Sopiiko vuokra-asuntorahoitus minulle?

Aikana, jolloin asuntolainan saaminen Italiassa ei-maassa asuville voi tuntua mahdottomalta, vuokra-asuntolaina( eli vuokraus omaksi, affitto con riscatto, lease-purchase, rent-purchase) voi olla juuri oikea ratkaisu muutamalle asunnonostajaksi aikovalle, mutta selvän harkinnan jälkeen useimmat pitävät sitä seireeninlaulun kaltaisena.

Miten vuokrausostosopimus toimii

Italian lainsäädäntöön vuoden 2014 ^lopussa1 kodifioitu vuokrausosto-ohjelma antaa mahdolliselle asunnonostajalle mahdollisuuden vuokrata asunnon ja ostaa se ennalta sovittuun hintaan vuokra-ajan päätyttyä. Kukin jaksottainen maksu koostuu kahdesta osasta: vuokramaksusta ja osamaksusta tulevaa ostoa varten. Osapuolten on neuvoteltava sekä maksujen tiheydestä että vuokra- ja osamaksuihin varatuista määristä. Vuokra-ajan on oltava alle 10 vuotta, jotta sekä ostajalle että myyjälle voidaan taata tärkeä oikeussuoja.

Vuokra-ajan päättyessä mahdollinen ostaja päättää, ostaako hän kiinteistön vai ei (omistaja on velvollinen myymään kiinteistön aiemmin sovittuun hintaan, josta on vähennetty osamaksut; mahdollinen ostaja EI ole velvollinen tekemään ostoa). Jos mahdollinen ostaja päättää ostaa kiinteistön, hänen on maksettava jäljellä oleva saldo. Jos hän päättää luopua ostoksesta, hän voi saada tai olla saamatta osamaksujaan takaisin, joko kokonaan tai osittain, neuvotellun sopimuksen ehdoista riippuen.

Edut ostajille

Ostajien ensisijainen hyöty on se, että he voivat varata kiinteistön tulevan oston tiettyyn hintaan nyt, mutta siirtää suurimman osan maksusta muutaman vuoden päähän tulevaisuuteen. Selvyyden vuoksi on todettava, että ostovuokraus lykkää vain laskun hetkeä, jolloin ostajan on vielä hankittava suurin osa kiinteistön ostamiseen tarvittavista varoista. Siitä voi olla hyötyä tilanteessa, jossa ostajalla on lyhytaikainen likviditeettiongelma, jonka hän odottaa ratkaisevan ennen vuokrausajan päättymistä. Koska ostajan on tällä välin maksettava sekä vuokraa että käsirahaa, vuokrausostosopimus on huono ratkaisu, jos ostaja ei odota taloudellisen asemansa paranevan vuokrausostosopimuksen voimassaoloaikana, lukuun ottamatta ehkä tapausta, jossa ostaja odottaa merkittävää inflaatiota lähivuosina.

Mahdollisten ostajien on myös otettava huomioon, että useimmat myyjät haluavat mieluummin käteistä nyt kuin kerätä osamaksuja muutaman vuoden kuluttua tapahtuvaa myyntiä varten, jota ei ehkä edes tapahdu. Fiksut myyjät harkitsevat vuokrausostotarjouksia vain sellaisten kiinteistöjen osalta, joita he eivät voi muutoin myydä, tai jos mahdollinen ostaja tarjoaa merkittävää preemiota myyjän riskistä. Myyjän mahdollisuudelle antaa potentiaaliselle ostajalle mahdollisuus ostaa kiinteistö tulevaisuudessa tai olla ostamatta sitä ei ole ilmainen! Lähes kaikille ostajille perinteinen asuntolaina tai oman pääoman ehtoinen laina on edelleen paljon houkuttelevampi ratkaisu kuin vuokrausosto-/omistusrahoitus; vuokrausostolaina ei korvaa perinteistä asuntolainaa. Niille, joiden tulot ovat muussa kuin eurovaluutassa, on erityistä etua siitä, että he voivat käyttää olemassa olevaa omaisuuttaan "kotona" rahoittaakseen kiinteistön Italiassa: valuuttakurssit voivat helposti heilahtaa 30 prosenttia tai enemmän 10 vuoden aikana. Valuuttariskiltä vältytään näin ollen.

Myyjien edut

Myyjille vuokrausosto-ohjelmasta koituva ensisijainen hyöty on se, että se kasvattaa potentiaalisten ostajien joukkoa, ainakin paperilla. Tähän liittyy kuitenkin merkittävä riski myyjälle. Ne lykkäävät suurimman osan myyntituloista perimistä myöhempään ajankohtaan, jota ei välttämättä edes tule. Jos potentiaaliset ostajat valitsevat vuokrausosto-ohjelman rahoittaakseen uuden asuntonsa, koska he eivät tällä hetkellä täytä asuntolainan ehtoja, kuinka todennäköisesti heillä on varaa maksaa kiinteistön maksamatta oleva maksu 3-5 vuoden kuluttua? Myyjän on punnittava sitä suurta riskiä, että mahdollinen ostaja ei pysty käyttämään osto-optiotaan. Useiden vuosien kuluttua myyjät voivat hyvinkin joutua takaisin lähtöruutuun: heillä on edelleen myymätön kiinteistö. Vuokrausostoa voi toki kannattaa harkita sellaisten kiinteistöjen kohdalla, joita ei muuten myytäisi, mutta tällöinkin kestää vuosia ennen kuin myyjä saa tietää, onko hän todella myynyt kiinteistön.

Ostajien ja myyjien on vähennettävä riskejä.

Sekä ostajien että myyjien kannalta vuokrausosto-ohjelmaan liittyy merkittäviä riskejä, joita heidän on lievennettävä laatimalla vankka sopimus, joka vastaa heidän tarpeitaan, ja varmistamalla, että sopimus merkitään julkiseen kiinteistörekisteriin, jotta molemmille osapuolille voidaan tarjota merkittävä oikeudellinen suoja. Kiinteistövälittäjäsi, lakimiehesi tai notaio voi laatia tarpeisiisi sopivan sopimuksen vakiomallien pohjalta, mutta tarvitset kuitenkin notaio -osoitteen transkriptiota varten. Varmista, että ammattilainen, jonka valitset laatimaan vuokrasopimuksen, on täysin perehtynyt asiaan ja että voit luottaa häneen täysin.

Mahdollisten ostajien on tehtävä useita asioita etujensa suojaamiseksi. Ensinnäkin on varmistettava, että sama huolellisuus, joka tavallisesti tehdään ennen kiinteistön sulkemista (esim. omistushistoria, kauppakirja, pohjapiirros, tieoikeudet, panttioikeudet ja muut omistusoikeuden rajoitukset), tehdään ennen kuin sitoudutaan vuokraostosopimukseen. Toiseksi, kuten aiemmin todettiin, mutta kuten on syytä korostaa, sopimus on kirjoitettava uudelleen osoitteessa notaio sen varmistamiseksi, että ostajan osamaksut ja osto-optio on suojattu, jos myyjä joutuu taloudellisiin vaikeuksiin tai yrittää myöhemmin myydä kiinteistön jollekin toiselle.

Myyjät haluavat varmistaa, että sopimus on puhtaaksi kirjoitettu, jotta kiinteistön haltuunotto olisi helpompaa, jos mahdollinen ostaja jää maksujen suorittamisessa jälkeen.

Muut viivästyneen ostosopimuksen lomakkeet

Tähän asti keskustelussamme on keskitytty Italian lainsäädännössä säädettyyn erityiseen vuokrauskauppakaavaan. Myös muut sopimusmuodot ovat mahdollisia, joista osa on kodifioitu laissa, esim. osamaksukauppa / osamaksusuunnitelma (vendita con riserva della proprietà), ja osa on räätälöityjä / mukautettuja. Eräät "ammattilaiset" saattavat käyttää termiä Rent-to-Buy väärin tarkoittaakseen Italian lainsäädännössä kodifioidusta sopimusmuodosta poikkeavaa sopimusmuotoa. Älkää antako heidän hämmentää itseänne: suurin osa edellisissä kappaleissa käsitellyistä ongelmista säilyy käytetystä muodosta ja nimityksestä huolimatta; jotkin riskit korostuvat muita sopimusmuotoja käytettäessä.

Muista, että tässä ei ole mitään taikuutta: ostajan on löydettävä varat ostoksensa loppuun saattamiseksi, ennemmin tai myöhemmin. Jos myyjä tarjoaa rahoitusta ja ottaa riskin, johon pankki ei edes koske, myyjä haluaa lisäkorvauksen ponnisteluistaan. Caveat emptor.

Kun kiinteistönvälittäjän palkkiot maksetaan

Jos potentiaalinen ostaja ja myyjä käyttävät kiinteistönvälittäjän palveluja, vuokrauksesta peritään palkkio, kun vuokrausostosopimus tehdään. Kiinteistön myynnistä maksettava palkkio erääntyy vasta, kun ja jos mahdollinen ostaja käyttää osto-optionsa. Mahdollisen ostajan on siis syytä olla tietoinen siitä, että koska useimmat myyjät haluavat nykyään mieluummin käteistä käteisellä, niin myös useimmat kiinteistönvälittäjät haluavat. En usko, että tämä mitätöi edellä esitettyjä seikkoja, mutta loppujen lopuksi, oikein informoituna, sinä olet tuomari!

Kyllä, kuten edellä todettiin, on olemassa muutamia tilanteita, joissa vuokraus voi olla järkevää. Kaiken kaikkiaan ne ovat erikoistapauksia: useimmille ostajille ja myyjille vuokrausostot ovat viimeisin rahoitusratkaisu.

Lisätietoa: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, notai associationin laatima opas.

Ensisijaiset vuokrausostosopimuksen edut

• ostajalle
• mahdollisuus varata asunnon osto tulevaisuudessa tiettyyn hintaan ja lykätä maksua.
• hyödyllistä, kun ostajalla on käteisvarojen riittävyysongelma, jonka hän odottaa ratkaisevan ennen vuokrausosto-option määräajan päättymistä (enintään 10 vuotta).
• myyjän kannalta
• houkuttelee potentiaalisia ostajia, jotka ovat valmiita suostumaan ylihintaan.
• houkutella potentiaalisia ostajia kiinteistöön, jota on muuten vaikea myydä.
• saavuttaa mahdollisesti merkittäviä tuloja, jos mahdollinen ostaja ei käytä osto-optiotaan ja myyjä voi pitää merkittävän osan maksueristä.
• riippuvainen ostajan osto-option tuloksesta ja vuokrausostosopimuksen alkuperäisistä ehdoista.

Ensisijaiset vuokrausostohaitat

• ostajan kannalta
• tarve hankkia varat kauppahintaa varten viivästyy, mutta ei ratkea.
• Myyjillä on vain vähän kannustimia omaksua vuokrausostosopimus.
• Useimmat myyjät haluavat varmuuden käteisvarojen saamisesta nyt eikä osto-option aiheuttamaa epävarmuutta.
• Vuokralle osto maksaa enemmän kuin perinteinen asuntolaina.
• Myyjät eivät halua olla mukana rahoitustoiminnassa: valpas myyjä odottaa saavansa korvauksen siitä, että tarjoaa sen, mitä pankki ei tarjoa.
• ostajan on varmistettava, että kiinteistön myynnin yhteydessä tehty tavanomainen due diligence -tarkastus on tehty ennen kuin hän allekirjoittaa vuokrausostosopimuksen.
• Merkittävää oikeussuojaa ei voida taata, ellei sopimusta kirjata notaarin avulla. On aivan liian helppoa ohittaa tämä vaihe taloudellisuuden tai pahemman syyn nimissä.
• Myyjälle
• myyjä sitoutuu varauksetta myymään kiinteistön ilman, että mahdollinen ostaja sitoutuu vastavuoroisesti.
• kiinteistön myynnistä saatavat merkittävät tulot lykkääntyvät vuosiksi tai ikuisiksi ajoiksi.

Alaviitteet

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Yllä oleva tarjotaan yleisohjeena ilman takuuta; muutoksia on voinut tapahtua sen kirjoittamisen jälkeen. Keskustele asianmukaisten pätevien ammattilaisten kanssa tilanteestasi ennen kuin teet mitään kiinteistön ostoa.

Kirjailijasta

Sean Michael Carlos kasvoi Rhode Islandilla, Yhdysvalloissa. Hän opiskeli Yhdysvalloissa, Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja Saksassa ennen kuin hän asettui Italiaan, jossa hän on asunut yli kaksikymmentäviisi vuotta kolmella eri alueella.

Sean on Italiassa toimiluvan saanut kiinteistönvälittäjä, jolla on yli 10 vuoden kokemus alalta, ja hän haluaisi kuulla sinusta, jos haluat ostaa tai myydä kiinteistön Italiassa.