Tarvitsenko asianajajan ostaakseni kiinteistön Italiasta?
Italiassa käytössä olevan siviililain mukaisen oikeusjärjestelmän mukaan kiinteistöä myytäessä oikeudellisista toimista vastaa Notaio (oikeusnotaari), joka on julkinen virkamies, ei asianajaja. Notaio suorittaa oikeudellisen due diligence -tarkastuksen, kuten omistusoikeustutkimuksen, ja varmistaa kiinteistön omistusoikeuden ja siirron eheyden. Siviililailla Notaio ei ole mitään tekemistä englanninkielisissä maissa käytössä olevan common law oikeusjärjestelmän Notary Publicin kanssa, mikä aiheuttaa ymmärrettävää hämmennystä englantia puhuville. common law oikeusjärjestelmässä käytetään tavallisesti solicitoria, ellei sitä vaadita, suorittamaan oikeudellinen huolellisuus.
Italialaiset turvautuvat harvoin asianajajaan ostaessaan asuinkiinteistöä. Tämän vuoksi vain harvat italialaiset asianajajat tuntevat kiinteistölainsäädännön hienoudet, koska laki on laaja ala eikä kiinteistöala ole heidän leipätyönsä. Notai on suora pääsy kiinteistöjen omistusoikeusrekistereihin internetissä, samoin kuin minunkaltaisillani paremmilla kiinteistönvälittäjillä. Useimmilla asianajajilla ei ole.
Kuka valitsee Notaio ostaessaan kiinteistöä Italiassa?
Ostaja valitsee Notaio ja maksaa siitä. Notaio on tarkoitus olla puolueeton ja edustaa yhtä lailla ostajaa kuin myyjää, mutta käytännössä ostaja valitsee Notaio. Ostajan on tietenkin pidettävä mielessä myyjän tilanne: jos myyjä asuu Toscanassa, myyjä ei välttämättä ole kovin tyytyväinen siihen, että ostaja haluaa valita Notaio Milanossa tai Palermossa.
Miten valita Notaio ostettaessa kiinteistöä Italiassa?
Useimmat Notai ovat päteviä, mutta kuten kaikki ammattilaiset, jotkut ovat parempia kuin toiset. Ihannetapauksessa kannattaa kysyä suosituksia luotetuilta ystäviltä. Useimmilla kiinteistönvälittäjillä on Notai, joiden kanssa he tekevät säännöllisesti yhteistyötä, mikä voi olla hyvä tai huono asia. Yhdeltä tai useammalta Notai voi pyytää etukäteen hinta-arvion, joka yleensä sisältää valtiolle kuuluvat verot; heillä on oltava tarkkaan määritelty yleiskuva myynnistä, jotta he voivat antaa tarkan tarjouksen.
Milloin ostajan tulisi ottaa yhteyttä Notaio?
Ostajan olisi mieluiten otettava yhteyttä ja keskusteltava Notaio kanssa ennen kuin hän sitoutuu ostamaan tietyn kiinteistön. Notaio on käytettävissä neuvonantajana. Ostaja voi halutessaan pyytää Notaio valvomaan esisopimuksen tekemistä, jos siihen on tarvetta. Harva tekee näin lisäkustannusten vuoksi, mutta se ei ole huono ajatus niille, jotka haluavat lisää mielenrauhaa.
Miten valita lakimies, kun ostat kiinteistön Italiasta?
Asianajajan käyttäminen voi olla arvokasta, koska hän valvoo Notaio työn oikeellisuutta; asianajajan palkkio voi olla erinomainen vakuutus. Asianajaja voi myös toimia ostajan puolesta siinä tapauksessa, että ostaja ei voi olla paikalla allekirjoittamassa ja/tai ei osaa italiaa. Asianajajaa valittaessa on tärkeää varmistaa, onko hänellä merkittävää kokemusta kiinteistölainsäädännöstä: vain harvoilla on. Asianajajan arvo on hyvin vähäinen, jos hänellä on vain vähän kokemusta kiinteistölainsäädännöstä.
Voiko asianajaja tarjota escrow-tilipalvelua, kun ostetaan kiinteistö Italiassa?
Asianajaja ei voi tarjota escrow-palvelua: vain Notaio voi tarjota oikeudellisesti suojattua escrow-tilipalvelua.
Tekeekö Notaio tai asianajaja teknisen due diligence -tarkastuksen?
Notaio on juridinen ammattilainen, joka on lakiasiantuntija, kuten myös asianajaja. Kumpikaan ei ole rakennusalan asiantuntija. He eivät käy kiinteistöllä. He eivät tarkista, että kiinteistöllä on kaikki asianmukaiset luvat. Notaio ottaa myyjältä tätä koskevat lausunnot ja sisällyttää ne kauppasopimukseen. Laki ei vaadi enempää. Rakennustarkastuksen suorittaminen ja rakennuslupien tarkistaminen kuuluu teknisen alan ammattilaiselle, kuten esimerkiksi rakennustarkastajalle. geometra tai arkkitehti. Muutamissa rajoitetuissa Italian osissa, kuten suuressa osassa Toscanaa, Notaio pyytää teknisen alan ammattilaiselta valaehtoisen selvityksen rakennuksen teknisestä vaatimustenmukaisuudesta.
Voiko kiinteistönvälittäjä Italiassa suorittaa oikeudellisen due diligence -tarkastuksen?
Paremmat italialaiset kiinteistönvälittäjät voivat suorittaa alustavan oikeudellisen due diligence -tarkastuksen ostajan puolesta. Italiassa toimiva kiinteistönvälittäjä voi halutessaan maksaa jatkuvia maksuja viralliselle verovirastolle (Catasto) ja oikeuksia (omistusoikeus, panttioikeudet) koskeviin tietoihin kiinteistöistä Italiassa. Monet maksavat Catasto verotoimiston tiedoista; vain paremmilla kiinteistönvälittäjillä on pääsy oikeuksia koskeviin tietoihin, koska järjestelmä on hankala ja kallis.
Voinko valita kiinteistönvälittäjäni Italiassa?
Oletusarvoisesti kiinteistön ostaja Italiassa työskentelee listausvälittäjän eli myyjän valitseman välittäjän kanssa. Lain mukaan kiinteistönvälittäjän on oltava puolueeton, mutta käytännössä kiinteistöjä on vain yksi, ja välittäjän suhde myyjään voi heijastua. Useimmat kiinteistönvälittäjät Italiassa tekevät yhteistyötä muiden kollegojensa kanssa, mutta ostajan on tärkeää antaa välittäjänsä ottaa yhteyttä listausvälittäjään, jotta vältetään epäselvyyksiä siitä, kuka maksaa kenellekin välityspalkkion. Vastoin yleistä mielipidettä kiinteistönvälittäjä Italiassa EI edusta vain omaan salkkuunsa kuuluvia kiinteistöjä. Käytännössä listalle ottavalla välittäjällä on taipumus olla motivoituneempi ajamaan tiettyä kiinteistöä sen sijaan, että hän auttaisi ostajaa löytämään parhaan mahdollisen kiinteistön. Ota yhteyttä minuun saadaksesi lisätietoja siitä, miten voisin auttaa sinua ostajan agenttina.
❖ ❖ ❖
Yllä oleva tarjotaan yleisohjeena ilman takuuta; muutoksia on voinut tapahtua sen kirjoittamisen jälkeen. Keskustele asianmukaisten pätevien ammattilaisten kanssa tilanteestasi ennen kuin teet mitään kiinteistön ostoa.
Kirjailijasta
Sean Michael Carlos kasvoi Rhode Islandilla, Yhdysvalloissa. Hän opiskeli Yhdysvalloissa, Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja Saksassa ennen kuin hän asettui Italiaan, jossa hän on asunut yli kaksikymmentäviisi vuotta kolmella eri alueella.
Sean on Italiassa toimiluvan saanut kiinteistönvälittäjä, jolla on yli 10 vuoden kokemus alalta, ja hän haluaisi kuulla sinusta, jos haluat ostaa tai myydä kiinteistön Italiassa.