Czy potrzebuję prawnika, aby kupić nieruchomość we Włoszech?

W systemie prawnym kodeksu cywilnego stosowanym we Włoszech to Notaio (notariusz), urzędnik państwowy, jest odpowiedzialny za prace prawne przy sprzedaży nieruchomości, a nie prawnik. Notariusz Notaio przeprowadza prawne badania due diligence, takie jak badanie tytułu własności i zapewnia integralność tytułu własności i przeniesienia własności. Kodeks cywilny Notaio nie ma nic wspólnego z notariuszem występującym w systemie prawnym common law używanym w krajach anglojęzycznych, co jest zrozumiałe dla osób mówiących po angielsku. W systemie prawnym common law adwokat jest zwykle wykorzystywany, jeśli nie wymagany, do przeprowadzenia prawnego due diligence.

Włosi rzadko angażują prawnika przy zakupie nieruchomości mieszkalnej. W rezultacie niewielu prawników we Włoszech jest dobrze zorientowanych w zawiłościach prawa nieruchomości, ponieważ prawo jest szeroką dziedziną, a nieruchomości nie są ich chlebem powszednim. Notai ma bezpośredni dostęp online do rejestrów tytułów własności nieruchomości, a także lepszych agentów nieruchomości, takich jak ja. Większość prawników tego nie robi.

Kto wybiera Notaio przy zakupie nieruchomości we Włoszech?

Kupujący wybiera Notaio i płaci za nie. Notaio ma być bezstronny i reprezentować w równym stopniu kupującego i sprzedającego, ale w milczącym uznaniu, że kupujący jest słabszą stroną transakcji (kupujący oddaje coś łatwego do zrozumienia, gotówkę za coś złożonego, nieruchomość), praktyka nakazuje kupującemu wybrać Notaio. Z pewnością kupujący powinien mieć na uwadze sytuację sprzedającego: jeśli sprzedający mieszka w Toskanii, sprzedający może nie być zbyt zadowolony z kupującego, który chce wybrać Notaio w Mediolanie lub Palermo.

Jak wybrać Notaio przy zakupie nieruchomości we Włoszech?

Większość Notai jest kompetentna, ale jak wszyscy profesjonaliści, niektórzy są lepsi od innych. Najlepiej poprosić zaufanych przyjaciół o rekomendacje. Większość agentów nieruchomości ma Notai, z którymi regularnie współpracuje, co może być dobrą lub złą rzeczą. Możliwe jest poproszenie o wycenę, która zazwyczaj zawiera podatki należne państwu, z wyprzedzeniem od jednego lub więcej Notai; muszą mieć dobrze zdefiniowany przegląd sprzedaży, aby zapewnić dokładną wycenę.

Kiedy kupujący powinien zaangażować Notaio?

Najlepiej byłoby, gdyby kupujący skontaktował się z Notaio przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości. Notaio jest dostępny w roli konsultanta. Kupujący może zdecydować się na nadzorowanie umowy przedwstępnej przez Notaio, jeśli istnieje taka potrzeba. Niewielu to robi ze względu na dodatkowe koszty, ale nie jest to zły pomysł dla tych, którzy szukają dodatkowego spokoju.

Jak wybrać prawnika przy zakupie nieruchomości we Włoszech?

Zaangażowanie prawnika może być cenne, aby nadzorować poprawność pracy Notaio; opłata prawnika może być doskonałą polisą ubezpieczeniową. Prawnik może również działać w imieniu kupującego w przypadku, gdy kupujący nie może być obecny przy podpisywaniu umowy i / lub nie mówi po włosku. Wybierając prawnika, ważne jest, aby upewnić się, czy ma on duże doświadczenie w prawie nieruchomości: niewielu ma. Wartość prawnika będzie bardzo ograniczona, jeśli ma on niewielkie doświadczenie w prawie nieruchomości.

Czy prawnik może świadczyć usługi rachunku powierniczego przy zakupie nieruchomości we Włoszech?

Prawnik nie może świadczyć usługi escrow: tylko Notaio może świadczyć prawnie chronioną usługę rachunku powierniczego.

Czy Notaio lub prawnik przeprowadza techniczne badanie due diligence?

Notaio jest profesjonalistą prawnym, ekspertem w dziedzinie prawa, podobnie jak prawnik. Żaden z nich nie jest ekspertem w dziedzinie budownictwa. Nie odwiedzają nieruchomości. Nie sprawdzają, czy nieruchomość posiada wszystkie odpowiednie pozwolenia. A Notaio weźmie oświadczenia w tym zakresie od sprzedającego i włączy je do umowy sprzedaży. Prawo nie wymaga więcej. Przeprowadzenie inspekcji budowlanej i weryfikacja pozwoleń na budowę jest domeną specjalisty technicznego, takiego jak architekt. geometra lub architekta. W kilku ograniczonych częściach Włoch, takich jak znaczna część Toskanii, Notaio poprosi o zaprzysiężony raport zgodności technicznej od specjalisty technicznego.

Czy agent nieruchomości we Włoszech może przeprowadzić prawną analizę due diligence?

Lepsi agenci nieruchomości we Włoszech są w stanie przeprowadzić wstępne badanie prawne w imieniu kupującego. Agent nieruchomości we Włoszech może zdecydować się na uiszczenie bieżących opłat za dostęp do oficjalnego urzędu skarbowego (Catasto) i informacji o prawach (tytuł, zastaw) do nieruchomości we Włoszech. Wielu z nich płaci za dostęp do rejestrów urzędu skarbowego Catasto; tylko lepsi agenci nieruchomości mają dostęp do informacji o prawach, ponieważ system jest uciążliwy i kosztowny.

Czy mogę wybrać swojego agenta nieruchomości we Włoszech?

Domyślnie kupujący nieruchomość we Włoszech będzie współpracował z agentem wystawiającym, agentem wybranym przez sprzedającego. Prawo wymaga, aby pośrednik w obrocie nieruchomościami był bezstronny, ale praktycznie rzecz biorąc istnieje tylko jedna nieruchomość, a relacje agenta ze sprzedającym mogą to odzwierciedlać. Większość agentów nieruchomości we Włoszech będzie współpracować z innymi kolegami, jednak ważne jest, aby kupujący pozwolił swojemu agentowi skontaktować się z agentem wystawiającym, aby uniknąć nieporozumień co do tego, kto płaci komu prowizję. Wbrew powszechnej opinii, agent nieruchomości we Włoszech NIE reprezentuje tylko nieruchomości z własnego portfolio. Praktycznie rzecz biorąc, agent nieruchomości będzie bardziej zmotywowany do promowania konkretnej nieruchomości niż do pomocy kupującemu w znalezieniu najlepszej nieruchomości. Skontaktuj się ze mną, aby uzyskać więcej informacji na temat tego, jak mogę Ci pomóc jako agent kupującego.

❖ ❖ ❖

Powyższe informacje mają charakter ogólnych wskazówek bez gwarancji; od czasu ich sporządzenia mogły nastąpić zmiany. Przed dokonaniem jakiegokolwiek zakupu nieruchomości należy skonsultować się z odpowiednimi wykwalifikowanymi specjalistami w sprawie konkretnej sytuacji.

O autorze

Sean Michael Carlos dorastał w Rhode Island w USA. Studiował w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Niemczech, zanim osiedlił się we Włoszech, gdzie mieszka od ponad dwudziestu pięciu lat w trzech różnych regionach.

Sean jest licencjonowanym agentem nieruchomości we Włoszech z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży i chętnie skontaktuje się z Tobą, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość we Włoszech.