikat oceny energetycznej, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Sprzedający musi dostarczyć kupującemu ważną kopię świadectwa oceny energetycznej, gdy tylko kupujący rozważy zakup nieruchomości. Świadectwo energetyczne musi być określone w umowie notarialnej i dołączone do niej. Chociaż intencje stojące za audytem energetycznym są doskonałe, stawka rynkowa za audyty energetyczne jest bardzo niska w stosunku do pracy wymaganej do przeprowadzenia profesjonalnego audytu. W związku z tym nie ma zbyt wielu rygorów związanych z przeprowadzaniem audytów energetycznych. Jedynie certyfikaty dla nowych budynków są ogólnie wiarygodne. Certyfikaty energetyczne tracą ważność po 10 latach; wcześniej, jeśli zostaną wprowadzone zmiany w jednym z parametrów określających ocenę certyfikatu, np. w przypadku wymiany systemu grzewczego.

Certyfikaty systemów (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Włochy wprowadziły system certyfikacji instalacji i znaczących modyfikacji systemów (np. ogrzewania i chłodzenia, hydrauliki, elektryczności, ochrony przeciwpożarowej, wind, telewizji...) w 1990 roku (L. 46/1990) ¹⁰, zaktualizowany w 2008 roku (D.M. 37/2008) ¹¹. W przeszłości certyfikaty nie zawsze były wydawane, ponieważ wiele prac wykonywano "nieformalnie", bez faktur. W momencie sprzedaży sprzedawca może zadeklarować, że system nie spełnia norm, a na kupującym będzie spoczywał obowiązek dostosowania systemu do aktualnych standardów. Teoretycznie możliwe jest zastąpienie certyfikatu zgodności certyfikatem odpowiedzialności (dichiarazione di rispondenzaDiRi) dla systemów zainstalowanych w latach 1990-2008, jednak w praktyce niewielu specjalistów technicznych będzie chciało wziąć na siebie odpowiedzialność za pracę, której sami nie wykonali. DiRi jest bardziej realistycznym rozwiązaniem dla specjalistów technicznych w celu poświadczenia wcześniej wykonanych przez nich prac.

Certyfikat zamieszkiwania / przydatności do zamieszkania (agibilità)

Dom we Włoszech musi spełniać minimalne wymagania dotyczące "zdrowia i bezpieczeństwa", np. mieć wysokość sufitu co najmniej 2,7 metra w pomieszczeniach mieszkalnych, musi mieć łazienkę (wysokość 2,4 m) z oknem itp. Firma budowlana poświadcza, że budynek spełnia minimalne wymagania mieszkaniowe po zakończeniu budowy lub po przeprowadzeniu znaczących prac modyfikujących istniejący budynek. Rozpoczęty jako dyrektywa zdrowotna w 1934 r., obecnie certyfikaty są wymagane w przypadku prac wykonanych po 30/6/2002 r. (zgodnie z d.P.R. 380/2001 ¹² i D.L. 222/2016 ¹³) i dopiero po tej dacie. Agibilità ma jako warunki dodatkowe audyt energetyczny APE, certyfikaty systemów i, od 11 grudnia 2016 r., zgodność z pozwoleniem na budowę (conformità urbanistica). Certyfikaty nie są wymagane do sprzedaży nieruchomości, ale powinny być wymienione w akcie notarialnym, jeśli zostały wydane po 30/6/2002. Certyfikaty wydane przed tą datą są faktycznie bez znaczenia, ponieważ przepisy, na podstawie których zostały wydane, zostały zniesione. Zasadnicze przestrzeganie minimalnych standardów mieszkaniowych jest wymagane nawet w przypadku braku certyfikatu. agibilità certyfikatu.

Niniejszy artykuł ma na celu przedstawienie ogólnego przeglądu tego tematu; nie zastępuje on przeglądu konkretnej sytuacji przez wykwalifikowanego specjalistę technicznego ani nie musi odzwierciedlać obowiązującego prawa.

❖ ❖ ❖

Het bovenstaande wordt aangeboden als algemene leidraad zonder garantie; er kunnen zich wijzigingen hebben voorgedaan sinds het schrijven ervan. Raadpleeg de juiste gekwalificeerde professionals over uw specifieke situatie voordat u een onroerend goed koopt.

Over de schrijver

Sean Michael Carlos groeide op in Rhode Island, VS. Hij studeerde in de VS, Groot-Brittannië en Duitsland voordat hij zich vestigde in Italië, waar hij al meer dan vijfentwintig jaar woont, in drie verschillende regio's.

Sean is een gelicentieerd makelaar in Italië met meer dan 10 jaar ervaring in de sector en zou graag van u horen als u op zoek bent om onroerend goed te kopen of te verkopen in Italië.