Je pro mě program financování bydlení Rent to Buy vhodný?

V době, kdy se získání hypotéky na bydlení v Itálii pro nerezidenty může zdát jako mise nemožná, je Rent to Buy( tzv. pronájem do vlastnictví, affitto con riscatto, leasing-purchase, rent-purchase) může být řešením pro několik zájemců o koupi domu, ale po střízlivém zvážení se pro většinu z nich bude podobat písni sirén.

Jak funguje pronájem s možností koupě

Systém Rent to Buy, který byl do italského práva kodifikován koncem roku ²⁰¹⁴¹, umožňuje potenciálnímu kupci bydlení nemovitost zpočátku pronajmout/pronajímat s možností její koupě za předem stanovenou cenu na konci doby pronájmu. Každá pravidelná platba se skládá ze dvou částí: nájemného a splátky na budoucí koupi. Strany se musí dohodnout jak na frekvenci plateb, tak na částkách určených na nájemné a splátky. Doba pronájmu musí být kratší než 10 let, aby byla zajištěna důležitá právní ochrana kupujícího i prodávajícího.

Na konci doby pronájmu se potenciální kupující rozhodne, zda nemovitost koupí, nebo ne (vlastník je povinen nemovitost prodat za předem stanovenou cenu sníženou o splátky; potenciální kupující NENÍ povinen koupi dokončit). Pokud se potenciální kupující rozhodne nemovitost koupit, bude muset uhradit zbývající částku. Pokud se rozhodne od smlouvy odstoupit, může, ale nemusí dostat své splátky zpět, a to zcela nebo zčásti, v závislosti na podmínkách sjednané smlouvy.

Výhody pro kupující

Hlavní výhodou pro kupující je, že si mohou rezervovat budoucí koupi nemovitosti za danou cenu již nyní, avšak většinu splátek odložit na dobu několika let v budoucnosti. Aby bylo jasno, Rent to Buy pouze oddaluje okamžik zúčtování, kdy kupující musí ještě sehnat většinu prostředků na koupi nemovitosti. To by mohlo být užitečné v situaci, kdy má kupující krátkodobý problém s likviditou peněz, který očekává, že vyřeší před koncem období Rent to Buy/Own. Vzhledem k tomu, že kupující musí v mezidobí platit jak nájemné, tak zálohu, je Rent to Buy špatným řešením, pokud neočekává, že se jeho finanční situace během doby trvání smlouvy Rent to Buy zlepší, snad s výjimkou případu, kdy kupující očekává, že v příštích několika letech dojde k výrazné inflaci.

Potenciální kupující musí také vzít v úvahu, že většina prodávajících by mnohem raději měla hotovost v ruce nyní, než aby inkasovala splátky za prodej za několik let, tedy za prodej, ke kterému možná ani nedojde. Prozíraví prodávající budou zvažovat návrhy Rent to Buy pouze u nemovitostí, které nemohou jinak prodat, nebo pokud potenciální kupující nabídne výraznou prémii za riziko prodávajícího. Možnost, kterou prodávající dává potenciálnímu kupujícímu, zda nemovitost v budoucnu koupí, nebo ne, není zadarmo! Téměř pro všechny kupující zůstane mnohem atraktivnějším řešením tradiční hypotéka nebo úvěr na bydlení než financování Rent to Buy/Own; Rent to Buy nenahrazuje tradiční hypotéku. Pro ty, kteří mají příjmy v jiných měnách než v eurech, je obzvláště výhodné použít k financování nemovitosti v Itálii stávající majetek "doma": směnné kurzy měn se mohou během 10 let snadno změnit o 30 % a více. Tomuto měnovému riziku se tak lze vyhnout.

Výhody pro prodávající

Hlavní výhodou systému Rent to Buy pro prodávající je, že alespoň na papíře zvyšuje okruh potenciálních kupujících. Pro prodávající je to však spojeno se značným rizikem. Ti odkládají inkaso většiny výnosů z prodeje na budoucí datum, ke kterému nemusí vůbec dojít. Pokud se potenciální kupující rozhodnou pro Rent to Buy, aby financovali svůj nový domov, protože v současné době nesplňují podmínky pro získání hypotéky, jak je pravděpodobné, že budou schopni zaplatit dlužnou splátku za nemovitost za 3-5 let? Prodávající musí zvážit vysoké riziko, že potenciální kupující nebude schopen využít své předkupní právo. Po několika letech se může stát, že se prodávající ocitne opět na začátku: stále má neprodanou nemovitost. Jistě, Rent to Buy může stát za zvážení u nemovitostí, které by se jinak neprodaly, ale i v tomto případě bude trvat roky, než prodávající zjistí, zda nemovitost skutečně prodal.

Kupující a prodávající musí zmírnit rizika

Jak pro kupující, tak pro prodávající existuje v programu Rent to Buy značné riziko, které musí zmírnit tím, že vypracují robustní smlouvu, která bude odpovídat jejich potřebám, a zajistí, aby byla smlouva přepsána ve veřejném registru vlastnictví nemovitostí, a poskytla tak oběma stranám významnou právní ochranu. Váš realitní makléř, právník nebo notaio může vypracovat smlouvu podle vašich potřeb, přičemž může vycházet ze standardních vzorů, k přepisu však budete potřebovat notaio. Ujistěte se, že odborník, kterého jste si vybrali pro sepsání smlouvy o pronájmu za účelem koupě, má veškeré znalosti a že mu můžete plně důvěřovat.

Potenciální kupující musí udělat několik věcí, aby ochránili své zájmy. První z nich je zajistit, aby před uzavřením smlouvy Rent to Buy byla provedena stejná due diligence, jaká se běžně provádí před uzavřením smlouvy o koupi nemovitosti (např. historie vlastnictví, list vlastnictví, půdorys, práva cesty, zástavní práva a další omezení vlastnických práv). Za druhé, jak již bylo uvedeno, ale stojí za to to zdůraznit, smlouva by měla být přepsána na notaio, aby bylo zajištěno, že splátky kupujícího a možnost koupě jsou chráněny v případě, že se prodávající dostane do finančních potíží nebo se následně pokusí prodat nemovitost někomu jinému.

Prodávající se budou chtít ujistit, že smlouva je přepsána, aby bylo možné usnadnit zpětné převzetí jejich nemovitosti, pokud se potenciální kupující dostane do prodlení se splácením.

Další formuláře kupní smlouvy s odloženou splatností

Až do této chvíle se naše diskuse soustředila na specifický vzor smlouvy Rent-to-Buy předepsaný italským právem. Jsou možné i jiné smluvní formy, některé kodifikované v zákoně, např. splátkový prodej / splátkový kalendář (vendita con riserva della proprietà), některé na míru / na zakázku. Někteří "odborníci" mohou nesprávně používat termín Rent-to-Buy pro označení smluvní formy odlišné od té, která je kodifikována v italském právu. Nenechte se jimi zmást: většina problémů popsaných v předchozích odstavcích zůstává zachována navzdory použité formě a názvu; některá rizika se při použití jiných smluvních forem ještě zvětšují.

Mějte na paměti, že se nejedná o žádné kouzlo: kupující musí dříve či později najít finanční prostředky na dokončení své koupě. Pokud prodávající poskytuje financování a přijímá riziko, na které banka ani nesáhne, bude chtít za své úsilí další kompenzaci. Caveat emptor.

Když provize realitní kanceláře jsou splatné

Pokud potenciální kupující a prodávající využijí služeb realitní kanceláře, náleží jim při uzavření smlouvy o pronájmu s koupí provize z pronájmu. Provize z prodeje nemovitosti je splatná až tehdy, když a pokud potenciální kupující uplatní svou opci na koupi. Potenciální kupující by si tedy měl být vědom toho, že stejně jako většina prodávajících dnes preferuje hotovost na ruku, tak i většina realitních kanceláří. Nedomnívám se, že by to výše uvedené body znehodnotilo, ale nakonec, řádně informováni, to posoudíte vy!

Ano, jak je uvedeno výše, existuje několik scénářů, kdy může mít Rent to Buy smysl. Celkově se jedná o okrajové případy: pro většinu, kupujících i prodávajících, je Rent to Buy řešením financování v krajním případě.

Další čtení: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, průvodce připravený asociací Notai.

Primární výhody Rent to Buy

• pro kupujícího
• možnost rezervovat si budoucí koupi domu za danou cenu a odložit tak splácení.
• užitečné v případě, že má kupující problém s likviditou peněz, který očekává, že vyřeší před uplynutím lhůty pro možnost koupě formou pronájmu za účelem koupě (max. 10 let)
• pro prodávajícího
• přilákání potenciálních kupujících, kteří jsou ochotni přistoupit na prémiovou cenu
• přilákat potenciální kupce pro nemovitost, která je jinak obtížně prodejná
• potenciálně dosáhnout významného příjmu, pokud potenciální kupující nevyužije opci na koupi a prodávající si může ponechat významnou část splátek
• závisí na výsledku opce kupujícího a na počátečních podmínkách smlouvy o pronájmu s možností koupě

Primární nevýhody pronájmu s možností koupě

• pro kupujícího
• nutnost sehnat finanční prostředky na kupní cenu je odložena, ale není vyřešena
• prodávající mají jen málo pobídek k tomu, aby přijali Rent-to-buy
• většina prodávajících bude chtít mít jistotu hotovosti v hotovosti hned než nejistotu, kterou vytváří předkupní právo.
• Rent-to-buy bude stát více než tradiční hypotéka
• prodávající nechtějí být ve finančním byznysu: pozorný prodávající bude očekávat kompenzaci za poskytnutí toho, co banka neposkytne
• kupující musí zajistit, aby před podpisem smlouvy o pronájmu s možností koupě byla provedena běžná due diligence v době uzavření prodeje nemovitosti
• významná právní ochrana není zaručena, pokud se k přepisu smlouvy nepoužije notář. Je příliš snadné tento krok ve jménu úspory nebo ještě hůře přeskočit.
• pro prodávajícího
• prodávající se bezpodmínečně zavazuje k prodeji nemovitosti, aniž by se k tomu recipročně zavázal potenciální kupující
• významný příjem z prodeje nemovitosti je odložen o několik let nebo navždy

Poznámky pod čarou

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Výše uvedené je nabízeno jako obecný návod bez záruky; od jeho napsání mohly nastat změny. Před nákupem nemovitosti se poraďte s příslušnými kvalifikovanými odborníky ohledně vaší konkrétní situace.

O autorovi

Sean Michael Carlos vyrostl na Rhode Islandu v USA. Studoval v USA, Velké Británii a Německu, než se usadil v Itálii, kde žije již více než dvacet pět let ve třech různých regionech.

Sean je licencovaný realitní makléř v Itálii s více než desetiletou praxí v oboru a rád se vám ozve, pokud chcete v Itálii koupit nebo prodat nemovitost.