Asunnon myyntiä Italiassa koskevat oikeudelliset näkökohdat: Rakennusluvat ja kauppakirja

Italiassa sijaitsevaa kiinteistöä ostettaessa on täytettävä useita rakennuslupia koskevia muodollisia ja aineellisia vaatimuksia, jotta voidaan varmistaa, että kauppakirja on oikeudellisesti oikein, että verovelvoitteet on täytetty ja että ostajaa ja myyjää suojellaan "väärinkäsityksiltä", joita voi syntyä kaupan jälkeen.

Rakennusluvat on mainittava omistusoikeussopimuksessa

Aluksi kauppakirjassa on mainittava kaikki merkittävät rakennusluvat ("titoli abilitativi"), jotka on myönnetty rakennukselle tai rakennuksen yksikölle (esim. huoneisto osakehuoneistossa). Suositus on mainita kaikki rakennusluvat, sekä merkittävät että vähäiset. Valtakunnallisesti rakennusluvat otettiin käyttöön vuonna 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ kaupunkialueilla, ja ne ulotettiin koskemaan maaseutualueita vuonna 1967 (L. 765 / 1967) ². Jotkin kaupungit ovat saattaneet myöntää rakennuslupia jo ennen vuotta 1942. Jos rakennuslupia ei mainita tai jos myyjä ei ainakaan ilmoita, että rakentaminen on aloitettu ennen 1. syyskuuta 1967, omistusoikeus mitätöityy, sitä ei ole koskaan syntynyt ³. Rakennuslupien puuttuminen ei merkitse, että rakennuslupia ei ole myönnetty. Lupien on oltava olemassa, niiden on koskettava myytävää rakennusta, mutta niitä ei tarvitse esittää ostajalle tai Notaio. Valhe julkisessa kauppakirjasopimuksessa on rikoslain 483 pykälän ⁴ momentin mukaan rangaistava teko, josta voi seurata enintään 2 vuoden vankeusrangaistus.

Rakennuslupien mainitsemista koskevan vaatimuksen tarkoituksena on ensisijaisesti estää sellaisten kiinteistöjen myynti, jotka on rakennettu ilman rakennuslupaa.

Kauppakirjaan voitaisiin liittää valaehtoinen vakuutus rakennuksen "laillisesta tilasta".

Pelkkä rakennuslupa ei takaa sitä, että se, mitä on todellisuudessa rakennettu, vastaa sitä, mitä on sallittu. Vuonna 2020 hyväksytyssä lainsäädännössä (D.L. 76 / 2020) ⁵ mennään useita askelia pidemmälle, sillä siinä ehdotetaan, että rakennuksen laillinen tila on todennettava rakennusluvilla tai niiden puuttuessa muilla yksiselitteisillä asiakirjoilla, kuten veroviraston (catasto) asiakirjojen perusteella. Lisäksi olemassa olevan rakentamisen on vastattava sitä, mitä on sallittu, tiettyjen poikkeamien rajoissa. Kiinteistöjen myynnin yhteydessä kauppakirjaan voitaisiin liittää valaehtoinen vakuutus laillisesta tilasta: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Klassiseen italialaiseen tapaan kieli on epäselvää, eikä laissa ole säädetty rangaistusta, mikä mahdollistaa uusien oikeudenkäyntien aloittamisen, jotka sitovat tuomioistuinjärjestelmän.

Suurimmassa osassa Toscanaa ja osassa Emilia Romagnaa vaaditaan valaehtoinen ilmoitus (conformità urbanistica), jonka on laatinut pätevä tekninen asiantuntija (geometra , arkkitehti, rakennusinsinööri, perito industriale) on ollut käytännössä, joskaan ei laissa, osa kauppaprosessia jo 5-10 vuoden ajan. Tärkeimmät muutokset koskevat vaatimustenmukaisuuden toleranssien täsmentämistä ja sitä, että valaehtoinen raportti on liitettävä kauppakirjaan.

Verotoimiston rekisterit (catasto) on oltava oikein: "conformità catastale"

Vuoden 2010 laki ⁶ edellyttää, että verotoimiston pohjapiirustuksen (planimetria catastale) kuvastaa tarkasti kiinteistöä sellaisena kuin se on tällä hetkellä, tiettyjen toleranssien rajoissa, jotka eivät vaikuta kiinteistön verotusarvoon. Tekstipöytäkirjan, sikäli kuin se vaikuttaisi verotusarvoon, on myös oltava tarkka. Vaikka kiinteistön osoitetta ei tarvitse korjata, se on hyvä tehdä osana kiinteistön myynnin valmistelua. A Notaio voi pyytää osapuolia, ostajaa ja myyjää, allekirjoittamaan verotoimiston pohjapiirroksen ja liittää sen kauppakirjaan, mutta se ei ole pakollista.

Verotoimiston kiinteistörekisterit ovat erillään kaupunkisuunnitteluviraston kiinteistörekistereistä. Kaupunkisuunnitteluviraston tietojen korjaaminen ei automaattisesti korjaa veroviraston tietoja ja päinvastoin, paitsi Pohjois-Italian tietyillä alueilla, joilla on käytössä entisen Itävallan vallan ajoilta periytyvä yhtenäinen tietojenkäsittelyjärjestelmä.

Oikeusalan ammattilaiset eivät tarkista eivätkä voi tarkistaa teknistä vaatimustenmukaisuutta.

Yleinen harhaluulo Italiassa sijaitsevien kiinteistöjen ostajien keskuudessa, sekä kotimaisten että ulkomaalaisten keskuudessa, on, että lakimiesammattilainen, eli Notaio, tarkastaa kiinteistön teknisten asiakirjojen oikeellisuuden. Lakiasiantuntija ei ole tekninen asiantuntija. Vain pätevä tekninen ammattilainen (geometra , arkkitehti, rakennusinsinööri, perito industriale) voi tarkistaa teknisten asiakirjojen oikeellisuuden. Hänen on tehtävä se valaehtoisella vakuutuksella: etsi sana "asseverata". Ne, jotka ovat kotoisin common law -alueilta, haluavat automaattisesti"hankkia asianajajan". Puuttumatta siihen, että ruuvimeisselin käyttäminen ei auta, kun tarvitaan jakoavainta: ratkaisu on tekninen ammattilainen, ei lakimies.

Mitä tapahtuu, jos ennen myyntiä havaitaan luvattomia rakennelmia?

Historiallisesti rakennuslupien myöntämisessä ei oltu niin tiukkoja kuin nykyään odotetaan. Ei ole kovin kaukaa haettua sanoa, että useimmissa Italian kodeissa on rakennuslupaongelmia, jotka on korjattava ennen myyntiä. On erittäin suositeltavaa, että myyjä toimittaa valaehtoisen laillisen kiinteistöraportin (tekninen vaatimustenmukaisuus) myynnin ehtona.

Teknisen tilan vaatimustenmukaisuutta koskeva raportti voi kestää useita kuukausia, koska asiakirjojen pyytämiseen kaupunkisuunnitteluvirastosta, mittausten suorittamiseen ja raportin laatimiseen kuluu aikaa.

Mahdollisesti esiin tulevat kysymykset:

• vähäiset epämuodostumat, jotka ylittävät sallitut toleranssit: takautuva lupa, josta on ilmoitettava kaupungille.
• keskivaikeat epämuodostumat: kaupungilta pyydetään takautuvaa lupaa.
• epämuodostumat, joita ei voida tällä hetkellä sallia: tilanne on muutettava (mukaan lukien purkaminen) vastaamaan sitä, mikä on tosiasiallisesti sallittu.

Luvaton työ viivästyttää myyntiä. Viivästyksen pituus riippuu ongelman vakavuudesta, teknisen alan ammattilaisten ja tarvittaessa rakennusmiesten saatavuudesta sekä vuodenajasta (lomat ovat tiellä).

Mitä seurauksia on, jos ostetaan koti, jossa on luvattomia rakennelmia (abuso edilizio)?

Voi olla syitä, joiden vuoksi ostaja, joka on tietoinen luvattomista töistä, haluaa jatkaa kiinteistön ostamista nykyisessä muodossaan.

1. Kauppakirjan luovutussopimuksessa on mainittava merkittävät rakennusluvat, lupien on oltava olemassa ja niiden on koskettava myytävää kiinteistöä. Näin ollen ei ole mahdollista myydä vuoden 1942 jälkeen rakennettua kiinteistöä (kaupunkialueella 1967, maaseudulla 1967), jolla ei ole vähintään alkuperäistä rakennuslupaa.
2. Asuntolainaa tarvitsevat ostajat huomaavat, että pankit eivät ole halukkaita myöntämään lainaa kiinteistölle, jos rakennuslupa-asioita ei ole ratkaistu ennen myynnin valmistumista.
3. Kaupungin hyväksyntää edellyttävien tulevien rakennuslupien edellytyksenä on kiinteistön laillinen tila.
4. Jos on todisteita siitä, että ostaja oli tietoinen luvattomasta työstä myyntihetkellä, ostaja on myös yhteisvastuussa mahdollisista sakoista ja purkukustannuksista, jos kaupunki suorittaa purkamisen ^. Äärimmäisissä tapauksissa, esim. jatkettaessa luvattomien töiden suorittamista keskeyttämismääräyksestä huolimatta, vankeusrangaistus on mahdollinen. Käytännössä täytäntöönpano on heikkoa.
5. Verotoimiston asiakirjojen on vastattava tarkasti sitä, mitä myydään myyntihetkellä; myynnin jälkeinen verotarkastus voi olla tuskallinen, jos käy ilmi, että myyntihetkellä ilmoitetut veroparametrit ovat aliarvostaneet kiinteistön ja siten myös maksetun veron.

Tietoinen tai tietämätön, ostajan, joka perii luvattoman työn, on ratkaistava asia (poistettava tai, jos mahdollista, hankittava takautuva lupa) heti, kun se tulee hänen tietoonsa. Kaupunki saa usein tietää luvattomasta rakennuksesta vasta sen jälkeen, kun tyytymätön naapuri ilmoittaa asiasta kaupungille.

Muistutettakoon, että lakimiehet EIVÄT tarkista teknisiä rakennuslupia.

Myyjän on suositeltavaa ratkaista kaikki rakennuslupa-asiat ennen kaupan loppuunsaattamista, vaikka tämä prosessi väistämättä viivästyttäisikin myyntiä. Ostajan on odotettava valaehtoista laillista valtion selvitystä... ja oltava valmis maksamaan siitä tarvittaessa.

Muut Italiassa myytävän kiinteistön edellyttämät tai hyödylliset rakennustodistukset

Energialuokitustodistus, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Myyjän on toimitettava ostajalle voimassa oleva kopio energiatodistuksesta heti, kun ostaja harkitsee kiinteistön ostamista. Energiatodistus on mainittava kauppakirjassa ja liitettävä siihen. Vaikka energiakatselmuksen tarkoitusperät ovatkin erinomaiset, energiakatselmusten markkinahinta on hyvin alhainen suhteessa ammattimaisen katselmuksen vaatimaan työhön. Tämän vuoksi energiakatselmusten tekemiseen ei sovelleta kovinkaan suurta tarkkuutta. Vain uusien rakennusten todistukset ovat yleensä luotettavia. Energiatodistusten voimassaolo päättyy 10 vuoden kuluttua; se päättyy nopeammin, jos todistuksen luokituksen määrääviin parametreihin tehdään muutoksia, esimerkiksi jos lämmitysjärjestelmä vaihdetaan.

Järjestelmätodistukset (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Italiassa otettiin vuonna 1990 käyttöön järjestelmä järjestelmien (esim. lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien, LVI- ja sähköjärjestelmien, palontorjuntajärjestelmien, hissien, televisioverkkojen jne.) asentamisen ja merkittävien muutosten varmentamiseksi (L. 46/1990) ¹⁰, jota päivitettiin vuonna 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. Aikaisemmin todistuksia ei aina annettu, koska monet työt tehtiin "epävirallisesti" ilman laskuja. Myyjä voi myyntihetkellä ilmoittaa, että järjestelmä ei täytä standardeja, ja ostajan tehtäväksi jää järjestelmän saattaminen nykyisten standardien mukaiseksi. Vaatimustenmukaisuustodistus on teoriassa mahdollista korvata vastuutodistuksella (dichiarazione di rispondenza, DiRi) vuosina 1990-2008 asennettujen järjestelmien osalta, mutta käytännössä harva tekninen ammattilainen haluaa ottaa vastuun työstä, jota ei ole itse tehnyt. DiRi on realistisempi ratkaisu, jolla tekninen ammattilainen voi todistaa tekemänsä työn.

Asuttavuus / asumiskelpoisuus (agibilità) todistus

Italiassa asunnon on täytettävä "terveyteen ja turvallisuuteen" liittyvät vähimmäisvaatimukset, esim. asuintilojen kattokorkeus on vähintään 2,7 metriä, kylpyhuoneen (2,4 metrin korkeudella) on oltava ikkunallinen jne. Rakennuttaja todistaa rakennuksen täyttävän asumiseen liittyvät vähimmäisvaatimukset, kun rakennus valmistuu tai kun olemassa olevaa rakennusta muutetaan merkittävillä töillä. Vuonna 1934 terveyssuuntautuneena direktiivinä aloitettu, nykyisin todistuksia vaaditaan 30.6.2002 jälkeen tehdyistä töistä (kuten d.P.R. 380/2001 ¹² ja D.L. 222 / 2016 ¹³ tarkentavat) ja vasta tämän päivämäärän jälkeen. Agibilità on edellytyksenä energiakatselmus APE, järjestelmätodistukset ja 11. joulukuuta 2016 lähtien rakennusluvan noudattaminen (conformità urbanistica). Todistuksia ei vaadita kiinteistön myyntiin, mutta ne on mainittava kauppakirjassa, jos ne on annettu 30/6/2002 jälkeen. Ennen tätä päivämäärää myönnetyt todistukset ovat käytännössä merkityksettömiä, koska lait, joiden nojalla ne myönnettiin, kumottiin. Asumisen vähimmäisvaatimuksia on noudatettava, vaikka todistusta ei olisikaan. agibilità todistusta.

Tämän artikkelin tarkoituksena on antaa yleiskatsaus tästä aiheesta; se ei korvaa pätevän teknisen asiantuntijan suorittamaa erityistilanteen tarkastelua eikä se välttämättä vastaa voimassa olevaa lainsäädäntöä.

❖ ❖ ❖

Yllä oleva tarjotaan yleisohjeena ilman takuuta; muutoksia on voinut tapahtua sen kirjoittamisen jälkeen. Keskustele asianmukaisten pätevien ammattilaisten kanssa tilanteestasi ennen kuin teet mitään kiinteistön ostoa.

Kirjailijasta

Sean Michael Carlos kasvoi Rhode Islandilla, Yhdysvalloissa. Hän opiskeli Yhdysvalloissa, Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja Saksassa ennen kuin hän asettui Italiaan, jossa hän on asunut yli kaksikymmentäviisi vuotta kolmella eri alueella.

Sean on Italiassa toimiluvan saanut kiinteistönvälittäjä, jolla on yli 10 vuoden kokemus alalta, ja hän haluaisi kuulla sinusta, jos haluat ostaa tai myydä kiinteistön Italiassa.