Wat is een geometra en wat doen ze?

Bij het kopen van onroerend goed in Italië, vooral op het platteland, kan een koper te maken krijgen met een professionele figuur die een geometra wordt genoemd. Zij kunnen meerdere taken uitvoeren, waardoor het soms verwarrend is om te begrijpen wat zij wel en niet kunnen doen.

Een geometra is een kruising tussen een landmeter en een junior architect. Zij houden zich voornamelijk bezig met gebouwen en bouwsystemen (nutsvoorzieningen). Dankzij hun opleiding kunnen zij "bescheiden" gebouwen ontwerpen en bouwwerkzaamheden plannen en begeleiden. Een geometra heeft niet de volledige formele universitaire opleiding van een architect. Een geometra voert vaak meer "operationele" taken uit, zoals het uitvoeren van een technische beoordeling van een gebouw, waarbij wordt nagegaan of het voldoet aan de bouwvoorschriften die van toepassing waren toen het gebouw werd gebouwd en eventueel later werd gewijzigd. Het onderzoek omvat normaliter een controle van de juistheid van de gegevens, inclusief de plattegrond (planimetria catastale) die bij het catasto, het kadaster voor belastingdoeleinden, zijn ingediend. Het onderzoek is niet vereist voor de verkoop van een huis, hoewel het een zeer goed idee is. Zowel de verkoper als de koper kan een beëdigd technisch inspectierapport laten opstellen door een geometra. Indien het rapport door de verkoper wordt opgesteld en niet beëdigd is, doet de koper er verstandig aan het door zijn eigen deskundige te laten controleren: trust but verify. In sommige provincies, met name in het grootste deel van Toscane en een deel van Emilia-Romagna, kan een notaio betekenen dat dit rapport vereist is. Het is niet wettelijk verplicht en de antitrustautoriteit heeft zich hierover uitgesproken.

Het technische en fiscale rapport is niet zo gebruikelijk, omdat het tijd kost (het kan 30 dagen of meer duren om bouwvergunningen van een stad te krijgen) en niet goedkoop is. De werkelijke kosten hangen grotendeels af van de complexiteit van het specifieke geval.

Een geometra kan helpen bij het opsplitsen van een huis in afzonderlijke eenheden (frazionare) of bij het samenvoegen van bestaande appartementen tot één huis (fusione catastale), wat bijzonder nuttig is voor het belastingvoordeel voor de eerste woning. Zij kunnen ook land opmeten, grenzen controleren, kavels combineren of verdelen.

Een geometra kan door de bureaucratie van bouwvergunningen van een stad navigeren, bepalen wat mogelijk is en het nodige papierwerk indienen.

Veel geometra zijn bovendien gecertificeerd om energie-efficiëntie-audits uit te voeren, die vereist zijn voordat een pand wordt verhuurd of verkocht.

Een geometra is ook gekwalificeerd om onroerend goed te taxeren. Houd in gedachten dat een pand meerdere waarden heeft. Een eigenaar kan bijvoorbeeld zijn huis in Detroit, Michigan willen verzekeren voor de kosten van sloop en herbouw na een brand, bijvoorbeeld de vervangingskosten voor verzekeringsdoeleinden. Hij zou daarvoor een taxatie aanvragen en misschien uitkomen op een waarde van 100.000 dollar. Wat als ze om een schatting van de marktwaarde zouden vragen, bijvoorbeeld wat een normale koper waarschijnlijk zou betalen binnen een redelijke termijn op de markt, bijvoorbeeld een maand. In Detroit zou het antwoord na de subprime shenanigans van het bankwezen 1 dollar zijn geweest, omdat velen in de stad hun baan verloren en elders werk moesten zoeken.

De waarde van een eigendom bepalen op basis van zijn technische verdiensten, bv. de kosten om het te vervangen, is één ding. Een woning laten taxeren door een geometra is iets heel anders. Een geometra heeft minder inzicht in de huidige marktdynamiek dan een gekwalificeerde professional die zich alleen op de vastgoedmarkt richt: de makelaar. Een makelaar is ook zeer gemotiveerd om een realistische marktwaarde taxatie te geven, want als het pand niet wordt verkocht, krijgt de makelaar niets betaald. Als een woning voor een te lage waarde wordt verkocht, verliest de makelaar commissie die hij anders zou hebben behaald. Caveat emptor.

Er zijn gevallen waarin een geometra als makelaar optreedt om wat extra inkomen te verdienen. Dit is illegaal; noch de koper, noch de verkoper mag een vastgoedcommissie betalen aan een geometra. Als de geometra illegaal handelt, wat doen ze dan nog meer?

Een geometra kan een echte aanwinst zijn voor een koper. De ideale geometra is goed ingevoerd in de plaatselijke gemeenschap en weet wat het stedenbouwkundig bureau wel en niet goedkeurt. Zorg er wel voor dat uw geometra echt onafhankelijk is, dat hij geen banden heeft met de verkoper of de makelaar.

❖ ❖ ❖

Het bovenstaande wordt aangeboden als algemene leidraad zonder garantie; er kunnen zich wijzigingen hebben voorgedaan sinds het schrijven ervan. Raadpleeg de juiste gekwalificeerde professionals over uw specifieke situatie voordat u een onroerend goed koopt.

Over de schrijver

Sean Michael Carlos groeide op in Rhode Island, USA. Hij studeerde in de VS, Groot-Brittannië en Duitsland voordat hij zich vestigde in Italië, waar hij meer dan vijfentwintig jaar heeft gewoond, in drie verschillende regio's.

Sean is een erkend makelaar in Italië met meer dan 10 jaar ervaring in de sector en zou graag van u horen als u op zoek bent om onroerend goed in Italië te kopen of te verkopen.