Jak koupit dům v Itálii

Téměř definitivní průvodce koupí domu v Itálii.

Itálie je dost správná. Nejlepší země na světě pro život.
- Mark Twain, New York Times, 10. dubna 1904

Uvažujete o koupi domu v Itálii, gratulujeme! Určitě budete chtít pochopit, jak celý proces probíhá. Budete se chtít vyhnout nástrahám na této cestě. Nepochybně máte spoustu otázek. Na první pohled je proces koupě poměrně jednoduchý a ve většině případů probíhá hladce... s podílem vlastnictví domů v Itálii jen těsně pod 80 % nemůže být vše příliš složité! Přesto máte pravdu, když nepředpokládáte, že všechno půjde samo.

Na konci tohoto průvodce byste se měli cítit mnohem připravenější. Koupě domu v cizí zemi je velký podnik, proto je tento text poněkud delší, nicméně jeho cílem je vás informovat, nikoli odradit! Pro lidi s TL;DR: použijte obsah, abyste mohli přeskakovat a konzultovat kousky, které potřebujete, nebo nás neváhejte kontaktovat, pokud si přejete odbornou pomoc nebo osobní setkání u kávy!

Kde v Itálii je nejlepší koupit dům?

Mnoho lidí se rozhoduje, kde v Itálii koupit nemovitost, na základě rodinných vazeb nebo pracovních požadavků. Pro jiné jsou určitým lákadlem jezera, hory nebo moře. Na ploše 301 338 km² nabízí Itálie pro každého něco. Pokud ještě nemáte vyhlédnuté konkrétní místo, podívejte se na přehled nejlepších míst k bydlení v Itálii, kde se seznámíte s výhodami a nevýhodami jednotlivých oblastí.

Hledání bydlení v Itálii

Online se setkává s roztříštěnou realitou

V době internetu se zdá být intuitivní, že první místo, kde hledat bydlení, je online. Přesto se brzy dostaví italská realita. Italský trh s nemovitostmi je frustrujícím způsobem roztříštěný. Neexistuje jediná webová stránka, na kterou by se dalo jít, jako je Rightmove ve Velké Británii, Zillow.com v USA nebo Immobilienscout24 v Německu, ale je jich mnoho. Brzy zjistíte, že stejné vyhledávání provádíte pěti různými způsoby na pěti různých stránkách. Výsledky vyhledávání na konkrétním webu mohou obsahovat stejnou nemovitost uvedenou 4krát - se 2 nebo více cenami! Jiné domy nemusí být uvedeny na žádném z webů kromě jednoho, což není dobré, pokud si neprověříte "správné" místo. Některé luxusní nemovitosti nejsou veřejně uvedeny nikde z důvodu snahy majitele o naprostou diskrétnost.

Neexistuje žádný komplexní italský "MLS ", přestože se tvrdí opak.

Inzeráty

Na některých místech jsou stále k nahlédnutí místní inzeráty, což jen přispívá k roztříštěnosti.

Procházky po okolí

Dalším přístupem je procházet se po okolí a hledat nahoře i dole nápisy vendesi. Ne všechny nemovitosti jsou však viditelné z ulice. Ani všechny dostupné nemovitosti nemají vyvěšené cedule, protože majitel může chtít zachovat trochu diskrétnosti.

Pověřte renomovaného realitního makléře, aby pracoval za vás.

S velkou dávkou vytrvalosti můžete být schopni najít svůj ideální domov v Itálii na vlastní pěst. Renomovaný realitní makléř však může být právě tím partnerem, kterého potřebujete.

Jeho znalosti a pomoc vám mohou ušetřit čas i peníze. Pomohou vám projít složitými úskalími procesu koupě, včetně due diligence hodnocení nemovitosti v dostatečném předstihu před uzavřením/časem dokončení, aby se na poslední chvíli neobjevily problémy.

Současné italské zákony vyžadují, aby realitní makléři byli vyškoleni v daňových, právních a technických oblastech, měli certifikát (v průměru jím projde pouze 20 % uchazečů), licenci a museli mít pojištění profesní odpovědnosti. Renomovaný realitní makléř je tedy skutečně připraven provést vás každým krokem procesu koupě nemovitosti.

Mezi výhody, které můžete jako kupující očekávat, když využijete služeb profesionálního realitního makléře:

• pomoc při hledání ideálního domu ve správné lokalitě na základě vašich požadavků
• Je odborníkem na vyhledávání v různých online nabídkových službách a může vám pomoci s efektivnějším vyhledáváním.
• Prověří údaje o každé nemovitosti, takže nebudete ztrácet svůj drahocenný čas prohlížením nemovitostí, o kterých byste nikdy neuvažovali.
• Mohou vám navrhnout nemovitosti, které nejsou oficiálně na trhu.
• Rozsáhlé znalosti technických, právních a daňových otázek týkajících se nemovitostí.
• Rozsáhlé znalosti aktuálních podmínek na trhu
• Vyhledání vlastnických práv a přezkoumání dokumentace k dané nemovitosti, od záznamů o vlastnictví až po případné předpisy o bytových domech, a to ještě předtím, než podáte nabídku.
• Podpora při pochopení možností financování (od hypoték po Rent to buy/Rent to own).
• Pomoc při vyjednávání
• Byrokratická podpora, od získání daňového identifikačního čísla po splnění zákonných požadavků.

Provize realitní kanceláře

Realitní makléř je ze zákona povinen být nestranný, standardně pracuje ve prospěch kupujícího i prodávajícího, a proto jeho provizi obvykle platí jak kupující, tak prodávající. Každý makléř si určuje své vlastní sazby. Kupující obvykle zaplatí 3-5 % DPH z prodejní ceny. 4% DPH je v dnešní době poměrně běžná, zejména pokud je kupujícím cizinec (cizinci vyžadují podstatně větší asistenci než místní obyvatelé); 5% DPH je typická u franšízových agentur (jen zhruba 10% italských agentur), protože mají platit licenční poplatky za svou značku - což je pro jejich klienty pochybná hodnota. Minimální provize místo procenta se obvykle uplatňuje u nemovitostí s nízkou hodnotou, tj. těch, které se prodávají za méně než cca 150 000 EUR. Z italské daně z příjmu lze odečíst 19 % provize z nákupu primárního bydlení, což představuje maximálně možnou provizi ve výši 1000 EUR (může se změnit).

Využití zprostředkovatele nabídky - agenta prodávajícího

Pokud kupující objeví konkrétní nemovitost, která ho zajímá, díky práci realitního agenta, který spolupracoval s prodávajícím ( agentem nabízejícím nemovitost) na tom, aby se o dostupnosti nemovitosti dozvěděl, bude kupující standardně spolupracovat přímo s agentem nabízejícím nemovitost, který podle zákona musí pracovat nestranně ve prospěch kupujícího i prodávajícího.

Využití vyhledávače nemovitostí - agenta kupujícího

Alternativou k využití zprostředkovatele nabídky (prodávajícího) je, že si kupující vybere svého vlastního preferovaného realitního agenta, zprostředkovatele kupujícího, někdy také známého jako vyhledávač nemovitostí nebo jako výhradní zprostředkovatel kupujícího(EBA).

Agent kupujícího neboli vyhledávač nemovitostí je realitní makléř s licencí v Itálii, kterého najímá kupující, aby pracoval pro kupujícího, nikoli pro kupujícího a prodávajícího (standardní případ v Itálii) nebo pouze pro prodávajícího.

Poznámka: vyhledávač nemovitostí musí být certifikovaný a licencovaný realitní makléř v Itálii; kdokoli jiný tak činí nelegálně. Zejména "agentury" registrované ve Velké Británii nebo jinak mimo Itálii pracují nelegálně, stejně jako samozvaní "guru odborníci". Bohužel zmínka v anglicky psaných publikacích není zárukou, že někdo pracuje legálně.

Kupující, který využívá služeb kupujícího agenta, by měl svého agenta angažovat již na počátku kupního procesu. Kupující musí nechat svého agenta navázat první kontakt se zprostředkovatelem nabídky (prodávajícího), aby se vyhnul dodatečným nákladům na provizi.

V praxi bude agent kupujícího spolupracovat s agentem nabízejícím nemovitost; oba se dohodnou na rozdělení honoráře.

Agent kupujícího může nabízet téměř jakoukoli nemovitost na trhu, není omezen na nemovitosti ve svém vlastním portfoliu. Využívání služeb agenta kupujícího je v Itálii stále běžnější, i když zejména na aktivních trzích v Miláně a Římě se setkáváme s určitým odporem, protože se snižuje efektivní provize makléře nabízejícího nemovitost. V provincii Řím zprostředkovatelé obvykle očekávají od zprostředkovatele kupujícího zpětný poplatek (storno).

Hledáte licencovaného agenta kupujícího / vyhledávače nemovitostí? Kontaktujte nás ještě dnes a získejte informace o tom, jak vám můžeme být nápomocni.

Několik poznámek, pokud využijete služeb agenta

• Pokud jde o pojmy agent a makléř: některé oblasti mimo Itálii umožňují působení plně kvalifikovaných realitních makléřů a juniorských agentů. V Itálii musí být všichni realitní profesionálové, kteří zprostředkovávají kontakt mezi kupujícími a prodávajícími, plně kvalifikovaní; pojmy agent a makléř jsou zaměnitelné. Mezi další běžné termíny patří realitní agent (Velká Británie) a realitní makléř (Severní Amerika).
• Některé agentury mohou pro přímou práci s klienty využívat nelicencované pracovníky. Cokoli, co dělají nad rámec administrativy, není legální. Máte plné právo pracovat přímo s plně vyškoleným a kvalifikovaným odborníkem. Na vaši ochranu italské zákony říkají:
• že pokud využijete služeb nelicencovaného agenta, nedlužíte žádný poplatek.
• jméno zprostředkovatele musí být uvedeno v převodní smlouvě, i když není právně kvalifikovaný
• za nesplnění této povinnosti vám hrozí pokuta ve výši 500 až 10 000 EUR
• Můžete se setkat s tím, že někdo, jako je zubař, právník, účetní, architekt nebo překladatel, si "přivydělává" jako realitní makléř. Pokud chce taková osoba pomáhat kupujícím a prodávajícím nemovitostí za úplatu, musí i ona projít školením a licenčním procesem a ze zákona se musí vzdát svého dosavadního povolání: nemůže být zároveň realitním makléřem a právníkem atd. Takovýto "moonlighting" je v Itálii nezákonný a podléhá pokutě až 15 000 EUR. Hladký mluvčí vám řekne, že licenci nepotřebuje. Neříkejte, že jste nebyli varováni: uomo avvisato, mezzo salvato, jak se říká.
• Jako v každé profesi existuje několik špatných jablek, kterým se dostává nepřiměřené pozornosti. Lidská povaha má tendenci zdůrazňovat spíše negativa než chválit dobře odvedenou práci; na každé špatné jablko připadá mnoho dobrých profesionálů v oblasti nemovitostí, kteří se snaží pracovat ve prospěch svých klientů.

Podání nabídky po nalezení ideálního bydlení

Našli jste dům svých snů, gratulujeme! Obvykle ctižádostivý kupující podává prodávajícímu návrh. Může se jednat o neformální ústní nabídku, nebo může mít podobu písemné kupní smlouvy, která se stává závaznou po oznámení o přijetí ze strany prodávajícího. Pokud je nabídka ústní, mohou se strany rozhodnout uzavřít písemnou kupní smlouvu, pokud chtějí oddálit samotný převod nemovitosti (uzavření / dokončení). Posledním krokem je podpis formálního dokumentu o převodu nemovitosti, rogito, obdoby listiny v jurisdikcích common law, a aktualizace veřejných rejstříků.

1. Jednání o nabídce / návrhu → 2. Předběžná kupní smlouva → 3. Uzavření / dokončení (rogito)

Poznámka: striktně vyžadován je pouze^3. krok, Closing / completion (rogito).

1. Návrh nabídky

V nabídkovém návrhu potenciální kupující uvádí, kolik je ochoten zaplatit a za jakých podmínek. Ústní nabídka je často užitečná k tomu, abyste zjistili, zda prodávající přijme vaše podmínky, aniž byste se výrazně zavázali, ale má velmi malou praktickou hodnotu (podle zákona musí být vlastní kupní smlouva písemná). Obvyklou alternativou je předložit prodávajícímu předběžnou kupní smlouvu s termínem přijetí, obvykle kolem 15 dnů. Takový návrh, je-li správně vypracován, se stává pro strany závazným, jakmile jej prodávající akceptuje.

Upozornění: Některé návrhové smlouvy jsou pouhým příslibem stanovení budoucí smlouvy, která následně slibuje uzavření smlouvy o veřejné listině. Tento typ smlouvy byl italským nejvyšším soudem označen za neplatný, tj. bezcenný.

Tip: Před podáním nabídky se ujistěte, že zcela rozumíte tomu, co byste kupovali; viz oddíl due diligence.

2. Předběžná kupní smlouva (il contratto preliminare, neboli "compromesso").

Ve většině případů se strany rozhodnou uzavřít předběžnou smlouvu o prodeji, hovorově nazývanou compromesso (kompromis), která je při správném vyhotovení právně závaznou písemnou smlouvou zavazující je k převodu nemovitosti, který bude uzavřen v budoucnu. To je užitečné v případech, kdy některá ze stran potřebuje několik měsíců, než bude připravena dokončit formální převod nemovitosti, např. když kupující ještě potřebuje získat hypotéku a/nebo když prodávající ještě není připraven opustit nemovitost.

Písemná dohoda může mít jednu ze tří právních forem, a to soukromou podepsanou dohodu (scrittura privata), ověřenou soukromou dohodu (scrittura privata autenticata) nebo veřejnou listinu (atto pubblico). Ověřená soukromá dohoda je soukromá dohoda podepsaná před notaio. Veřejná listina je sepsána na notaio, který pak svědčí podpisy.

Viz také: Veřejná listina - veřejná listina: Co je to notář (notaio) a co dělá?

Kupní smlouvu lze přepsat do veřejného rejstříku vlastnictví, což je možnost, která poskytuje kupujícímu významnou dodatečnou ochranu pro případ, že by prodávající před uzavřením smlouvy zkrachoval nebo že by bezohledný prodávající následně prodal nemovitost jinému kupujícímu. Pokud je k ověření nebo sepsání smlouvy použita stránka notaio ( ověřená soukromá listina [dohoda] nebo veřejná listina), musí být ^přepsána1.

V tomto okamžiku se platí záloha; její výše, která se obvykle pohybuje v rozmezí 5-20 %, je na rozhodnutí stran. Záloha může mít různou podobu: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), nejběžnější typ zálohy, caparra penitenziale (peněžitá záloha) nebo jednoduše acconto (záloha). A caparra confirmatoria zavazuje strany dokončit transakci, jinak záloha propadá (pokud prodávající pochybí, musí zálohu vrátit a zaplatit kupujícímu stejnou částku; to se běžně a mylně popisuje tak, že prodávající zaplatí kupujícímu dvojnásobek zálohy). Strana, která se provinila, může být přesto žalována o dodatečnou náhradu škody a/nebo může být právně donucena dodržet ^smlouvu2. Stránka caparra penitenziale dává stranám právo odstoupit od smlouvy propadnutím (nebo zaplacením částky) zálohy bez další odpovědnosti za škodu. A konečně acconto je jednoduše záloha na kupní cenu.

Kupní smlouva musí být zaregistrována do 20 ^dnů3; pokud využijete služeb agentury, zaregistruje ji za vás agentura (v případě veřejné listiny zaregistruje a přepíše listinu do 30 dnů notář (notaio, podrobněji popsáno v následující části)).

Aktuální poplatky za registraci

Tip: ujistěte se, že je ve smlouvě uveden účel(y) zálohy. Standardně se považuje za prostou zálohu (acconto).

Ze zákona platí daně z konečné listiny ^kupující4, pokud se strany nerozhodnou jinak. Podle zvyklostí platí poplatky za registraci předběžné smlouvy kupující, pokud se strany nedohodnou jinak, protože daně ze zálohy jsou pouze zálohou na to, co bude splatné za transakci s listinou. V tomto bodě může docházet k nejasnostem, neboť zákon stanoví, že každá ze stran, která má prospěch z registrace rámcové smlouvy (na rozdíl od kupní smlouvy), je odpovědná za nevratnou část poplatků a registrační poplatky.

Předběžná smlouva by měla obsahovat následující údaje:

• kopii energetické certifikace a daňovou známku ve výši 16 EUR
• Osvědčení o historii vlastnictví v katastru nemovitostí (visure) včetně půdorysu (každé za 2 € daňovou známku).
• Kopii formuláře F24 s uvedením platby registrační daně
• Registrační formulář 69

Poznámka: Daňové známky musí být nalepeny v době podpisu smlouvy (nesmí být vydány po datu uzavření smlouvy).

Další náklady na přepis (např. při použití notaio) předběžné smlouvy činí:

Pokud využijete služeb realitní kanceláře, je nyní splatný její ^poplatek5.

Poznámka: v minulosti byla předběžná smlouva často již definitivní smlouvou o převodu vlastnického práva k nemovitosti, včetně povinnosti opakovat smlouvu pro účely přepisu v katastru nemovitostí. První verze smlouvy obvykle odkazovala na skutečnou prodejní cenu; pozdější verze smlouvy často odkazovala na nižší hodnotu daňového odhadu, aby se snížilo daňové zatížení kupujícího. Ačkoli tato praxe nebyla legální, byla natolik běžná, že v roce 2006 úřady formálně zavedly zdanění, u transakcí mezi soukromými osobami, na základě daňového odhadu (prezzo-valore), a nikoli na základě transakční hodnoty, čímž odstranily motivaci, která k této lsti vedla. Za nepravdivé prohlášení o hodnotě jsou stanoveny sankce.

3. Uzavření / dokončení (rogito)

Posledním krokem převodu, který je jako jediný vyžadován zákonem, je konečná smlouva o převodu nemovitosti mezi stranami, kterou musí sepsat a potvrdit notář (notaio). Zůstatek platby je splatný prodávajícímu, stejně jako poplatek notaio a daň z převodu, které vybírá notaio, který také zajistí správnou aktualizaci katastru nemovitostí pro daňové účely (catasto) a registru vlastnictví nemovitostí.

Podle zákona má notaio na aktualizaci veřejných databází 30 dní. Čím dříve, tím lépe, proto si na notaio ověřte, kdy se tak stane a zda se tak již stalo. Pokud se jedná o hypotéku, budou v této době také podepsány hypoteční dokumenty a notaio zapíše zástavní právo k nemovitosti jménem věřitele. Pokud strany nestanovily předběžnou kupní smlouvu (compromesso) a byly využity služby realitní kanceláře, náleží nyní její provize.

Mezi povinnosti kupujícího patří mj:

• zaplatit dlužnou částku
• zaplatit různá cla a daně, které vybírá notaio
• zaplatit odměnu notáři
• zaplatit odměnu zprostředkovateli, pokud se na ni vztahuje a je stále splatná

Mezi povinnosti prodávajícího patří:

• přísahat, že současný stav nemovitosti odpovídá právnímu plánu podlaží nebo pozemku zapsanému v katastru nemovitostí (catasto)
• uvést, zda inženýrské sítě (impianti) odpovídají normě, nebo ne
• předložit aktuální průkaz energetické náročnosti nemovitosti
• zaplatit zprostředkovateli náhradu škody, pokud se na ni vztahuje a pokud ještě není uhrazena
• předat klíče od nemovitosti; zajistit, aby v ní nebyly žádné osoby a věci, pokud není dohodnuto jinak

Mezi notaio's tasks při zajištění úspěšného uzavření / dokončení:

• proveďte průzkum vlastnického práva
  • zajistit, aby byl kupující seznámen s případnými věcnými břemeny (omezeními) na právech k nemovitosti, která má nabýt
    • např. věcná břemena a práva cesty, zástavní práva (hypotéka, exekuce), předkupní právo
• ověřit totožnost stran prodeje; ujistit se, že splňují zákonné požadavky pro uzavření smlouvy (např. minimální věk, příčetnost).
• potvrdit daňový režim, který se má použít, a vybrat splatné daně
• vypracovat smlouvu o převodu nemovitosti a zajistit, aby byla v souladu se všemi platnými právními předpisy
• přiložit zákonné plány podlaží a/nebo pozemků nemovitosti
• přečte smlouvu o převodu nemovitosti stranám a ujistí se, že jí porozuměly a že vyjadřuje jejich vůli
• vybírat jménem státu splatné kolky a daně
• zaevidovat převod nemovitosti v katastru nemovit ostí a v katastru nemovitostí (catasto).

Kolkovné a daně splatné při prodeji nemovitosti

Stanovení přesné výše splatné daně je poněkud komplikované, neboť se jedná o řadu proměnných. Níže uvedená tabulka znázorňuje různé daně v závislosti na konkrétní situaci. Nezoufejte, váš realitní makléř nebo notaio vám může poskytnout výhled příslušných daní podle konkrétní situace. Při prodeji mezi soukromými osobami (nepodnikateli) se daně platí z hodnoty daňového odhadu, která je obvykle výrazně nižší než tržní hodnota. Existují také výrazné slevy, pokud kupující bude dům používat jako své hlavní ^bydliště6, s výjimkou nemovitostí vyšší kategorie zařazených do kategorií A1, A8 a A9.

Jak jste si pravděpodobně všimli, Itálie je velmi dobrá ve vytváření složitých daňových režimů!

Poznámka: pokud byla použita předběžná smlouva, daň zaplacená ze zálohy se započítává na dlužnou částku při uzavření (rogito).

Proveďte due diligence před podpisem smlouvy

Zajistěte si odpovídající hloubkovou kontrolu nemovitosti před podáním nabídky, abyste se vyhnuli pozdějším překvapením. Pokud využijete služeb renomovaného realitního makléře, pomůže vám v tomto procesu. S konkrétními částmi procesu mohou pomoci i další odborníci.

• provést průzkum na místě, aby se ověřilo, že nemovitost odpovídá tomu, co je popsáno v dokumentech katastru nemovitostí.
  • v závislosti na složitosti nemovitosti budete možná chtít využít služeb profesionálního geodeta(geometra) nebo architekta, který vám pomůže s přípravou projektu
    • poplatky za průzkum na místě se liší v závislosti na lokalitě a složitosti, ale obecně se pohybují pod 1 000 EUR.
  • Podívejte se také na následující informace: Je součástí procesu prodeje i zpráva o inspekci domu?
• Ověřte si současné vlastnictví a historii vlastnictví za posledních 20 let(vyhledávání vlastnických práv: visura ipotecaria).
  • váš realitní makléř by vám měl poskytnout oficiální dokumentaci, stejně jako by vám ji mohl poskytnout notaio.
    • můžete se také rozhodnout angažovat právníka, nicméně v Itálii je to neobvyklé, protože mnoho z toho, co by v jiných jurisdikcích udělal právník nebo odborník na vyhledávání titulů, dělá notaio a někdy i realitní kancelář. Zapojení dalšího odborníka pro druhý nebo třetí posudek může jistě poskytnout další jistotu.
  • tip: existuje několik případů, které si zaslouží zvláštní pozornost, například když byla vlastnická práva převedena darováním nebo dědictvím.
• ověřte si, zda na vlastnictví nejsou uvalena nějaká omezení, například právo cesty a jiná věcná břemena, zástavní práva nebo časově neomezený nájem (právo k povrchu).
  • ověření vlastnictví může za vás provést licencovaný realitní makléř; případně si můžete přát oslovit právníka specializovaného na majetkové právo nebo notaio aby vám pomohl s výše uvedenými dvěma body
• ověřte, zda má někdo zákonné předkupní právo na koupi nemovitosti, např. stávající nájemce nebo vlastník sousedního pozemku.
  • ověřte, zda je nemovitost zapsána v historickém rejstříku, tj. zda podléhá omezením, na něž dohlíží Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • zeptejte se realitního makléře, zda se na nemovitost nevztahuje předkupní právo, a na způsoby, jak případné riziko zmírnit.

Ověřte si kompletní náklady na koupi, včetně daní a poplatků za vlastnictví.

• Váš realitní makléř vám může poskytnout výhled souvisejících nákladů, které se budou lišit nejen v závislosti na ceně, ale i na vlastnostech nemovitosti, profilu současného vlastníka (vlastníků) ( podnikatelů nebo soukromých osob), na tom, zda bude nemovitost hlavním místem bydlení... atd.
  • další podrobnosti o daních a nákladech následují

Při sestavování smlouvy o nabídce koupě:

• přesně specifikujte, co kupujete, např. popis nemovitosti a identifikátory nemovitosti v katastru nemovitostí.
• podmíněte koupi dodáním veškeré právní dokumentace požadované pro konkrétní nemovitost (ta se liší podle toho, kdy byla budova postavena, ale obecně zahrnuje průkaz užívání, průkaz energetického auditu, stavební povolení atd.)
  • pokud si budete brát hypoteční úvěr, můžete si od banky nechat vystavit dopis o předběžném schválení, nebo hypotéku podmínit koupí.
    • Prodávající nemusí být ochoten přijmout nabídku s podmínkou.
• ujistěte se, že nabídka má datum vypršení platnosti/exspirace.
• ujistěte se, že veškeré sliby učiněné ústně jsou uvedeny písemně. Existuje povolení k plánování instalace bazénu? Ujistěte se, že je doloženo.

Co je to notář (notaio) a co dělá?

notaio ( notář s právnickým vzděláním, nezaměňovat s notářem pronajímatelem , který se vyskytuje v jurisdikcích obecného práva) je samostatně výdělečně činný veřejný činitel, který jedná v obecném veřejném zájmu, tedy pro kupujícího i prodávajícího, aby zajistil neporušenost veřejných listin, včetně převodů nemovitostí, ať už se jedná o koupi, dědictví nebo soudní rozhodnutí.

V italském systému notář provádí vyhledávání vlastnických práv a sepisuje smlouvu o převodu, což jsou převodní úkony, které by v zemích, které používají systém common law, jako jsou USA a Spojené království, prováděl právník nebo jiný profesionál.

Pro sepsání a registraci konečné kupní smlouvy (deed) je ze zákona vyžadován portál notaio. Protože je to kupující, kdo je v procesu prodeje nemovitosti nejvíce ohrožen, zvyklosti velí, že notaio si vybírá kupující, který platí poplatek notaio. Zatímco notáře platí kupující, ve zjevném rozporu s tím ze zákona pracují jménem státu a jsou povinni chránit zájmy kupujícího i prodávajícího. notaio nesmí jednat, pokud by jejich jednání vedlo ke střetu zájmů, např. pokud je jedna ze stran příbuzná.

Jednou z oblastí možného nedorozumění je, že notaio neprovádí prohlídku místa: neověřuje skutečný současný stav nemovitosti, který odpovídá tomu, co je právně zdokumentováno, nad rámec převzetí prohlášení od prodávajícího, které může, ale nemusí být pravdivé.

notaio costs

Každý notaio si stanovuje své vlastní poplatky. Poplatek je obvykle klouzavé procento z prodejní ceny; čím nižší je prodejní cena, tím vyšší je procento. Pevné poplatky byly zrušeny s Bersaniho reformami v roce 2006; pokyny zveřejněné v roce 2012 uvádějí průměrný poplatek 1,1nebo průměrnou prodejní cenu 500 000 s rozmezím od 0,4 do 4,82nebo prodejní hodnotu mezi 25 000 a 1 milionem EUR. Skutečně účtovaný poplatek bude částečně záviset na složitosti transakce (kolik vlastníků, z kolika pozemků se nemovitost skládá, jak rozsáhlá bude účast notáře v jednotlivých fázích převodu) a na míře konkurenčních tlaků v dané zeměpisné oblasti. Pokud je součástí poplatku i hypotéka, připočtěte k němu dalších přibližně 60 %, protože notaio je rovněž odpovědný za zápis hypotečního zástavního práva. Bez dalších závazků můžete požádat notaio o písemný odhad jejich poplatků za konkrétní transakci. Stejně jako v jiných profesích budou některé notai svědomitější, pohotovější a profesionálnější než jiné. Vyžádejte si doporučení od osoby, které důvěřujete, a řiďte se jím.

notaio také vybírá daně a poplatky náležející státu; daně se objeví na jejich účtu a často jsou mylně považovány za součást nákladů na notaio.

Pokud jedna ze stran nemluví italsky.

Oficiální smlouva o převodu nemovitosti bude v italštině. Pokud kupující (nebo prodávající) neumí italsky, obvykle si najme dvojjazyčného právníka s plnou mocí (procura), aby jednal jeho jménem. Jsou možné i jiné scénáře, např. pokud všechny strany (kupující, prodávající a notář) hovoří stejným cizím jazykem, mohou být smlouvy vyhotoveny v tomto jazyce, ale přílohy musí být přeloženy z italštiny a smlouva musí být ještě přeložena do italštiny, což vše může být složitější, než se na první pohled může zdát.

Placení za nový domov v Itálii: banky, financování a další!

Proces platby

Pokud se strany rozhodnou uzavřít předběžnou smlouvu před vlastním uzavřením transakce, kupující obvykle složí zálohu ve formě osobního šeku vystaveného přímo na ověřeného vlastníka dané nemovitosti.

Zbývající platby se obvykle provádějí formou nepřenosného pokladního šeku( tzv. bankovní směnka, assegno circolare) splatného na řad prodávajícího.

Máte pod matrací pár cihel v hotovosti navíc? Obecně platí, že transakce v hotovosti musí být nižší než 5 000 EUR, aby byly dodrženy zákony proti recyklaci.

Platební úschova (deposito del prezzo)

Jakmile je smlouva o převodu nemovitosti podepsána s notářstvím, musí notářství smlouvu o převodu nemovitosti zaregistrovat a aktualizovat katastr nemovitostí a daňovou databázi (catasto). Podle článku 2671 občanského zákoníku by to mělo být provedeno co nejrychleji a v každém případě do 30 dnů. Ačkoli tento proces obvykle probíhá bez problémů, kupující je vystaven riziku, že na nemovitost bude před provedením přepisu v katastru nemovitostí uvalena škodná pohledávka, například bankovní nebo daňové zástavní právo.

Zákon 124/2017 tento problém řeší zavedením depozitního účtu (deposito del prezzo 8), který spravuje notářství. O nepovinné použití úschovného účtu může požádat kterákoli ze stran, ačkoli to bude téměř vždy kupující, tedy jasný příjemce. Žádná ze stran nemůže vznést námitku proti použití úschovného účtu, a to ani jako podmínku prodeje. Pokud si kupující přeje využít zařízení úschovného účtu, měl by toto přání vyjádřit předem, aby notář mohl připravit potřebnou dokumentaci a prodávající nebyl zaskočen. Zákon umožňuje, aby si strany zvolily možnost úschovy i v době uzavření (rogito); v praxi si to lze jen těžko představit.

Finanční prostředky vybrané notářem ( pokladní šek, resp. směnka vystavená na notáře) budou uloženy na zvláštní bankovní účet, který je právně oddělen od vlastního jmění notáře. Notaio musí uvolnit finanční prostředky prodávajícímu po úspěšném přepisu převodu listiny.

Kupující může rovněž zvážit využití institutu úschovy a stanovit podmínku pro převod listiny, např. finanční prostředky mohou být uvolněny až po zániku stávajícího hypotečního zástavního práva nebo po zaplacení nákladů na kondominium nebo po vyklizení nemovitosti od věcí a/nebo nájemce. Není těžké si představit, že tento typ podmíněného použití escrow facility kupujícím, vnucený neochotnému prodávajícímu, povede k soudním sporům.

Vzhledem k tomu, že notáři vzniknou další náklady na správu procesu úschovy, je pravděpodobné, že si tuto službu bude účtovat.

V krátkodobém horizontu mohou kupující očekávat, že prodávající nebudou spokojeni s využíváním escrow účtu, protože prodávající bude muset na platbu čekat přibližně týden.

Bankovnictví v Itálii

Většina kupujících nemovitostí bude chtít mít v Itálii bankovní účet, aby si zjednodušili placení za nový domov a budoucí účty za služby atd.

Pro otevření účtu v Itálii bude banka požadovat osobní identifikační údaje a italské daňové identifikační číslo (codice fiscale) (často špatně přeložitelné jako "fiskální kód"). Dobrou zprávou je, že získat codice fiscale je poměrně snadné, daňové úřady rády pomohou každému, kdo by chtěl dříve či později platit daně! Se získáním daňového kódu vám může pomoci váš realitní makléř, pokud ho budete potřebovat.

Tip: Vyhněte se online simulačním nástrojům, které generují daňové identifikační číslo na základě vašeho jména, data narození a místa narození. Tyto nástroje ve skutečnosti kód u finančního úřadu nevytvářejí.

Poznámka: Občané a osoby s trvalým pobytem v USA zjistí, že některé banky jim neumožní otevřít účet. Důvodem je špatně koncipovaná americká legislativa, která předpokládá, že jakýkoli účet v zahraničí, a to i v jurisdikci se střední nebo vysokou mírou zdanění, existuje za účelem ukrytí peněz. Realitní makléř specializovaný na práci s občany USA vám může pomoci najít banku, která bude mít z vašeho obchodu radost.

Získání hypotéky

Kupující s bydlištěm v Itálii by měli být schopni získat hypotéku na nemovitost za předpokladu, že mohou doložit dostatečný příjem k pokrytí splátek. Hodnota hypotéky nesmí přesáhnout 80 % hodnoty nemovitosti stanovené odhadcem banky (tato hodnota může být potenciálně vyšší nebo nižší než prodejní cena). Hypoteční zástavní právo váznoucí na nemovitosti může být vyšší než skutečná výše hypotéky, protože banka chce ochránit nejen půjčenou částku, ale také své náklady, pokud by musela dluh vymáhat.

Pokud kupující nemá bydliště v Itálii a má doklad o příjmu, je získání hypotéky v Itálii obtížnější, ale existují hypoteční makléři, kteří mohou v některých případech pomoci. Někteří kupující si vezmou hypotéku na nemovitost, kterou již vlastní jinde, někdy známou jako úvěr na bydlení. To má vlastně tu výhodu, že kupující není vystaven výkyvům směnných kurzů, které mohou v horizontu 10-20 let snadno činit 25 % i více.

Pronájem za účelem koupě / pronájem za účelem vlastnictví

Prodávající může být ochoten financovat koupi kupujícího v rámci programu Rent to Buy( tzv. pronájem do vlastnictví, affitto con riscatto), který byl zaveden na konci roku 2014. Vzhledem k omezením programu budou kupující i prodávající s největší pravděpodobností považovat Rent to Buy za poslední možnost financování.

Náklady na hypotéku v Itálii

Pro stanovení hypotéky v Itálii budete muset vynaložit většinu nebo všechny následující náklady:

• poplatek za žádost o hypotéku (spese istruttoria)
  • Ne všechny banky si ho účtují, ale u těch, které ho účtují, se může pohybovat od 500 do 1000 EUR.
• poplatek za odhad nemovitosti
  • banka provede odhad nemovitosti, aby nezávisle určila její hodnotu bez ohledu na nabídkovou nebo prodejní cenu.
• pojištění nemovitosti
  • nemovitost
  • hypoteční dlužník
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• kolkovné na hypoteční smlouvu
• daň z registrace zástavního práva; daň z hypotéky: daň z nemovitosti: 0,25 nebo primární bydlení, 2 % v ostatních případech
• "podpůrný" bankovní účet
  • Mnohé banky požadují, abyste u nich vedle hypotečního účtu vedli i účet podpůrný. Neexistuje pro to žádný jiný logický důvod než přidat další poplatek k nákladům na obchodování s nimi. Měli byste se mu vyhnout, pokud ho nepotřebujete.

Mohou cizinci v Itálii kupovat nemovitosti?

Jistě vás potěší, že Itálie obecně umožňuje cizincům kupovat nemovitosti v Itálii, pokud je totéž povoleno Italům v zemi původu kupujícího nebo pokud cizinec žije ("regolarmente soggiornante") v Itálii. Pro občany EU a EFTA neexistují žádná omezení.

Mohou v Itálii žít občané ze zemí mimo EU, pokud si koupí dům?

Vlastnictví nemovitosti v Itálii neposkytuje zvláštní práva k pobytu v Itálii, stále se na vás vztahují běžné imigrační předpisy, které mnohým umožňují bezvízový pobyt v Itálii až na 90 dní. Dlouhodobé výběrové vízum k pobytu je možné získat, pokud můžete doložit, že nebudete muset v Itálii pracovat, např. máte významný příjem (více než 31 160 eur/rok), např. autorské honoráře, důchod, investice ze zahraničí. Obecně je získání pracovního víza v Itálii velmi obtížné.

Po koupi domu

Oznámení

Po zakoupení nového domova musíte tuto dobrou zprávu oznámit ostatním! Kdo přesně musí být informován, závisí na konkrétním případu, s tím vám pomůže váš realitní makléř. Několik příkladů:

• Pokud je dům vaším hlavním bydlištěm
  • zaregistrujte své bydliště na městském úřadě, což je důležité, pokud uplatňujete daňové úlevy na "primární bydlení". V současné době na to máte až 18 měsíců, ale neotálejte!
  • Aktualizujte svůj občanský průkaz, řidičský průkaz
  • nahlaste svou banku, pojištění auta
  • přihlaste se k novému lékaři, pokud jste v jiné jurisdikci ASL.
  • finanční úřad, penzijní systém: oznamte to svému zaměstnavateli nebo přímo finančnímu úřadu, pokud jste osoba samostatně výdělečně činná.
  • podejte oznámení o změně adresy na poště ("Seguimi"), stojí přibližně 30 € / rok
• Společnosti poskytující veřejné služby
  • ve většině případů je nejlevnější pouze změnit jméno klienta (voltura), než iniciovat novou službu.
    • např. předchozího majitele, číslo účtu, číslo elektroměru.
• Správce bytového domu
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - u památkově chráněných nemovitostí, ve většině případů provádí prodávající

Průběžné náklady

Jakmile se stanete novým majitelem domu, čeká vás několik průběžných nákladů:

• komunální služby
• poplatky za bydlení
  • platí pouze v případě, že je vaše nemovitost součástí kondominia
• místní poplatek za odpad a služby
• daň z nemovitosti na financování činností města
  • osvobozeno, pokud je váš dům považován za vaše hlavní bydliště
• pojištění
  • měli byste alespoň zvážit uzavření pojistné smlouvy, která kryje škody způsobené třetím osobám, například pokud praskne vodovodní potrubí a vytopí sousedy. Můžete také zvážit pojištění proti krádeži, požáru a další.
  • Vyhněte se zdvojování krytí, které již možná máte
    • Pokud bydlíte v bytovém domě, může existovat skupinová pojistka na budovu.
    • Pokud jste si vzali hypotéku, budete mít určité krytí po dobu trvání hypotéky

Tip: Váš realitní makléř vám může poskytnout prospekt předpokládaných ročních nákladů na vlastnictví nemovitosti.

Daňové odpočty

Majitelé nemovitostí mohou využít řadu daňových odpočtů, pokud podávají daňové přiznání v Itálii. Přesné údaje se mohou rok od roku měnit.

• Poplatek realitní kanceláři
• Úroky z hypotéky
• Náklady na rekonstrukci
• Zlepšení pro úsporu energie

Jsme tu, abychom vám pomohli

Pokud chcete koupit nemovitost v Itálii, rádi vám s tímto procesem pomůžeme. Dejte nám vědět, jak vám můžeme pomoci.(o autorovi)

Poznámka: informace obsažené v této příručce byly v době vydání správné podle našeho nejlepšího vědomí. Jsou poskytovány "tak, jak jsou", bez jakékoli záruky, ať už výslovné, nebo předpokládané. Dejte nám prosím vědět, pokud máte pocit, že bychom se v této příručce měli věnovat ještě něčemu dalšímu.

Další informace k tomuto tématu

• Program financování Rent to Buy
• Vysvětlení systému Catasto
  • Stáhněte si vlastní visure
• Kde bydlet v Itálii
• Italské občanství s několika slzami

Obsah

• Jak si koupit bydlení v Itálii
  • Kde v Itálii je nejlepší koupit bydlení?
  • Hledání bydlení v Itálii
    • Online se setkává s realitou roztříštěnosti
    • Inzeráty
    • Procházky po okolí
    • Přenechte práci renomovanému realitnímu makléři
      • Provize realitní kanceláře
      • Využití služeb makléře - agenta prodávajícího
      • Využití vyhledávače nemovitostí - agenta kupujícího
      • Několik poznámek, pokud využijete služeb agenta
  • Podání nabídky po nalezení ideálního domu
    • 1. Návrh nabídky
    • 2. Předběžná kupní smlouva (il contratto preliminare, neboli "compromesso").
    • 3. Uzavření / dokončení (rogito )
  • Kolkovné a daně splatné při prodeji nemovitosti
  • Proveďte due diligence před podpisem smlouvy
  • Co je to notář (notaio) a co dělá?
    • notaio costs
  • Pokud jedna ze stran nemluví italsky
  • Placení za nový domov v Itálii: banky, financování a další!
    • Proces platby
      • Platební úschova
    • Bankovnictví v Itálii
    • Získání hypotéky
    • Pronájem s možností koupě / pronájem do vlastnictví
    • Náklady na hypotéku v Itálii
  • Mohou cizinci v Itálii nakupovat nemovitosti?
  • Mohou v Itálii žít cizinci, kteří nejsou občany EU, pokud si koupí dům?
  • Po koupi domu
    • Oznámení
    • Průběžné náklady
    • Daňové odpočty
  • Jsme tu, abychom vám pomohli
  • Další informace k tomuto tématu

❖ ❖ ❖

Výše uvedené je nabízeno jako obecný návod bez záruky; od jeho napsání mohly nastat změny. Před nákupem nemovitosti se poraďte s příslušnými kvalifikovanými odborníky ohledně vaší konkrétní situace.

O autorovi

Sean Michael Carlos vyrostl na Rhode Islandu v USA. Studoval v USA, Velké Británii a Německu, než se usadil v Itálii, kde žije již více než dvacet pět let ve třech různých regionech.

Sean je licencovaný realitní makléř v Itálii s více než desetiletou praxí v oboru a rád se vám ozve, pokud chcete v Itálii koupit nebo prodat nemovitost.